SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 5 Arkivsak: 13/ SAMLET SAKSFRAMSTILLING STRANDVEGEN SØKNAD OM OPPFØRING AV ENEBOLIG OG GARASJE ETTER PBL. 20-1SAMT SØKNAD OM DISPENSASJON FRA GJELDENDE REGULERINGSPLAN Saksbehandler: Gustav Hammer Arkiv: GNR 1/1844 Saksnr.: Utvalg Møtedato 137/14 FORMANNSKAPET Behandling/vedtak i FORMANNSKAPET den sak 137/14 Vedtak: Hamar formannskap som faste utvalg for plansaker opprettholder vedtak av i sak nr. 13/3701 om rammetillatelse for bolig med garasje, samt dispensasjon fra kommuneplanens areadel om fravikelse av byggegrense, på eiendommen Strandvegen 185, Gnr.1/1844. Klager fra naboer i Strandvegen 187, Strandvegen 191 og Strandvegen 197, tas ikke til følge. Det stilles ikke krav til utsetting av vedtaket ihh til forvaltningslovens 42. Tiltakshaver kan etter dette søke om igangsetting av tiltaket. Den videre behandlingen foretas av administrasjonen i henhold til delegeringsreglementet. Enstemmig vedtatt. Behandling: Tor Inge Martinsen fremmet slikt endringsforslag til innstillingens siste avsnitt, andre setning. Tiltakshaver kan etter dette søkes om igangsetting av tiltaket. Innstillingen med endring som foreslått av Tor Inge Martinsen ble enstemmig godkjent. Innstilling: Hamar formannskap som faste utvalg for plansaker opprettholder vedtak av i sak nr. 13/3701 om rammetillatelse for bolig med garasje, samt dispensasjon fra kommuneplanens areadel om fravikelse av byggegrense, på eiendommen Strandvegen 185, Gnr.1/1844. Klager fra naboer i Strandvegen 187, Strandvegen 191 og Strandvegen 197, tas ikke til følge.

2 Side 2 av 5 Det stilles ikke krav til utsetting av vedtaket ihh til forvaltningslovens 42. Tiltakshaver kan etter dette søke om igangsetting av tiltaket, etter igangsettingssøknad. Den videre behandlingen foretas av administrasjonen i henhold til delegeringsreglementet. Utredning: VEDLEGG: (til formannskapet) 0. Kartskisse 1. Klage datert den fra Andre Moe 2. Klage fra Sissel og Ove Sørum og Inger og Morten Aulie datert den Søknad m/tegninger og situasjonsplan mottatt Naboanmerkninger 5. Tilsvar på naboanmerkninger fra ansvarlig søker 6. Vedtak om rammetillatelse til enebolig med garasje, datert Skriftlig uttalelse fra tidligere behandling ved arealplanavdelingen i kommunen, datert Orientering, datert , til en utbygger om endring av byggegrenser for ubebygde tomter, i forbindelse med utarbeiding av Temakart for Kulturminner og kulturmiljøer. 9. Skriftlig vurdering fra arealplan, svar på e-post fra Andre Moe, datert den Bestemmelser om byggegrenser i kommuneplanens arealdel Fylkesmannens behandling av klagen 12. Uttalelse fra Arealplanavdelingen FAKTA: Den og , ble det ved byggesaksavdelingen mottatt, fra 3 naboer av Strandvegen 185, protest/anmerkninger på planer om oppføring av en bolig tomten. Deretter mottok Hamar kommune, den , søknad om rammetillatelse for oppføring av bolig og garasje i Strandvegen 185, Hamar Gnr. 1/1844. Den ble det mottatt en skriftlig orientering fra eier/tiltakshaver, adressert til ordfører, om hvordan en tidligere byggesak på eiendommen har blitt behandlet i kommunen. Dette er en sak som var behandlet i perioden 2005 til 2008, vårt saksnr. 08/3818. Tomten ligger i et område i strandsonen, innenfor 100-meters avstand til Mjøsa. Den er berørt av PBL 11-7, 11-8, 11-9 og og Kommuneplanens arealdel pkt. 2.17, om byggegrenser langs vassdrag og avstand til Mjøsa. Videre vises det til vedtatte kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer der byggegrensen ble trukket ved den nordlige tomtegrensen på eiendommen Gnr. 1/1844. Topp grunnmur for både bolig og garasje ligger 23 cm over kotehøyde for 200-års flom. (Kote for 200-års flom er 127,4 i flg. kommuneplanens arealdel pkt. 16.3). Følgelig kan ikke bygningene senkes lavere i terrenget. Byggesaksavdelingen ga rammetillatelse til oppføring av bolig og uthus i vårt vedtak av Kommunens vedtak om rammetillatelse ble påklaget av naboer til Strandvegen 185.

3 Side 3 av 5 Følgende ble påklaget fra Sissel og Ove Sørum og Inger og Morten Aulie, der klagerne anfører i hovedsak følgende: 1. At vedtaket anfører at det ikke vil skape presedens for andre eiendommer lenger mot nordvest. De mener samme behandling/utfall av eventuelt søknader også må gjelde for deres eiendommer, slik at det ikke blir forskjellsbehandling. Følgende ble påklaget fra Andre Moe, og klager anfører i hovedsak: 2. Klager mener det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon 3. Klager ber om at det blir vedtatt oppsettende virkning til klagebehandlingen er ferdigbehandlet. 4. At det er feil ved saksbehandlingen ved at regionale og statlige myndigheter ikke er gitt muligheter til å uttale seg jfr. Plan og bygningslovens At hensynet bak byggegrensen ikke er ivaretatt ved å gi dispensasjon 6. Saksbehandlingsreglene for dispensasjon ikke er fulgt, og at klager ved erverv av sin eiendom har forholdt seg til vedtatte byggegrense, og at tiltaket er i strid med gjeldende plan. 7. At dispensasjonen ikke ville gi klart større fordeler enn ulemper ved å tillate bygging på tomten, samt at friluftsinteressene blir skadelidende 8. Kommunen har utført feil skjønnsutøvelse for hele området, ved at det bl.a. ikke vil skape presedens for de øvrige tomtene i området og fastsetting av byggegrenser. 9. At vedtaket om rammetillatelse er ugyldig da kommunen har gjort saksbehandlingsfeil. Klagene ble behandlet ved byggesaksavdelingen og oversendt til fylkesmannen i Hedmark den for videre behandling. Svar fra fylkesmannen ble mottatt den , hvor fylkesmannen anbefaler alternativt at saken behandles politisk, se vedlegg 11. VURDERING: Tomten er i kommuneplanens arealdel regulert til bolig nå. Den ligger i et allerede eksisterende boligfelt med samme avstand til Mjøsa som de øvrige i rekken langs Strandvegen, nærmest Mjøsa. At byggelinjen i kommuneplanen og kommunedelplan for kultur miljøer er trukket på nordsiden av tomten, må ses på som en naturlig grense når den ble vedtatt, da det på det tidspunktet ikke var bygninger på tomten. Her foreligger en skriftlig uttalelse fra arealplanavd. som gir mulighet for dispensasjon. Å gi en dispensasjon for etablering nærmere enn 100 meter fra Mjøsa, anses ikke som problematisk da det på nabotomtene i sørøst og i nordvest, ligger bygninger i en rekke her som er nærmere Strandvegen og Mjøsa. Arealplanavdelingen ønsker at det ved eventuelle senere søknader, må stilles krav om en reguleringsplan/endring. Jfr. brev/uttalelse fra arealplanavdelingen. Søknaden er behandlet etter den nye kommuneplanens arealdel , og for dette området er det lite eller ingen forandringer fra den forrige kommuneplanen Det vises også til tidligere behandling ved arealplanavdeling, som tillater utbygging på tomten. Dette er bekreftet i brev, datert , fra arealplanavd. i Hamar kommune til tiltakshaver/eier, der det gis et klart signal fra kommunen, om at eiendommen vil tillates bebygd og at selve dispensasjon imidlertid ikke blir gitt, før selve byggesøknaden behandles og godkjennes, se vedlegg 7. Dette signalet om tillatelse til at tomten kan bebygges, ble gitt på

4 Side 4 av 5 bakgrunn av at det i den politiske behandlingen av den forrige kommuneplanen, framkom en tydelig vilje til å tillate utbygging på eiendommen. Byggesaksavdelingen i Hamar kommune vurderte innholdet i klagene som lite nytt i forhold til det som er kommet fram under byggesakssaksbehandlingen, og det fremkom ingen nye momenter som ikke er vurdert tidligere. Plan- og bygningslovens 11-7, 11-8 pkt. c, 11-9 pkt. 5 og pkt. 1-2, gir klare føringer på hva kommunen kan bestemme i slike saker. Dette er tatt inn i under Punkt 2.17 Byggegrenser, i Kommuneplanes arealdel Det foreligger ingen reguleringsplan for området. Ut i fra de opplysninger som er framkommet i saken ble det gitt tillatelse til oppføring av bolighus og garasje på tomten, på de vilkår som er gitt i vedtaket, Tilsvar på punker i klager fra naboer: 1. Dette er et enkeltvedtak, og nettopp denne tomten har vært oppe til behandling og vurdering ved flere anledninger. Det er ikke noe forsøk på forskjellsbehandling, og det er ikke sagt noe om at det ikke tillates utbygging for de andre eiendommene i området, men arealplanavdelingen imøteser et forslag til reguleringsplan fra grunneierne, slik at resten av området kan vurderes på nytt. Kommunen er positiv til å motta et forslag til reguleringsplan, da arealplanavdelingen ikke kapasitet å sette i gang reguleringsarbeid nå. 2. Det er kommunen som har myndighet til å gi dispensasjoner, og i dette tilfelle er saken behandlet på en grundig måte av arealplanavdelingen som sier at selve dispensasjonen behandles i forbindelse med byggesaken. 3. I forbindelse med klagesaken ble det vedtatt at igangsetting utsettes inntil klagebehandlingen er ferdig behandlet. Igangsettingstillatelse er ikke gitt i saken. 4. Plan- og bygningslovens 11-7 punkt 1-6 og gir kommunen adgang til å bestemme hvordan arealbruken skal benyttes i 100-meters beltet. I kommuneplanens arealdel er det vist til disse bestemmelsene. Tilgang til friluftssone langs Mjøsa er i varetatt, og siden det ikke er noe spesielt friluftsområde som skal det skal tas hensyn til, er ikke fylkesmannen på forhånd kontaktet for å vurdere dispensasjonen. Kopi av rammetillatelsen ble imidlertid oversendt både fylkesmannen og fylkeskommunen, og det er ikke kommet noen klage eller merknader på kommunens vedtak. 5. Byggegrensen som ble oppført i temakartet for kulturminner og kulturmiljøer er tatt opp til vurdering tidligere, der det ble gitt mulighet til dispensasjon, se vedlegg 8. For øvrig er avstand til nabogrensene ivaretatt på forskriftmessig måte i medhold til plan- og bygningsloven. 6. Når det gjelder reglene for dispensasjon er disse fulgt. Byggesaksavdeling bygger sin vurdering på skriftlig uttalelse fra arealplanavdeling som anbefaler utbygging på tomten i eget skriv til tiltakshaver, adressert til tidligere ansvarlig søker. Spørsmål om bygging på tomten er også tidligere, fra arealplanavd. tatt opp til politisk behandling, der det ble anbefalt at tomten ble utnyttet til boligformål. Derfor ble det gitt mulighet for dispensasjon, og dette ble da tatt inn i Kommuneplanens arealdel pkt. 4.17, se vedlegg Fordeler: Dispensasjon for utbygging gir etter kommunens vurdering klart større fordeler enn ulemper. Det er et politisk vedtak at det skal fortettes innenfor byområdet, noe som gir rom og muligheter for tilflytting og nye etableringer i Hamar. På bakgrunn av de signaler/saksbehandling som har vært tidligere, ser arealplan det som uproblematisk at det gis dispensasjon fra kravet til reguleringsplan for å bygge på

5 Side 5 av 5 denne eiendommen. Friluftsinterssene er ivaretatt ved at det opprettholdes uberørt tilgang langs Mjøsa. Det er heller ikke trær eller verneverdig vegetasjon som blir berørt. For den berørte eiendommen så ligger det allerede en adkomstveg til naboeiendommen innenfor som vil være naturlig å tilknytte eiendommen som skal bebygges. Eiendommen framstår som byggeklar. Ulemper: Ulempen synes, kun å være at det stenger for noe utsikt mot vest, for nabo Andre Moe, Gnr. 1/5903, men slike ulemper må påregnes der det fortettes. Kotehøyde topp møne for det nye bygget er 1,53 meter lavere enn topp møne til nabo mot nord. 8. Når det gjelder påstand om feil skjønnsutøvelse kan det påpekes at byggesaksavdeling, sammen med areaplanavdeling, siden 2006 har vurdert disse forholdene flere ganger. Det vises senest til uttalelse fra arealplan til Andre Moe i e-post av , se vedlegg Byggesaksavdeling har sammen med arealplanavdeling fulgt de prosedyrer og retningslinjer som er gjeldende, også i denne saken. Vedtaket bygger både på tidligere politiske uttalelser, ny og gml. kommuneplan, vurderinger og skjønn, samt bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Saksbehandlingen og vedtaket anses etter kommunens vurdering, som riktige og korrekt gjennomført. AREALPLANAVDELINGENS VURDERING: Arealplan har vurdert saken på nytt og er positiv til utbygging, men ønsker at byggesaken behandles politisk. En detaljreguleringsplan for tomten kan være en mulig løsning, da adkomstforholdene er greie. Se for øvrig Vedlegg 12. KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Ingen særskilte konsekvenser for barn og unge ØKONOMISKE OG ADMINISTRATIVE KONSEKVENSER: Ingen økonomiske eller administrative konsekvenser Martin W Kulild