Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Potensial Arkitekttjeneste AS Falkenborgvegen TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: INGENG 2016/6025 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/87/0/0 Saksnr: 990/16 Ikke godkjent - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Djupvika hyttefelt, plan id for oppføring av fritidsbolig og anneks /244/87 Djupvika - Wenche Krokstad og Øyvind Sylta Vi viser til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Djupvika hyttefelt, mottatt her den Dispensasjonssøknaden ble mottatt sammen med søknad om tillatelse til oppføring av hytte og anneks. Det er kun søknaden om dispensasjon som behandles i det følgende. For at tiltakshavers klagerett skal kunne ivaretas, må det foreligge et vedtak. Å gi en kort tilbakemelding om beslutningen i denne saken, slik tiltakshaver ytret ønske om under forhåndskonferanse den , vil avskjære tiltakshavers klagerett. Tiltaket: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan i forbindelse med oppføring av fritidsbolig med tilhørende anneks på eiendom 244/87 i Djupvika i Levanger kommune. Etter gjeldende reguleringsplan tillates det oppført hytte med 90 m 2 og anneks/uthus med 30 m 2 bebygd areal. Totalt bebygd areal pr. hyttetomt er altså begrenset til maksimum 120 m 2. Fritidsboligen er omsøkt med et bebygd areal på 116 m 2. I tillegg søkes det om oppføring av et anneks med bebygd areal på over 30 m 2 (BRA 29,7 m 2 ). Dette medfører at hyttetomta blir bebygd med over 146 m 2. Dette overskrider arealbegrensningene i reguleringsplanen med over 26 m 2. I tilknytning til søknad om tillatelse til tiltak og søknad om dispensasjon har tiltakshaver lagt ved en kort redegjørelse av prosjektet. I tredje, fjerde og femte avsnitt heter det: «Selv om hyttefeltet generelt er planlagt med tradisjonelle løsninger for energitilførsel og overvannshåndtering, er det ønskelig at fritidsboligen i så stor grad som mulig skal kunne fungere gjennom bruk av miljøvennlige løsninger. Dette innebærer blant annet innstallering av solfangere på tak, slik at man kan utnytte solenergi til oppvarming. Sammen med de andre nærliggende tomtene har den aktuelle tomten D7 sørlig og sørvestlig fall, noe som betyr tilgang på maksimal energiinnstråling. Som en naturlig del av den frodige hagen på tomten vil det i tillegg opparbeides regnbed til håndtering av overvann på tomten. Regnbedet vil ha overløp til nærliggende bekk og dreneringsgrøft for å sikre mot eventuell oversvømmelse.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Ettersom fritidsboligen vil være et miljøprosjekt bestående av grønne løsninger som nevnt over, vil det være behov for mer plass til nødvendige installasjoner. Samtidig er det ønskelig med universell utforming for å kunne tilrettelegge for besøk av venner og familie i lang tid fremover.» Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan Djupvika hyttefelt, plan id Tiltaket er vurdert å ikke være i samsvar med plan. Det søkes om dispensasjon. Begrunnelse for dispensasjon: «I forbindelse med søknad om oppføring av ny fritidsbolig i Djupvika hytteområde i Levanger kommune for tiltakshaver Wenche Krogstad og Øyvind Sylta, søkes det herved om dispensasjon fra reguleringsplan med bestemmelser vedrørende krav til BYA. Ifølge 3.1 i bestemmelsene til detaljregulering for hytteområdet er det et krav at den aktuelle hyttetomten skal ha et maksimalt bebygd areal på 90 m 2. Den nye fritidsboligen vil ha et bebygd areal på 16 m 2, noe som betyr at kravet overstiges med 26 m 2. Det er ønskelig med universell utforming, hvor alle funksjoner er lett tilgjengelig på samme plan. Dette for å kunne inkludere både familie og venner i boligen. Samtidig er tiltakshaverne opptatt av å legge til rette for miljøvennlige løsninger for oppvarming. På bakgrunn av dette anser vi tilleggsarealet som nødvendig. Det er eksempelvis satt av plass til teknisk rom for installasjoner i forbindelse med solfangere og energilagring. Fritidsboligen plasseres langsmed kotene i terrenget og forholder seg nedtonet i forhold til omgivelsene. Bygget vil ha et enkelt arkitektonisk uttrykk, med saltak og kledning av tre. For å kompensere for et større bebygd areal har vi latt gesims- og mønehøyde være cm lavere enn det bestemmelsene tillater. Sett i et bærekraftig perspektiv mener vi at fordelene ved å gi ekstra rom for slike menneskelige, miljøvennlige og lokale tiltak, er større enn eventuelle ulemper de ekstra kvadratmeterne vil medføre.» Vurdering av dispensasjon: I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp. nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Loven definere ikke selv hva som skal til for at en dispensasjon vesentlig tilsidesetter planbestemmelsene, men det betyr ikke at kommunen står helt fritt til å dispensere etter eget skjønn. Av forarbeidene til plan- og bygningsloven fremgår det at det skal foretas en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver dispensasjonssak må den plan/bestemmelse som søkes fraveket, vurderes og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav oppfylt. Terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. Kommunen ønsker at en eventuell endring av arealbegrensningene skjer via planendring, og ikke via dispensasjoner. Hensynet bak reguleringsplanens bestemmelser er å sikre en helhetlig fritidsbebyggelse. Det er ønskelig at bebyggelsen tilpasses terrenget så godt som mulig. Disse hensynene har planmyndigheten ivaretatt gjennom bestemmelser om blant annet størrelse og utførelse. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal avsettes/benyttes til andre formål. Arealbegrensningen kommer som en følge av disse vurderingene. Reguleringsplanen er et resultat av en omfattende prosess med arealdisponering, som det skal mye til før byggesaksavdelingen overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal svært mye til før kommunen kan gi dispensasjon på dette punktet. Det er viktig for kommunen å sikre at samtlige tiltakshavere behandles likt og innenfor de rammer som er gitt via planarbeid. For å kunne vurdere om en dispensasjon i dette tilfellet vil ha innvirkning på senere avgjørelser innenfor samme planområde, må man se på hensikten med å sette en øvre begrensning for bebyggelsens areal. Bestemmelsene i reguleringsplanen er gitt for å sikre at det ikke blir for tett bebyggelse, og for å sikre en helhetlig og forutsigbar utbygging av hytteområdene i kommunen. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene, og vil bli lite forutsigbart for både hytteeiere og kommunen. Videre vil det kunne få uheldige ringvirkninger som ikke er forenlig med god arealpolitikk. Ved eldre planer åpnes det for skjønnsvurderinger, da disse planene bygger på datidens byggeskikk og samfunnsutvikling. For nyere planer legges det vekt på å holde fast ved planens informasjons- og beslutningsgrunnlag. Gjeldende reguleringsplan for Djupvika

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 hyttefelt er fra 2010, og betegnes derfor som en forholdsvis ny plan. Søknad om dispensasjon fra denne planen må derfor behandles strengt. Åsenfjorden og hyttefelt som Djupvika er pressområder, der det er stor etterspørsel etter fritidseiendommer og søknader om utbygging. Djupvika hyttefelt er foreløpig lite utbygd, og en dispensasjon vil derfor kunne legge føringer for et stort antall fremtidige saker. Siden området er såpass lite utbygd, vil en eventuell dispensasjon ha enda større konsekvenser. Kommunen kan ikke se at det tidligere er innvilget dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. På bakgrunn av dette må kommunen derfor være svært forsiktig med å gi dispensasjon i dette området på nåværende tidspunkt. Dersom det på et nåværende tidspunkt skal tillates å oppføre hytter over 90 m 2 bebygd areal, vil det etter kommunens vurdering få store konsekvenser. Ved en positiv behandling av denne søknaden risikerer kommunen å gi uttrykk for en liberal holdning til størrelsesbegrensningene innenfor dette planområdet. Det vil igjen kunne føre til en «uthuling» av planen som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik det advares mot i forarbeidene til pbl Tiltakshaver har anført at overskridelsen av tillatt bebygd areal kompenseres ved at hytta kun oppføres i en etasje, og har cm lavere mønehøyde enn det som tillates i planbestemmelsene. Tiltakshaver mener at dette, i tillegg til at hytta skal med en «naturlig fargepalett» gjør at hytta vil gå fint inn i terrenget. I reguleringsplanen er det nedfelt bestemmelser om hvordan fritidsboligene skal utformes, og hvor de skal plasseres i terrenget. Tiltakshavers argument kan derfor ikke tillegges særlig vekt, da terrengtilpasninger uansett forutsettes i planbestemmelsene. Det er heller ingen bestemmelse som tillater at det bebygde arealet kan utvides mer og mer jo lavere mønehøyden er. Tiltakshaver har også anført at det ved vurderingen av dispensasjonssøknaden bør legges vekt på de bærekraftige sidene av dette tiltaket. Ettersom tiltaket skal være et «miljøprosjekt» mener tiltakshaver at det er nødvendig med ekstra arealer til et teknisk rom for nødvendige installasjoner. Arealoverskridelsen begrunnes også i ønsket om at tiltaket skal ha universell utforming. Planmyndigheten har vurdert at 120 m 2 bebygd areal er tilstrekkelig på fritidseiendommer etter dagens samfunnsutvikling. Kommunen kan ikke se at tiltakshavers argumenter kan føre frem, og mener på sin side at mange av disse tiltakene bør kunne la seg gjennomføre uten at arealbegrensningene overskrides. Dersom man ønsker å installere slike utradisjonelle og plasskrevende løsninger i fritidsboligen sin, mener kommunen at andre innretninger i hytta må vike for de arealene disse installasjonene opptar. Kommunen ser ikke negativt på miljøhensynet som ligger bak dette tiltaket, men vurderer at dette hensynet ikke kan tillegges større vekt enn hensynet til arealbestemmelsene i planen. Det er positivt at hytta skal være universelt utformet, men kommunen finner heller ikke grunnlag for å legge avgjørende vekt på dette argumentet. Ettersom det ikke stilles krav om at fritidsboliger skal ha universell utforming, kan ikke dette hensynet veie tyngre enn hensynet til planbestemmelsene.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Etter det ovenstående har kommunen kommet frem til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av en dispensasjon i denne saken. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed oppfylt. For at det skal kunne gis dispensasjon, må to kumulative vilkår være oppfylt. Ettersom det første vilkåret ikke blir oppfylt, vurderer ikke kommunen fordelene opp mot ulempene i denne saken. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, finner kommunen at det ikke kan gis dispensasjon i denne saken. VEDTAK: Med hjemmel i pbl godkjennes ikke dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader/orientering: Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Med hilsen Ingunn Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Potensial Arkitekttjeneste AS Falkenborgvegen TRONDHEIM Wenche Krokstad Konsul Lorcks Gate Trondheim