GNR. 106 BNR. 408 GEITHUSVEGEN KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM NYBYGG ENEBOLIG DERES REF

Transkript

1 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Pb Bergen DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO /nolitl GNR. 106 BNR. 408 GEITHUSVEGEN KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM NYBYGG ENEBOLIG DERES REF Innledning Det vises til kommunens vedtak av 5. juli 2016, hvor det ble gitt avslag på søknad om oppføring av ny enebolig på gnr. 106 bnr Vi fikk utsettelse av klagefristen til ,. Klagen er etter dette rettidig, jf. forvaltningsloven 29. I forbindelse med søknad om rammetillatelse ble det søkt om dispensasjon fra kommunedelplan Mildehalvøya 3.1 tomteutnyttelse, kommuneplanens arealdel punkt 10 bokstav B punkt 5 mht. solforhold og fra kommuneplanens arealdel punkt 15 parkering, jf. plan- og bygningsloven Kommunen har innvilget dispensasjon for parkeringskravet, men avslått dispensasjon fra kravet til tomteutnyttelse og krav uteoppholdsareal mht. solforhold. Det er videre gitt avslag som følge av at kommunen mener det ikke er tilstrekkelige arealer med tilfredsstillende støyforhold, jf. kommuneplanen punkt 10 bokstav B punkt 4. Kommunen har anført at tiltaket ikke er i samsvar med kommuneplanens arealdel punkt 10 bokstav B punkt 4 som følge av at det er lagt til grunn arealer som ikke kan medregnes, omtalt levegg ikke er vist i støyrapporten og arealene øst og sør for garasjen ikke har hensiktsmessig form. Ved en feil har tørkestativet og sykkelparkeringen ikke blitt fjernet/flyttet. Videre skulle leveggene fremkommet av støyrapporten, og huset vært flyttet 2,5m mot nord. Dette er nå kommet i orden, og tiltaket vil etter dette tilfredsstille kravet til støynivå på uteoppholdsareal, se nærmere pkt. 2. Videre har kommunen avslått dispensasjon fra kravet til solforhold etter kommuneplanens arealdel punkt 10 bokstav B punkt 5 da tiltaket vurderes å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsen skal ivareta og at fordelene ikke anses for å være klart større enn ulempene. Det fremgår ikke av søknaden hvilke deler av arealet som tilfredsstiller solforholdene, og det vedlegges i den forbindelse et soldiagram fra arkitekt som viser at kravet til solforhold er tilfredsstilt i tiltaket, se nærmere pkt (6) letter.docx Sweco Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Telefonnummer Sweco Norge AS Org.nr: Hovedkontor: Oslo Ina Litleré Jurist/Rådgiver Mobil Ina.Litlere@sweco.no

2 Kommunen avslår dispensasjon fra krav til tomteutnyttelse etter kommunedelplan Mildehavøya 3.1 og mener at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt og at ulempene veier opp for fordelene. Dette begrunnes med at så lenge eiendommen ikke tilfredsstiller krav til uteoppholdsareal, og det ikke er gitt dispensasjon fra dette, kan det ikke sies at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det fremgår over at kvalitetskravene til uteoppholdsarealet vil bli tilfredsstilt i tiltaket og begrunnelsen for ikke å gi dispensasjon vil med det bortfalle, se pkt 4. Det vedlegges preliminær støyrapport med inntegnet levegger. Det er imidlertid ikke mulig å dokumentere med støyanalyseprogrammet til SINTEF at kravet til støy vil bli tilfredsstilt på terrassene, ettersom arealet er på/ innenfor bygningskroppen. Det forhold at terrassene vil ha et samlet areal på 18 m 2 som tilfredsstiller kravet til støy vil derfor bli dokumentert ved en faglig uttalelse fra SINTEF. Denne uttalelsen vil bli ettersendt i løpet av uke 36, eller så snart SINTEF har mulighet til å uttale seg. Det vedlegges i tillegg tegninger som viser at tørkestativ og pergola er fjernet og at sykkelparkeringen er omplassert, samt et solstudie som viser at eiendommen vil tilfredsstille krav til sol på minimum 75m 2 av støyskjermet uteoppholdsareal. Alt støyskjermet uteareal presentert i dette tiltak er beregnet uten takoverheng. Som følge av at dokumentasjonen som ble sendt inn sammen med søknaden led av mindre feil som har blitt utslagsgivende for vedtaket ber vi om at avslaget omgjøres til en tillatelse jf. forvaltningsloven 33 annet ledd. 2. Tilfredsstillende støyforhold, jf. kommuneplanen punkt 10 bokstav B punkt 4. Kommunen har avslått søknaden med den begrunnelse at «( ) tiltaket ikke har tilstrekkelig arealer med tilfredsstillende støyforhold». Beregningen av støynivået på eiendommen legger til grunn 2050 situasjonen som er utgangspunktet for kommunens «Temakart støy». Beregningssituasjonen gjelder for en eventuell fremtidig utvidelse av rullebanesystemet hvor en parallell rullebane legges ca. 1 km lengre øst enn den eksisterende. Dersom rullebanen etableres vil støynivået på eiendommen overstige det støyareal som kommunen tillater, så fremt det ikke gjøres tiltak. Frem til ny rullebane eventuelt blir bygget, vil hele eiendommen tilfredsstille krav til støynivå under 55 dba. Kommunen mener arealet langs garasjens sør- og østside ikke kan medregnes da de mener arealet ikke har «hensiktsmessig form». Vi er uenig med kommunen på dette punkt da vi mener arealet har hensiktsmessig form i og med at det er muligheter for å plassere hagemøbler og nyte morgen- og formiddagssolen på dette arealet. I tillegg er arealet et sammenhengende areal som tilfredsstiller støykravet fra nordøst til sørøst siden av eiendommen. Arealet har etter dette de kvalitative egenskapene som tilsier at arealet er brukervennlig. Vi mener derfor at det er uriktig å legge til grunn at arealet ikke har hensiktsmessig form, og påstanden kan derfor ikke tillegges vekt da den ikke stemmer overens med den faktiske situasjonen. Innsendt søknad har ikke tatt hensyn til at arealet til tørkestativ, sykkelparkering og takoverbygg bortfaller ved beregning av uteoppholdsareal. Det sendes derfor inn tegninger av uteoppholdarealet som viser at tørkestativet og sykkelparkering er fjernet/omplassert. Det skal videre etableres to levegger i glass på 2 (6)

3 eiendommen og oppføres glassvegger på begge terrassene. Oppføringen av leveggene vil til sammen utgjøre 24 m 2 med et støynivå under 55 dba og glassveggene på terrassene vil til sammen tilsi 18 m 2 under 55 dba. Dette sammen med et areal på 126 m 2 på sør og øst side av bolig, tilsier at tiltaket vil ligge godt innenfor kravet til et uteoppholdsareal på 150 m 2 med tilfredsstillende støynivå. Dette også etter at arealet langs garasjens øst- og sørside er trukket i fra. Etter dette ligger tiltaket innenfor kravet til støynivå og kommunen kan ikke avslå søknaden som følge av at tiltaket ikke tilfredsstiller kravet etter kommuneplanens arealdel punkt 10 bokstav B punkt 4, og vi ber om at denne avslagsgrunnen bortfaller. 3 (6)

4 3. Tilfredsstillende solforhold, jf. kommuneplanen punkt 10 bokstav B punkt 5 Kommunen har avslått søknad om dispensasjon som følge av at det ikke er tilstrekkelig med sol på eiendommen. Dette begrunnes med at det «Å dispensere fra selve bestemmelsen i kommuneplanen mht. sol, uavhengig av kravet til støy, vurderes å være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene i bestemmelsen». Kommunen legger i den sammenheng til grunn at det er «lite eller ingen utearealer med sol». Boligen som omsøkes er utformet med tanke på å skjerme uteområdet mot flystøy. Dette med den følge at boligen har et stort område på tomtens østside som ligger i støyskygge. På dette området er det sol fra morgen (soloppgang) til formiddag kl. 12. I tillegg vil deler av det østlige området ha sol til ettermiddag/kveld, da sol står i vest (kl18). På tomtens sør- og vestside vil det være sol fra formiddag til kveld. Det skal på denne delen av eiendommen settes opp to levegger i glass, som vil innebære et samlet areal på 24 m 2 som tilfredsstiller både krav til støy og sol. Utover dette vil det bli oppført glassvegger på begge terrassene slik at man vil få et samlet areal på 18 m 2 som tilfredsstiller både krav til støy og sol. Det fremgår ikke av søknaden hvilke deler av arealet som tilfredsstiller solforholdene, og det vedlegges i den forbindelse et solstudie fra arkitekt som nå viser at kravet til solforhold er tilfredsstilt i tiltaket. Plasseringen av boligen måtte justeres noe i den forbindelse, se vedlagt situasjonsplan. Samlet tilsier dette at det vil være tilfredsstillende solforhold på minimum 75 m 2 av det arealet som tilfredsstiller kravet til støy. Tiltaket vil etter dette ikke være avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens punkt 10 bokstav B punkt 5. Solstudiet har vist at også arealet under sørlige takoverheng (14 m 2 ) vil være solfylt kl15 vårjevndøgn. Dette arealet er imidlertid ikke medregnet i solarealet presentert i dette tiltak, ettersom dette støyskjermede området har takoverheng og derfor ikke skal medregnes. Vi ber om at denne avslagsgrunnen bortfaller, og ikke lenger vektlegges ved vurdering av om tiltaket tilfredsstiller kravene etter plan- og bygningsloven. 4. Krav til tomteutnyttelse, jf. kommunedelplan Middelhavsøya 3.1 Kommunen har gitt avslag på søknad om dispensasjon fra krav til tomteutnyttelse etter kommunedelplanens 3.1 med den begrunnelse at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene vurderes ikke å være klart større enn ulempene, jf. pbl Kommunene begrunner dette med «( ) all den tid eiendommen ikke tilfredsstiller kravene til størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal, og det er ikke gitt dispensasjon mht. dette, kan det ikke sies at bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt i forhold til behovet for uteoppholdsareal». Formålet bak bestemmelsen er å regulere bygningers volum i forhold til behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. På bakgrunn av det som er redegjort for ovenfor vil tiltaket få tilfredsstillende uteoppholdsareal både med hensyn til støy og sol. Bygningens volum vil derfor ikke gå på bekostning av tilfredsstillende uteoppholdsareal slik kommunen forutsetter. Videre legger kommunen til grunn at tomteutnyttelsen ikke er for stor mht. belastning på infrastruktur og omgivelsene. Det fremgår av søknaden at eiendommene i området har en tilsvarende utnyttelsesgrad som omsøkt bolig. Dette sannsynliggjør at det foreligger 4 (6)

5 presedens i området for at det gis dispensasjon fra kravet til tomteutnyttelse. Dersom det ikke gis dispensasjon også for dette tiltaket vil dette innebære usaklig forskjellsbehandling. Utover dette er boligen oppført med overheng over deler av utearealet for å bidra til å øke utendørs tilgjengelighet flere dager i året. Overhengene er med på å øke tomteutnyttelsen, men tilsier også at boligen ikke vil fremstå med det volumet man kan få inntrykk av ut fra tegningene. Kommunen presiserer at en høy tomteutnyttelse vil forringe utearealet, men i dette tilfellet vil takoverheng som bidrar til økt tomteutnyttelse, bedre uteområdet ettersom det kan tas i bruk ved regndager. Det må også presiseres at detaljprosjekteringen av boligen ikke er utført, og at bærevegger vil stjele en del av det arealet som i dag er kommet med i utregningen av BRA. Dette innebærer at oppgitt tomteutnyttelse på 41 % vil bli noe redusert når detaljprosjekteringen er gjennomført. Det avgjørende i denne sammenheng er at kommunen begrunner avslaget om dispensasjon med at så lenge eiendommen ikke tilfredsstiller krav til uteoppholdsareal, og det ikke er gitt dispensasjon fra dette, kan det ikke sies at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt. Det fremgår over at kvalitetskravene til uteoppholdsarealet vil bli tilfredsstilt i tiltaket og begrunnelsen for ikke å gi dispensasjon vil med det bortfalle. Etter dette er begrunnelsen for avslaget på dispensasjon fra kravet til tomteutnyttelse bortfalt og vi ber om at det gis dispensasjon som følge av dette. 5. Konklusjon/oppsummering Søker bor i dag på Hjellestad og har bodd i området siden 2003 (Geithusvegen 131C). Bakgrunnen for at det søkes om oppføring av ny enebolig er bl.a. ønsket om en bolig som er skjermet mot en eventuell økt fremtidig flystøy. Boligen er utformet for å best mulig skjerme uteområdet mot flystøy slik at eiendommen får tilfredsstillende uteoppholdsarealer både med hensyn til støy og sol. Ved oppføringen vil søker få muligheten til å tilpasse bolig og uteområde mht. til fremtidig flystøy, og vil være med på å bedre både livskvaliteten og oppvekstsvilkårene for søkers barn. Det er ovenfor synliggjort at kvalitetskravene til uteoppholdsareal etter kommuneplanen punkt 10 er oppfylt med hensyn til sol- og støyforhold. Tiltaket vil derfor ikke være avhengig av dispensasjon for manglende solforhold på uteoppholdsareal, og kan ikke lenger avslås som følge av at støykravet i tiltaket ikke er oppfylt. Etter dette tilfredsstiller tiltaket alle krav etter plan- og bygningsloven med unntak av tomteutnyttelse. I begrunnelsen til kommunen fremgår det at de ikke kan gi dispensasjon fra kravet til tomteutnyttelse som følge av at tiltaket ikke vil få tilfredsstillende uteoppholdsareal. Argumentet for å avslå dispensasjonen er etter det som fremgår ovenfor dermed bortfalt, og tiltaket vil etter dette ikke i vesentlighet tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om tomteutnyttelse. Videre er det opp til flere eiendommer i området som overstiger kravet til TU. Det må derav legges til grunn at det har dannet seg en presedens for å avvike fra TU i området. Vi kan etter dette ikke lenger se at det foreligger gode grunner for å opprettholde avslaget og ber derfor kommunen om å omgjøre sitt vedtak til en tillatelse jf. fvl. 33 annet ledd andre setning. 5 (6)

6 Med hilsen Sweco Norge AS Ina Litlere Jurist/Rådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil: Epost: 6 (6)