Vedr. sak nr , Gnr. 124, Bnr. 431, Sæls Vei 17. Anke over avslag på søknad om tillatelse utfyllende kommentarer.

Transkript

1

2 Bergen Kommune Etat for byggesak og Private Planer Postboks BERGEN Bergen den: Vedr. sak nr , Gnr. 124, Bnr. 431, Sæls Vei 17. Anke over avslag på søknad om tillatelse utfyllende kommentarer. Det vises til avslag på søknad om rammetillatelse, datert , mottatt hos oss , samt vår tidsavbrytende klage datert I vedtak datert , er det gitt avslag på med følgende hjemmel: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven (pbl 2008) 29-4, 12-4 og 11-6 med henvisning til bestemmelser i kommuneplanens pkt 11 avslås søknad om oppføring av to boliger i rekke, forstøtningsmurer og parkeringsplass Ansvarlig søker kommentarer til avslagshjemmel: Pbl 29-4 Byggets plassering, høyde og avstand til nabogrense. Ansvarlig søker er usikker på hva Bergen kommune legger til grunn i sin vurdering, da planlagt bygning tilfredsstiller hovedregelen i avstandsbestemmelser i Byggets plassering, høyde og avstand til nabogrense. I saksutredningen viser en til under bygningsmyndighetenes drøfting / begrunnelse til rundskriv H-18/90 fra Kommunaldepartementet der en har gjengitt et utdrag av rundskrivet. Ansvarlig søkers har gjennomgått omtalt rundskriv, som viser til at bygningsrådet er gitt nødvendig fullmakt gjennom lov til å kunne foreta endret plassering selv om denne fraviker hovedregelen i Pbl 29-4, dersom omsøkte plassering er til unødig sjenanse / belastning for berørte naboer. Men det slås imidlertid fast, i samme rundskriv at bestemmelsen i seg selv ikke gir en selvstendig (fullstendig) hjemmels rett til å avslå en byggesøknad. Den samme konklusjon fremgår blant annet jf. Plan- og bygningsrett, Side 1 av 4

3 universitetsforlaget 2000, Pedersen, Sandvik, Skarås m.fl. Vi oppfatter videre av rundskrivet at kommunen, dersom kommunen kommer til at tiltaket er plassert slikt at det forringer nabotomtens vesentlig, skal angi ny plassering av tiltaket, både i forhold til høyde og avstand. Dette er ikke gjort i mottatt avslag. For øvrig viste terrengsnitt vedlegg E3 som fulgte søknaden, at boliger som ligger øst for omsøkte tiltak ikke vil få redusert antall soltimer vesentlig som en konsekvens av tiltaket, da bakenforliggende terreng ligger høyere enn omsøkt tiltak totalt sett. Vi har på tross av at forholdet oppfattes dokumentert i søknadsdokumenter utarbeidet soldiagram som vedlegges anken, dette som ytterligere dokumentasjon på vår påstand. Som en ser av vedlagt soldiagramer vil nabo i Sælsvei 27, være den eneste som blir berørt av tiltaket med tanke på sol, og da kun i perioden ca 15 mai til 15 juli, mellom kl 1900 til kl 1930 og da kun på arealer vent mot vest. Samme nabo sine utearealer mot sør vil ikke bli berørt av tiltaket i sin helhet. Ansvarlig søker er dermed av den oppfatning at berørte naboer etter dette ikke kunne hevde at tiltaket bidrar til forringelse av egen tomt, for forhold knyttet til lys og luft mellom bygningene. Og etter en totalvurdering av loven inkl rundskriv oppfatter vi at avslag knyttet til 29-4 Byggets plassering, høyde og avstand til nabogrense er hjemlet med feil lovanvendelse, da avstandsbestemmelsens hovedregel er oppfylt, og det er dokumentert at tiltaket ikke er til sjenanse for sol mot naboens eiendommer. Pbl 12-4 Rettsvirkningen av reguleringsplanen. Ansvarlig søker vil også her utrykke usikkerhet med hva en har lagt til grunn i avslaget vedr reguleringsstatus, og dispensasjonsspørsmål knyttet til plan. Til orientering har vi via kommunen tjenesteleverandør Infoland innhentet reguleringsbestemmelser med mer, før tiltaket ble prosjektert. Det fremkommer tydelig på mottatt dokumenter at omtalte reguleringsplan R Laksevåg veger på Hetlevikshøyden.stadfestet i 1963 er å forstå en veiplan, der hensikten med planen er å sikre eiendommene tilstrekkelig adkomst. Etter vårt skjønn er dette hevet over en vær tvil. Vi oppfater dermed at planen ikke er retningsgivende for det antall bygninger som fremkommer i på veiplanen. Vi kan dermed ikke se at tiltaket er avhengig av dispensasjon fra det antall bygninger som fremkommer, slik en hevder i kommunens avslag. Etter vårt skjønn fremstår dermed hjemmelsgrunnlaget som feil lovanvendelse, da tiltaket ikke er avhengig av dispensasjon fra gjeldende veiplan. Pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jf. bestemmelser i kommuneplanens pkt 11. Kommunens saksutredningen viser til pkt. 11 i kommeplanen der det kreves 50 kvm privat uteoppholdsareale og oppfater dette ikke å tilfredstilt, eller har tilstrekkelig brukbarhet. Side 2av 4

4 Ansvarlig søker ser at en ikke har vært tydelig nok på dette punktet i vår redegjørelse som fulgte søknaden, selv om forholdet er godt dokumentert i selve tegningsgrunnlaget slik vi ser det. Til orientering er det på vedlegg D2 som fulgte søknaden, redegjort for hvilke arealer som er privat og hvilke arealer som er felles. Vi ser i ettertid at privat uteoppholdareal har på tegnet kvotehøyde +30,6, det kan dermed ikke utelukkes at kommunen kan ha oppfattet dette å være det totale privatareal. Til orientering samsvarer utearealet med kravene i kommuneplanens bestemmelser på 50 kvm. I tillegg er det 398,4 kvm grøntareal, som fordelt på totalt 6 stk boenheter i tillegg gir prosjektet 66 kvm fellessareal pr boenhet på tomten. I tillegg vedlegges kopi av del av prospekt som dokumentasjon på at hjemmelshaver eier 4/28 deler av gnr 124 bnr 464, som er fellesareal og som måler 4270,- kvm. Dette utgjør en andel på 610 kvm i tillegg til det arealet som er nevnt over. Sistnevnte areal benyttes i dag som felles areal. Overnevnte dokumenterer at kommuneplanens krav for uteoppholdsareale er mer en tilfredstilt. Vi anser med det at mangelfull redegjørelse knyttet til uteoppholdareal i søknad samt mulige feiltolkninger av tegningsgrunnlag har medført at en har benyttet feil lovanvendelse i avslaget. Nabomerknader. Ved første gjennomgang av saken kan en for inntrykk av at det er knyttet mange nabomerknader til den søknaden som forelå, mange flere en de som formeldt har rett til å fremføre merknader til tiltaket. Vi påberoper at dette blir hensyns tatt i en videre behandling av saken, slik at det kun er merknader med relevans til tiltaket som vektlegges i videre vurdering. For øvrig skal ikke tidligere saker som berører eiendommen som nevnt i nabomerknader få konsekvenser for tiltakshaver, da de er lukket enten pga som følge av tilbakeføring eller at det ikke forelå søknadsplikt etter nærmere gjennomgang. Oppsummering: Basert på ovenstående klage, ber om at vedtak datert endres på følgende punkter: Avslag på søknad knyttet til avstandsbestemmelser omgjøres til tillatelse da pbl 29-4 ikke gir ikke kommunen selvstendig anledning til å benyttes som avslagsgrunnlag dersom hovedregelen er oppfylt. Avslag på søknad knyttet til Pbl 12-4 Rettsvirkningen av reguleringsplanen, omgjøres til tillatelse, da det er hevet over en vær tvil at planen kun kan oppfattes som en veiplan og med det er ikke antall bygningen ikke rettskraftig. Avslag på søknad knyttet Pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel jf. bestemmelser i kommuneplanens pkt 11. omgjøres da det var og er dokumentert i søknad at tiltaket har langt mer uteareale et krav i kommuneplanen. Side 3av 4

5 Klager forbeholder seg retten til å inngi ytterligere utfyllende opplysninger til inngitte klage, samt merknader og kommentarer til evt. tilsvar til klagen. Dersom det er spørsmål kan undertegnede kontaktes på tlf eller mobil Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Morten Nytun Byggmester / konsulent Vedlegg: D3 Soldiagram. J8 Dokumentasjon eierandel gnr 124 bnr 464. Side 4av 4

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40