Øvre Eiker kommune - Gnr 103/225 - Harakollen Hokksund - klage på avslag på dispensasjon vedtaket oppheves

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2015/6806 Arkivnr.: Deres referanse: 2015/ /2015 Saksbehandler: Silje Hordnes Øvre Eiker kommune Rådhuset 3300 Hokksund Innvalgstelefon: Øvre Eiker kommune - Gnr 103/225 - Harakollen Hokksund - klage på avslag på dispensasjon vedtaket oppheves VEDTAK Fylkesmannen opphever Øvre Eiker kommunes vedtak av 3. juni Saken sendes tilbake for ny behandling. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Fylkesmannen viser til oversendelse mottatt 19. oktober Sakens bakgrunn Saken gjelder søknad om dispensasjon fra bestemmelsen 3-1 om maksimal kotehøyde for reguleringsplan for Harakollen på eiendommen gbnr, 103/225. Tiltakshaver ved ansvarlig søker Nordbohus Modum AS søkte 27. mars 2015 om dispensasjon fra reguleringsplanens kotehøyde for oppføring av enebolig. Tiltakshaver ønsker å øke kotehøyde med 2 meter, fra 95,9 til 97,9. Øvre Eiker kommune avslo søknaden i vedtak av 3. juni Vedtaket er påklaget av ansvarlig søker Nordbohus Modum AS på vegne av tiltakshaver Erik Guneriussen i brev av 30. juni Klager anfører i hovedsak at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Dette fordi regulert kotehøyde er uforholdsmessig lav i forhold til kotehøydene på omkringliggende tomter. Klager peker på at dersom boligen skal ligge på regulert kote vil det bli høye fjellskjæringer mot nord, øst og vest, og hele boligen må sprenges inn i terrenget. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: Fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 Videre mener klager at hensynet til naboene ivaretas da klager ønsker å prosjektere et hus med 2 etasjer i stede for 3 etasjer. Gesimshøyden på boligen blir derfor ikke noe høyere enn hva den hadde blitt ved å prosjektere en 3 etasjes bolig på regulert kote. Klagen ble behandlet av Fagkomite 1 den 14. oktober 2015 som ikke fant grunnlag for å endre sitt tidligere vedtak. Fylkesmannen har tatt saken opp til behandling i medhold av plan- og bygningsloven 1-9 jf. delegasjonsfullmakt i rundskriv T-2/09 fra Miljøverndepartementet. Fylkesmannen har i brev av 15. januar 2016 bedt kommunen om ytterligere opplysninger. I brevet ble det særlig bedt om kommunens tilbakemelding på at det ser ut til å være lagt avgjørende vekt på terrengtilpasninger i dispensasjonstillatelse på naboeiendommen, gbnr 103/224, mens dette ikke synes vurdert på samme måte i vår sak. Det ble også bedt om en redegjørelse for om det var vurdert å stille vilkår i saken, og om hensynet til presedensfare fortsatt kan tillegges avgjørende vekt etter at det er gitt dispensasjon på nabotomten. I kommunens svar av 28. februar fremgår følgende: «Vi har gjort en vurdering av hvor mye tiltakene kan heises (0,7m), med tanke på naboers forutsigbarhet, forhold til veien som igjen gir føringer for adkomstforhold til kommunal vei og gitte krav i reg. plan. Planen er forholdsvis ny og angir kotehøyde på hver enkel tomt, og politikerne var tydelig på dette. Når det gjelder om det er gjort en vurdering om å stille evt. vilkår, valgte kommunen å ikke sette vilkår. Dette med grunnlag i ny plan og dialog med tiltakshaver i forkant av behandling, der tiltakshaver fastholdt sitt krav på 2 meter over det planen hjemler, og kommunen mener at det ikke kan gis. Derimot kan kommunen godkjenne en heising på 0,7m, slik det er godkjent på naboeiendommen.» Fylkesmannens merknader Oppføring av bolig er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a), jf Klagerett og klagefrist Klager er part i saken og har dermed adgang til å klage på vedtaket, jf. forvaltningsloven 28. Klagen er fremsatt innen klagefristen etter forvaltningsloven 29. Planstatus Eiendommen ligger innenfor et område som i reguleringsplan for Harakollen vedtatt av kommunestyre 13. desember 2006 er avsatt til boligformål, næringsformål og allmennyttigformål. Reguleringsplanen 5 a) stiller krav til bebyggelsesplan for området B5. Øvre Eiker kommune vedtok bebyggelsesplan for Harakollen felt B4-B5-B6 3. desember Bebyggelsesplanen 3 pkt. 3.1 slår fast at maks kotehøyde på topp grunnmur og byggegrense for hver tomt er påført plankartet. Plankartet viser en kotehøyde på 95,9 på eiendom 103/225. Tiltakshaver ønsker å øke kotehøyden med 2 meter, til 97,9.

3 Side 3 av 5 Dispensasjonsvurderingen Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 kan kommunen gi dispensasjon fra reguleringsplan for Harakollen dersom hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det skjønn kommunen skal utøve når den vurderer om dispensasjon skal gis, er underlagt omfattende begrensninger. Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal derfor ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Utgangspunktet for en dispensasjon er at denne må være til fordel for allmennheten, og ikke private interesser. Sivilombudsmannen har uttrykt at det må foreligge spesifiserte, klare grunner av en slik karakter og en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn den aktuelle plan eller bestemmelse skal ivareta. Kun de grunner som ligger innenfor de rammene plan- og bygningsloven angir, er relevante i vurderingen. Klager peker på at den omsøkte koten forholder seg godt til opprinnelig terreng da den medfører minst mulig terrenginngrep. I saksfremlegget til vedtaket 3. juli 2015 skriver kommunen: «I reguleringsplanen for det aktuelle området er det gitt bestemmelse for høydeplassering av bolighus på hver enkelt tomt i form av maks kotehøyde. Denne bestemmelsen, sett i sammenheng med tillatt byggehøyde, gir en svært god forutsigbarhet i forhold til hva man kan forvente å få tillatelse til på hver enkelt tomt, og ikke minst en forutsigbarhet for eiere av nabotomter som kan planlegge sine tomter ut fra klare retningslinjer i forhold til hva naboen kan forventes å få tillatelse til. I dette konkrete tilfellet bør søker ha vært godt informert om hva som kunne forventes av tillatelser og at dette taler imot å gi dispensasjon. Man bør også være oppmerksom på at eiere av ovenforliggende tomter får sin forventede utsikt begrensa av en dispensasjon som omsøkt. Adkomstforholdene fra veien bør også tillegges vekt. Av momenter som tilsier at det bør kunne justeres noe på høyden er det faktum at tomta er den lavest beliggende i rekka og at det er relativt stor høydeforskjell til ovenforliggende tomter. Planavdelingens syn er at det ikke bør gis dispensasjon som omsøkt. Dersom man likevel etter en totalvurdering skulle vurdere å gi dispensasjon må man begrense denne til maks cm over regulert høyde» Vi kan ikke se at kommunen i vurderingen av om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt har foretatt en avveining av terrengsinngrepets omfang i tråd med tiltakshaveres påstand.

4 Side 4 av 5 Klager viser til at naboenes interesser blir ivaretatt da han ønsker å prosjektere et 2 etasjes hus i stede for et 3 etasjes hus. Dette medfører at bygningens totalhøyde ikke blir høyere enn hva den hadde blitt dersom det ble bygget et 3 etasjes hus på regulert kote. Kommunen skriver i klagebehandlingen 14.oktober 2015: «Avslaget ble begrunnet med at forutberegneligheten og planleggingen for omkringliggende eiendommer veier tungt i favør av ikke å gi dispensasjon for omsøkte tiltak. «Tiltakshavers situasjon og historikk i forhold til tomten skal ikke vektlegges i avveiningen om dispensasjon. Videre er heller ikke prosjektert bolig noe som kan hensyntas i vurderingen, da boligen senere kan bebygges ytterligere og utvikles over mange år». Fylkesmannen er ikke enig i kommunens utgangspunkt om at det ikke kan tas hensyn til klagers ønske om å prosjektere toetasjes bolig i stedet for tre etasjer i vurderingen av om det skal gis dispensasjon. Kommunen begrunner sitt standpunkt med at boligen kan videreutvikles i samsvar med planen på et senere tidspunkt slik at det vil medføre ulemper for naboene ut over det planen legger opp til. Plan- og bygningsloven 19-2 slår fast at «det kan settes vilkår for dispensasjon». Bestemmelsen gir kommunen mulighet til å stille vilkår som medfører at totalhøyden på bygget ikke skal bli høyere enn det ville blitt med en treetasjes bygning på kote 95,9. Eventuelle vilkår for dispensasjonen kan også kreves tinglyst slik at man sikrer forutberegnelighet for at eiendommen ikke skal bygges høyere enn det planen legger opp til. Denne muligheten synes ikke vurdert av kommunen, og dette er en mangel i kommunens vedtak. Det følger av forvaltningsloven 41 at et enkeltvedtak likevel er gyldig når det er grunn til å regne med at feilen ikke har hatt betydning for vedtaket. Det er tilstrekkelig for å konstatere ugyldighet at det ikke er en fjerntliggende mulighet for at feilen har virket inn på innholdet i vedtaket. Ettersom kommunens hovedargumentasjon for å avslå dispensasjonen er hensynet til forutberegnelighet i området, synes det klart at manglende vurdering av bruk av vilkår kan ha påvirket vedtakets innhold. Vedtaket må derfor oppheves og saken behandles på nytt av kommunen. Fylkesmannen vil avslutningsvis presisere at vi ikke har tatt stilling til om dispensasjon bør gis som omsøkt. Konklusjon Fylkesmannen opphever Øvre Eiker kommunes vedtak av 3. juni 2015 om avslag på søknad om dispensasjon for å øke kotehøyden, jf. forvaltningsloven 34, 4.ledd. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling.

5 Side 5 av 5 Etter fullmakt Rune Fredriksen Fagsjef Silje Hordnes Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Erik Guneriussen Vinkelgata MJØNDALEN Nordbohus Modum AS Øst-Modumveien VIKERSUND