SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 16/393 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA BYGGEFORBUDSONE MOT VANN GNR 182 BNR 15

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Hans Ole Wærsted Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 16/393 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA BYGGEFORBUDSONE MOT VANN GNR 182 BNR 15 Vedlegg: Søknad om dispensasjon fra Krødsherad kommunes byggeforbudssone fra Arne Johansen datert Nabomerknad fra Jon Hauge datert Vurderinger av dispensasjonssøknad, svarbrev fra Krødsherad kommune Ønske om ny vurdering av søknaden, brev fra Arne Johansen datert Bakgrunn: Krødsherad kommune mottok søknad om to separate tiltak i byggeforbudssonen mot Krøderfjorden fra Arne Johansen. (vedlegg 1). Nabo til tiltaket, Jon Hauge har sendt nabomerknader til tiltaket, (vedlegg2) Krødsherad kommune sendte svar på søknaden , med administrasjonens vurdering av søknaden, og gav søker mulighet for å omarbeide søknaden i tråd med kommunens retningslinjer til bygging i strandsonen (vedlegg 3) Søker sendte et oppklarende brev , hvor søknaden ble oppretholdt i sin helhet. Vedlegg 4) Sammendrag av innkommen søknad og nabomerknad: 1: Oppsetting av gjerde/ skjerming mot nabo i en høyde på maksimalt 1,5 meter langs adkomstveg ned til privat fritidseiendom. Samt to skjermvegger på maksimalt 1,8 meter i fem meters strekk i eiendomgrensen. Ett plassert ved parkeringsplassen og ett ved fjorden. 2: opprettelse platting på inntil 10 m2, med brygge på maksimalt 6 meter lengde over et undervannsskjær beregnet for båter inntil 21 fot. I søknaden er det redegjort for historisk bruk av eiendommen. Det redegjøres videre for at området i praksis ikke kan benyttes som turområde, siden det ikke er fremkommelig verken syd eller nord for eiendommen.

2 Videre redegjøres det for at allmenheten ikke har rett til bruk av strandsonen fordi fritidsboligen er plassert såpass nær strandsonen at grunneiers privatliv veier tyngre enn allmenhetens rett til å bruke strandsonen. Det opplyses at området heller aldri har blitt benyttet av allmennheten i de 40 år han har eid eiendommen. Det redegjøres også for naboforhold mot fritidseiendom, gnr 182 bnr 14, hvor det hevdes at denne ikke respekterer privat eiendomsgrense, og at denne gjennom mange år har hatt en utilbørlig oppførsel som gjør det nødvendig å avskjerme seg mot sin nabo. Nabomerknad: Jon Hauge, eier av gnr 182/14 har besvart nabovarselet i brev av 17.september 15. Han har der spørsmål knyttet til hvordan gjerder og levegger fysisk vil opparbeides, og stiller spørsmål om behovet for en levegg nede ved vannet, da dette området kun benyttes når de bader. Han opplyser videre at de har benyttet badeplassen hvert år siden 1990, og henviser til at også eier av gnr 182 bnr 1 har benyttet plassen i sin ungdom. Hauge uttaler videre i sitt svarbrev at han bestrider at eiendommen 182/15 går helt ned til vannkanten, og viser til at badeplassen tilhører gnr 182 bnr 1. Videre henvises det til avtale med eieren av gnr 182 bnr 1 at badeplassen skal være til felles benyttelse for de to eiendommene. Jon Hauge viser også til avtale om rett til bruk av adkomstveg ned til eiendom 182/15, en veg som har blitt benyttet bare en gang. Han viser til tinglyst rettighet til bruk av badeplass, båtplass samt veirett tinglyst Ytterligere opplysninger fra Arne Johansen Som tilsvar til kommunens brev og Jon Hauges merknader har Arne Johansen i brev av sendt kopi av kjøpekontrakt, og tilbakevist at Hauge har tinglyste bruksrettigheter på eiendommen. Administrasjonens vurderinger: Det er i denne saken flere forhold som gjør saken litt komplisert, nedenfor er noen av vurderinger gjort av administrasjonen. Eierforhold Administrasjonen har vurdert eierforhold og eventuelle tinglyste rettigheter, og mener at Arne Johansens forklaring knyttet til eiendomsforhold er riktig. Gjerder/ levegger I utgangspunktet er det uproblematisk å sette opp gjerder i grensa mellom to eiendommer. Grannegjerdeloven gir alle en lovbestemt rett til å sette opp et gjerde mot naboen såfremt gjerdet ikke er til direkte ulempe for naboen. Kommunen skal ikke vurdere hvorvidt et grannegjerde er til ulempe, men både tiltakshaver og den som påføres skade kan kreve «gjerdeskjønn» for å avgjøre hvorvidt tiltaket kan gjennomføres. Dette er en privatrettslig prosess som gjennomføres av lensmannen.

3 I forhold til plan- og bygningsloven, hvor kommunen er myndighet medfører disse tiltakene i seg selv ikke behov for byggesøknad I henhold til endring i byggesaksforskriften 4.1 som trådde i kraft gjelder følgende: 4-1. Tiltak som ikke krever søknad og tillatelse 2. levegg (skjermvegg) med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 5,0 m. Leveggen kan være frittstående eller forbundet med bygning og kan plasseres inntil nabogrense 3. innhegning mot veg med inntil 1,5 m høyde. Innhegningen må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot veg Utfordringen er at området befinner seg i byggeforbudssonen mot Krøderfjorden, hvor kommuneplanens arealdel har en generell byggeforbudssone på 100 meter. Kommuneplanens 7 sier følgende: Ny bolig-, nærings- og fritidsbebyggelse eller andre vesentlige terrenginngrep (vei, parkering, masseuttak) er ikke tillatt i 100 meters beltet langs vann og vassdrag. Innenfor byggeområdene er grensen 50 m. Ut over dette er det ikke vedtatt ytterligere bestemmelser knyttet til strandsonen i kommuneplanen, men det er innarbeidet en dispensasjonspraksis i forhold til tiltak på allerede bebygde eiendommer. Kommunen har generelt vurdert tiltak som befinner seg lenger vekk fra strandlinjen enn eksisterende bebyggelse mer positivt enn tiltak som blir plassert nærmere vannkanten. I dette konkrete tilfellet er gjerdet langs adkomstvegen, samt leveggen ved parkeringsplassen plassert lenger vekk fra vannkanten enn eksisterende bebyggelse, mens leveggen ved badeplassen er plassert nærmere. Fri ferdsel i strandsonen, og allmenhetens rett til bruk av området Administrasjonen har vært på befaring i området, og bekrefter at søkers beskrivelse av området som turområde er riktig. Det er i praksis vanskelig å benytte strandsonen som turveg. I forhold til annen bruk er dette en solfylt odde som tidligere har blitt brukt, om enn lite fra båtfolk, samt at nabo hevder å ha benyttet odden til bading hvert år siden Eiendommen endret karakter i 1995, da det ble gitt tillatelse til å bygge ny fritidsbolig, samt fylle opp eiendommen. Nedenfor er skisse for opparbeidelse av tomten i forbindelse med byggesøknaden.

4 Byggesøknaden ble innvilget, med unntak av båthuset, og masseoppfylling i området ned mot Krøderen. Vedtaket ble gjort med henvisning til den tids gjeldende kommuneplans punkt 4.6, byggeforbudssone langs Krøderen. Administrasjonen tolker derfor vedtaket gjort i 1985 at bygningsrådet den gang vurderte strandsonen som såpass viktig at man ikke ønsket at den skulle nedbygges. Dette er en vurdering sittende administrasjon fortsatt støtter. Platting og brygge I forhold til søknaden om dispensasjon for opparbeiding av en mindre platting og brygge har kommunen i kommuneplanen vedtatt retningslinjer knyttet til dette: 10.6 Retningslinje for dispensasjon for etablering av brygger og aktivitetsplasser langs Krøderen a) Brygger bør være felles for flere eiendommer fellesbrygger b) Brygger skal bygges i naturlige materialer som stein og tre (ikke betong) c) Brygger skal ikke være skjemmende i landskapet og må tilpasses forholdene på stedet d) Brygger skal ikke komme i konflikt med viktige naturverdier eller friluftsinteresser e) Aktivitetsplasser skal være tilgjengelige for allmennheten

5 Søknadens punkt a og e) tilfredstilles ikke i søknaden, snarere tvert imot er hele begrunnelsen for søknaden at man ønsker å hindre nabo i bruke området. Konklusjon Søknaden datert med ytterliggere opplysninger bryter med kommuneplanens 7, plan- og bygningslovens 1-8, samt friluftsloven Formålet med søknaden er å skjerme egen eiendom. Tidligere byggesaksbehandling på eiendommen viser også at kommunen tidligere har avvist bygging i strandsoen. Administrasjonen foreslår at søknaden om dispensasjon avslås. Ut fra ovenstående vil rådmannen anbefale formannskapet å fatte slikt vedtak: Søknad om dispensasjon for opparbeidelse av levegg, gjerder, platting og brygge på gnr 182 bnr 15 etter plan- og bygningslovens 19-2 avslås.