KLAGE PÅ VEDTAK NORDÅSDALEN 31 GNR 121 BNR 810

Transkript

1 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO KLAGE PÅ VEDTAK NORDÅSDALEN 31 GNR 121 BNR 810 Det vises til Etat for byggesak og private planers vedtak datert , avslag på søknad. På vegne av tiltakshaver Roy Nordås Mathisen, påklager vi med dette avslaget. Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunktet underretning om vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29. Fristavbrytende klage ble sendt av ansvarlig søker, IEC-HUS AS, Det ble orientert om at det ville komme et utfyllende klage. Etter avtale med saksbehandler er det gitt frist til for ettersendelse av den utfyllende klagen. Prinsipalt gjøres det gjeldende at det ikke foreligger hjemmel for å avslå tiltaket slik det er omsøkt. Sekundært gjøres det rede for at det kan gjøres mindre justeringer av tiltaket slik at det uansett oppfyller kravet til visuelle kvaliteter og som danner grunnlag for at det kan gis dispensasjon fra tillatt tomteutnyttelse. Kommunen kan endre eller oppheve vedtaket, jf. fvl. 33. Dersom kommunen ikke endrer eller opphever vedtaket, skal Fylkesmannen behandle klagen, jf. 34. Utgangspunktet i plan- og bygningsloven Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at tiltakshaver skal få tillatelse til det som omsøkes, dersom det ikke er hjemmel i plan- og bygningslovgivningen til å avslå slik søknad. Plan- og bygningsloven er en JA-lov. 1 (10) letter.docx S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer S we c o No r g e A S Org.nr: Hovedkontor: Oslo W il hel m H ol st S kar jurist/fagsjef byggesak og uavhengig kontroll Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil Wilhelm.Holst.Skar@sweco.no

2 Saken Forhåndskonferanse Sammen med tiltakshaver, Roy Nordås Mathisen, ba ansvarlig søker, IEC-HUS AS, om en forhåndskonferanse med kommunen, den Forhåndskonferansen ble gjennomført I forbindelse med forhåndskonferansen ble prosjektet lagt frem, nesten som omsøkt. Til venstre er situasjonsplanen slik den ble fremlagt til forhåndskonferansen i mai Til høyre er situasjonsplanen som fulgte byggesøknaden. I forhåndskonferansen ble all relevant informasjon vedrørende eksisterende planer og pågående reguleringsplan lagt frem og diskutert. Signalene som ble gitt var at det var gode muligheter for å få gjennomslag for søknaden, og at det ikke var nødvendig å utarbeide reguleringsplan for å gjennomføre tiltaket. Tiltakshaver valgte derfor å gå videre med prosjektet i samsvar med signalene som ble gitt. Et krav om utarbeidelse av reguleringsplan, ville utsatt/stoppet de videre planene for eiendommen. Det ble i forhåndskonferansen vist til at det var en reguleringsplan under utarbeidelse i saksnr Denne saken ble avsluttet av saksbehandler , jf. e-post datert Se nedenfor og vedlagt e-post. I forlengelsen av saksnr , ble det sendt inn ny bestilling av oppstartsmøte, saksnr Denne saken er ikke fulgt opp i ettertid. 2 (10)

3 Utsnitt fra kommunens saksinnsyn, saksnr , der det følger at saken er avsluttet. Rammesøknad Det ble sendt inn søknad om riving av eksisterende bolig og oppføring av firemannsbolig med tilhørende utvendig bod. Det ble også søkt om oppføring av støyskjerm øst på eiendommen med høyde 2,2 m, vesentlig terrenginngrep med avvik fra eksisterende terreng opp til 3,9 m og støttemur opp til 4,5 m. Avslag Etat for byggesak og private planer ga avslag på søknaden Vedtaket er fattet med hjemmel i pbl om visuelle kvaliteter, kommuneplanens arealdel punkt 6 og reguleringsplanens punkt 6 om tillatt tomteutnyttelse. Om tiltakets visuelle kvaliteter og forholdet til reguleringsplanen punkt 6 skriver Etat for byggesak og private planer at «Etter vårt syn er ikke disse forholdene etter plan- og bygningsloven 29-2 og kommuneplanens areadel punkt 6 ivaretatt for omsøkte tiltak». Kommunen skriver at «Omsøkte tiltak innebærer en planering av tomten med skjæringer opp til 3,9 meter og fyllinger og mur opp til 4,5 meter. I dette tilfellet kan ikke bygningsmyndighetene se at det er gjort noen grep for å tilpasse tiltaket til terrenget». Når det gjelder avslag på dispensasjon fra reguleringsplanens punkt 6 om tomteutnyttelse skriver kommunen i det vesentlige at det ønskes oppført en firemannsbolig med en utnyttingsgrad på nesten dobbelt av det reguleringsplanen tillater. Det vises til at eiendommen er vist som sentrumsformål i kommuneplanen og at gjeldende reguleringsplan er fra 1979 og ikke er egnet for fortetting. Det vises til at en fortetting etter kommuneplanen vil basere seg på dispensasjon og ikke resultere i en 3 (10)

4 helhetlig og rasjonell fortetting. Etaten skriver at fortetting i området bør gjennomføres via en felles reguleringsplan. Etaten er i vedtaket kommet til at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynene bestemmelsen skal ivareta. De skriver at fordelen ved en dispensasjon er økt utnyttelse og at ulempen er planløs fortetting. Fordelen veier ifølge kommunen ikke mer enn ulempen. Klagen Plan- og bygningsloven 29-2 Det følger av bestemmelsen at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Kommunen viser også til kommuneplanens bestemmelser punkt 6 der det følger at «Nye tiltak, bygninger og anlegg skal: Ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer.» Etat for byggesak og private planer har vurdert tiltaket slik at en skjæring på 3,9 m og en fylling med mur opp til 4,5 m er i strid med bestemmelsen. Eiendommen ligger i en skråning som i dag har store høydeforskjeller. Med innkjøring før sør, slik det følger av gjeldende reguleringsplan, må en videre utvikling av eiendommen ta høyde for høydeforskjellene. Bildet til venstre viser dagens vei og gang- og sykkelvei som går nord for omsøkt eiendom, samt høydeforskjellen på dagens bygg på gnr 121 bnr 810 og bygget på gnr 121 bnr 418. Primært: Skjæringen mot vest er opprinnelig på 3,9 m. Det er prosjektert en mur med beplantning i forkant av skjæringen på 1,0 m. Ved å etablere en mur i forkant, vil høydeinntrykket reduseres og skjæringen forskjønnes med et grønt preg. Slik vi ser det 4 (10)

5 blir det en fin og dempet skjæring som både i seg selv og i forhold til omgivelsene vil inneha gode kvaliteter. Skjæringen blir på den måten tilpasset eiendommen og den omsøkte boligen. Det legges til at vi ikke kan se at kommunen har vurdert denne tilpasningen i forhold til de krav som stilles til visuelle kvaliteter. Mot dagens gang- og sykkelvei mot nord er det prosjektert og omsøkt en mur som gir en høydeforskjell på maksimalt 4,5 m. Også her er det prosjektert en mindre mur i forkant av hovedmuren med en høyde på ca 1,5 m. På tilsvarende måte som skjæringen i vest, vil muren i forkant med tilhørende beplantning redusere inntrykket av hovedmuren, samtidig som det vil gi et godt estetisk inntrykk/ uttrykk langs eksisterende gang- og sykkelvei. Vi er av den oppfatning at muren vil gi et vennligere og lysere inntrykk sett fra gang- og sykkelvei enn dagens vegetasjon. Høydeforskjellene videre nedover mot naboen lenger mot nord tilsier at murhøyden isolert sett og sett i forhold til terrenget for øvrig innehar visuelle gode kvaliteter og ikke er i strid med områdets uttrykk. Vi av den oppfatning at tiltaket i sin helhet innehar gode visuelle kvaliteter, både isolert sett og sett i sammenheng med bebyggelsen i området for øvrig. Terrengtilpasningen er gjort på en estetisk god måte med begrenset skjæring og mur i forhold til eksisterende terreng. Subsidiært: På bakgrunn av kommunens avslag har tiltakshaver til tross for at vi mener omsøkt tiltak oppfyller kravene til visuelle kvaliteter, funnet å kunne gjøre noen grep for å tilpasse bygget mer til terrenget. Ved å heve den vestre delen av bygget med 0,3 m og skrå skjæringen mot vest, vil skjæringen kunne beplantes og murhøyden i bunn etableres på 1,0 m. I tillegg senkes østre del av bygget med 0,5 m og øvre del av terrenget skrånes mot ny mur mot nord med topp kote på 40,5. Det innebærer at topp mur senkes fra kote 42,0 og gir en maksimal høydeforskjell blir 3,0 m, med beplantning 1,5 m over nedre kant av mur. Slik avtrapping vil gi høydeforskjell på maksimalt 1,5 fra omsøkt mur med beplantning til topp mur. På den måten vil det visuelle inntrykket av muren bedres, og muren vil fremstå som lavere enn den faktisk er. Etter de grep som er gjort for å tilpasse bygget ytterligere til eiendommen, er vi av den oppfatning at tiltaket i sin helhet innehar gode visuelle kvaliteter, både isolert sett og sett i sammenheng med bebyggelsen i området for øvrig, jf. pbl og at tiltaket tilfredsstiller kommuneplanens punkt 6. 5 (10)

6 6 (10) Til venstre vises skråfoto fra Til høyre er prosjektert bolig. Dispensasjon fra tillatt tomteutnyttelse Eiendommen er i dag avsatt til sentrumsformål, S 19, i gjeldende kommuneplan og legger opp til fortetting innenfor sentrumsområdene. I tillegg er eiendommen regulert i plan Nordås Nord del 1. Gjeldende reguleringsplan er fra 1979 og legger opp til en tomteutnyttelse på 0,15. Det er derfor søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen for en tomteutnyttelse på 0,28. Det vises til reguleringsplanens 6 der det følger at «I boligområder hvor maksimal utnyttingsgrad er satt til 0,15 kan det kun oppføres frittliggende bolighus i 1 etasje med innredet underetasje eller loftsetasje der terrenget etter bygningsrådets skjønn tilsier dette». Søknaden er avslått av Etat for byggesak og private planer fordi en dispensasjon vil tilsidesette hensynene bak bestemmelsen. Vi kan ikke se at kommunen har foretatt en reell vurdering av hensynene bak reguleringsplanens tomteutnyttelse i denne saken. Slik vi ser det har kommunen heller vurdert reguleringsplanens styringsevne. Reguleringsplan er imidlertid ikke opphevet og er derfor fremdeles gjeldende. I dispensasjonssøknaden følger det at «Dispensasjon er begrunnet med at tomten er vel egnet for fortetting. Det vises til at tomten er regulert til sentrumsområde i kommuneplanen hvor det er ønske om fortetting. Det vil ikke være regningssvarende og dermed praktisk mulig å fortette gjennom

7 regulering. En kan heller ikke se at dispensasjonen er til vesentlig ulempe for naboene da bygget ikke fører til større ulemper for omkringliggende bebyggelse enn det som er påregnelig i et strøk av denne karakter». Kommunen viser i sitt avslag til at «eiendommen er vist som sentrumsformål hvor det er ønskelig med fortetting». Samtidig angir de at gjeldende regulering ikke «er egnet for å bli lagt til grunn for fortetting og at en fortetting som baserer seg på dispensasjoner fra denne planen ikke vil resultere i en helhetlig og rasjonell fortetting som innfrir ambisjoner om gode bokvaliteter». Som nevnt er reguleringsplanen for eiendommen ikke opphevet. Det ble i tillegg avklart på forhåndskonferansen at det ikke var nødvendig med ny reguleringsplan for gjennomføring av tiltaket. Vi viser blant annet til at infrastruktur som vei, vann og avløp som normalt avklares i en reguleringsplan, allerede er avklart for både denne og de omkringliggende eiendommene. Det er regulert og etablert vei fra syd inn til eiendommen, samt etablert vann- og avløp. Naboeiendommene er også utbygd i henhold til gjeldende regulering og området er således allerede ferdig utbygd i henhold til gjeldende reguleringsplan. Vi gjør oppmerksom på at det verken på gnr 121 bnr 92, gnr 121 bnr 16 eller gnr 121 bnr 811 er planlagt videre utbygging. Det er allerede en eksisterende reguleringsplan for eiendommen. Vi kan derfor ikke se at kommunen kan kreve ny reguleringsplan for tiltaket, i samsvar med føringene fra forhåndskonferansen. Når det gjelder selve søknaden om dispensasjon fra tomteutnyttelsen, er bakgrunnen for den gitte tomteutnyttelsen å begrense bygningsmassen på eiendommen til et fornuftig nivå, samt sørge for en viss ensartethet i et område og ivareta hensyn til andre formål enn bebyggelse på eiendommen. I dette tilfellet er det regulert i forhold hva som var normal boligutvikling på tidspunktet for reguleringsplanen Det var den gangen normalt med eneboliger på større boligtomter. Utnyttingsgraden ga forholdet mellom tomtestørrelsen og boligens gulvflate. Forholdene har endret seg og i tråd med gjeldende kommuneplan er det derfor søkt om økt utnyttingsgrad for etablering av firemannsbolig istedenfor en enebolig. Tiltaket innebærer ikke en tung utbygging av eiendommen, men i samsvar med normalt tomteutnyttelse i dag og gir en fortetting i samsvar med overordnede føringer. De nærmeste naboene har ikke hatt innvendinger til tiltaket. Hensynene bak kravet om tillatt tomteutnyttelse kan derfor ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Fordelene ved at det gis dispensasjon er at tiltakshaver kan gjennomføre ønsket tiltak på eiendom, tiltaket er også er i tråd med utviklingen ellers i området. Det vises i den sammenheng til utbygging av blant annet gnr og gnr 121 bnr 445. At det gis dispensasjon fra utnyttelsesgraden vil også få samfunnsmessige positive virkninger med 7 (10)

8 tanke på at det vil medføre fortetting, noe som også er relevant å legge vekt på i dispensasjonsvurderingen. I den sammenheng viser vi til at det i første rekke er planfaglige hensyn som har relevans og vekt ved vurderingen av om fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering må være klart større enn ulempene. Samtidig vil tiltakshaver sine personlige behov også ha vekt målt opp mot lokale hensyn som måtte foreligge, dersom samfunnsmessige hensyn av nasjonal/regional karakter ikke gjør seg gjeldende i særlig grad. Det nevnes i den anledning at dagens bolig er av dårlig kvalitet, og dersom hjemmelshaver fremdeles skal kunne bli boende på eiendommen må det oppføres en ny bolig. I denne saken mener vi at hensynene knyttet til tillatt tomteutnyttelse ikke blir skadelidende dersom det blir gitt dispensasjon, og det kan derfor i større grad legges vekt på personlige hensyn. Vi viser i den sammenheng til Miljøverndepartementets rundskriv T-18/84 s. 11 der det blant annet kommer fram følgende: Kravene til en konkret og individuell behandling av hver enkelt søknad innebærer at det som begrunnelse for en dispensasjonsnektelse ikke bare kan vise til at andre har fått avslag eller at en dispensasjon vil føre til et press fra andre søkere. Dersom et tiltak ikke vil være til hinder for relevante arealdisponeringshensyn, jf. nedenfor, bør dispensasjon gis. Etaten skriver generelt at en dispensasjon ikke vil «resultere i en helhetlig og rasjonell fortetting som innfrir ambisjoner om gode bokvaliteter». Tiltaket vil oppfylle kommuneplanens krav til blant annet biloppstillingsplasser, sykkelparkeringer, uteoppholdsareal m.m. Videre vil boligene få gode leke- og uteoppholdsarealer, bokvaliteter på eiendommen i henhold til gjelde kommuneplan. I tillegg vil boligene i første etasje være tilgjengelige for alle aldersgrupper med og uten funksjonsnedsettelse, mens andre etasje vil være tilpasset personer som kan gå opp og ned trappene. Etat for byggesak og private planer skriver at ulempen med dispensasjon er at «denne økte utnyttelsen legger opp til en planløs fortetting i praksis ettersom gjeldende reguleringsplan ikke er egnet til å håndtere fortettingsprosjekter». Vi er ikke enige i dette, da eiendommen allerede er regulert til boligformål og det kun er søkt om dispensasjon for å øke utnyttingsgraden til det som er normalt i dag. Fordelene ved å gi dispensasjon vil etter dette være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er derfor grunnlag for å gi dispensasjon fra kravet om tomteutnyttelse med hjemmel i pbl Vi kan heller ikke se at det får negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet at man gir dispensasjon i dette tilfellet. 8 (10)

9 Subsidiært: Selv om vi er av den oppfatning at det hensynene bak reguleringsplanen bestemmelser om tomteutnyttelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, har tiltakshaver vurdert utnyttelsen på nytt å funnet å kunne redusere det til en U-grad på 0,24. En eventuell reduksjon av tiltaket som innebærer en tomteutnyttelse på 0,24 er i det vesentlige i samsvar med, eller mindre enn hva som er normal utnyttelse i boligområder i dag. Omsøkt bygg vil ikke gi preg av at eiendommen bli tungt bygget ut. Det vises blant annet til at eiendommen ligger inntil gang- og sykkelveien på nordsiden av eiendommen og at det nord for gang- og sykkelveien er etablert et større arbeidsbygg i tre etasjer, regulert til erverv. Sett i forhold til de nærmeste eiendommene er heller ikke bygget særlig stort. Blant annet er omsøkt bygg lavere enn eksisterende bolig på eiendommen. Tiltaket medfører heller ikke at naboene blir berørt av tiltaket. Det vises i den anledning til at de nærmeste naboene, som har felles innkjøring og grenser til omsøkt eiendom, ikke har merknader til tiltaket. Vi er av den oppfatning at hensynene bak reguleringsplanens punkt 6 om tomteutnyttelse i hvert fall ikke tilsidesettes vesentlig med en tomteutnyttelse på 0,24. Den største fordelen med dispensasjon, er at man unngår en fordyrende omregulering av gjeldende reguleringsplan. Da området allerede er en del av eksisterende plan med etablert vei, vann og avløp og at eiendommen har gode bokvaliteter, vil en dispensasjon spare systemet for en plansak som ikke vil tilføre saken noe ytterligere utover hva som allerede er avklart. Vi kan ikke se at en dispensasjon vil medføre ulemper ut over det som tidligere er nevnt. På bakgrunn av ovennevnte er vi av den oppfatning at det ligger til rette for å gi dispensasjon fra reguleringsplanens u-grad for primært etablering av opprinnelig omsøkt bolig, sekundært endret bolig med ugrad=0,24. Avslutning Dersom kommunen legger til grunn at reguleringsplaner av denne karakteren, innenfor sentrumsområder etter kommuneplanen, «ikke er egnet til å håndtere fortettingsprosjekter», innebærer avslaget en usaklig forskjellsbehandling og kommunen skulle avslått alle saker som innebærer en økt utnytting. Blant annet vises det til saksnr I denne saken ble det søkt om og gitt dispensasjon fra en utnyttingsgrad U-netto mindre eller lik 0,07 for etablering av enebolig og garasje med BYA=31%. Det vises også til at det tidligere er gitt dispensasjon for fravik av utnyttingsgrad og høyde på gnr 121 bnr 60. Vi viser som nevnt til at tidligere påbegynt reguleringsplan som nevnt i forhåndskonferanse, saksnr , er avsluttet og at bestilling av oppstartsmøte i 9 (10)

10 ny sak i saksnr ikke er fulgt opp videre. En dispensasjon som gir tillatelse til omsøkt utnyttingsgrad, vil ikke være til vesentlig ulempe for fremtidig regulering. Konklusjon På bakgrunn av ovennevnte er vi av den oppfatning at tiltaket er i samsvar med krav som kan stilles til visuelle kvaliteter, jf. pbl og kommuneplanens bestemmelser punkt 6. Vi er også av den oppfatning at reguleringsplanens punkt 6 om utnyttelsesgrad heller ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med vennlig hilsen Wilhelm Holst Skar Jurist/ fagsjef for byggesak og uavhengig kontroll Sweco Norge AS 10 (10)