anses ikke oppfylt. Kommunens vedtak omgjøres derfor, og dispensasjonssøknaden avslås.

Transkript

1 Fylkesmannen i N ORD LAND a E, Dowdr1aoo24zmm, - wa, la WM m E: Gbnr 058/249 _ ' Kla ebeh 9 andling byggesak Leirfjord kommune Saksb.: Grethe Breimo e-post: fmnogbr@fylkesmannen.no _. Tlf: Leirfjord Vår ref: 2016/5115 Deres ref: 17/31 Vår dato: Deres dato: Arkivkode: Klagebehandling - byggesak - dispensasjon for oppføring av boligbygg -58/249 - Leirfjord - omgjøring og avslag Vi viser til kommunens oversendelse av Fylkesmannen endrer Leirfjord kommunes vedtak om å gi rammetillatelse til oppføring av boligbygg på Leland. Vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven anses ikke oppfylt. Kommunens vedtak omgjøres derfor, og dispensasjonssøknaden avslås. Bakgrunn for klagen Kommunen vedtok den å gi rammetillatelse til oppføring av et nytt boligbygg med 12 leiligheter på gnr. 58, bnr. 249 på Leland. Vedtaket ble opphevet ved vårt vedtak av da tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanen. Det var ikke søkt om dispensasjon, og kommunen hadde heller ikke vurdert om vilkårene for å gi dispensasjon var oppfylt. lbrev av søker så tiltakshaver Leirfjord boligstiftelse om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Det anføres følgende:. Gbnr 58/249 er ved vedtak i 1998 innlemmet i bofellesskap på gbnr 58/280. Naboers innspill vil hensynstas i forbindelse med arkitektonisk utforming og terrengtilpasning. Leirfjord kommune har inngått avtale om å leie leilighetene. Kommunalsjef for Helse og omsorg har vært delaktig i prosess for valg av tomt og utforming av boliger.. lavtale har kommunen uttalt følgende: «Kommunen anser større/se, beliggenhet og utforming av leilighetene som adekvate i forhold til kommunens behov.» o Det bes om fortgang i saken, da det offentliges behandling av denne nå har tatt nærmere 1 år. Kommunens vedtak av Søknaden ble behandlet i plan- og næringsutvalget i møte den , sak 25/17 hvor utvalget vedtok å innvilge søknaden. Rådmannen innstilte på at søknaden skulle avslås. Besøksadresse: Statens Hus Kommunal og beredskapsavdelinga fmnopost@fylkesmannen.no Moloveien 10, 8002 Bodø Telefon: Postadresse: Postboks 1405 Telefaks: Organisasjonsnr.: Bodø

2 Klage av Nabo Laila Ossletten og Roar Andre Jakobsen har påklaget vedtaket i brev av De påstår at vedtaket er ugyldig av flere grunner, bl.a. fordi søknad om dispensasjon ikke er begrunnet, og fordi det ikke er gitt nabovarsel. Kommunens vedtak Klagen ble forelagt plan- og næringsutvalget i møte den , sak 46/17. Utvalget vedtok å oppheve sitt tidligere vedtak fra på grunn av saksbehandlingsfeil, da vedtaket ikke oppfyller lovens krav til begrunnelse. Utvalget fattet nytt vedtak om å gi rammetillatelse til omsøkte tiltak ved dispensasjon fra reguleringsplanen. Vedtaket er begrunnet slik: «Plan og næringsutvalget finner ikke at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra vil bli vesentlig tilsidesatt og mener at forde/ene er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Tiltaket kan derfor innvilges. a. / tidligere saksutredning sak 28/16 gbnr 28/249 NYTT BOL/GB YGG er det gitt rammetillatelse for tiltak med unntak av omsøkt adkomstvei. Hensynet til bestemmelsen det skal dispenseres fra når det gjelder type bolig, er det kun 2 som omhandler bygging i området som er regulert til bolig at disse skal reguleres til frittliggende boliger. Det er ingen formulering som direkte enten anslår at det kun er denne type boliger som tillates eller andre typer som ikke tillates. b. Omsøkt tiltak vi ikke vesentlig skille seg ut fra annen bebyggelse da det er en naturlig forlengelse av Sneppen bofellesskap som består av en 12 mannsbolig og 2 firemannsboliger i lenke. Plan og næringsutvalget er av den formening at dette danner presedens og at vilkåret for å innvilge dispensasjon for denne type bolig er tilstede. c. Reguleringsplan er av eldre dato og ivaretar ikke dagens retningslinjer for samordning av bolig-, areal- og transportplan/eggingens punkt 4.3. Utvalget har vektlagt formulering som ivaretar at i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy area/utnyttelse, fortetting og transformasjon og at i områder med stort utbyggingspress bør det legges til rette for area/utnyttelse utover det som er typisk. d. Leirfjord kommune har behov for tilgang på leiligheter av denne størrelse for å kunne ivareta nasjonale retningslinjer til boligsosia/ handlingsplan.» Klage av Laila Ossletten og Roar Andre Jakobsen fremmet en ny klage i brev av Utdrag av klagen gjengis nedenfor:. Dispensasjonsvedtaket er ikke formulert, hvilket gjør det vanskelig å se hvilke vurderinger som er gjort. Vedtakets punkt 2 må derfor anses som ugyldig.. Hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt.. Det foreligger saksbehandlingsfeil, da dispensasjonssøknaden ikke er nabovarslet og begrunnet.. Det foreligger ikke presedens, slik som det hevdes i vedtakets punkt 4.. At gjeldende reguleringsplan er utdatert er et argument for en ny regulering av området, ikke for å gi dispensasjon.. Privatrettslige forhold mellom Leirfjord boligstiftelse og Leirfjord kommune er saken uvedkommende. Nasjonale retningslinjer må forankres i ny reguleringsplan Side 2 av 7

3 Flan- og næringsutvalget behandlet klagen i møte den som sak 65/17. Klagen ble ikke tatt til følge, og det tidligere vedtak ble opprettholdt. Saken ble sendt til Fylkesmannen for klagebehandling. Fylkesmannens lovforståelse, vurdering og forståelse av faktum i saken Fylkesmannens avgjørelse bygger på de opplysninger som er framkommet i det skriftlige materialet som er oversendt fra kommunen, så vel kommunens egne opplysninger som de opplysninger klager har framlagt. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunkter som klageren legger fram, og vi kan også ta opp forhold som ikke er berørt i klagen. Vi skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn, jf. forvaltningslovens 34 annet ledd. Forholdet til plan Eiendommen gnr. 58/249 ligger innenfor reguleringsplan for Leland Øst som ble stadfestet av Fylkesmannen den 2. februar Omsøkte eiendom er lagt ut til boligformål. Boligprosjektet er et tiltak etter plan- og bygningsloven 1.6, og er søknadspliktig etter pbl bokstav a. En reguleringsplan er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i 1-6, jf. pbl Grad av utnytting ble i vedtak av endret fra BYA=15% til BYA=25% for hele planområdet. Utnyttingsgraden på omsøkte tiltak er oppgitt til BYA 26%, og det er derfor nødvendig med dispensasjon fra bestemmelser om grad av utnytting. l reguleringsbestemmelsene til planen står det følgende i 2: «Området for frittliggende boliger: I området kan oppføres bolighus iinnti/ 2 etasjer med tilhørende garasjer. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan det for 1. etasjes hus tillates innredet underetasje i samsvar med bestemmelsene i byggeforskriftene.» Plan- og næringsutvalget uttaler i sitt vedtak at det er kun 2 som omhandler frittliggende bolig, og at «det er ingen formulering som direkte enten anslår at det kun er denne type boliger som tillates eller andre typer som ikke tillates.» Vi er usikker på hva utvalget mener her, men det kan se ut som om det stiles spørsmål ved om det er nødvendig med dispensasjon for oppføring av det omsøkte tiltaket. l veilederen Grad av utnytting er Frittliggende bebyggelse definert som Eneboliger og horisontalt eller vertikalde/te tomannsboliger. Her står det videre at Byggteknisk forskrift har ingen definisjoner av boligtyper, men at bestemmelser til kommuneplan eller reguleringsplan kan stille krav til boligtyper. Planen bør gi en definisjon av de begreper som benyttes for å unngå tolkningstvil. l reguleringsbestemmelsene til Leland Øst står det at det kan oppføres bolighus i inntil 2 etasjer.», og utover det er det ingen nærmere definisjon av begrepet frittliggende boliger. Kommunen er imidlertid nærmest til å tolke sin egen plan, og Side 3 av 7

4 rådmannen uttaler i sin saksutredning til sak 28/16 at den omsøkte bygningen med 12 leiligheter, ikke kan regnes som frittliggende bolig. Fylkesmannen slutter seg til kommunens vurdering. Reguleringsbestemmelsene må dermed forstås slik at det i områder avsatt til boligformål skal oppføres frittliggende boliger, og det er derfor nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanbestemmelsen 2. Dispensasjon Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 første ledd kan kommunen gi dispensasjon fra bestemmelsene i en arealplan. I pbl annet ledd er det fastsatt følgende om hva som skal til for at dispensasjon kan gis: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene ilovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at det skal være aktuelt å dispensere. For det første kan det ikke gis dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. ltillegg må det foretas en interesseavveiing, der fordelene ved tiltaket må veies opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dette innebærer at det normalt ikke skal være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Spørsmålet om vilkårene for dispensasjon i pbl andre ledd er oppfylt eller ikke, er et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel i 34 andre ledd om at Fylkesmannen skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønn, kommer således i betraktning først etter at lovens vilkår for dispensasjon er vurdert som oppfylt. Vi viser til forarbeidene til loven, Ot.prp. nr. 32 ( ) s Fylkesmannens vurderinq Dispensasjon kan ikke gis dersom «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt», jfr. pbl andre ledd. Side 4 av 7

5 Rådmannen innstilte på at søknaden skulle avslås. Fra administrasjonens saksutredning gjengis: «Med henvisning til nevnte 8 i gjeldende reguleringsplanbestemme/ser, så vil de primære hensyn bak en bestemmelse om frittliggende boliger vanligvis være å sikre at bebyggelsen får en form og størrelse som framstår som enhet/ig ip/anområdet. Hensynene bak å fastsette en grad av utnytting for et område er relativt lik, men her vil størrelse på og bevaring av grøntdrag og andre åpne områder være et moment. Omsøkt tiltak vil, hva gjelder form og størrelse, skille seg vesentlig fra omkringliggende bebyggelse og den klare majoritet av andre bygninger i planområdet som sådan. Tiltaket vil med andre ord motvirke en enhetlig utbygging av planområdet. Det framstår dermed som klart at de nevnte primære hensyn blir «vesentlig tilsidesatt» om dispensasjon innvilges. Utover dette er det videre slik at valg av boligtyper kan sies å ha som et sekundært hensyn å sikre at området bebygges hensiktsmessig i forhold til tilgjengelig og framtidig planlagt infrastruktur. Siden 150 boliger er betydelig høyere enn 60, er det relativt klart at vi nå har nådd det punktet hvor dette sekundære hensynet blir vesentlig tilsidesatt om dispensasjon innvilges. Med andre ord er det grunnlag for å hevde at lovens forutsetninger for å kunne gi dispensasjon ikke oppfylles, og følgelig kan ikke dispensasjon innvilges. Som det fremgår av ovennevnte er det primære hensynet bak bestemmelsen om frittliggende boliger å sikre at bebyggelsen får en form og en størrelse som fremstår som enhetlig. Det sekundære hensynet er å sikre at området bebygges hensiktsmessig i forhold til tilgjengelig og framtidig planlagt infrastruktur. I følge det innsendte er det omsøkte bygget planlagt i to etasjer med 12 leiligheter hver på ca. 27 m2. Ut fra foreliggende tegninger ser bygget ut til å bli ca. 27 m langt med tillegg av inngangspartiene i hver ende av bygget, til sammen ca. 32 m. Tiltaket vil bli liggende med langsiden mot klagers eiendom og på det nærmeste er avstanden 6 m fra omsøkte bygning til nabogrensen. I følge administrasjonen vil omsøkte tiltak skille seg vesentlig fra omkringliggende bebyggelse og den klare majoritet av andre bygninger i planområdet både når det gjelder form og størrelse. Planutvalget på sin side mener at tiltaket ikke skiller seg ut siden det er en naturlig forlengelse av eiendommen 58/280 Sneppen bofellesskap som består av én 12 mannsbolig og to firemannsboliger i lenke. Fylkesmannen er enig med administrasjonen i at omsøkte tiltak vil skille seg vesentlig ut fra omkringliggende bebyggelse. Riktignok grenser eiendommen i vest til eiendommen 58/280 som er bebygd som nevnt ovenfor, men man kan likevel ikke si at tiltaket av den grunn ikke skiller seg ut, idet man må se på øvrige bebyggelse både i nabolaget og i hele planområdet. Eiendommen grenser i sør og vest mot eiendommer bebygd med eneboliger, noe som også utgjør den store majoriteten av bebyggelsen i planområdet. På denne bakgrunn slutter vi oss til administrasjonens vurdering om at tiltaket skiller seg vesentlig fra omkringliggende bebyggelse både når det gjelder form og størrelse. Side 5 av 7

6 Plan- og næringsutvalget begrunner dispensasjonen med at reguleringsplanen er av eldre dato, og at den ikke ivaretar retningslinjer som går på samordning av bolig- areal og transportplanlegging. Fylkesmannen viser til forarbeidene til loven hvor det er uttalt følgende: «Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons og beslutningsgrunn/ag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjon, men behandles etter reglene om kommuneplan/egging og reguleringsplaner. lnnstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.» Fylkesmannen har ikke inntrykk av at reguleringsbestemmelsene har vært til hinder eller har direkte motvirket en hensiktsmessig utvikling. Det vises til administrasjonen beskrivelse av byggeaktiviteten i planområdet hvor det fremgår at det er oppført/under oppføring langt flere boliger enn det planen legger opp til. Fra saksutredningen gjengis: «Utfra den originale Leland Øst, kan man anslå at planlegger da regnet med at det ville oppføres ca boliger i området. Nå kom næringsaktivitet i Leland Havn riktignok i tillegg til dette, men det er vesensforskje/l på planlagte 60 boliger og de potensielle 150 som kan bli resultatet om dagens dispensasjonslinje forlenges ytterligere.» Når det gjelder behov for ny planlegging av området uttaler administrasjonen «De siste års utbygging iplanområdet «Le/and Øst» har synliggjort at dagens reguleringsplan er utdatert. En ny planlegging av området burde derfor prioriteres høyt, og innen dette foreligger vil det være vanskelig å finne grunnlag for videre fravikelse av dagens bestemme/ser.» Det at det allerede er gitt så mange dispensasjoner i planområdet, taler derfor for at det ikke gis flere før området har vært gjenstand for ny planlegging. For øvrig må bemerkes at hver enkelt søknad må vurderes konkret, og en dispensasjon kan derfor ikke begrunnes med presedens slik planutvalget viser til i sitt vedtak. Det omsøkte tiltaket medfører 12 nye boenheter på en eiendom som i utgangspunktet er beregnet på én, eventuelt to boenheter, noe som legger ekstra press på infrastruktur. Administrasjonen har under henvisning til ovennevnte kommet til at hensynet til en hensiktsmessig bebyggelse i forhold til tilgjengelig og framtidig planlagt infrastruktur vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjonen innvilges. Man har forståelse for at det er behov for leiligheter i området, men dette forhold kan likevel ikke tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Heller ikke kan man legge vekt på at det allerede er inngått leieavtaler. Side 6 av 7

7 Fylkesmannen slutter seg etter dette til administrasjonens vurdering om at hensynene bak bestemmelsene i planen vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon som omsøkt. Vilkårene i pbl andre ledd må begge være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det må i tillegg vurderes om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vi finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på dette da det første vilkåret for å gi dispensasjon etter vår vurdering ikke er oppfylt. Saksbehandling Siden vilkårene for å gi dispensasjon ikke anses oppfylt, finner vi ikke grunn til å vurdere den del av klagen som gjelder saksbehandlingen. Vedtak Fylkesmannen opphever plan- og næringsutvalgets vedtak av i sak 46/17. og fatter nytt vedtak om å avslå søknaden. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 1-9, jf. rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet og brev datert 28. september 2009 fra Kommunal- og regionaldepartementet, jf. forvaltningsloven 34. Avgjørelsen kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28. Sakens parter er underrettet ved kopi av dette brev. Med hilsen Tor Sande (e.f.) underdirektør Grethe Breimo seniorrådgiver 'n'».. i, w,,,,lr-y,. ' i riff blf' n. jwvmvi w:,4,2: - -.,muj Kopi til: Laila Ossletten og Roar Andre Leland 8890 LEIRFJORD Jakobsen Leirfjord boligstiftelse Postboks LEIRFJORD SMe7av7