FYLKESMANNEN I OSLO OG AKERSHUS Juridisk avdeling

Transkript

1 Juridisk avdeling Sørum kommune Postboks Sørumsand Deres ref.: Deres dato: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 09/ /1844 FM-J Karin Sand Oftedal VEDTAK I KLAGESAK OM OPPFØRING AV GARASJE MED DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE OG GRAD AV UTNYTTING - SØRUM KOMMUNE - GRANSTUBBEN 2 A - GNR. 93 BNR. 163 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert Fylkesmannen beklager den lange saksbehandlingstiden. Saken gjelder søknad fra Roy Christian Jamessen om oppføring av garasje på ovennevnte eiendom. Tiltaket er avhengig av dispensasjon for overskridelse av tillatt grad av utnytting, samt byggegrense mot vei. Sørum kommune godkjente søknaden i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av gjenboer Even Johannessen i brev datert Bakgrunnen for klagen oppgis å være garasjens plassering på tomten, overskridelsen av tomtens utnyttelsesgrad, og overskridelsen av byggegrensen mot vei og veikryss. Når det gjelder overskridelsen av byggegrensen, anføres det at denne fører til dårligere sikt ved vei og veikryss. Fylkesmannen viser for øvrig til klagen. Kommunens miljø- og utviklingsutvalg tok enstemmig ikke klagen til følge i møte Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Det omsøkte tiltaket omfatter oppføring av en garasje med et bruksareal på 25 m². Tiltaket er søknadspliktig etter pbl. 93 første ledd bokstav a. Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr. 60 for område mellom Linderberg stasjon og Seljevegen, vedtatt , og er i planen regulert til byggeområde for bolig. Postadresse: Postboks 8111 Dep 0032 OSLO Besøksadresse: Tordenskiolds gt 12 Inngang sjøsiden Telefon: Telefaks: Internett: Saksbehandler: Karin Sand Oftedal Direkte telefon: E-post: postmottak@fmoa.no Org.nummer: NO

2 Av reguleringsbestemmelsene 1-13 går det frem at utnyttelsesgraden ikke skal overstige 16 % av netto tomt. Eiendommens grad av utnytting som følge av tiltaket er beregnet til 19,5 % BYA, og tiltaket er således avhengig av dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 1-13 for å kunne godkjennes. Garasjen er videre omsøkt plassert i strid med regulert byggegrense mot vei, og er også avhengig av dispensasjon for dette forhold. Dispensasjon Søknaden er datert , og dispensasjonsspørsmålet skal som kommunen har vist til således behandles etter kapittel 19 i ny plandel av plan- og bygningsloven. Det vises for øvrig til overgangsforskriften 13 første ledd annet punktum: Søknader som er sendt kommunen før ny plandel trer i kraft skal behandles etter 7 i pbl.85. Utgangspunktet for dispensasjonsvurderingen er pbl annet ledd. Bestemmelsen lyder som følger: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Fra Ot.prp. nr. 32 ( ) punkt 6.19 gjengis videre følgende: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere vil være et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseavveiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt. Den kommer til anvendelse på samme måte ved behandlingen av klager og domstolskontroll etter andre ledd. Herværende sak gjelder dispensasjon fra regulert byggegrense mot vei og reguleringsplanens krav til grad av utnytting. Etter det Fylkesmannen har fått opplyst har ikke tiltakshaver fremmet en egen dispensasjonssøknad. Dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. pbl første punktum. De forhold som trekkes inn i dispensasjonsvurderingen må være saklige og relevante ut fra de hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forholdene som gjør seg gjeldende i saken. Foreligger det en 2

3 klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, og hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, vil lovens krav være oppfylt. Dispensasjonssøknaden kan da innvilges. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. a) Grad av utnytting Den omsøkte garasjen er som nevnt avhengig av dispensasjon for overskridelse av reguleringsplanens bestemmelse om tillatt grad av utnytting. Sørum kommune har i vedtak datert uttalt følgende: Gjeldende reguleringsplan fastsetter en grad av utnytting til maksimalt 16% BYA. Kommunen viser her til at reguleringsplanen skriver seg tilbake fra 1985 og grad av utnytting slik den er fastsett er vesentlig lavere enn hva som anses som forsvarlig tomteutnyttelse i dag. Kommunen kan ikke se at garasjen vil medføre en uønsket fortetting og at hensynet bak bestemmelsen dermed ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre finner vi at fordelene med å behandle tiltaket som en dispensasjon er klart større enn å kreve en full omregulering. Kommunen finner etter ovennevnte at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og søknaden om dispensasjon innvilges. Den innkomne klagen synes delvis å rette seg mot kommunens gitte dispensasjon for overskridelse av tillatt grad av utnytting. Fra kommunens vurdering i klageomgangen hitsettes følgende: Hensynet bak bestemmelsen om grad av utnytting er etter teknisk forskrifts bestemmelser i 3-1 å regulere bygningers volum over terreng og bygningers totale areal. Bestemmelser i en reguleringsplan har som oftest blitt til gjennom omfattende prosesser og med bred medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravike disse. En reguleringsplan skal gi forutsigbarhet for naboer om hva som er påregnelig av byggeaktivitet i et område og kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en måte som undergraver planen som informasjons- og beslutningsverktøy. Kommunen viser til at ut fra en begrunnelse om at planen ikke lenger samsvarer med hva som er ønsket og akseptabel grad av utnytting, bør plangrunnlaget endres framfor at det gis dispensasjon. Kommunen har likevel ut fra en konkret vurdering at ut fra tiltakets omfang synes det å foreligge en klar vekt av hensyn som taler for å vurdere tiltaket gjennom en dispensasjonsbehandling, framfor å kreve full omregulering. Vi kan heller ikke se at hensynet bak bestemmelsen om tilstrekkelig åpen bebyggelsesstruktur blir vesentlig tilsidesatt som følge av en grad av utnytting på 19,5 % BYA. Det vises til planmyndighetenes uttalelse til saken slik det framkommer av vedtaket. Kommunen konkluderer derfor at vilkårene for å kunne innvilge 3

4 dispensasjon er oppfylt og kan ikke se at det i klagen er anført reelle momenter som taler for at vilkåret for å godkjenne tiltaket som omsøkt, ikke er oppfylt. For å gi dispensasjon etter pbl er det et vilkår at fordelene må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kreves således en positiv grunn fra søkers side for at vilkåret skal anses oppfylt. Av kommunens vurdering går det frem at hensynet bak bestemmelsen om tillatt grad av utnytting ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon for den omsøkte garasjen. Det er vist til at reguleringsplanen er gammel og at kravet er vesentlig lavere enn hva som anses som forsvarlig tomteutnyttelse i dag. Kommunen mener videre at klager ikke har anført reelle momenter for at vilkåret for dispensasjon ikke anses oppfylt. Etter Fylkesmannens vurdering vil kommunens henvisning til at det ikke er anført reelle momenter mot at dispensasjon ikke skal gis, ikke være tilstrekkelig til å oppfylle lovens krav om at fordelene klart må være større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fravær av mothensyn anses ikke å være nok da det også kreves en positiv grunn for å gi dispensasjon. Slike forhold vil normalt kun kunne tillegges vekt i en samlet helhetsvurdering. Slik Fylkesmannen ser det, er det fra søkers side ikke anført forhold som kan begrunne dispensasjon. Som nevnt over har Fylkesmannen fått opplyst at tiltakshaver ikke har fremmet en egen dispensasjonssøknad. Det er videre ikke mulig å se at det i kommunens vedtak er foretatt en forsvarlig helhetsvurdering ut fra alle berørte interesser. Ut fra kommunens klagebehandling synes Fylkesmannen det er vanskelig å se hva kommunen har lagt vekt på i vurderingen av dispensasjon fra reguleringsplanens krav til grad av utnytting. Fylkesmannen har på denne bakgrunn kommet til at avgjørelsen er ugyldig. b) Byggegrense mot vei Den omsøkte garasjen er planlagt plassert i strid med regulert byggegrense mot vei, og således avhengig av dispensasjon. Søknaden om dispensasjon ble forelagt Sørum kommunalteknikk KF (SKT KF) for uttalelse. I brev datert uttaler de at de er i ferd med å etablere fortau i området. Ved befaring den ble kravene til frisikt i 30 km/t målt opp, og siktkriteriene ble funnet overholdt med god margin ut fra kommunale normer. SKT KF ser derfor ingen vanskeligheter med plassering av garasjen inne på eiendommen. Sørum kommune mener det foreligger grunnlag for å gi den omsøkte dispensasjonen. I sitt vedtak av viser kommunen til uttalelsen fra SKT KF, og mener hensynet bak byggegrensen er ivaretatt. Kommunen uttaler at den omsøkte plasseringen er en god plassering i forhold til realisering av garasje på eiendommen, og kan ikke se at tiltaket får negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet eller tilgjengelighet. I klagen fra Even Johannessen anføres det at overskridelsen av byggegrensen fører til dårligere sikt ved vei og veikryss. Rådmannen uttalte følgende til klagers anførsler i forbindelse med sin forberedende klagebehandling: 4

5 Kommunen oppfatter at klagen her baserer seg på en subjektiv oppfatning av hva som kan bidra til å skape en trafikkfarlig situasjon. Frisiktsoner har vært gjenstand for vurdering i saken og kommunen finner her å feste litt til vår faginstans SKT KF som har vurdert tiltaket og som også etter befaring på stedet konkluderer med at kravet til frisikt blir opprettholdt. Det vises til uttalelsen slik det framgår av vedtaket. Kommunen kan ikke se at det i klagen er anført momenter som tilsier en annen vurdering. Det vises derfor til vurderingene om dette forholdet slik det framgår av vedtaket. Slik saken står finner ikke Fylkesmannen grunn til å ta endelig stilling til spørsmålet om dispensasjon fra regulert byggegrense mot vei. Det vises til Fylkesmannens vurdering over vedrørende dispensasjon fra reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad. Fylkesmannen finner likevel grunn til å påpeke at den nye dispensasjonshjemmelen stiller vilkår om at det må foreligge klar overvekt av fordeler for å kunne gi dispensasjon. Kommunen bes presisere dette i sin fornyede vurdering. Oppsummering: Etter en gjennomgang av sakens dokumenter finner Fylkesmannen at kommunens vedtak av må oppheves, jf. forvaltningsloven 34 siste ledd. Kommunen anmodes om å foreta en fornyet behandling av saken i lys av Fylkesmannens bemerkninger. Ved den fornyede behandlingen av saken bes kommunen gi tiltakshaver anledning til å fremme søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad, samt byggegrense mot vei. Slutning ******* Sørum kommunes vedtak av oppheves herved og saken hjemvises tilbake til kommunen for ny behandling, jf. forvaltningsloven 34 siste ledd. Denne klagesaken er avsluttet. Kommunen bes prioritere den nye behandlingen av saken. Ved en eventuell ny klage vil Fylkesmannen gi klagesaken prioritet. Nødvendige sakskostnader for å få endret vedtaket kan kreves dekket etter forvaltningsloven 36. Evt. krav må fremsettes for Fylkesmannen innen 3 uker. Partene anses orientert ved kopi av dette vedtak. Med hilsen Merethe Helstad avdelingsdirektør Marius Vamnes seniorrådgiver Godkjent og ekspedert i papirform uten underskrift. 5

6 Kopi til: Even Johannessen Seljevegen Frogner Roy Christian Jamessen Granstubben 2 A 2016 Frogner Even Johannessen Seljevegen Frogner 6