Behandling av klage - godkjent søknad om tilbygg til bolighus i Gustav Sjåstads veg 15 - Levanger 34/141 - kommunens vedtak stadfestes

Transkript

1 Vår dato: Vår ref: /18735 Deres dato: Deres ref: /5581 Levanger kommune Postboks LEVANGER Saksbehandler, innvalgstelefon Hege Aas, Behandling av klage - godkjent søknad om tilbygg til bolighus i Gustav Sjåstads veg 15 - Levanger 34/141 - kommunens vedtak stadfestes Saken gjelder klage på godkjent søknad om dispensasjon og tillatelse til oppføring av et tilbygg til bolighus i Gustav Sjåstads veg 15 i Levanger. Tilbygget var tenkt oppført med pulttak og ville stride mot bestemmelse i kommuneplanens arealdel om maks gesimshøyde. Kommunen vektla i sin behandling at en dispensasjon i dette tilfellet ville være en fordel for klagerne, all den tid tiltakshaver kunne oppført tilbygg med saltak som ville vært i tråd med planen. Etter en gjennomgang av saken er Fylkesmannen kommet til at vi er enige med kommunen i at vilkårene for å dispensere er oppfylt. Vi stadfester kommunens vedtak. *** Fylkesmannen viser til Levanger kommunes oversendelse hit av 9. november 2018 hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn Ved søknad datert 20. august 2018 søkte ansvarlig søker Trøndelag Snekkerservice AS, på vegne av tiltakshaver Vegard Tangen, om tillatelse til å bygge et tilbygg til enebolig i Gustav Sjåstads veg 15 i Levanger kommune. Det ble samtidig søkt om dispensasjon fra bestemmelse i kommuneplanens arealdel for maks gesimshøyde. Omsøkte tiltak var tenkt bygget med pulttak for å skåne mest mulig av utsikten til nabo. Tiltaket ville derfor ikke få møne, men to gesimser. Maks gesimshøyde var ifølge kommuneplanens arealdel 6,5 meter. Omsøkt tiltak ville få en gesimshøyde 1,3 meter høyere enn det kommuneplanens arealdel tillot. Tilbygget inneholdt tre soverom samt stue. E-postadresse: fmtlpost@fylkesmannen.no Sikker melding: Postadresse: Postboks Steinkjer Besøksadresse: Strandveien 38, Steinkjer Prinsens gt. 1, Trondheim Telefon: Org.nr

2 Side: 2/7 Søknaden ble nabovarslet og det innkom merknader fra nabo i sør, eiere av eiendommen 36/117, Gunvor og Ragnar Norøy. Det ble for det første vist til at da den omsøkte parsellen ble bebygd i 1981/1983 ble huset plassert slik at det i minst mulig grad skulle forringe deres utsikt. Det planlagte tilbygget ville bryte med dette hensynet og i stor grad stenge for utsikten. Dette ville medføre negativ omsetningsverdi for deres eiendom. Størrelsen på bygget brøt med øvrig bebyggelse i boligfeltet, og ville ikke falle som en naturlig del av helhetsinntrykket. Samtidig ble det anført at tiltakshaver kunne bygget tilbygget i øst-enden av boligen. Det ble vedlagt et bilde som viste hvilket utsiktstap de ville lide. Ansvarlig søker kommenterte nabomerknadene i brev av 26. september Historiske løsninger for plassering av hus kunne ikke være gjeldende 37 år etter når området ikke var regulert gjennom detaljregulering. Det ble videre vist til at når man bodde i byggefelt, måtte man regne med at utsikt, støy og andre forhold kunne endre seg med tiden. Huset ville få en økning på ca. 63 m², noe som ikke var en unormalt stor utnyttelse av tomtearealet. Ansvarlig søker pekte for øvrig på at de hadde vært i dialog med merknadsstillerne og tilpasset tilbygget med pulttak m.m. for å tilfredsstille ønsker fra naboer. Utbygging i en annen retning enn omsøkt var uaktuell, da det ikke var plass til dette på eiendommen. For øvrig ble det anført at bildet som merknadsstillerne hadde vedlagt viste situasjonen med saltak, og ikke med pulttak. Kommunen behandlet søknaden den 18. oktober 2018 og det ble gitt dispensasjon fra bestemmelse om gesimshøyde samt tillatelse til oppføring av det omsøkte tilbygget. Vedtaket ble påklaget av naboene Gunvor og Ragnar Norøy ved brev datert 24. oktober Det ble registrert at deres merknader ikke hadde blitt tillagt vekt i saksbehandlingen, noe som var beklagelig. Det var for øvrig etter deres syn ikke foregått noen reell dialog mellom ansvarlig søker og dem. Det ble videre anført at kommunen hadde en manglende vilje til en balansert behandling, da klagerne ikke hadde fått invitasjon til å delta på befaring. At et saltak ville tatt mer utsikt fra klagerne,

3 Side: 3/7 var selvsagt, men det ble påpekt at klagerne ikke hadde stilt seg positiv til utbygging i det nå godkjente omfang. Klagerne anførte at argumentet om fortetting ikke var relevant i denne saken, da dette begrepet, etter deres syn, innebar at det ble bygget nye hus på ledige arealer, noe som ikke var tilfellet i denne saken. Kommunen foretok forberedende klagebehandling den 9. november Klagen ble ikke tatt til følge. Saken ble den 9. november 2018 oversendt Fylkesmannen i Trøndelag for endelig klagebehandling. Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven 34. Etter bestemmelsens andre ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. I dette ligger prøving av om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, det vil si om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. Den ovennevnte bestemmelsen, jf. 34 andre ledd siste pkt., fastsetter samtidig at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Vilkår for klage Det er på det rene at klager har «rettslig klageinteresse i saken» og at kommunens vedtak er å anse som et «enkeltvedtak», jf. forvaltningsloven 28 første ledd. Det er videre klart at klagen er fremsatt innen fristen. Rettslig utgangspunkt Det følger av pbl første ledd at kommunen «skal» gi tillatelse til det omsøkte tiltaket «dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av» plan- og bygningsloven. Bestemmelsen gir uttrykk for den såkalte byggeretten, eller legalitetsprinsippet i byggesaksbehandlingen, og innebærer at kommunen har plikt til å gi tillatelse til et tiltak så fremt det ikke foreligger klar hjemmel for avslag. Dersom tiltaket er «i strid med» bestemmelser i lov eller forskrift eller gjeldende planer, vil tillatelse til tiltaket være betinget av at det med hjemmel i pbl gis dispensasjon. Planstatus Eiendommen er i kommuneplanens arealdel for Levanger, vedtatt i kommunestyret den 13. april 2011, regulert til boligformål. Fylkesmannen vurderer det omsøkte tiltaket til å være i tråd med et slikt formål, jf. pbl

4 Side: 4/7 Utsnitt kommuneplanens arealdel og situasjonskart Følgende bestemmelse til kommuneplanens arealdel er gjeldende: Boligbebyggelse Fradelt boligtomt kan være maksimalt 2 dekar. Boligtomt kan bebygges med prosent bebygd areal (%-BYA) = 35 % og bebygd areal (BYA) = 300 m2. Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m over planert terreng målt ved bygningens høyeste fasade. Takoppløft eller ark på inntil ¼ lengde av takflaten kan tillates uavhengig av maksimal gesimshøyde. Det er oppgitt at tilbygget har et bebygd areal (BYA) på 90 m². Bruksareal (BRA) for første etasje er 70 m², mens BRA for garasje i sokkel økes med 30 m² ifølge innsendte tegninger. Samlet BYA på eiendommen etter tiltak vil være 217 m². Med en tomtestørrelse på 910 m² gir dette en utnyttingsgrad på 24 % noe som er i tråd med planens bestemmelse på dette punkt. Videre angir bestemmelsen at maksimal gesimshøyde boligbebyggelse er 6,5 meter, mens maksimal mønehøyde er angitt til 9,5 meter. Omsøkte tiltaket er tenkt med pulttak med takvinkel på 15 grader, og vil derfor ikke ha møne, men to gesimser. Høyeste gesims vil bli 7,8 meter mens den laveste vil få en høyde på 5,8 meter. Høyeste gesims er «i strid med» bestemmelser til planen, jf. pbl Tillatelse til tiltaket er følgelig betinget av at det gis dispensasjon i medhold av pbl Dispensasjon Plan- og bygningsloven 19-2 første ledd gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av bestemmelsens andre ledd at dispensasjon ikke kan gis «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». I tillegg må «fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Vilkårene i pbl andre ledd er kumulative, hvilket innebærer at kommunen kun har rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene i bestemmelsen er oppfylt. Vurderingen av om lovens vilkår er oppfylt eller ikke, er ifølge bestemmelsenes forarbeider et rettsanvendelsesskjønn

5 Side: 5/7 som kan overprøves av domstolene. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken, sammenholdt med lovens vilkår for å gi dispensasjon. I forarbeidene til pbl. 19-2, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) pkt. 6.19, er det fremhevet at planer som oftest er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess, og at de er vedtatt av kommunens øverste organ. På bakgrunn av det skal det ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Ordlyden i bestemmelsen fastsetter at kommunen først må avklare hvilke hensyn som ligger bak den eller de bestemmelsene det søkes dispensasjon fra. Når dette er avklart, må kommunen vurdere om disse hensynene blir «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon. Av bestemmelsens forarbeider fremgår at det ikke vil være adgang til å gi dispensasjon dersom hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Dersom hensyn bak bestemmelsen ikke blir «vesentlig tilsidesatt» blir neste spørsmål om fordelene ved en dispensasjon er «klart større» enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonsvurdering Kommunen viser til at hensyn bak bestemmelsen om maks gesimshøyde må anses å være «naboers interesse i form av tap av lys og utsikt og estetiske hensyn». Første spørsmål blir derfor om disse hensyn blir «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon, jf. pbl Illustrasjonsbilde ansvarlig søker til venstre, bilde fra klagerne til høyre Ansvarlig søker og klager har begge fremlagt bilder/illustrasjoner for å illustrere hvordan det omsøkte tilbygget vil påvirke klagernes utsikt. Etter ansvarlig søkers mening viser klagers bilde situasjonen med saltak, og ikke pulttak. Fylkesmannen anser at illustrasjonen fra ansvarlig søker gir den mest korrekte angivelsen av hvordan situasjonen vil bli, og legger dermed dette til grunn. Ut fra denne illustrasjonen registrerer Fylkesmannen at tilbygget vil ta noe utsikt for klager. Imidlertid vil klagerne beholde mesteparten av selve sjøutsikten. Etter hva Fylkesmannen kan se vil heller ikke tilbygget påvirke klagers solforhold i negativ retning. Det må også anses påregnelig i byggefelt med noe endret utsiktsforhold. Fylkesmannen er av den oppfatning at hensyn bak bestemmelsen vil bli tilsidesatt, men ikke i vesentlig grad. Følgelig er første vilkår for dispensasjon oppfylt. Spørsmålet blir deretter om fordelene med en dispensasjon kan anses som klart større enn ulempene.

6 Side: 6/7 Fra kommunens vurdering hitsettes følgende: «I dette tilfellet vil utfallet for nabo bli verre dersom bestemmelsene i planen følges slik kommunen ser det. Tiltakshaver kan da oppføre et tilbygg med saltak i forlengelse av huset som vil ta mer av utsikten til nabo enn planlagte pulttak, og som vil være i tråd med gjeldende plan». Fylkesmannen støtter kommunens vurdering. Det må anses som en klar fordel med dispensasjon at dette vil gi et bedre utfall for klagerne enn om tiltakshaver hadde valgt å følge planen og dermed velge en saltaksløsning. Kommunen har også vektlagt at fortetting er ønsket. Dette er et relevant hensyn å vektlegge i vurderingen. Ulemper med dispensasjon er at dette medfører noe utsiktstap for klagerne samt en takvinkel som vil skille seg noe fra øvrig bebyggelse i området. Imidlertid ligger klagers bolig høyere i terrenget enn tiltakshavers, samt at boligene heller ikke er plassert helt parallelle, noe som er med på å begrense utsiktstapet. Fylkesmannen er videre enig med kommunen i at utsiktstapet må anses påregnelig i tettbygde strøk og at ulempene må vektlegges i begrenset grad. Etter en helhetsvurdering er Fylkesmannen av den oppfatning at den fordelen en dispensasjon medfører for klager i dette tilfellet, må anses som «klart større» enn ulempene. Begge vilkår er oppfylt, og dispensasjon kan gis. På bakgrunn av dette og med hjemmel i forvaltningsloven 34 fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Levanger kommunes vedtak av 18. oktober 2018 stadfestes. Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. forvaltningsloven 28. Med hilsen Trond Flydal (e.f.) Seksjonsleder juridisk Kommunal- og justisavdelingen Hege Aas rådgiver Kommunal- og justisavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent Kopi til:

7 Side: 7/7 Gunvor og Ragnar Norøy Steinvegen SKOGN Trøndelag Snekkerservice AS Okkenhaugvegen LEVANGER Vegard Tangen Gustav Sjåstads veg SKOGN