Klage pa avslag datert sak

Transkript

1 letter.docx Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Pb BERGEN DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO Klage pa avslag datert sak Innledning Det vises til kommunens avslag datert på søknad om rammetillatelse til bruksendring av bygningens loftsetasje fra tilleggsdel til hoveddel, samt etablering av en boenhet på loft. Vedtaket ble mottatt , og klagen er således rettidig fremsatt. Avslaget har følgende hjemler: TEK Krav om heis i byggverk TEK Lys Plan- og bygningsloven (pbl) 29-2 Visuelle kvaliteter Videre gir kommunen ikke fravik fra TEK10 vedrørende energikrav. Undertegnede vil i det følgende synliggjøre at omsøkte tiltak er et godt prosjekt, og at bruksendringen både er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk av bygget. Vi vil også synliggjøre at en bruksendring ikke vil tilsidesette byggets gode visuelle kvaliteter. Vi krever at Bergen kommune omgjør avslaget til en tillatelse jfr. Forvaltningsloven 33(2). Vurdering 1. TEK Krav om heis i byggverk I avslaget under «bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse» fremgår det at «Etaten velger å innvilge fravik fra krav til tilgjengelig boenhet siden det vurderes som svært vanskelig å etablere heis i bygningen, iom. at det ikke finnes felles trapp for hele bygget». Videre står det lengre nede i vedtaket på side 5 at TEK bestemmer at «Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis». «Bygningen mangler heis for at loftsetasjen kan godkjennes for beboelse». Når Etaten har innvilget fravik fra krav om tilgjengelig boenhet, og argumentert for at det vurderes som svært vanskelig å etablere heis i bygningen, er det på det rene at dette også tilstrekkelig må begrunne at det foreligger hjemmel for å fravike kravet til heis i (6) S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer Faks S we c o No r g e A S Org.nr: Hovedkontor: Oslo I n grid Sæv ol d M oe Jurist/Rådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil Ingrid.Moe@sweco.no

2 Dette underbygges med at det i rammetillatelser datert for bruksendring av hhv kjeller, 1. og 2. etasje til boenheter i samme bygg på eiendommen med gbnr 166/1289 gis fravik fra kravet til tilgjengelig boenhet, også begrunnet med at det vurderes som svært vanskelig å etablere heis i bygget. Bygget er fra 1899, og er ikke konstruert for innsetting av heis. Dette vil forringe arkitektoniske og bygningsmessige kvaliteter, og innebære uforholdsmessige kostnader. Det vurderes derfor at vilkåret for å gi fravik fra TEK er oppfylt jfr. Pbl. 31-2, og bygningsmyndighetene anmodes derfor om å gi fravik fra denne bestemmelsen. 2. TEK Lys I TEK bestemmes følgende: 1. Byggverk skal ha tilfredsstillende tilgang på lys uten sjenerende varmebelastning. 2. Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre virksomheten tilsier noe annet. Tiltaket er prosjektert for å i best mulig grad kunne oppfylle bestemmelsene i TEK10 herunder Det er derfor søkt om å sette inn nye takvinduer. Vi er av den klare oppfatning at omsøkte takvinduer ikke forringer byggets gode visuelle kvaliteter, se avsnitt under, og følgelig kan godkjennes. Så lenge bygningsmyndighetene godkjenner vinduene, vil bruksenheten ha tilstrekkelig med lys, og tiltaket vil således ikke være i strid med Plan- og bygningsloven (pbl) 29-2 Visuelle kvaliteter Pbl bestemmer at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Eiendommen er i kommuneplanens arealdel angitt som hensynssone bevaring av kulturmiljø jfr. Retningslinjene historisk senter, Fjellsiden. Her fremgår det at kulturminneverdiene i området er betydelige, og må vurderes spesielt i søknader om tiltak. Kalvedalsveien 49A er oppført i 1899, og er av en sen type sveitservilla, rikt dekorert med fremspringende tårn med spir, gavler, arker og inn- og utforskyvninger i fasadene. Villaer av denne størrelse, utforming og alder krever eiere som vedlikeholder og ivaretar bygningen slik den ikke forfaller og mister sine bygningsmessige kvaliteter ved forfall. For å kunne finansiere kostnadene ved vedlikehold etc er eier avhengig av en forsvarlig utnyttelse av bygget. Dette er også i samsvar med planstrategien i gjeldede kommuneplan som sier at fortetting skal primært foregå sentralt i byen. Bruksendringen åpner for en fortetting i et område som ligger nært sentrum, Odontologen, Haukeland sykehus, Amalie Skram VGS og i et område med gode kollektivtilbud. Bygget har et loft som egner seg godt for beboelse, tatt i betraktning loftets størrelse og takhøyde. For å kunne oppfylle kravet i TEK vedrørende tilfredsstillende dagslys i boenhet, har eier sett seg nødt til å søke om innsetting av takvinduer. 2 (6)

3 Bygget har en stor takflate med gavler og arker, og det vurderes at omsøkte takvinduer ikke vil dominere takfasaden, tvert i mot vurderes det at vinduene er godt tilpasset eksiterende takflate. Innsetting av takvinduer vil ikke svekke byggets arkitektoniske helhetsinntrykk. Byggets særegenhet opprettholdes, men bygget tilpasses en mer hensiktsmessig bruk, i tråd med dagens standard og behov. Dette synliggjøres med bilder av eksiterende situasjon og nytt perspektiv av bygget der vinduene er tegnet inn. Som bildene og illustrasjonene viser over, vil tiltaket ikke kunne endre kulturmiljøet eller kulturminneverdiene i området. Byggets utforming og visuelle uttrykk forblir uendret, det er kun søkt om innsetting av takvinduer for å tilrettelegge for beboelse på loft, i tråd med fortettingsstrategien til Bergen kommune. For øvrig kan det presiseres at illustrasjonene over kan være litt misvisende i forhold til hvordan takvinduene vil oppleves i virkeligheten. Vinduene 3 (6)

4 vil oppleves mer i harmoni med skifertaket, og bli godt integrert i takfasaden. Det særegne med Kalvedalsveien 49a er byggets uproporsjonale utforming, med tårn og utspring. Det blir ikke gjort endringer i selve byggverkets utforming. Vi har med dette synliggjort at bygningen etter innsetting av takvinduer fremdeles innehar gode kvaliteter i både i seg selv og i forhold til dets funksjon. Videre vurderes det at innsetting av takvinduer også vil passe inn i forhold til byggets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Det kan blant annet henvises til Kalvedalsveien nr. 57 og 59 som har flere takvinduer. Byggene har lik reguleringsstatus som omsøkte bygg, og kan derfor både rettslig og faktisk sammenlignes med omsøkte tiltak. Kalvedalsveien 59 4 (6) Kalvedalsveien 57 I tillegg til dette må det kunne fremheves at tiltaket ikke vil være synlig fra Kalvedalsveien. Bygget er skjermet fra hovedveien med store trær.

5 I tillegg er tiltaket nesten ikke synlig fra Bellevuebakken, Starefossen eller fra Kronstad. Fjernvirkningen av tiltaket vil derfor ikke oppleves som negativt. Fra Bellevuebakken: Vedrørende energikrav Det er i søknaden søkt om fravik fra TEK10 vedrørende energikrav jfr. Pbl siste ledd. Etter en nærmere gjennomgang av vedtaket ønsker vi derfor å komme med en utfyllende begrunnelse for hvorfor «det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader». 5 (6)

6 Sweco Norge har utarbeidet en rapport vedrørende hvilke premisser som må ligge til grunn for at Kalvedalsveien 49 A skal kunne tilfredsstille energitiltak i TEK 10. Rapporten konkluderer med at nødvendige tiltak vil ha en estimert kostnad på 3,5 MNOK og medføre et tap av bruksareal. Rapporten synliggjør at det ikke er mulig å tilpasse byggverket til dagens energikrav uten uforholdsmessige kostnader. Videre vurderes det at bruksendringen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk jfr. Pbl Vedlegg: Rapport vedrørende energi Konklusjon Vi har over synliggjort at tiltaket ikke vil forringe byggets gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Innsetting av takvinduene vil innebære at boenheten oppfyller lyskravene i TEK Videre er det på det rene at det ikke vil være mulig å sette inn heis i bygget, samt oppgradere det til dagens energikrav, uten at dette går på bekostning av byggets arkitektoniske utforming. Det vektlegges at Plan- og bygningsloven er en JA-lov. Tiltaket er ikke avhengig av dispensasjoner, kun fravik fra TEK10. Tiltaket vil også bidra positivt til fortetting, og muliggjøre bevaring og hensiktsmessig utnytting av et historisk bygg med gode kvaliteter. Etter dette ber vi derfor om at Bergen kommune omgjør sitt vedtak fra et avslag til en tillatelse jfr. forvaltningsloven 33 annet ledd. 6 (6)