Vi viser til oversendelse av ovennevnte sak, mottatt av Fylkesmannen den

Transkript

1 Saksbehandler, innvalgstelefon Marianne Sandvik, Vår dato Deres dato Vår referanse 2013/ Deres referanse 13/3740 Askøy kommune Postboks Kleppestø Askøy - gnr 20 bnr Ramsøy - oppføring av bolig Vi viser til oversendelse av ovennevnte sak, mottatt av Fylkesmannen den Vedtak: Fylkesmannen stadfester Askøy kommune sitt vedtak datert , sak 941/13, med endring som følge av vedtak datert , sak 2013/ Saksgang Askøy kommune gav i vedtak datert , sak 941/13, tillatelse til oppføring av bolig på gnr 20 bnr 261. Vedtaket ble påklaget av Henry Andreassen i klage datert Klagen ble behandlet av utvalg for teknikk og miljø i møte den , sak 2013/3710-9, hvor det ble fattet følgende vedtak: «Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Henry Andreassen, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og endrer på plasseringen av den omsøkte enebolig. Eneboligen skal plasseres 2 meter lenger vest enn foreslåtte plassering. Utvalget begrunner det med: I 29-4 forutsettes en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor det, innenfor de begrensninger som følger av loven og planbestemmelser, er opp til bygningsmyndighetenes frie skjønn å bestemme bebyggelsens plassering. Etter befaring ble det vurdert at hus ble trukket 2 meter lenger vest enn foreslåtte plassering. Dette for å få noe større avstand mellom byggene og for, etter UTM sin vurdering, bedre tilfredsstille de krav som loven skal ivareta. Saken sendes partene med klagerett.» Vedtaket ble påklaget av Henry Andreassen i brev datert , hvor han opprettholder sin klage av Klagen ble behandlet av kommunen, men de fant ikke grunnlag for å gjøre om sitt vedtak. Saken ble deretter sendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 Når det gjelder sakens bakgrunn for øvrig, viser vi til sakens dokumenter som vi forutsetter at partene er kjent med. Fylkesmannen finner saken tilstrekkelig opplyst, jf. forvaltningsloven (fvl) 17 første ledd. Fylkesmannens vurdering Forvaltningsloven gjelder for saksbehandling hos Fylkesmannen, jf. plan- og bygningsloven (pbl) 1-9 første ledd. Fylkesmannen har kompetanse til å prøve alle sider av saken, herunder også nye omstendigheter, jf. fvl 34 andre ledd. Utvalg for teknikk og miljø tok i møte den , sak 2013/3710-9, klagen fra Henry Andreassen delvis til følge. Både vedtak datert , sak 941/13, og vedtak datert , sak 2013/3710-9, er således til klagebehandling hos Fylkesmannen. Den omsøkte eiendommen er i kommuneplanens arealdel satt av til boligbebyggelse. Nabovarsel Det følger av pbl 21-3 første ledd at «[f]ør søknad sendes inn, skal naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden.» Plikten til å varsle følger videre av byggesaksforskriften (SAK) 5-2. Innholdet til varselet følger imidlertid av SAK 5-4 tredje ledd bokstav a) til q). Kommunen har oppgitt at klager har fått alle opplysninger han trengte for å kunne vurdere innvirkningen av det omsøkte tiltaket i form av nabovarsel og etterfølgende brev fra ansvarlig søker. Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens vurdering. Når det gjelder klagers anførsel om at det er ufint å varsle en byggesak like før jul, viser vi til pbl 21-3 som gir nabo en frist på to uker til å uttale seg om saken. Fylkesmannen kan ikke se at naboen har fått mindre enn to uker på å uttale seg om saken, og kommenterer derfor ikke anførselen ytterligere. Privatrettslige forhold Det følger av pbl 21-6 at «[m]ed mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises.» Forarbeidene til pbl 21-6 legger til grunn at hovedregelen er at bygningsmyndighetene ikke skal vurdere privatrettslige forhold når de behandler byggesøknader. Videre har ikke bygningsmyndighetene en generell plikt til å undersøke hjemmelsforholdet for eiendommen. 1 Det følger av forarbeidene at: «Ved tvist om privatrettslige forhold, er det de enkelte rettighetshavere som må forfølge sine rettigheter, og det blir domstolenes oppgave å avgjøre eventuelle tvister. 2 1 Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 322 og Samme forarbeider s

3 En avvisning av saken bør som nevnt forbeholdes de klare tilfellene, der det fremgår utvetydig av offentlige registre, dommer, avtaler eller lignende at tiltakshaver ikke har noen rådighet over byggetomten. Avvisningsspørsmålet vil imidlertid måtte bero på en konkret vurdering, så en viss begrenset undersøkelse av den dokumentasjon som fremlegges fra den protesterende, må bygningsmyndighetene likevel foreta. 3 Med «klart» menes at det må foreligge mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt.» 4 En avtale mellom klager og tidligere eier av hovedbruket, herunder den omsøkte eiendommen, som innebærer at den omsøkte eiendommen har en heftelse som tilsier at det ikke kan bygges nærmere grensen til gnr 20 bnr 157 enn 8 meter, er i utgangspunktet et privatrettslig forhold som ikke skal vurderes ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som «klart» for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har rett til å bygge nærmere grensen til gnr 20 bnr 157 enn 8 meter, bør søknaden imidlertid avvises. Tidligere eier av gnr 20 bnr 261 signerte bekreftelsen på avtale om negativ heftelse på gnr 20 bnr 261 den Fylkesmannen kan ikke se at heftelsen er tinglyst. Heftelsen har således ikke rettsvern. Det ligger ikke til bygningsmyndighetene sin oppgave å vurdere om tiltakshaver har den aktuelle retten i behold. Vi er imidlertid enige i at det foreligger mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for at tiltakshaver har de nødvendige rettigheter som søknaden forutsetter. Klager hevder videre at den grensen som er lagt til grunn av ansvarlig søker er feil. Fylkesmannen kan ikke se at klager har lagt frem opplysninger som tilsier at det foreligger mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for at eiendomsgrensen på situasjonskartet og ikke er riktig. Fylkesmannen finner på bakgrunn av det ovennevnte ikke grunnlag for å sette til side Askøy kommune sin vurdering om ikke å avvise søknaden med hjemmel i pbl Veirett Det følger av pbl 27-4 at «[f]ør opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende». Det ovennevnte innebærer at når det gjelder tilkomst til eiendommen er dette et forhold som kommunen skal ta stilling til. Tinglyst veirett vil normalt innebære at eiendommen har sikret tilkomst. Fylkesmannen har fått tilsendt skjøte for gnr 20 bnr 261, datert , hvor det står at eiendommen har rett til vei, vann og kloakk på hovedbruket. 3 Ot.prp. nr. 45 ( ) s Samme forarbeider s. 322 og 323 3

4 Det ovennevnte tilsier at veiretten i dette tilfellet er en reell servitutt. I så fall ligger veiretten til den som til en hver tid eier gnr 20 bnr 261, uavhengig av antall bygg på eiendommen. Hvis området hvor det søkes om å få plassert boligen skal fradeles og ha eget bruksnummer, må tomten sikres veiforbindelse før kommunen kan gi tillatelse til opprettelse av eiendommen. For den omsøkte boligen er det i denne omgang tilstrekkelig at gnr 20 bnr 261 er sikret tilkomst etter pbl Plassering Det følger av pbl 29-4 første ledd at: «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Bygning med gesimshøyde over 8 meter og mønehøyde over 9 meter kan bare føres opp hvor det har hjemmel i plan etter kapittel 11 eller 12.» Regelen er en videreføring uten realitetsendring av 70 i plan- og bygningsloven fra Det følger av forarbeidene at: «Godkjenning etter [ 29-4 første ledd ] første punktum er begrenset til bygningens plassering på tomta, og gir ikke hjemmel til å avgjøre om en søknad i det hele tatt skal tillates.» 5 Det følger av forarbeidene til pbl av 1985 at: «der ikke tungtveiende hensyn taler i mot skal den omsøkte plasseringen godkjennes.» 6 Kommunaldepartementet har også vist til at: «Bestemmelsen [tidligere 70, nå 29-4] forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø.» 7 I forhold til utsiktstap har Sivilombudsmannen lagt til grunn at det i praksis skal «særdeles mye til» for at naboer i tettbygd strøk skal bli hørt med klage over tap av utsikt. 8 Spørsmålet er om det foreligger tungtveiende hensyn som tilsier at det omsøkte tiltaket ikke kan plasseres 6 meter fra nabogrensen som gitt i vedtak datert , sak 2013/ I forhold til vurderingen av en bygnings plassering og høyde kan tilpassing til terreng og eksisterende bygninger, utsikt og lysforhold være relevante forhold. Videre vil hensynet til naboer, og hvorvidt disse kan beholde tilsvarende kvaliteter, være relevante hensyn. 9 Den omsøkte eiendommer ligger i et boligområde på Ramsøy. Tiltakshavers eiendom og klagers eiendom ligger på omtrent på samme høyde. Når det gjelder solforholdene på klager sin eiendom ser Fylkesmannen at den omsøkte boligen vil ta en del sol fra klager sin terrasse. Vi er for øvrig enig med klager i at hans terrasse ligger på vestsiden av bnr Ot.prp. nr. 45 ( ) pkt NOU 2005: 12 pkt side I rundskriv H-18/90 8 Fra Sivilombudsmannens årsmelding fra 1987 s Rundskriv H-18/90 til pbl

5 Den omsøkte boligen har en sammenhengende vegg med få vindu på den siden som vender mot klager sin eiendom. Fylkesmannen er enig med klager i at følelsen av lys og luft vil forringes for klager sin eiendom. Ut i fra situasjonskartet vil imidlertid den omsøkte boligen ligge langsmed litt over halvparten av klagers bolig. Den omsøkte boligen vil således ikke ligge foran det som er terrassen til klager. Omsøkt bolig vil også ta noe utsikt fra klagers eiendom. Oppføring av en bolig på eiendommen i samsvar med kommuneplanens arealdel vil nødvendigvis måtte innebære endringer for klager, både i form av tapt utsikt og økt innsyn, samt reduksjon av lys og luft. Kommunen etter befaring trukket det omsøkte tiltaket to meter lenger mot sør enn omsøkt, for å redusere ulempene for klager. Vi kan etter dette ikke se at de ovennevnte ulempene går ut over hva som er påregnelig i et område som er satt av til boligbebyggelse. Fylkesmannen kan på bakgrunn av det ovennevnte ikke se at det foreligger tungtveiende hensyn som tilsier at det omsøkte tiltaket ikke kan plasseres 6 meter fra nabogrensen som gitt tillatelse til i vedtak datert , sak 2013/ Byggherrens ønske må dermed imøtekommes, jf. Kommunaldepartementets uttalelse nevnt ovenfor. Brannspredning I følge teknisk forskrift av 2010 (TEK10) 11-6 første ledd skal «[b]rannspredning mellom byggverk ( ) forebygges slik at sikkerheten for personer og husdyr ivaretas, og slik at brann ikke kan føre til urimelige store økonomiske tap eller samfunnsmessige konsekvenser.» Videre følger det av TEK andre ledd at «[m]ellom lave byggverk skal det være minimum 8,0 m innbyrdes avstand, med mindre det er truffet tiltak for å hindre spredning av brann mellom byggverkene i løpet av den tid som kreves for rømning og redning i det andre byggverket. Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse for lave byggverk som samlet utgjør én bruksenhet.» Fylkesmannen forutsetter at klager har fått tillatelse av kommunen til å bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter. Det ovennevnte innebærer således at ansvarlig prosjekterende for det omsøkte tiltaket må sørge for at de deler av det omsøkte tiltaket som ligger nærmere byggene på gnr 20 bnr 157 enn åtte meter er brannsikret i henhold til teknisk forskrift. Vi viser i den forbindelse til kommunen sitt vedtak datert , sak 941/13, hvor det er lagt til grunn at TEK10 skal gjelde. Estetikk Det følger av pbl 29-2 at «[e]thvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» I følge forarbeidene er det «[l]ovens krav ( ) at alle tiltak etter loven skal ha «gode visuelle kvaliteter». Intensjonen er at dette begrep skal markere at lovens krav til det visuelle uttrykket beror på faglige kvalitetsnormer, ikke på personlige oppfatninger av om et tiltak kan anses som «pent» eller «stygt».» Ot.prp. nr. 45 ( ) s

6 Når det gjelder vurdering av gode visuelle kvaliteter følger det videre av forarbeidene at «[d]e lokale bygningsmyndighetene må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen.» 11 «Loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring, ikke en detaljstyring og overprøving av tiltakshavers preferanser for utseendemessig utførelse ( ). Kommunen må derfor i utgangspunktet akseptere at tiltakshaver har en forholdsvis vid skjønnsmargin for sitt valg av arkitektonisk uttrykk og virkemidler, med mindre krav til harmoni med omgivelsene eller andre saklige hensyn begrunner begrensninger.» 12 Det ovennevnte innebærer at kommunen er funnet best egnet til å vurdere hva som er gode visuelle kvaliteter på et omsøkt tiltak etter plan- og bygningsloven. Som klageinstans skal Fylkesmannen derfor ta hensyn til det kommunale selvstyret ved prøving av det frie skjønnet, jf. fvl 34 andre ledd tredje punktum. Askøy kommune har etter Fylkesmannen sin oppfatning gjort en grundig og konkret av det omsøkte tiltaket si estetiske utforming ut i fra den funksjonen en bolig skal ha og ut i fra de stedlige omgivelser. Fylkesmannen finner at Askøy sin vurdering av tiltaket sine visuelle kvaliteter i denne saken er konkret og saklig begrunnet. Vi finner derfor ikke grunnlag for å sette til sides den skjønnsutøvelsen som kommunen har gjort i denne saken. Klagebehandlingen i kommunen Askøy kommune gav i vedtak datert avslag til oppføring av den omsøkte boligen. Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker og behandlet av avdeling byggesak, som tok klagen til følge. Henry Andreassen viser til at klage på vedtaket skulle vært sendt til utvalg for teknikk og miljø for klagebehandling, og at det således var feil at administrasjonen behandlet klagen. Når det gjelder klagebehandling i en kommune følger det av kommunens delegeringsreglement hvilket organ som skal behandle søknad og eventuelt klage på tillatelse eller avslag. Fylkesmannen har ikke fått opplysninger som tilsier at det er gjort feil i denne saken. Klage på tillatelse som ble gitt den er uansett behandlet av utvalg for teknikk og miljø. De hadde da anledning til å ta klagen til følge og omgjøre tillatelse hvis de mente at det burde gis avslag. Øvrige forhold Når det gjelder høyde på boligen skal topp såle ikke overstige cote +8,3 og topp møne ikke overstige cote +15,1 i følge vedtak datert , sak 941/13. I følge vedtak datert , sak 941/13, er det omsøkte tiltaket sikret tilkomst til vann og kloakk gjennom offentlig ledningsnett. Fylkesmannen vurderer ikke forholdet nærmere. 11 Samme forarbeider pkt Fra kommentarer til plan- og bygningsloven i Rettsdata s

7 Fylkesmannen gjør klager oppmerksom på at økonomiske konsekvenser for klager ikke er relevant for vurderinger etter plan- og bygningsloven. Fylkesmannen har med dette vurdert forholdene i saken, og klagers merknader. De faktiske og rettslige sidene av saken gir ikke grunnlag for å endre vedtaket til Askøy kommune av , sak 941/13, med senere endring i vedtak datert , sak 2013/ Fylkesmannens vedtak er endelig og kan etter forvaltningsloven 28 tredje ledd ikke påklages videre. Med hilsen Laila Pedersen Kaland e.f. seniorrådgiver Marianne Sandvik rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Askøy Byggsenter AS Boks STRUSSHAMN Henry Andreassen Ramsøyvegen HAUGLANDSHELLA Steffen Nesheim Ramsøy 5310 HAUGLANDSHELLA Harry Olsen Ramsøyvegen HAUGLANDSHELLA 7