Vedtak i klagesak om tillatelse til oppføring av enebolig med garasje - Bærum kommune - Skoguls vei 9 - gnr. 76 bnr. 307

Transkript

1 Juridisk avdeling Bærum kommune Pb Sandvika Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon Organisasjonsnummer NO Deres ref.: 17/8273 Deres dato: Vår ref.: 2017/ FM-J Saksbehandler: Sindre Forbergskog Direktetelefon: Dato: Vedtak i klagesak om tillatelse til oppføring av enebolig med garasje - Bærum kommune - Skoguls vei 9 - gnr. 76 bnr. 307 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 28. november Saken gjelder søknad fra ansvarlig søker Siv Ing Martin Stensaker AS på vegne av tiltakshaver Choice Living AS om tillatelse til oppføring av enebolig med garasje. Bygningssjefen i Bærum kommune godkjente søknaden den 26. juni Vedtaket ble påklaget av følgende parter: Dato Part Adresse Egenskap Hilde Nilsen og Øyvind Elseth Skoguls vei 14 Gjenboer Siw Helene Myhrer og Olav Elvemo Skoguls vei 16 Nabo Unni og Thor Evens Hilds vei 4 Nabo Aase Rastad Hilds vei 6 Nabo I klagene anføres det tiltakene er i strid med kommuneplanens arealdel 7 om krav til arkitektur og visuelle kvaliteter. Det vises til at husene er høyere og har en annen utforming enn de andre byggene i området. Videre anføres det at kommunen ikke har utredet saken godt nok og at vedtaket bygger på feil faktum. Det anføres også at vilkårene for plassering av garasje nærmere enn fire meter fra nabogrense ikke er oppfylt. Klagerne anfører også at det må stilles strengere krav til håndtering av overvann og snørydding på egen eiendom, da atkomstveien er planlagt nært Skoguls vei 16. Planjuridisk enhet i Bærum kommune tok ikke klagen til følge i oversendelsen til Fylkesmannen 28. november Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28. september 2009 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09.

2 Side 2 av 5 Fylkesmannen ser slik på saken 1. Tiltakets visuelle kvaliteter Klagerne anfører at tiltaket er i strid med reguleringsplanen 20 og 21 og 7 i kommuneplanens arealdel. Fylkesmannen behandlet dette spørsmålet i sak 2017/23840 som gjaldt gnr. 76 bnr. 304 og som hadde samme utforming som byggene i denne saken. Fylkesmannen uttalte følgende: «Reguleringsplanen 20 lyder slik: «Bygningene skal gruppevis utføres slik at det dannes harmoniske gatebilder. Bygningsrådet kan kreve at hus i samme gruppe blir utført med samme høyde og takvinkel. Bygningsrådet kan tillate en annen tomteinndeling, plassering og /eller gruppering av bebyggelsen etter en samlet plan for det enkelte felt.» I klagene anføres det at boligen bryter med bebyggelsesstrukturen ved at det tillates å bygge i to etasjer. Det vises til at alle husene på sydsiden av Valkyrieveien som omkranser Valkyrieiveien 5 er enebolig i én etasje. På denne bakgrunn mener klagerne at tiltaket er i strid med reguleringsplanen 20. Kommunen har vurdert tiltaket slik at det ikke er i strid med kravet om at det skal dannes harmoniske gatebilder. Fylkesmannen bemerker at bestemmelsen gir anvisning på en skjønnsmessig vurdering av om det dannes harmoniske gatebilder. Vi antar at kommunen er nærmest å foreta denne vurderingen. Det følger av forvaltningsloven 34 andre ledd at Fylkesmannen skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved overprøvingen av kommunens frie skjønn. Hensynet til det kommunale selvstyret står særlig sterkt ved vurderingen av hvordan den visuelle utviklingen i området skal styres. Fylkesmannen vil være tilbakeholden med å overprøve kommunens vurdering. Vi kan ikke se at oppføring av en bolig i to etasjer vil være i strid med reguleringsplanen 20, og vi mener kommunen har foretatt en forsvarlig vurdering av dette spørsmålet. Reguleringsplanen 21 lyder slik: «Det forutsettes oppført en- og tomannsboliger i èn eller to etasjer med bebygd flate inntil 15% av tomten nettoareal + garasje. Høyden fra terreng til hovedgesims må ikke overstige 6,0 m og ingen gavelvegg må være høyere enn 8 m. Atriumhus oppføres i èn etasje.» Vi kan ikke se at tiltaket er i strid med denne bestemmelsen. Vi viser til kommunens vurdering. Det er også anført at tiltaket er i strid med 7 i kommuneplanens arealdel. De aktuelle bestemmelsene lyder slik: «7.1 Reguleringsplanlegging og byggetiltak skal tilføre nye kvaliteter og/ eller opprettholde eksisterende særpreg og visuelle kvaliteter i området.

3 Side 3 av Innenfor småhusområdene skal ny bebyggelse og nye tomter følge områdenes bebyggelses- og tomtestruktur for å opprettholde stedskarakteren. Der det ikke er klare strukturer skal nye tomter og bygninger forbedre strukturen. 7.3 Innenfor enhetlig utbygde områder skal bygge- og anleggstiltak bidra til å opprettholde områdets enhetlige karakter, ivareta stedegen vegetasjon og tilpasses strøkets byggelinjer og øvrig bebyggelse i størrelse, retning, materialvalg, form og format.» Kommunen har i oversendelsen vist til følgende uttalelse fra Kulturvern i kommunen: «Vi viser til intern oversendelse vedrørende ovennevnte. Det søkes om to eneboliger med garasje. Bolighuset på eiendommen er et SEFRAK-registrert kulturminne. Bygningen er registrert oppført omkring 1850 i en klassisistisk stil med valmet mansard tak. Opprinnelig var boligen en del av bruket på Saubakken/Skadsheim opprinnelig form antas å være Skadsheim. Bruket ble bygd ned på 1960 tallet. I dag er det kun hageanlegget og bolighuset igjen på eiendommen. Kulturvern har tidligere uttalt seg i saken (JpostID:15/ og 16/71701). I dialogmøte med tiltakshaver februar 2016 understreket Kulturvern ønske om at boliger ble utformet med større grad av tilpasning til verneverdig bebyggelse, i form av saltak. Kulturvern ser at dette er utført på boliger som omsøkes, og i tråd med det som ble presentert i møte mars Kulturvern vurderer det til at det er tilstrekkelig med luft mellom ny og eksisterende, verneverdig bebyggelse. Kulturvern har ingen vesentlige merknader i saken.» Kommunen fant ingen holdepunkter for at tiltaket er i strid med kommuneplanen 7. Fylkesmannen kan heller ikke se at tiltaket er i strid med 7 i kommuneplanen. Det vises til det som fremgår ovenfor om at det er kommunen som er nærmest til å vurdere den visuelle utviklingen av bebyggelsen i området.» Fylkesmannen har ikke funnet grunn til å endre sin vurdering. Bestemmelsene i reguleringsplanen og kommuneplanen gir anvisning på en skjønnsmessig vurdering av tiltakenes visuelle kvaliteter som kommunen er nærmest og best egnet til å foreta. Etter Fylkesmannens syn har kommunen foretatt en forsvarlig vurdering av disse spørsmålene. 2. Grøftebredde og håndtering av overflatevann Kommunen har vist til at veinormalene som det er vist til ikke gjelder for kjørevei på egen grunn, og at kravene til grøftebredde som fremgår av veinormalen ikke kommer til anvendelse. Fylkesmannen er enig med kommunens vurdering. Kommunen har videre vist til at det er tiltakshaver som har ansvar for å sørge for at overvann håndteres på en forsvarlig måte. Fylkesmannen er enig med kommunen i at denne anførselen ikke fører frem. 3. Plassering av garasje Det følger av plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b at kommunen kan godkjenne at frittliggende garasje kan plasseres nærmere nabogrensen enn fire meter. Klagerne anfører at

4 Side 4 av 5 garasjen ikke kan anses som en frittliggende garasje, da en gangbro forbinder garasjen med boligen. Fylkesmannen tok stilling til dette spørsmålet i sak 2017/23840 som gjaldt gnr. 76 bnr Garasjen i den saken hadde samme gangbro som i vår sak. Fylkesmannen uttalte følgende: «I forarbeidene til bestemmelsen fremgår det at tiltaket er frittliggende hvis «det ikke er bygningsmessig forbundet med annen bygning på samme tomt». 1 I denne saken vil det gå en to meter lang gangbro fra boligen til takterrassen på garasjen. Det vil være en glippe på fem cm mellom gangbroen og garasjen. I forarbeidene til bestemmelsen er det også referert til departementets uttalelse i sak 13/1705. I denne saken refererte departementet til en eldre sak (89/7600) om forståelsen av begrepet frittliggende hvor departementet uttalte følgende: «[En terrasse er] i prinsippet frittliggende når den ikke er forbundet med bygningen, uansett om det er stor eller mindre avstand mellom bygning og terrasse. Dersom imidlertid terrassen ligger praktisk talt inntil bygningen, og et rekkverk binder bygning og terrasse sammen, antas det at terrassen bør regnes som en del av bygningen. En frittliggende terrasse går inn under 84, mens del av bygningen regnes som tilbygg / påbygg, og omfattes av 93, jfr. 87.» Det avgjørende synes altså å være om bygningene er forbundet med hverandre, uavhengig av avstanden mellom dem. Dersom bygningene derimot ligger praktisk talt inntil hverandre og er bundet sammen ved et rekkverk, så kan bygningene anses å være forbundet. Vi antar at et slikt rekkverk må være festet i begge bygningene for at de skal anses som forbundet. Etter Fylkesmannens syn står vi nok overfor et grensetilfelle i denne saken. Etter vår vurdering må garasjen anses for å ikke være bygningsmessig forbundet med boligen. Vi viser til avstanden mellom byggene, og at verken gangbroen eller rekkverket er festet i garasjen. Garasjen må derfor anses som frittliggende. Det følger av dette at kommunen kan godkjenne plasseringen nærmere enn fire meter fra nabogrensen.» Klagerne anfører at Fylkesmannens tolkning legger opp til omgåelse av avstandsregelen i pbl Som det fremgår ovenfor mener Fylkesmannen at en garasje med en slik gangbro utgjør et grensetilfelle. Slike grensetilfeller kan legge til rette for omgåelse av regelverket. Dette kan være et relevant moment i vurderingen av om man faktisk skal godkjenne en plassering nærmere nabogrensen. Plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd innebærer at kommunen kan godkjenne plasseringen. Selv om det er adgang til å godkjenne plasseringen må kommunen foreta en vurdering av om slik godkjenning skal gis. Denne vurderingen er underlagt kommunens frie skjønn. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har imidlertid gitt retningslinjer for vurderingen i rundskriv H Kommunen må foreta en interesseavveining mellom tiltakshavers ønske på den ene siden og offentligrettslige hensyn og naboenes hensyn på den andre siden. Garasjen skal plasseres ca. 2 meter fra nabogrensen mot Hilds vei 6 og ca. 2,5 meter fra nabogrensen mot Hilds vei 4. Naboene i Hilds vei 4 og 6 har påklaget plasseringen. Kommunen har ikke foretatt noen avveining av om hensynet til naboene taler for at plasseringen av garasjen ikke skal godkjennes. Etter Fylkesmannens syn vil det være et vesentlig poeng i denne vurderingen at garasjen planlegges med takterrasse som gir mulighet for opphold og innsyn mot 1 Se Prop. 99 L ( ) s. 107.

5 Side 5 av 5 naboenes eiendom. Takterrassen legger opp til en annen bruk enn det som ofte er tilfelle med garasjer. Dette forholdet er ikke vurdert i kommunens vedtak. Kommunens vurdering gir inntrykk av at plasseringen skal godkjennes dersom det er en frittliggende garasje. Tiltakshaveren har imidlertid ikke rettskrav på å få godkjent en plassering nærmere nabogrensen enn fire meter. Som nevnt ovenfor hører det til kommunens frie skjønn å vurdere om en plassering skal godkjennes etter pbl tredje ledd. Det følger av forvaltningsloven 34 at fylkesmannen skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved overprøvingen av det frie skjønn. Fylkesmannen skal imidlertid vurdere om kommunen har foretatt en forsvarlig vurdering. Kommunen har ikke begrunnet sin vurdering, og har ikke vist til de hensynene som de har lagt vekt på ved avveiningen etter pbl tredje ledd. Etter Fylkesmannens syn kan det ikke legges til grunn at dette ikke har hatt innvirkning på vedtakets innhold. Rammetillatelsen for Skoguls vei 9 blir derfor å oppheve. Kommunen må i den fornyede behandlingen utrede og begrunne om garasjens plassering nærmere nabogrensen skal godkjennes. Slutning Rammetillatelse for Skoguls vei 9 oppheves og sendes tilbake til fornyet behandling. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Odd Meldal fung. avdelingsdirektør Sindre Forbergskog rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Siv.ing Martin Stensaker AS Billingstadsletta BILLINGSTAD Øyvind Elseth Skoguls vei RYKKINN Hilde Nilsen Skoguls vei RYKKINN Olav Elvemo Skoguls vei RYKKINN Thor Bergeton Evensen Hilds vei RYKKINN Siw Helene Myhrer Skoguls vei RYKKINN Aase Margit Rastad Hilds vei RYKKINN