Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Fylkesmannen i Nord-Trøndelag postboks STEINKJER Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2014/8131 Dato: Søknad om oppføring av anneks /243/2/3 Tomt nr 84 Løvtangen - Torgeir Skirstad - Klagebehandling Innherred samkommune mottok den søknad om etterhåndsgodkjennelse av eksisterende anneks. Denne søknaden ble den avslått, siden bygget er større enn hva reguleringsplanen åpner for. Denne avgjørelsen ble den påklaget. I klagen som ble oversendt pr. epost heter det følgende: "Hei igjen. For å holde tidsfristen må vi klage på vedtaket med deres ref: AUDSLA 2014/8131 Vi ønsker med dette også søke om dispensasjon i sakens anledning. Klagens bakgrunn: 1. Hytta: Vi kjøpte ei ferdig oppsatt hytte som har fått godkjennelse av kommunen. Dere har også i ettertid foretatt besiktigelse av eiendommen uten innsigelser.vi kjøpte denne hytta rett av grunneier som satte denne opp og gjennomførte alle søknader i 1997 altså nå 17 år siden. Om dere har godkjent hytta den gang men ombestemt dere nå må vel dere nesten ta det med grunneier. Vi har levd i god tro og uten noen som helst innsigelser fra naboer i 17 år. Ber om at hytta nå godkjennes som den står. 2. Annekset: Dette ble også oppført for nå ca 7 år siden. Her legger vi ved tilsvarende sak fra Sande kommune (se vedlagte fil) hvor Fylkesmannen begrunner positivt sin dispensasjon med at dette er oppført i god tro og ikke er til sjenanse for noen. Langt unna strandsone (200m) og det ikke har vært mottatt noen innsigelser fra nabo. Geir Skjølsvik som er nærmeste nabo har derimot sagt at dette ble meget pent og en fin skjerming mellom hans og vår hytte. Han ønsket oppføringen her svært velkommen. Vi har i tillegg trodd at de 20m2 ikke var inkl takoverbygget foran inngangsdøra men målte rommene inne i annekset og da var vi på ca 21m2. Ber derfor om at etterhåndsgodkjenning gjennomføres. Også her ble grunneier den som gjennomførte tiltaket og vi trodde derfor alle papirer var i orden. Slik var det dessverre ikke men som Fylkesmannen nå har vedtatt kan vel ikke vi legges til last for denne saken. Håper ikke dette nå blir en lang og prestisjefylt sak for Innherred samkommune da dette nå har stått i fred i mange år. Vi har solgt hytta og får ikke gjennomført dette før dette foreligger fra dere. Om klagen ikke fører frem ønskes saken forelagt Fylkesmannen." Postboks 130 Audhild Slapgård Organisasjonsnr Tlf Tlf Web:

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Planstatus: Området reguleres av reguleringsplan Løvtangen plan id og er regulert til hytte med fellesområdet. I nevnte plan er det satt en arealbegrensing for hytte til 80 m2 i grunnflate, 20 m2 anneks totalt 100 m2 på tomta samt 50 m2 terrasse. Videre er det i plan markert plassering av hytta. Vurdering av klagen Hytta: Det er i 1997 gitt tillatelse til oppføring av hytte på denne eiendommen. Tegningene som ble godkjent ligger vedlagt. Den ferdige hytta er imidlertid ikke i henhold til de tillatelser som er gitt. Eier må som han også har fått opplyst tidligere levere en søknad om etterhåndsgodkjennelse for dette. Med nye tegninger som er i samsvar med det som er oppført, nabovarsling, og søknad dispensasjon da hytta har et BYA på totalt 109,3 m2. Dette er inkl. takoverbygg på 17,5 m2 og vedbod på 3,9m2. Største tillate areal for denne hytta er på (80 m2 (BYA). Kommunen vurderer derfor klagen til kun å omhandle annekset. Annekset: Den innvilget Innherred samkommune søknad om oppføring av uthus på nevnt eiendom. Ut fra tegningene skulle uthuset ha en BYA på 20m2. dette er i henhold til gjeldende reguleringsplan og tiltaket ble godkjent. Skirstad tok i november 2014 kontakt med kommunen for å søke om etterhåndsgodkjennelse av dette uthuset, da det er noe større enn først oppgitt. Kommunen har foretatt ei kontroll måling og uthuset er 5,3m x 5,3m det vil si 28 m2. Dette er 8 m2 større enn hva som er tillatt i reguleringsplan Løvtangen og det som er gitt tillatelse til. I klagen anfører eier at - Uthuset ble oppført i god tro. Trodde det var innvendige mål. - At tilsvarende sak ble godkjent i Sande kommune. - Tiltaket er ca 200 m fra sjø. - Nabo er positiv til tiltaket. - Grunneier var den som gjennomførte tiltaket. Vurdering av dispensasjonen: I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 første ledd, har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av denne lov. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene jfr. pbl annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 dispensasjon skal kunne gis. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 ( ) s , hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om arealbegrensinger. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at arealbegrensningene kommer som en følge av dette. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. I denne saken dreier det seg om 8 m2. I prosent utgjør dette en overskridelse på 40 %, noe man må kunne si er en vesentlig overskridelse av det som er tillatt. Hytta og annekset ligger om lag 200 meter fra sjø, og det er flere hytter foran denne. Åsenfjord og Løvtangen er som kjent et pressområde, der man generelt ønsker å ta vare på de gjenstående arealene. Dersom fellesområdet på Løvtangen fortsatt skal oppfattes som fellesområde og kunne benyttes av alle hytteeierne innenfor dette feltet, bør kommunen sørge for å sikre at disse ivaretas gjennom å føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke. Videre vil en dispensasjon i denne saken være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i dette området som ønsker større areal, og kommunen har vært konsekvent på at 20 m2 og 80 m2 er øvre grense. Kommunen ønsker også å kunne behandle alle som bygger innenfor samme reguleringsplaner likt, slik en evt dispensasjon her vil få konsekvenser for hele planområdet.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Dette medfører at ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre uthus/anneks med samme størrelse. Dette vil i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til uthus innenfor dette planområde, og nettopp skal man være meget forsiktig med. Dette er forhold som det advares i mot i forarbeidene til pbl Ovennevnte vurdering viser at hensyn bak planen vil bli tilsidesatt dersom kommunen innvilger omsøkte dispensasjon. Det neste spørsmålet må så bli om fordelene er større enn ulempene Videre er det slik at fordelene må være klart større enn ulempene for at kommunen skal kunne innvilge en dispensasjon. Det fremgår også klart av pbl ledd siste setning at kommunen ikke bør dispensere fra reguleringsplaner når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om søknaden. Denne saken har ikke vært på høringsrunde, slik at det foreligger ingen uttalelser fra andre myndigheter. Da innstillingen fra kommunens side er negativ, har kommunen vurdert saken dithen at høring ikke er nødvendig i denne saken. Dette på bakgrunn av at det aktuelle området er regulert til hyttebebyggelse og fellesområde. Det har ingen registrerte fornminner/ kulturminner, kan ikke se at tiltaket berøres av naturmangfoldloven, slik at en arealoverskridelse ikke berøres av hørings myndighetenes interesser, da vedtaket er negativt. I denne saken er uthuset plasser omlag meter fra selve hytta. Dette medfører at området hytteeier benytter, også kan gå på bekostning av fellesarealet til alle hytteeierne i området. Det må likevel påpekes at annekset er plassert meget fin i terrenget og blander seg godt inn i omgivelsene rundt. Annekset virker verken stort eller ruvende selv om annekset er større enn hva reguleringsplanen åpner for. Uthus som plasseres langt unna fra fritidsboligen bidrar i de fleste tilfeller til å gi inntrykk av en større hyttetomt enn det i realiteten er snakk om. Slik at et større areal båndlegges og privatiseres enn det planen åpner for. Dette er et forhold som kun gir fordeler for tiltakshaver. Slik kommunen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Når det gjelder eiers anførsler vedrørende en lignende sak fra Sande kommune og en Fylkesmanns avgjørelse derfra, kan ikke kommunen tillegge dette særlig vekt da det er Fylkesmannen i Nord-Trøndelag som er klageinstans i dette tilfellet.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Videre har eier anført at annekset ble oppført i god tro. Samt at det var innvendige mål som var gjeldene. Dersom tiltakshaver var usikker på dette, kunne dette lett vært oppklart dersom tiltakshaver hadde tatt kontakt med kommunen. Videre vises det til det godkjente annekset som er målsatt, og kommunen har ingen grunn til å tro at dette er innvendige mål. Det anføres også at det var grunneier som gjennomførte tiltaket. Kommunen har gjennomgått sitt arkiv, og der er det klart at det er hytteeieren selv som har søkt og fått godkjent uthus på 20 m2, og han har i brev til kommunen opplyst om at han og grunneier ikke er helt enige, se vedlegg. og som eier er man ansvarlig for at de nødvendige tillatelser er gitt før man starter byggingen, samt at man bygget blir i samsvar med tillatelsen gitt av kommunen. Eier av annekset har også påpekt at nabo ikke har noen motforestillinger til annekset. Dette er klart en fordel for eier, men igjen vil dette være et moment som mange av hytteeierne innenfor dette planområdet vil kunne påberope seg, og er ikke særlig spesielt for akkurat denne eiendommen. Når det gjelder søknaden og bygget som sådan, er det slik at det til enhver tid er eier som er ansvarlig for at de nødvendige godkjennelser foreligger. I klagen/dispensasjons søknaden er det ikke anført noen særskilte grunner som kun kan påberopes av denne hytte eieren, til at annekset skal kunne være 40 % større en hva planen tillater. Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås. Konklusjon: Kommunen opprettholder vedtaket av , og saken oversendes Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Audhild Slapgård Jurist Petter Voll Enhetsleder Enheten for samfunnsutvikling Kopi: Torgeir Skirstad Grilstadfjæra Trondheim