Saksbehandler: Camilla Angelsen Arkiv: GBNR 113/295 Arkivsaksnr.: 11/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Camilla Angelsen Arkiv: GBNR 113/295 Arkivsaksnr.: 11/ Dato: 113/295, KJERRATEN 15, RIVING OG BYGGING AV NYTT LAGER- OG INDUSTRIBYGG, DISPENSASJON INNSTILLING TIL: Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19 gis det dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel punkt 2.7, slik at det kan oppføres et nytt lager-/industribygg på eiendommen. Tillatelsen gis med følgende betingelser: - Det skal foreligge avtale med Drammen kommune som sikrer gjennomføring av skjermingsbelte langs elva i henhold til kommunedelplanen for Drammenselva. Avtalen skal underskrives av begge parter før igangsettingstillatelse gis. - Det skal utarbeides en utomhusplan som skal godkjennes av administrasjonen og opparbeides før det gis brukstillatelse. - Bebyggelsen må plasseres minimum 18 meter fra midt jernbanespor. Langs spor må det gis mulighet for lokal veiforbindelse. Bebyggelsens utforming og bruk må ikke hindre fri passasje med bil langs en slik vei. Følgende begrunnelse er lagt til grunn for innvilgelse av dispensasjonen: Eiendommen har vært benyttet til eksisterende virksomhet i 40 år. Til dels skjemmende bebyggelse vil bli revet og eiendommen vil fremstå som mer ryddig. Et krav til utomhusplan med grøntområder og grønt skjermbelte mot elva vil føre til at området får en bedre estetisk utforming fra Drammenselva og strandparken. Fornyet/forbedret bebyggelse vil neppe ytterligere vanskeliggjøre bruk av området til havnerelatert virksomhet. Osmund Kaldheim rådmann Arild Eek byutviklingsdirektør

2 113/295, KJERRATEN 15, RIVING OG BYGGING AV NYTT LAGER- OG INDUSTRIBYGG DISPENSASJON Innledning/bakgrunn for saken Eiendommen Kjerraten 15 ligger på Holmen og har i dag flere bygninger: Ramirent utleie av maskiner og utstyr til bygg- og anleggsbransjen. Bygg oppført i 2009 som erstatningsbygg. Det ble gitt dispensasjon fra bestemmelsen om havnerelatert virksomhet da bruker hadde drevet lignende virksomhet i 40 år. Hall Klargjøringshall leies av Celsea Steel Service AS og NPT AS til stålproduksjon leies av Total Coating AS frittstående hall for overflatebehandling I tillegg er det et brakkebygg og en trafo som er tenkt revet i forbindelse med oppføring av nytt bygg. Saksutredning Kort om tiltaket Det søkes om å bygge en lagerhall/verksted på 995 kvm. Dette skal bestå av lager/ekspedisjon, vaskehall/verksted og disponibelt lager. I tillegg er det kontorer med tilhørende spiserom, toaletter, dusj og garderobe. Hovedleietager vil være Hydroscand AS som driver med hydraulik. Bygget skal være verksted og lager for virksomheten. Celsa Steel Service AS skal leie kontorer. Resterende areal er det ingen leietager på enda. Planstatus Eiendommen er ikke regulert. I kommuneplanens arealdel er området avsatt til havnerelatert virksomhet. Bestemmelse pkt.2.7 i kommuneplanen: Arealer til næringsformål og havneformål på Holmen og Brakerøya På areal avsatt til havnerelatert næring på Holmen (området merket 2 på arealkartet) tillates kun etablering av næringsvirksomheter som etter kommunene skjønn er avhengig av nærhet til havn eller sjø. I kommunedelplan for Drammenselva er det satt av et område langs nordsiden av Holmen som skal benyttes til friluftsområde når dette er utfylt. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens arealdel om havnerelatert virksomhet. Havnerelatert virksomhet er avhengig av nærhet til havn for å kunne drive sin virksomhet. Dispensasjon krever grunngitt søknad i forhold til de hensyn som skal vurderes. Etter plan- og bygningsloven 19-2 kan dispensasjon bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det

3 dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Etter en samlet vurdering, må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Tiltakshaver begrunner sin søknad med følgende argumenter: 1. Eiendommen har historisk sett hatt en arealbruk tilsvarende dagens bruk i ca. 40 år: mekanisk industri og produksjon av stålkonstruksjoner med mer. 2. Dispensasjon for tilsvarende bygg ble gitt nybygg på eiendommen i 2008, noe som bør forventes å gi en viss grad av forutsigbarhet. 3. Tiltaket omhandler riving av til dels skjemmende bebyggelse (trafo, tank- og fyllingsanlegg for LPG gass og brakkerigg i to etasjer) som vil erstattes med permanent og mer tiltalende tiltak. 4. Tungtveiende bør også være uttalelsen fra Drammen havn hvor det bekreftes at de ikke har innvendinger mot tiltaket. 5. Utviklingen av eiendommen synes å være i tråd med kommunens politiske holdning med å utnytte det potensialet som ligger i fortetting av eksisterende, bebygde områder, så vel med hensyn til bolig som næring. 6. Det er en utbredt kjensgjerning at det er knapphet på tilgjengelige næringstomter i Drammen, og det synes således fornuftig å utnytte mer av det potensialet som ligger i denne konkrete eiendommen. De arbeidsplasser som tiltaket genererer representerer etter vårt skjønn også en klar fordel. Nabovarsling Berørte naboer og gjenboere er varslet i henhold til bestemmelsene i plan - og bygningslovens Det er ikke kommet inn merknader fra noen av disse. Høringsinstanser Saken er sendt til høring hos Buskerud fylkeskommune, Fylkesmannen i Buskerud, Jernbaneverket og Drammen Havn. Buskerud fylkekommune Det er funnet krittpipe ved marinarkeologiske undersøkelser like nordvest for tiltaksområdet. Fylkeskommunen ber om at følgende uttalelse innarbeides ved et eventuelt vedtak om dispensasjon: Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jf. kulturminneloven 8, 2.ledd. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen har utover krav til søknad om dispensasjon, disse bemerkninger: - I plan- og bygningsloven 1-8 er det fastsatt at det i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv og allmenne interesser. - Det må vurderes om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser. - En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Jernbaneverket - Det er i brev med referanse 06/02314 SRØ 517 gitt dispensasjon for plassering av bygget minimum 15 meter fra midt jernbanespor. Drammen Havn

4 - Drammen Havn har ingen innvendinger mot at eksisterende brakkerigg og transformatorbygg rives og erstattes med et nytt kombinasjonsbygg. Det forutsettes at bygget benyttes av bedrifter i beslektede bransjer til den type virksomhet som allerede er etablert på Holmen. Administrasjonens bemerkninger Vurdering Tiltakshaver ønsker å videreutvikle eiendommen som har drevet med samme virksomhet i ca. 40 år, industri og produksjon av stålkonstruksjoner og etter hvert utleie av maskiner og utstyr til bygg- og anleggsbransjen. Ca. halvparten av den planlagte utvidelsen skal leies ut til Hydroscand AS (ny leietager) som monterer og distribuere slanger og ledningskomponenter og inneholder verksted og lager for virksomheten. Hydroscand leverer også hydrauliske komponenter til skip. Kontorlakaler skal leies av Celsea Steel Service AS. Resterende areal på ca. 350kvm (lager + kontor) er ikke leid ut. I plan- og bygningsloven 1-8 er det fastsatt at det i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv og allmenne interesser. Ettersom eiendommen ikke er regulert er dette styrende for utvikling av eiendommen. Drammen kommune har gjort en stor jobb med å gjøre strandlinjen langs Drammenelva tilgjengelig for alle. Eiendommen har grense noen meter ut i Drammenselva, og i kommuneplanen er det et smalt belte avsatt til framtidig friområde (i en lengde på ca. 90 meter). På utsiden av strandlinjen ligger det brygger som brukes til småbåthavn. Ved vurdering av en eventuell dispensasjon på eiendommen er det viktig å se til at allmenne interesser styrkes. Ved å skjerme friområde fra eiendommen med et beplantet skjermbelte vil dette være med på å forskjønne området og delvis skjule bygningene på eiendommen fra elva og strandparken på Brakerøya. Verken Drammen Havn, Jernbaneverket eller fylkesmannen i Buskerud har vært direkte negative til omsøkt tiltak. Drammen Havn forutsetter at bygget benyttes av bedrifter i beslektede bransjer til den type virksomhet som allerede er etablert på Holmen. På Holmen finnes det i dag forskjellige typer virksomheter, hvorav mange havnerelatert. Det er derfor noe uklart hvordan Drammen Havn uttalelse skal tolkes. Fylkesmannen i Buskerud presiserer at det er viktig å vurdere om en eventuell dispensasjon vil kunne gi presedens. Momenter som taler for dispensasjon Eiendommen har vært benyttet til eksisterende virksomhet i 40 år. Til dels skjemmende bebyggelse vil bli revet og eiendommen vil fremstå som mer ryddig. Et krav til utomhusplan med grøntområder og grønt skjermbelte mot elva vil føre til at området ikke er så godt synlig fra Drammenselva. Hensynet bak bestemmelsen om havnerelatert virksomhet er at det er avsatt område som skal ivareta behovet for virksomhet som er avhengig av nærhet til havna. Eiendommen er fram til nå ikke benyttet til havnerelatert virksomhet. En utvikling av eiendommen som omsøkt utgjør små endringer i forhold til eksisterende bruk av bebyggelse i forhold til eiendommens størrelse. Videre gjør tiltaket det neppe vanskelig å utnytte eiendommen til havnerelatert virksomhet i fremtiden. Ved å sette betingelser for dispensasjonen vil fordelene med å gi dispensasjon være større enn ulempene. Det settes krav til at bebyggelsen må plasseres minimum 18 meter fra midt jernbanespor. Langs spor må det gis mulighet for lokal veiforbindelse. Bebyggelsens utforming og bruk må ikke

5 hindre fri passasje med bil langs en slik vei. Dette for ikke å hindre en eventuell utbygging av jernbanespor og vei i trasséen på gbnr 113/602. Videre må tiltakshaver inngå avtale med Drammen kommune som sikrer gjennomføring av skjermbelte langs elva i henhold til kommunedelplan for Drammenselva. En dispensasjon skal bygge på en vurdering av den konkrete saken og skal prinsippielt sett ikke gi presedens. Momenter som taler mot dispensasjon Eiendommen er i kommuneplanens arealdel avsatt til havnerelatert virksomhet. Denne type virksomhet må ha nær tilknytning til havn. Bruk av eiendommer i dette området til annen type virksomhet er med på å gjøre det vanskelig for havnerelatert næring å etablere seg i området. Selv om en dispensasjon fra formålet ikke skal gi presedens kan det oppfattes som et (politisk) signal om behandlinger av lignende dispensasjonssøknader. Administrasjonens anbefaling Etter en helhetsvurdering er administrasjonen av den oppfatning at det skal legges hovedvekt på de momenter som taler for dispensasjon. Dispensasjonen vil ikke skape presedens for senere dispensasjoner i området. Momentene i saken ansees som unike og godt begrunnet ut fra de offentlige hensyn som planen skal ivareta. Administrasjonen ber om fullmakt til å fullføre behandling av søknaden for tiltaket. Vedlegg: 1. Situasjonsplan 2. Perspektivtegning 3. Fasadetegninger 4. Plantegninger a-b 5. Samlefoto 6. Søknad om dispensasjon