Saksbehandler: Camilla Angelsen Arkiv: GBNR 117/309 Arkivsaksnr.: 10/ Dato: *

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Camilla Angelsen Arkiv: GBNR 117/309 Arkivsaksnr.: 10/ Dato: * SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGUERINGSFORMÅL - 117/309, INGVALD LUDVIGSENS GATE 21, ÅSSIDEN NÆRINGSENTER AS, BRUKSENDRING TIL TRENINGSSENTER â INNSTILLING TIL: Administrasjonens innstilling: Kommunen finner at en dispensasjon fra reguleringsformålet industri/håndverk til tjenesteyting ikke vil føre til at hensynet bak planene og bestemmelsene det er søkt dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt, likeså hensynet bak formuleringene om planlegging og byggesaksbehandling i lovens formålsparagraf. Den aktuelle dispensasjonssøknaden vil ikke medføre at avvikene fra gjeldende planers arealbruk blir vesentlig større enn de allerede er. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at fordelene ved å gi den aktuelle dispensasjonen er klart større enn ulempene. Dispensasjonssøknaden godkjennes. Osmund Kaldheim rådmann á Arild Eek byutviklingsdirektør

2 â SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSFORMÅL - 117/309, INGVALD LUDVIGSENS GATE 21, ÅSSIDEN NÆRINGSSENTER AS, BRUKSENDRING TIL TRENINGSSENTER Innledning/bakgrunn for saken Det søknes om dispensasjon fra reguleringsformål Industri/Håndverk i reguleringsplan for Buskerudveien ny vei øst for Drammen Travbane Rosenkrantzgt Farmen og arealformålet næring i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver ønsker å bruksendre til treningssenter. Saksutredning Eiendommen Ingvald Ludvigsens gate 21 er en del av den gamle postterminalen på Åssiden. Tiltakshaver ønsker å bruksendre deler av bygningen til treningssenter. Planstatus Eiendommen ligger innenfor reguleringsplan for området Buskerudveien ny vei øst for Drammen Travbane Rosenkrantzgt Farmen, vedtatt Området er regulert til Industri/Håndverk. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel, vedtatt , og dens bestemmelser. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til næring. Definisjon av næring i henhold til plan- og bygningsloven (av 1985 som var gjeldende da kommuneplanen ble vedtatt) er forretning/kontor/industri/lager. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra plangrunnlaget for bruksendring fra industri/håndverk til Treningssenter. Treningssenter er å anse som tjenesteyting. Tjenesteyting er ikke et spesifikt bruksområde i reguleringsplan eller kommuneplan. Det står i kommuneplanens bestemmelser punkt 2.6 heller ikke noe spesifikt om tjenesteyting. Det er derfor i retningslinjene presisert at offentlig og privat tjenesteyting og kulturelle institusjoner skal lokaliseres i senterområdet for å styrke bysentrum og bydelssentra. Dispensasjon krever grunngitt søknad i forhold til de hensyn som skal vurderes. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Hver enkelt dispensasjon skal vurderes konkret, og skal forutsetningsvis ikke kunne gi presedens for senere saker. Tiltakshaver begrunner sin søknad med følgende argumenter: Lokalene er godt egnet til formålet. Dette gjelder både tilgjengelighet, beliggenhet, områdets utvikling, parkering, adkomst og lokalenes egenart Treningssenter er en arealkrevende tjeneste som fort vil båndlegge store arealer i bysentrum. Det vil ikke svekke eksisterende bysentrum om arealkrevende tjenester flyttes ut av bysentrum tilsvarende for arealkrevende handel. Alle beboere i Drammen bør få mulighet til å trene i sitt nærområde for best mulig helse. Trening bør vurderes som en tjeneste man trenger daglig/ukentlig tilgang på i nærområdet tilsvarende dagligvarer. Det bør tilrettelegges for at alle i Drammen har et tilbud om trening

3 i sitt nærområde i gang/sykkelavstand, til konkurransedyktige priser som innbyggere kan leve med. Treningssenter kan være vanskelig å etablere i bysentrum med dyre leiepriser og vanskelig tilgjengelig offentlig transport på kveldstid noe som kan medføre at trening blir dyrt og lite tilgjengelig. Trafikkbelastningen i området vil ikke øke, sammenlignet med tidligere virksomhet i lokalene. Det søkes samtidig om en midlertidig dispensasjon for drift av treningssenter fram til en eventuell politisk avklaring i dispensasjonssaken. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. I nabovarslet er det ikke sagt at det søkes om dispensasjon fra reguleringsformålet. Tiltakshaver har derfor sendt ut et nytt nabovarsel om dette. Frist for innsending av nabomerknader går ut før saken skal behandles i formannskapet og nabomerknader vil eventuelt bli lagt ved saken. Administrasjonens bemerkninger Kommuneplanens arealdel er overordnet reguleringsplanen, som gir mer detaljerte bestemmelser. Hvis det er konflikt mellom reguleringsplan og kommuneplan er det kommuneplanen som gjelder. Retningslinjene i kommuneplanens bestemmelser skal gi en utdypende forståelse av hvordan bestemmelsene skal tolkes/praktiseres. Administrasjonen kan ikke se at det er formålstjenelig å gi en midlertidig dispensasjon for oppstart av et treningssenter når den politiske behandlingen vil bli avklart i løpet av kort tid. Det er også tvilsomt om administrasjonens delegerte myndighet kan/bør brukes på denne måten. I 2010 ble det sendt forespørsel til planavdelingen om en avklaring av bruk av postterminalen innen kontor/lager/handel (plasskrevende varer) er påregnelig. I svaret sies det at området er regulert til industri i en reguleringsplan fra 1974 og at denne er overstyrt av kommuneplanens arealdel. Det aktuelle området er i kommuneplanens arealdel vist som næringsområde merket med (1). I område merket (1) kan det etableres forretningsvirksomhet for arealkrevende varer. Det vil si at kommuneplanens bestemmelse er mer spesifikk enn den eldre reguleringsplanen når det gjelder handel med arealkrevende varer, men ikke for tjenesteyting. Arealkrevende varer er i bestemmelsene detaljert som møbler, hvite- og brunevarer samt interiørvarer. Det er viktig å merke seg at svaret er gitt etter et spesifikt spørsmål, og svaret kan ikke påregnes å være gyldig i andre tilfeller. Det ble i forespørselen ikke nevnt noe om treningssenter/tjenesteyting. Vurdering I denne saken er reguleringsplanen gjeldende, da det ikke er konflikt mellom denne og kommuneplanens arealdel. Tiltak som er i strid med reguleringsplanen krever alltid dispensasjon. Søker kan selvfølgelig ha forventninger om hvilke typer virksomhet som kan godkjennes på eiendommen ut fra hvordan det aktuelle området har utviklet seg over tid. En dispensasjon skal imidlertid alltid vurderes konkret for hver enkelt sak.

4 Det er bystyret som er bygningsmyndighet, alle prinsipielle dispensasjoner fra politisk vedtatte planer skal i utgangspunktet behandles politisk. Politiske føringer kan endres over tid, så gamle dispensasjoner i et område kan ikke forventes å gi presedens. Gradvis endring av arealbruken i området Reguleringsplanen for området ble vedtatt i Opp gjennom årene har området endret noe karakter og mange av eiendommene innenfor området med samme reguleringsformål har i dag en arealbruk som strider mot gjeldende planer. Dette kan være lovlig etablert før de aktuelle planene ble vedtatt, godkjent ved dispensasjon eller etablert (ulovlig) uten søknad/dispensasjon. Kommunen har ikke noen (full) oversikt over dette, men juridisk sett er det eieren av eiendommene som har ansvaret for at den aktuelle bruken er lovlig etablert. Det er imidlertid gitt dispensasjon til et treningssenter i 1993 på en annen eiendom i området. Spørsmålet er om utviklingen har gått i ønsket retning, og hva som er ønsket utvikling i fremtiden. Det er (fortsatt) et press for å etablere andre typer virksomheter i området, bl.a. foreligger det en søknad om etablering av bowlinghall som behandles parallelt med denne søknaden om treningssenter. Det er liten tilgang på næringsområder i Drammen av forskjellig slag (bl.a. industri/håndverk som er reguleringsformål her). Denne saken vil derfor være av prinsipiell betydning også for tilsvarende søknader. Hvis det er politisk ønskelig med en annen utvikling av området enn den som er fastlagt i gjeldende planer, bør området omreguleres. Formålsbestemmelsene i loven og formålet med aktuelle planer Formålet med kommuneplan, reguleringsplan og bestemmelser er i følge lovens formålsparagraf blant annet å styre arealbruk og samfunnsutvikling på en bærekraftig og samfunnsnyttig måte. Formålet med retningslinjene i kommuneplanens bestemmelser punkt 2.6 er at privat og offentlig tjenesteyting bør legges til bysentrum og bydelssentra for å styrke disse og for å redusere transportbehovet. Ut fra vurderingene ovenfor må det tas stilling til hvorvidt en eventuell dispensasjon vil vesentlig tilsidesette disse hensynene. Momenter som taler for dispensasjon Treningssenteret vil bli liggende forholdsvis nært Åssidensenteret som er det nærmeste bydelssenteret. Det er også god gang/sykkel-forbindelse til Åssidensenteret og aktuelle bomønster. Treningssenteret vil bli liggende nær Berskau-området med idrettsanlegg, tennishall og flerbrukshall (som riktignok ligger i et område som i gjeldende planer er vist som friområde/idrettsplass). Treningssenteret er ment å betjene den lokale befolkningen. Treningssenter er en plasskrevende virksomhet, som kan være vanskelig å innpasse innenfor et bydelssenter, også med hensyn til husleienivå. Tiltaket vil ikke påføre verken veinett eller nærområde uakseptable trafikkbelastninger. Momenter som taler mot dispensasjon

5 I kommuneplanens bestemmelser er det gitt føringer om at tjenesteyting bør legges til bysentrum og bydelssentra. Det er lite tilgjengelig næringsareal i Drammen. Dispensasjon for andre type virksomheter i næringsområder (f.eks. tjenesteyting) reduserer utviklingsmulighetene for bedrifter innen næring (her Industri/håndverk). Treningssentra bør ligge i gang-/sykkelavstand fra bolig. På Åssiden er boligtettheten størst på nordsiden av Betzy Kjeldsbergs vei. Tjenesteyting bør etableres der, gjerne innen bydelssenteret på Åssiden. Administrasjonens anbefaling Konklusjon: Etter rådmannens vurdering vil en eventuell dispensasjon ikke føre til at hensynet bak lovens formålsbestemmelse og formålet med gjeldende planer bli vesentlig tilsidesatt. Området har i dag en noe variert bruk, som til dels strider mot de aktuelle planene. Den aktuelle dispensasjonssøknaden vil ikke medføre at avvikene fra gjeldende planers arealbruk blir vesentlig større enn de allerede er. Tiltakets nærhet til bydelssenteret på Åssiden og plasskrevende virksomhet gjør at kommunen i omsøkte sak vurderer at et fravik fra retningslinjene i kommuneplanens bestemmelser punkt 2.6 er akseptabelt. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at fordelene ved å gi den aktuelle dispensasjonen er klart større enn ulempene. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Situasjonsplan 3. Søknad om dispensasjon 4. Søknad om midlertidig dispensasjon, utdypende søknad om varig dispensasjon á