Saksbehandler: Karl Johan Johnsen Arkiv: GBNR 84/26 Arkivsaksnr.: 09/ Dato:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Karl Johan Johnsen Arkiv: GBNR 84/26 Arkivsaksnr.: 09/ Dato: /26, TJENNSTUA, HYTTE VED STEGLEVANN, GJENOPPBYGGING ETTER BRANN, DISPENSASJON INNSTILLING TIL: Formannskapet Administrasjonens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19 gir formannskapet dispensasjon fra bestemmelse nr. 3.1 og 3.3 i kommuneplanens arealdel for gjenoppbygging av ny hytte som omsøkt. Eventuelle forbedringer i arkitektur, begrenset til samme bruksareal, kan vurderes. Begrunnelsen for dispensasjonen er at tiltaket gjelder gjenoppbygging etter brann. Dette er i henhold til retningslinjene i bestemmelse nr Hytta ligger forholdsvis langt fra Steglevann 41 m. Det vil ha minimal betydning for allmennhetens bruk av strandlinjen om hytta ble trukket 10 m lenger vekk fra vannet. Hytteeiendommen er lite brukt av allmennheten om sommeren da fiskeretten ut for eiendommen er privat. Det vises også til rettsforliket av mellom Drammen kommune og grunneier ang. fiskerett, grenser og veirett. Administrasjonen ferdigbehandler søknaden om rammetillatelse. Osmund Kaldheim rådmann 1

2 84/26, TJENNSTUA, HYTTE VED STEGLEVANN GJENOPPBYGGING ETTER BRANN, DISPENSASJON Innledning/bakgrunn for saken Den aktuelle hytta, Tjennstua ved Steglevann, ble totalskadet av brann Hytta er bygd i 1925 og tilbygd ca. i Hytta ble senere utvidet mot nord med en bruksenhet under krigen. Hytta hadde derved før brannen to bruksenheter. Tiltakshaver ønsker å rive gjenværende konstruksjoner og gjenoppbygge hytta slik den var, med de endringer nye byggeforskrifter krever. Det er søkt om dispensasjons fra pkt. 3.1 og 3.3 i kommuneplanens arealdel. Saksutredning Reguleringsmessige forhold Hytta ligger i et område som er vist som landbruks-, natur- og friluftsområde (uten bestemmelse om spredt bebyggelse) i kommuneplanens arealdel, bestemmelse nr I LNF-områder er det ikke tillat å føre opp ny bebyggelse eller andre varige konstruksjoner eller anlegg, eller fradele tomt til samme, som ikke er tilknyttet stedbunden næring/tradisjonell landbruksdrift eller allment friluftsformål, jfr ledd. Søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser innehar følgende argumentasjon - Pkt. 3.1 åpner spesifikt for å tillate gjenoppbygging av hyttebebyggelse etter brann. - Gjenoppbygging endrer ikke prioriterte forhold i strandsonen. - Gjenoppbygging er ikke til hinder for allmennheten. - Gjenoppbygging antas ikke å ha negative konsekvenser for naboer. I e-post av presiserer ansvarlig søker bl.a. følgende: Det er ikke relevant å henvise til bestemmelsen om maks. bruksareal på 75 m2 da denne refererer seg til tilbygg til hytte og ikke gjenoppbygging av hytte i samme størrelse etter brann. En dispensasjon vil være konkret og spesiell for denne saken og ikke danne presedens. Søker kan ikke se at hyttas plassering, ca. 41 m fra strandkanten, vil være til hinder for allmennhetens ferdsel langs vannet. Dette har ikke vært noe problem så lenge familien Eek har hatt hytta, og bør heller ikke bli det med eventuelle nye fremtidige eiere. Søker kan heller ikke se at en flytting av hytta 10 m innover fra vannet vesentlig vil bedre situasjonen for allmennheten. Søker mener strandsonen ikke fremstår som privat i dag. Søker skriver at tiltakshaver ikke vil godta at hytta må flyttes 10m lenger fra vannet, og at det gjøres et makeskifte slik at kommunen overtar et 20 m bredt område langs strandkanten slik kommunen foreslo i et møte med tiltakshaver og ansvarlig søker. I brev av skriver tiltakshaver at i brevet hvor kommunen ber om uttalelse fra fylkesmannens miljøvernavdeling er det visse faktafeil som kan ha hatt betydning for miljøvernavdelingens uttalelse. Dette gjelder allmennhetens mulighet for å ferdes rundt vannet, og allmennhetens rett til å fiske fra den aktuelle hytteeiendommen. Eiendommen er inngjerdet av kommunen for å holde buskap innenfor tilliggende beiteområde på dem kommunale eiendommen 84/6. Gjerdet, hvor det er strøm i beitesesingen, er til hinder for allmennhetens ferdsel langs vannet. 2

3 Tiltakshaver skriver at det er gjerdene, kilen og de andre hyttene som hindrer allmenn ferdsel rundt nesten hele vannet. Tiltakhaver har eksklusiv rett til fiske ut fra egen grunn, kfr. rettsforlik av Disse momenter fremkom ikke i kommunens brev til fylkesmannen. Kommunen skrev at fisking skjer rundt hele vannet og at allmennhetens rett til å ferdes rundt vannet er viktig. Tiltakshaver mener dette kan ha hatt betydning for miljøvernavdelingens uttalelse. I brevet vises det til rettsak og jordskiftesak som omhandler grensetvist med kommunen og tvist ang. adkomst. Høringer Fylkesmannen i Buskerud v/miljøvernavdelingen presiserer i sin uttalelse av at kommunen bare kan gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jfr. plan- og bygningsloven 19. Fordelene med en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som planog bygningsloven fastsetter. En eventuell dispensasjon må kunne begrunnes godt ut fra konkrete forhold i denne aktuelle saken slik at det ikke skapes en uheldig presedens. Fylkesmannen viser til at vassdragsnære områder er attraktive for allment friluftsliv. I St.meld. nr. 26 ( ) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand er det en arealpolitisk føring at vassdragene skal forvaltes gjennom en helhetlig arealpolitikk som sikrer vassdragslandskap, vassdragsbelter og vannresurser. Utbygging av hytter bør unngås i områder langs vann og vassdrag. Videre er det i 1-8 i ny plan- og bygningslov fastsatt at det i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Fylkesmannen ser imidlertid at gjenoppbygging av hytte etter brann er et spesielt utgangspunkt for en søknad om dispensasjon. Ut fra hyttas beliggenhet vil imidlertid fylkesmannen peke på at kommunen bør fastsette vilkår for en eventuell gjenoppbygging. Fylkesmannen anser at vilkår knyttet til redusert hyttestørrelse og økt avstand til vannet er viktige faktorer som vil kunne danne grunnlag for en eventuell dispensasjon. Fylkesmannen anbefaler også at hyttas mønehøyde reduseres. Med en slik løsning mener fylkesmannen at fordelene for allmennhetens interesser vurderes å bli større enn ulempene. Fylkesmannen anser også kommunens forslag om makeskifte for å sikre strandarealene som svært interessant og i tråd med nasjonal miljøpolitikk. Fylkesmannen frarår at det gis dispensasjon i tråd med søknaden og ber om å bli orientert om videre vedtak i saken, se vedlegg 8. Saksbehandler har kontaktet fylkesmannens miljøvernavdeling ang. deres høring i saken. Miljøvernavdelingen opplyser at deres uttalelse ikke hadde blitt endret dersom kommunens oversendelsesbrev hadde vært iht. tiltakshavers bemerkninger. Miljøvernavdelingens uttalelser i slike saker har som overordnet målsetting å ivareta og eventuelt bedre allmennhetens interesser i slike bynære friluftsområder og spesielt strandsonen. Administrasjonens bemerkninger Hytta ligger ca. 41 m fra strandlinjen. Strandområdet er mest brukt av allmennheten som rasteplass om vinteren da skiløypa går rett forbi eiendommen og området er åpent og solrikt. Området er ikke mye brukt som rasteplass/badeplass av allmennheten om sommeren. Deler av det aktuelle strandområdet er våtmarksområde. 3

4 Den mest brukte og beste badeplassen ligger ned for Skioldhytta i østenden av Steglevann. Hytteeiendommen er inngjerdet på grunn av tilliggende beiteområde som benyttes av forpakteren på Kinnerud gård. I beitesesongen settes det opp elektrisk gjerde. Dette hinderet kan imidlertid løses ved at det monteres en gjerdeklyv eller en port. I vest hindres ferdsel langs strandlinjen av en kil/bekkeutløp. Det foregår nok noe fisking fra eiendommen, men dette er ulovlig da hytteeieren i rettsforliket av er tilkjent eksklusiv fiskerett. Strandområdet nedenfor den aktuelle hytta kan etter administrasjonens vurdering oppleves som halvprivat på sommeren, se vedlagt bilde fra høsten 2009, vedlegg 7. Ved befaring sto det en liten krakk nær stranda, og det lå et teppe delvis ut i vannet, som antakelig ble benyttet til å trå på ved bading. Etter det administrasjonen kjenner til har det ikke vært noe særlig konflikter mellom grunneier og allmennheten ang. bruken av området. Dette er imidlertid personavhengig. Kommunen har ikke styring med hvem som eier hytteeiendommen til en hver tid. Kommunen vil bemerke at det ikke er en selvfølge at nedbrente hytter kan gjenoppføres. I bestemmelse nr. 3.1 står det at bare er tillat å føre opp ny bebyggelse som er tilknyttet stedbunden næring / tradisjonell landbruksdrift eller allment friluftsformål. I retningslinjene til samme bestemmelse står det - Det er ikke tillat med oppføring av ny eller vesentlig utvidelse av hyttebebyggelse i kommunens LNF- område. Som vesentlig utvidelse av hytter regnes påbygging som medfører at bebyggelse på tomta overskrider 75 m2 bruksareal (T- BRA). Mindre arealutvidelser av eksisterende hyttebebyggelse, samt gjenoppbygging etter brann, som ikke innebærer innlegging av vann, avløp, fremføring av vei og strøm kan tillates med utgangspunkt i en alminnelig vurdering av estetiske forhold. I bestemmelse nr. 3.3 står det: Det er ikke tillatt å etablere landbruksveger, masseuttak eller byggeog anleggstiltak etter 81, 86a, 86b og 93 samt fradeling til slike formål når tiltaket ligger nærmere enn 100 m fra hovedelever, sideelver, større bekker, innsjøer og tjern. En gjenoppføring av hytta er avhengig av dispensasjon. Kommunen kan derfor stille vilkår for at dispensasjon gis. Fylkesmannens miljøvernavdeling anser at vilkår knyttet til redusert hyttestørrelse og økt avstand til vannet er viktige faktorer som vil kunne danne grunnlag for en eventuell dispensasjon. Fylkesmannen anbefaler også at hyttas mønehøyde reduseres Kommunen har vurdert om den nye hytta bør trekkes lenger vekk fra vannet for eksempel 10 m. Hytta vil da bli liggende i eiendomsgrensen mot den kommunale eiendommen, 84/6, i nord. Tiltakshaver kunne da eventuelt fått tilskjøtet et tilleggsareal fra den kommunale eiendommen. Administrasjonen har imidlertid kommet til at en slik forskyvning vil ha minimal betydning for allmennhetens bruk av strandlinjen på eiendommen. Administrasjonen har også vurdert å tilby tiltakshaver et makeskifte. Kommunen overtar et 20 m bredt tomteareal langs strandlinjen mot at hytteeiendommen overskjøtes et tilsvarende tilleggsareal fra den kommunale eiendommen. Tiltakshaver opplyste imidlertid i møte med saksbehandler at de ikke vil akseptere et slikt makeskifte. Et slikt makeskifte ville vært en god løsning, men det virker lite realistisk å få gjennomført dette. 4

5 Kommunen vurderer at den nye hytta vil få en tilfredstillende estetisk utforming som en skogshytte med en forholdsvis begrenset fasade mot Steglevann. Det er ikke uvanlig med hytter i 11/2 etasje i skogsområdene rundt Drammen. Hytta får en størrelse, på ca. 90 m2 BRA. Totalt BRA for eiendommen inkl. eksisterende uthus blir 96 m2. Dette er det samme som før hytta brant. Dersom samlet BRA for eiendommen ble redusert til 75 m2 ville dette ha marginal betydning for allmennhetens bruk av området da hytteeiendommen er meget stor m2. Kommunen er enig med fylkesmannen i at det skal føres en restriktiv dispensasjonspraksis i bynære friluftsområder og langs vassdrag. Men kommunen mener at dette er en spesiell sak fordi det er en gjenoppbygging etter brann. Det er en hytteeiendom hvor allmenn ferdsel på eiendommen er beskjeden spesielt på sommertid. Det er nylig gjennomført et rettsforlik mellom kommunen og grunneier ang. grenser, fiskerett og veirett. Kommunen mener derfor at det ikke vil gi presedens for andre saker å gi dispensasjon for omsøkt tiltak i denne saken. Administrasjonen mener det er tre alternativer for vedtak i saken: 1. Gjenoppbygging av hytta avslås. Kommunen søker å erverve eiendommen. 2. Det gis dispensasjon for bygging av ny hytte med med redusert størrelse slik at totalt BRA på eiendommen blir 75 m2. Mønehøyden reduseres og hytta trekkes 10 m mot nord. Tiltakshaver tilbys et tilleggsareal mot nord. 3. Tiltaket godkjennes som omsøkt uten betingelser. Konklusjon. Rådmannen anbefaler alternativ3. Dispensasjon gis med den begrunnelse at det er en gjenoppbygging etter brann. Det er en hytteeiendom hvor allmenn ferdsel på eiendommen er beskjeden spesielt på sommertid. Det er nylig gjennomført et rettsforlik mellom kommunen og grunneier ang. grenser, fiskerett og veirett. Eventuelle betingelser, som i alt. 2, knyttet til gjenoppbygging vil ha marginal nytte for allmennheten i dette konkrete tilfellet. Vedlegg: 1. Oversiktskart. 2. Situasjonsplan. 3. Plan-, snitt og fasadetegninger. 4. Søknad om dispensasjon datert E-post datert Foto av den brannskadde hytta. 7. Foto av arealet mellom hytta og vannet. 8. Fylkesmannens uttalelse av Brev datert fra Eva Dagen Eek og Olav Bergo. 5