LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/310 Arkivsaksnr.: 16/458-6 Klageadgang: Ja

Transkript

1 LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/310 Arkivsaksnr.: 16/458-6 Klageadgang: Ja GBNR 058/310-4 MANNS BOLIG Administrasjonssjefens innstilling: 1. Med henvisning til Pbl avslås søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Hensynene bak bestemmelsen som det søkes dispensasjon fra vil bli «vesentlig tilsidesatt» om tillatelse innvilges. Saksutredning: Saken omhandler søknad om oppføring av 4-mannsbolig på regulert boligtomt. Søknad er gjort med ansvarsrett. Eiendommen ligger på Nedre Leland. Området er regulert i plan «Leland Øst», hvor eiendommen er regulert til «Bolig». 3 naboer og 2 gjenboere har protestert mot planene. Det anføres: Nabovarsel er mangelfullt. GBNR 058/262 ble ikke varslet. Søknaden må behandles som en dispensasjon, ikke etter delegert myndighet. Det er bygd mange boliger i området. Trafikkavvikling må avklares. Eksisterende boliger vil [verdi]forringes. Tilknytning til vei er ikke omsøkt. Det etterspørres en plan for drenering, vann og avløp. Lenke til kart: Vurderinger: Angående nabovarsel Plan- og bygningsloven(pbl.) 21-3, 1. og 2. ledd, sier følgende: «Før søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. Dersom grunneiers adresse ikke er kjent eller ikke finnes i matrikkelen, kan varsling unnlates.

2 «Varsel etter første ledd kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer og gjenboere. Kommunen kan likevel kreve varsling av naboer og gjenboere som ikke er varslet, dersom den finner at vilkårene for unnlatt varsling ikke er oppfylt. Kommunen kan også kreve at andre eiere eller festere enn de som er nevnt i første ledd, skal varsles.» Hva som er en naboeiendom er relativt enkelt å definere som enhver eiendom som deler grensemerke med den aktuelle eiendommen. Gjenboer er derimot et vanskeligere begrep, da det alltid vil være avhengig av skjønnsmessige vurderinger. Når har en eiendom tilstrekkelig innsyn til byggetomta og tilstrekkelig nærhet til denne for å hevde at eieren vil være en gjenboer? I dette tilfellet er det åpenbart at det ikke er enighet mellom søker og naboer om dette. Derimot er poenget med nabovarsling at eiere av eiendommer som kan bli berørt av et tiltak skal gis mulighet til å uttale seg og protestere mot tiltaket om de finner grunn til det. Når det nå foreligger en protest fra gjenboer som mener seg utelatt fra varsel, framstår det derimot som klart at eier av denne eiendommen har vært i stand til å ivareta sine rettslige interesser i saken. Diskusjonen er dermed ikke spesielt relevant lengre og kommunen ser ingen grunn til ikke å gi vedkommende status som part i den videre saksbehandling. Angående tilknytning til vei Det er korrekt at etablering av avkjørsel til offentlig vei må omsøkes. I dette tilfelle er det kommunen som er veimyndighet, og det er uproblematisk å behandle saken som den foreligger. Angående «forringelse» av eksisterende boliger Personlige monetære effekter er på linje med privatrettslige spørsmål ikke noe som byggesaksavdelingen har anledning til å ta stilling til. Det er derimot ingenting som tilsier at boligverdien i fortettede områder synker. Om noe, så indikerer ønsker om fortetting at boligverdien i et område er høy og stigende. Angående boligtyper Gjeldende reguleringsplans 2 sier blant annet følgende: Området for frittliggende boliger: I området kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer med tilhørende garasjer. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan det for 1. etasjes hus tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene. En bygning med 4 boenheter er ikke å regne som en frittliggende bolig. Tiltakshaver er med andre ord avhengig av at det gis dispensasjon fra bestemmelsen for å kunne gjennomføre omsøkt tiltak. Angående presedens Det er videre gitt tillatelse til både 4-mannsboliger og 6-mannsboliger innenfor planområdet tidligere,

3 noe som kan sies å ha skapt en viss presedens. Om dette har skapt tilstrekkelig presedens for å behandle saken etter delegert myndighet som søker ber om, kan derimot diskuteres. Siden saken henger nært sammen med tidligere politiske vedtak, anser administrasjonssjef det som det mest korrekte å legge den fram for politisk behandling- Angående boliger og trafikkavvikling Det er de siste årene vært relativt stor byggeaktivitet i området, noe som har ført til et økt antall boliger som benytter Nerlelandsveien som hovedadkomstvei. En opptelling viser følgende for eksisterende boliger, samt boliger under oppføring: 42 Eneboliger = 42 Boliger 3 Tomannsboliger = 6 Boliger 4 Firemannsboliger = 16 Boliger 4 Seksmannsboliger = 24 Boliger 1 Leilighetsbygg = 11 Boliger SUM = 99 Boliger I tillegg kommer et leilighetsbygg med 12 boliger som ikke er ferdig saksbehandlet hos Fylkesmannen, samt 5 fritidsboliger. 12 av boligene har blitt oppført de siste 4 årene og 18 er under oppføring. Leland havn ble detaljregulert i Om boligområdene der, samt resterende boligtomter i planområdet for «Leland Øst» bebygges, vil man, avhengig av hvilke boligtyper som oppføres, kunne regne med et sted mellom ytterligere boliger som vil benytte Nerlelandsveien som hovedadkomstvei. Med andre ord er 30% av boligene i området oppført i nyere tid eller under oppføring og vi kan forvente opptil ytterligere 40% økning fra dagens situasjon. Presset på Nerlelandsveien, samt annen infrastruktur i området øker som en følge av dette. Det betyr derimot ikke nødvendigvis at Nerlelandsveien og omkringliggende infrastruktur ikke er dimensjonert for den økte bruken. Derimot må man ta høyde for at man om man ser på den originale «Leland Øst», kan anslå at planlegger da regnet med at ca boliger ville komme til å benytte Nerlelandsveien som hovedadkomstvei. Nå kom næringsaktivitet i Leland Havn riktignok i tillegg til dette, men det er vesensforskjell på planlagte 60 boliger og de potensielle 150 som kan bli resultatet om dagens dispensasjonslinje forlenges ytterligere. Dispensasjon etter 19-2 Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Plan- og bygningsloven er hjemlet i Pbl Pbl sier blant annet følgende: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved

4 å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Hensynene bak å regulere et område til en særskilt boligtype er Det framkommer kun i overskriften til paragrafen ( 2) som omhandler bygging i områdene som er regulert til bolig at disse skal benyttes til frittliggende boliger. I selve bestemmelsene framkommer det ingen formuleringer som direkte enten fastslår at det kun er denne typen boliger som tillates eller at andre boligtyper ikke skal tillates. Gjeldende reguleringsplans 8 sier blant annet følgende: Fellesbestemmelser: A) Bygningsrådet skal ved behandling av byggemeldinger påse at bebyggelsen får en god form og materialbehandling og at bygninger i samme byggefelt får en enhetlig og harmonisk utførelse med hensyn til takvinkel og materiale. Farge på hus skal godkjennes av bygningsrådet. Det primære hensynet bak en bestemmelse om frittliggende boliger vil vanligvis være å sikre at bebyggelsen får en form og størrelse som framstår som enhetlig i planområdet. Utover dette er det derimot også slik at valg av boligtyper kan sies å ha som et sekundært hensyn å sikre at området bebygges hensiktsmessig i forhold til tilgjengelig og framtidig planlagt infrastruktur. Siden 150 boliger er betydelig høyere enn 60, er det relativt klart at vi nå har nådd det punktet hvor dette sekundære hensynet blir vesentlig tilsidesatt om dispensasjon innvilges. Med andre ord er det grunnlag for å hevde at lovens forutsetninger for å kunne gi dispensasjon ikke oppfylles, og følgelig kan ikke dispensasjon innvilges. Behov for ny planlegging av området De siste års utbygging i planområde «Leland Øst» har synliggjort at dagens reguleringsplan er utdatert. En ny planlegging av området burde derfor prioriteres høyt, og innen dette foreligger burde ikke planens bestemmelser fravikes ytterligere. I effekt vil dette medføre at innen det foreligger en ny plan, kan det kun oppføres eneboliger i «Leland Øst» og at boligområder i «Leland Havn» kan bebygges som planlagt. Utover dette kan selvsagt også pågående byggesaker videreføres. Dette gjelder påbegynte 6-mannsboliger og byggesak på GBNR 058/249 som er hos Fylkesmannen til behandling. Vurderinger etter Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) I henhold til naturmangfoldslovens 7 er søknad vurdert etter lovens Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Konklusjon:

5 Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses ikke som oppfylte. Søknad må derfor avslås. Vedlegg: Situasjonsplan Plan- og fasadetegninger Kommentarer fra eiere av naboeiendommer Plankart og bestemmelser