FYLKESMANNEN I OSLO OG AKERSHUS Juridisk avdeling

Transkript

1 Juridisk avdeling Frogn kommune Postboks DRØBAK Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 13/ / FM-J Hege Rasch-Engh Vedtak - Frogn kommune - Bringebærhagen 15 - Gnr 16 bnr nybygg bolig Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert Saken er blitt prioritert fra vår side. Sakens bakgrunn og kort historikk Saken gjelder søknad fra HS Bolig AS om oppføring av en enebolig med garasje på 259 m2. Ønsket plassering er den samme som sist. Saken er til Fylkesmannens behandling for andre gang. Fylkesmannen opphevet kommunens vedtak av den Som følge av Fylkesmannen opphevelse den har kommunen bedt om og fått tilsendt ytterligere dokumentasjon hva gjelder terrenget og terrengforhold mot naboene. Det vises til oversendelse fra ansvarlig søker den Saken er også tilført nye fasadetegninger som viser terrengavslutning mot nabogrense. Frogn kommune ga ny tillatelse den Tiltaket er det samme tidligere. Vedtaket ble påklaget av naboene. Vi viser til de nedenfor angitte klager i sin helhet. Berørt nabo Vidar og Kjersti Sandnæs i Bringebærhagen 13 påklaget avgjørelsen i brev datert Det er klaget over at ikke oppdaterte tegninger og eller redegjørelser er gitt berørte naboer i forkant at ny kommunal behandling. Klagen går i hovedsak ut på at ny bolig må tilpasses opprinnelig terreng og nabohusene bedre ved en evt. godkjennelse. Tommy Simenstad påklaget avgjørelsen i brev datert Det er fra hans side i hovedsak anført at tiltaket vil være til betydelig ulempe for deres eiendom og husets uteoppholdsareal spesielt p.g.a. høyden tiltaket er godkjent på. Frogn kommune tok ikke klagene til følge i brev av men oversendte saken til Fylkesmannen for en endelig avgjørelse. Postadresse: Postboks 8111 Dep 0032 Oslo Besøksadresse: Tordenskiolds gt 12 Inngang sjøsiden Telefon: Telefontid: Mandag, onsdag og torsdag E-post: fmoapostmottak@fylkesmannen.no Org.nummer: NO Internett:

2 Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Eiendommen er omfattet av reguleringsplan Holter nord-syd og er avsatt til formål bolig. Eiendommen ligger i felt Bb4, som tillates utbygd med eneboliger. I planbestemmelsene pkt 1.2 er det angitt høydebegrensninger. Maksimal tillatt bygningshøyde er 7,0 meter målt fra gjennomsnittlig opprinnelig terreng inntil bygningen. Tiltaket er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 (1) a. Fylkesmannen gjentar fra vedtaket av at ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres på en slik måte at det innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon, og dets bygde og naturlige omgivelser, jf. pbl Tiltaket er nok en gang av kommunen funnet i samsvar med reglene i plan og bygningsloven og gjeldende reguleringsplan for området, og kommunen har heller ikke funnet hjemmel til å kreve en annen type plassering (høyden). Det følger av pbl at kommunen plikter å gi tillatelse til et omsøkt tiltak dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Pbl første ledd første punktum lyder slik: Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Bestemmelsen forutsettes praktisert på den måten at det er tiltakshavers ønsker for egen eiendom som skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette, jf. Kommunaldepartementets rundskriv H-18/90. Med avgjørende grunner siktes særlig til en plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks. naboer og omkringliggende miljø. Fylkesmannen bemerker i denne forbindelse at bygningsmyndighetene ikke har hjemmel til å avslå tiltaket fullstendig med hjemmel i 29-4 første ledd. Bestemmelsen gir kun hjemmel til å kreve en alternativ plassering (herunder høyder) dersom det foreligger avgjørende grunner. Spørsmålet er fortsatt om den ønskede plassering i terreng (høyden) og utforming av huset gir slike vesentlige /betydelige ulemper for naboene / klagerne at bygningsmyndigheten kan og bør kreve en annen alternativ plassering enn den omsøkte. Fra Fylkesmannens vedtak siteres; 2

3 Under klagebehandlingen uttaler kommunen følgende: Bygningsmyndigheten ser under klagebehandlingen at terrengoppfylling på husets vestside kunne vært senket noe i forhold til nabo i sør. Ansvarlig søker har sagt seg villig til å se på muligheten for dette sammen med tiltakshaver og nabo for å komme i møte på dette punkt. Bygningsmyndigheten ber om at Fylkesmannen tar dette i betraktning som ledd i klagebehandlingen. Dette er kommentert av Vidar og Kjersti Sandnæs: Utbygger ønsker å fylle opp med masse under terrasse noe som betyr at vi får en skråning ned mot vår tomt og en skråning ned mot Simenstads terrasse. Frogn kommune skriver likevel at «terrengoppfylling» på det omsøkte hus vestside kunne vært senket noe i forhold til nabo i sør og at ansvarlig søker har sett seg villig til å se på dette. Vi håper Fylkesmannen gir klare føringer for hvordan dette skal være, slik at det ikke blir opp til utbygger å bestemme dette. Vi ber derfor Fylkesmannen ta dette i betraktning når man nå bestemmer høyde på det omsøkte hus og utearealområdet. Fylkesmannens vurdering av dette fremkommer av siste avsnitt før slutningen; Kommunens uttalelse i klageomgangen etterlater etter Fylkesmannens mening tvil om kommunen har foretatt en tilstrekkelig vurdering av nabohensynene i saken. Selv om atkomstforholdene taler for å godkjenne høydeplasseringen, vil huset bli liggende slik at terrenget må oppfylles en del mot sør for å få utgang fra stue direkte til terrasse. Det er imidlertid vanskelig å vurdere sjenansen for naboene nærmere da det ikke foreligger noe oppriss /tegninger som viser høydeforskjeller mellom eiendommene. Dette er en del av kommunens utredningsplikt etter forvaltningsloven 17. Det må uansett fremgå av vedtaket hvordan kommunen har vurdert dette nærmere. Spørsmålet er dermed om ovennevnte spørsmål ved den fornyede behandlingen av saken i kommunen er tilstrekkelig utredet og vurdert. Etter Fylkesmannens syn har kommunen i den nye tillatelsen, og i klageoversendelsen redegjort for dokumentasjonen på en tilstrekkelig måte. Utredningsplikten etter forvaltningsloven 17 anses ivaretatt. Fra kommunens vurderinger av saken hitsettes følgende; I dette tilfellet gir tomtens utforming, veiens plassering og plasseringen av den øvrige bebyggelsen sammen med de regulerte byggegrensene visse føringer for hvordan husene kan plasseres. Når det gjelder risikoen for at byggetiltaket skal medføre skade på nabobebyggelse er dette noe ansvarlig søker og prosjekterende må ta høyde for under prosjektering og utførelse, jf. plan- og bygningsloven Ved vurderingen av høydeplasseringen har Simenstad foretatt en sammenstilling av høyder mellom eget hus og planlagt bygg i Bringebærhagen 15. Sammenstillingen blir noe misvisende da Simenstad tar utgangspunkt i at hans eget hus er bygget med en etasje mindre. Den totale høydeforskjellen mellom husene blir totalt 70 cm. Det vil vanskelig la seg gjøre å legge bygget vesentlig lavere enn ansvarlig søker har gjort uten at man vil måtte kutte ut å bygge en etasje. Ved å senke huset ytterligere blir dette liggende lavt i forhold til adkomstvei Å pålegge tiltakshaver på denne eiendommen å bygge en etasje mindre vil kreve klar hjemmel i lov eller plan. Kommunen kan heller ikke se at denne høydeforskjellen vil medføre betydelig ulempe for naboeiendommene. 3

4 Når det gjelder høydeplassering i forhold til huset på gnr./bnr.16/320 vises til at dette huset ligger lavt i forhold til veien. Dette huset er unntaket i så måte. Følgende tabell viser godkjente byggehøyder for hus i Bringebærhagen Eiendom -Kote ok gulv sokkeletasje Gnr16 bnr319-84,3 Gnr 16 bnr ,7 Gnr 16 bnr ,80 Gnr 16 bnr ,7 Gnr16 bnr323-86,2 Gnr16 bnr324-88,3 Gnr16 bnr325 - Ikke bygget Gnr16 bnr Sammenstillingen viser for det første at høydeplassering for bnr320 avviker vesentlig fra den øvrige bebyggelsen. Bygget på bnr 320 er det eneste som ligger vesentlig lavere enn adkomstveien Denne har ikke vært førende for høydeplasseringen av øvrige hus, og bør etter kommunens syn heller ikke være førende i denne byggesaken. Når det gjaldt de konkrete anførte naboulemper ved omsøkte tiltak (som vi ikke fant var tilstrekkelig vurdert og sett av kommunen i siste vedtak), sies følgende hvorvidt disse vil innebære betydelige ulemper for naboene; Med betydelig ulempe siktes her til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for for eksempel naboer og omkringliggende miljø. Kommunens vurdering er at det på de aktuelle tomtene er påregnelig med noe innsyn til uteoppholdsarealer på naboeiendommene. På nye tegninger er terrassen på bnr 322 innmålt. Denne vil ligge en halv meter lavere en planlagt terrasse på bnr 321. Det er allerede oppført en levegg på bnr 322 som vil skjerme en del for innsyn. For nabo mot nord (bnr 320) vil terrenget bli tilpasset mot naboen terreng i grensesnittet, og uteoppholdsarealet vil i ligge mot sydvest og er i tillegg noe forskjøvet i forhold til uteoppholdsareal til bnr 320. Når det gjelder naboen mot syd (bnr 322) vurderes det slik at eventuelle ulemper i form av mulig innsyn fra terrasse ikke vil medføre betydelig ulempe for denne naboen. En halv meters nivåforskjell på nivået på uteoppholdsarealet anses ikke å medføre sjenanse av et slikt omfang og karakter at det oppstår betydelige ulemper for naboeiendommen. Kommunen har tidligere vurdert det slik at redusering av fylling under tiltakshavers terrasse vil kunne gi en bedre terrengtilpasning mot nabotomten. Når man legger til grunn at tiltakshavers ønske om plassering skal imøtekommes dersom ikke avgjørende grunner taler mot det finner kommunen ikke at det er rettslig grunnlag for å pålegge en annen plassering av hensyn til naboeiendommen. ( ) Etter en totalvurdering kan kommunen ikke se at tiltaket vil påføre naboene slike ulemper at det er grunnlag for å anvise en annen plassering av bebyggelsen. Klager på sin side mener; 4

5 Vi oppfatter det videre slik at kommunen konsekvent mener at det er vi som naboer som skal påta oss ulempene mens tiltakshaver skal få sine ønsker oppfylt. Det er en holdning vi reagerer på. Vi reagerer på kommunens formuleringer og uklare fremsetting av påstander som ikke blir dokumentert ved tegninger e.l. Det er kan virke som om det er saksbehandlers synsing som ligger grunn for kommunens vedtak. Vi lurer på hvorfor Frogn kommune ikke engang vurderer bestemmelsene som gir hjemmel til å kreve en alternativ plassering dersom det foreligger «avgjørende grunner». Vi ber Fylkesmannen vurdere om dette er godt nok ivaretatt. Fylkesmannen har gjennomgått saken og slutter seg til kommunens vurderinger og konklusjon. Fylkesmannen legger til grunn at naboulempene ved tiltaket ikke fremstår som betydelige ulemper slik at tiltakshavers ønske må fravikes. Den konkrete plasseringen av huset på tomten anses innenfor reguleringsplanens rammer. Kote 83,65 for innkjøring til garasjen fra vei fremstår naturlig. Det vises særlig til de oversendte korrigerte tegninger av med inntegnet nabobygg og hvor deres kote for garasje er angitt. Plasseringen viser en tilstrekkelig tilpasning til det eksisterende terrenget og hvor en har hatt tilstrekkelig hensyn til nabobebyggelsen på hver side av huset. Kommunen har sett og vurdert klagers anførsler på en tilstrekkelig måte, og Fylkesmannen er kommet til at det ikke er grunnlag for å ta klagene til følge. Slutning Kommunens vedtak av stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Odd Meldal underdirektør Hege Rasch-Engh seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Asse Wenke Kjersti og Vidar Sandneæs Bringebærhagen DRØBAK Tommy Simestad Bringebærhagen DRØBAK Møyfrid Hveding Boligpartner 5