Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Claus Vestergård Petersen / Dir. tlf.:

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Epost: postmottak.byggesak@bergen.kommune.no IEC-HUS AS Smålonane STRAUME Deres kontaktperson: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Claus Vestergård Petersen / Dir. tlf.: AVSLAG PÅ SØKNAD Eiendom : Gnr 209 Bnr 536 Adresse Tiltakshaver Tiltaket : Adresse Ikke Definert : Lisbeth Vik : Nybygg bolig Vi viser til søknad mottatt Søknaden gjelder: Oppføring av enebolig med sekundærleilighet på 475,7 m² BRA. Ansvarsrett for SØK. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplanens med hensyn til byggegrense,. 3.2 med hensyn til tillatt tomteutnyttelse og 3.3 med hensyn til minste uteoppholdsareal. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene. 2. VEDTAK Søknad om tillatelse til enebolig med sekundærleilighet på 475,7 m² BRA avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-4 jf. reguleringsplanens 2.2.1, 3.2 og Dispensasjoner Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer med hensyn til byggegrense, 3.2 med hensyn til tillatt tomteutnyttelse og 3.3 med hensyn til minste uteoppholdsareal avslås, jf. plan- og bygningsloven Ansvarsretter Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett: Foretak Org.nr Godkjent Funksjon - tiltaksklasse Ansvarsområde IEC-Hus As Sentral SØK. Tiltaksklasse 1. Hele tiltaket.

2 3. BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET 3.1. Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Åsane. Gnr 209 Bnr 3 M.fl. Våganeset, stadfestet og er regulert til boliger. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg Nabovarsling Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i planog bygningsloven 21-3, og det er mottatt merknad fra gnr 209 bnr 251 og gnr 209 bnr 187. Merknaden fra Gnr 209 Bnr 251 går i hovedsak på: Deler av huset ligger utenfor byggegrensen, og tiltaket krever følgelig dispensasjon på dette punktet. Slik dispensasjon bør ikke innvilges, da det vil medføre en uforutsigbar fortetting i omradet. Det kreves fremlagt dokumentasjon på at eier av gnr. 209, bnr. 529 har samtykket til omsøkte plassering av tiltaket. Prosjektet er avhengig av dispensasjon fra tillatt utnyttelsesgrad i reguleringsplanen. En evt. dispensasjonssøknad bør ikke innvilges, da dette innebærer en vesentlig fravikelse fra plangrunnlaget. Hatland har store innvendinger mot byggets plassering på tomten. Bygget bør trekkes lenger bak på tomten, for å ivareta nabos utsikts- og solforhold. Sol- og skyggediagram kreves fremlagt. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsbestemmelse pkt. 3.4 om etasjetall. Slik dispensasjon bør ikke innvilges, da en full underetasje bidrar til at nybygget som helhet er for stort og dominerende. Merknaden fra Gnr 209 bnr 187 går i hovedsak på at tiltaket er for høyt, og dermed vil sperre for størsteparten av utsikten til fjorden. Det er fremsatt forslag om å senke huset med 2 meter Vannforsyning og avløp Vann- og avløpsetaten har gitt forhåndsuttalelse datert med saksnummer Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanens: med hensyn til byggegrense. 3.2 med hensyn til tillatt tomteutnyttelse. 3.3 med hensyn til minste uteoppholdsareal. Det søkes om oppføring av en enebolig på 475,7 m² BRA dette gir en TU på 60,6 %. Den maksimale TU jf. reguleringsplanen er 35 %. Boligen søkes oppført 2,7 meter fra nabogrense mot gnr 209 bnr 529, 3,3 meter utenfor regulert byggegrense. Det søkes om uteoppholdsareal på 243 m² hvor det i planen er krav om 500 m². For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Side 2 av 5

3 Hovedhensynet bak bestemmelse om byggegrense er å plassere bygning på den enkelte tomt i forhold til terreng og områdets bebyggelsesstruktur. Bestemmelsen skal ivareta hensyn til brannspredning til andre byggverk, behovet for luft, lys, utsikt samt hindre innsyn. Formålet med bestemmelse om tomteutnyttelse er å regulere bygningers volum i forhold til behov for uteoppholdsareal, belastning på infrastruktur og forholdet til omgivelsene. Hovedhensynet bak bestemmelsen om uteoppholdsareal er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon med at samtlige boliger på nedsiden av denne delen av Våganeset, (Våganeset 56 til 62) relativt store boliger, som er oppført med en hovedetasje og en underetasje delvis under terreng. Omsøkte bolig vil passe estetisk godt inn i området, og med sin utforming og plassering vil den den ikke ha vesentlige konsekvenser for nabolaget, når det f. eks gjelder naboers utsikt og lysforhold. Boligen vil også, som de andre boligene ha en hovedetasje, med en underetasje delvis under bakkenivå. Det foreligger nabosamtykke fra rettighetshaver til Våganeset 56, som beskriver at han tillater at det bygges nærmere hans eiendom enn det som er fastsatt på reguleringskartet. Det foreligger også samtykke fra G/Bnr. 209/3 om at det tillates bygging nærmere nabogrense. Denne gjelder også mur i grense sør. Eiendommen 209/536 er 784,3 kvm. MUA er utregnet til å være 230 kvm når bolig, vei og parkeringsplasser er ferdig. Tomten har ikke større terrengforskjeller, og vil når uteområdet er opparbeidet være godt egnet til rekreasjon. Omsøkte eiendom grenser ned til et friområde som leder mot sjøen. I en avstand på rett over 200 meter fra eiendommen finner man også det store etablerte friområdet ut mot selve Våganes, med skog, opparbeidede stier og strand, for å nevne noe. Her er muligheter for lek, friluft og aktiviteter stor. Eiendommen befinner seg i umiddelbar nærhet for gode rekreasjonsmuligheter for alle aldersgrupper. I denne konkrete saken angir reguleringsplanen en tillatt tomteutnytting på 35 %. Det opplyses av ansvarlig søker at den omsøkte TU vil være på 60,6 %. Det argumenteres med at en stor del av boligene i området er relativt store. En del av eiendommene har en høyere TU enn planen tilsier. Det er eiendommer i området der tomteutnyttelsen er høyere enn reguleringsplanen tilsier. TU på omkringliggende eiendommer strekker seg fra 33 % til 45 %, altså vesentlig lavere enn det omsøkte tiltak. Tiltakets omsøkte TU vurderes til vesentlig å tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Det er søkt om uteoppholdsareal på 243 m², hvor det jf. reguleringsplanens 3.3 er krav om 500 m². På forhåndskonferanse blev dette emne tatt opp, og det blev fra kommunen sin side opplyst om kravet, men at det eventuelt kunne søkes dispensasjon fra 3.3. Det blev ikke gitt tilsagn om en halvering av kravet. Side 3 av 5

4 Fordelene ved å dispensere fra bestemmelsene vurderes til at familien får et hus av en størrelse som man mener oppfyller behovet for familien. Ulempene vil være at et avvik fra den tillate TU på 25 prosentpoeng, er av en størrelse som vesentlig tilsidesetter hensikten med reguleringsplanen. Størrelsen på huset kunne reduseres uten å tilsidesette familiens behov. Dette ville kunne øke uteoppholdsarealet slik man kommer nærmere på reguleringsplanens krav. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Claus Vestergård Petersen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - gruppeleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Lisbeth Vik, Øvre Våganeset 3, 5106 ØVRE ERVIK Advokatfirmaet Harris, Dreggsallmeningen 10/12, Postboks 4115 Sandviken, 5835 Bergen. Natalie Hanevik, Våganeset 70, 5106 Øvre Ervik. Side 4 av 5

5 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Ferdigstillelse: (plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften kapittel 8) Bortfall av tillatelse: (plan- og bygningsloven 21-9) Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest. Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker. Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 5 av 5