LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Mariann Fredriksen Arkiv: GBNR 084/001 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja

Transkript

1 LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Mariann Fredriksen Arkiv: GBNR 084/001 Arkivsaksnr.: 17/ Klageadgang: Ja Gbnr 084/001 - Søknad om fradeling av fritidstomter og dispensasjon fra plan Administrasjonssjefens innstilling: 1. Med henvisning til plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 og bestemmelsen om bebyggelse i 100-metersonen i kommuneplanens arealdel. 3. Med henvisning til plan- og bygningsloven 20-1 m avslås søknad om tillatelse til opprettelse av nye grunneiendommer. Saksutredning: Denne saken har tidligere vært oppe til behandling i Plan- og næringsutvalget tre ganger. Den første behandlingen ble utsatt til etter at utvalget hadde vært på befaring på Bardalsøya før PNU innvilget søknaden Fylkesmannen i Nordland klagde på vedtaket, men PNU valgte å opprettholde vedtaket sitt. Da ble Fylkesmannen i Troms oppnevnt til settefylkesmann og opphevet så kommunens vedtak og saken må derfor behandles på nytt. Søker har siden endret plasseringen av hyttetomtene noe og endret dispensasjonssøknaden. Søknaden skal derfor behandles på nytt i PNU. Hjemmelshaver til gbnr. 84/1 søker om fradeling av to hyttetomter på Bardalsøya, 20m fra fjorden. Begge tomtenes areal er hver på ca m2. I kommuneplanens arealdel er Bardalsøya definert som LNF-område. Øya har i dag 5 bebygde fritidstomter og er ellers registrert som innmarksbeite og skrinn fastmark i følge NIBIOs arealressurskart.

2 Kart over Bardalsøya med plassering av de to hyttetomtene trukket 20m tilbake fra strandsonen. De omsøkte tomtene befinner seg i 100-metersbeltet fra sjø og er dermed i strid med plan- og bygningsloven 1-8 og bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Plan- og bygningsloven 1-8, 1. og 2. ledd sier følgende: «I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova.» Bestemmelser vedrørende bebyggelse i LNF2-, og LNF3-områder sier blant annet følgende: «Bebyggelse skal ikke oppføres nærmere enn 100 meter fra vassdrag og fra sjø.» Kommuneplanens arealdel har følgende bestemmelser til LNF-områder: «I disse områdene tillates bare bygging som har direkte tilknytning til jord- og skogbruk, reindrift, utmarksnæring, fiske som ledd i stedbunden næring og annen stedbunden næring. For at stedbunden næring skal være aktuelt, må det være tale om en reell og inntektsgivende næringsvirksomhet av noe omfang.» Tiltaket er i strid med kommuneplanens arealdel da det er omsøkt tomter til fritidsformål i LNFområde. Fordi tiltaket er i strid med Plan- og bygningsloven 1-8, 1. og 2. ledd og kommuneplanens arealdel må hjemmelshaver søke om dispensasjon for fradelingen. Søker skriver følgende i dispensasjonssøknaden: Videre skriver søker at fradelingen ikke vil være til hinder for allmenn ferdsel i området. Plan- og bygningsloven Dispensasjonsvedtaket:

3 Plan- og bygningsloven 19-2, 2.ledd sier følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Når det i loven står at fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering er det fordelene for allmenheten det er snakk om, og ikke kjøper. Søkers argumenter er at fritidstomter er nødvendig for å besøke slekt og at avtalen om at søsken skulle få hyttetomter på Bardalsøya var en del av gjennomføring av generasjonsskifte på gården. Dette er dermed ikke fordeler for allmenheten, men heller fordeler for søker og søkers familie. Administrasjonen er ikke uenig i at det er en fordel å fradele fritidstomter i områder der det allerede er bygget fritidsboliger, framfor urørte områder, men når en øy som er så liten som Bardalsøya blir berørt av såpass mange hytter vil det være behov for en reguleringsplan før fradeling av flere tomter. Vurderinger: Miljødirektoratets naturbase og NIBIOS Kilden er undersøkt. I Miljødirektoratets naturbase er nesten hele Bardalsøya registrert som inngrepsfritt naturområde og hele øya er registrert som kartlagt friluftsområde. Det går ei flyttlei over Bardalsøya, men det er ingen registreringer i tilknytning til reindrift som berører de omsøkte tomtene. Det vises til egen uttalelse fra jordbrukssjefen vedrørende landbruksdrift: «Den omsøkte grunneiendommen, gbnr. 84/1, er en del av landbrukseiendommen «Bardal ytre», gnr. 92 bnr. 1. Den har et registrert areal på til sammen 1870 dekar, hvor 282 er fulldyrka og 185 dekar er registrert som innmarksbeite. Drifta på gården er melkeproduksjon/storfehold og smågrisproduksjon. De omsøkte tomene ligger på Bardalsøya. På Bardalsøya er det registrert innmarksbeite. Innmarksbeitearealet er ikke egnet til fulldyrking. Området blir brukt som sommerbeite for ungdyr av storfe. Siden midten av 1980-tallet er det godkjent bygget 5 hytter på øya. Det har hittil ikke vært registrert noen konflikter mellom landbruksdrifta og fritidsbebyggelsen i området. Det er således heller ingen innvendinger mot at ytterligere 2 hytter kan oppføres. Derimot, hvis området seinere planlegges med ytterligere hyttebygging, bør det settes krav til reguleringsplan for området, og hvor landbruksinteressene blir ivaretatt i planen. Søknaden skal også behandles etter jordloven, da fradelinger fra landbrukseiendommer utenfor regulert område krever samtykke til fradeling etter denne loven. Jordlovsbehandlingen foretas etter at dispensasjonsspørsmålet er behandlet. Foreløpig vurdering tilsier at samtykke til fradeling etter jordloven vil kunne gis.» Saken er sendt regionale fagmyndigheter for uttalelse. Sametinget og Nordland fylkeskommune har ingen spesielle merknader til saken. De omsøkte tomtene befinner seg i siktsonen til fyrlykt og saken er sendt til Kystverket for uttalelse. Kystverket uttaler at de ikke kan foreta en konkret vurdering på bakgrunn av informasjonen i saken og anbefaler tiltakshaver å ta kontakt for å avklare nærmere om det er mulig å plassere bygninger uten at det vil påvirke lyktens funksjon for de sjøfarende. Fylkesmannen i Nordland fraråder dispensasjon og sier følgende i sin vurdering: «Det er et viktig nasjonalt mål å sikre allmennheten ferdselsrett og ivareta natur- og landskapshensyn i hundremetersbeltet langs sjøen. Kommunen har gjennom kommuneplanens arealdel differensiert bruken av strandsonen, og i denne sammenheng kommet fram til at

4 Bardalsøya ikke skal kunne nyttes til annet formål enn landbruksformål, samt ivareta allmenne formål som natur og friluftsliv. Bardalsøya er registrert som friluftslivs- og utfartsområde først og fremst for lokalbefolkningen, og må sees i sammenheng med friluftsområdet på Yttergårdsfjellet. Meld. St. 18 ( ) er det angitt en målsetting om at friluftslivets posisjon skal ivaretas og videreutvikles. I dette ligger det ivaretakelse av allemannsretten gjennom bevaring og tilrettelegging av viktige friluftslivsområder. Videre er hundremetersbeltet langs sjøen er av nasjonal verdi, og det er derfor gitt særskilt vern av denne. I Ot.prp. nr. 32 ( ) framgår bl.a. følgende: «Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100- metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her (...)». I statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er det forutsatt en differensiert forvaltning etter helhetlige vurderinger foretatt i overordnede planer. Kommunen har gjennom arealdelen tatt særskilt stilling til arealbruken, og blant annet kommet fram til at boligutviklingen i hovedsak skal skje i mer direkte tilknytning til bygda Bardal og langs Bardalsveien til Vassdal. Etter vår vurdering kan det forventes at en såpass liten øy i stor grad blir berørt av tiltaket. Den private sonen rundt fritidsboliger vil være betydelig større på mindre øyer enn det som normalt vil være tilfellet på fastlandet. Fradeling av to fritidsboligparseller her med etterfølgende oppføring av fritidsboliger vil virke negativt inn på allmennhetens mulighet for bruk av øya. Omsøkte tilfellers virkning må vurderes i tillegg til eksisterende bebyggelse som er på øya i dag. De omsøkte parsellene ligger såpass atskilt fra nåværende bebyggelse at en dispensasjonene i vesentlig grad tilsidesetter de hensynene LNFR-formålet og byggeforbudet langs sjøen her skal ivareta. Dette gjelder i dette tilfellet særlig friluftslivshensynene som er knyttet til strandarealene og områdene utenfor den gamle dyrkamarka. Ordvalget i pbl innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hensynet til strandsonevernet og muligheten for friluftslivsutøvelse vil bli skadelidende og raskt tilsidesatt av evt. dispensasjoner. I henhold til pbl annet ledd annet punktum kan dispensasjon følgelig ikke gis. Fylkesmannen kan for øvrig heller ikke se at fordelene vil være klart større enn ulempene for de offentlige interessene i det her berørte området, jf annet ledd annet punktum.» Som Fylkesmannen poengterer har kommunen gjennom kommuneplanens arealdel bestemt at Bardalsøya ikke skal kunne nyttes til annet formål enn landbruksformål, samt ivareta allmenne formål som natur og friluftsliv. Administrasjonen vurderer at hensynet til friluftsliv og allmennhetens tilgang til strandsonen og Bardalsøya ikke vil bli vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon innvilges. Etter endringen av søknaden er de to hyttetomtene trukket 20m tilbake fra strandlinjen og dette vil gjøre at hensynet til friluftsliv og allmenhetens tilgang i liten grad vil bli tilsidesatt. Fradeling av to fritidstomter på 1500m² vil beslaglegge areal avsatt til friluftsformål, men ikke i den grad at det vil forringe kvaliteten på friluftsområdet.

5 Til tross for at søker i den nye søknaden har trukket de to hyttetomtene 20m tilbake fra strandsonen ligger fremdeles begge de to omsøkte tomtene (2*1500m²) innenfor 100-metersonen. Administrasjonen vurderer at hensynet bak bestemmelsene i pbl. 1-8 og kommuneplanens arealdel om at bebyggelse ikke skal oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen samt bestemmelsene i kommuneplanens arealdel for LNF-områder vil bli vesentlig tilsidesatt om de to omsøkte hyttetomtene tillates fradelt. Det kan heller ikke vises til at fordelene med fradelingen er klart større enn ulempene, og dispensasjonen bør ikke innvilges. Iht. Naturmangfoldloven 7 er søknad vurdert etter lovens Det er administrasjonens vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøk tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldloven. Konklusjon: Administrasjonen vurderer at hensynet bak bestemmelsene i pbl. 1-8 og kommuneplanens arealdel om at bebyggelse ikke skal oppføres nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen vil bli vesentlig tilsidesatt om de to omsøkte hyttetomtene tillates fradelt. Det kan heller ikke vises til at fordelene med fradelingen er klart større enn ulempene, og dispensasjonen bør ikke innvilges. Dispensasjonssøknad vedrørende fradeling av to hyttetomter på Bardalsøya avslås. Søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven 20-1 m avslås. Vedlegg: Gbnr 084/001 - Endring av søknad Oversiktskart Vedtak i klagesak Fritidstomt 1 Gbnr 084/001 - Søknad om tiltak og rekvisisjon av oppmålingsforretning. Uttalelse landbruksdrift. Fritidstomt 2 Gårdskart som viser landbrukseiendommen gnr. 92 bnr. 1 Gbnr 084/001 - Fraråding av dispensasjon for fradeling av fritidsboligtomter Uttalelse til søknad om fradeling av hyttetomter - Gnr 84 bnr 1 - Bardalsøya Gbnr 085/001 - Søknad om tiltak og rekvisisjon av oppmålingsforretning