Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Letnes Arkitktkontor AS Nordgata VERDAL Deres ref: Vår ref: TONTYH 2016/4532 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 23/57/0/0 Saksnr: 642/16 Godkjent - Søknad om tilbygg til eksisterende lager /23/57 Kassefabrikkvegen 5 - NS Eiendom AS Vi viser til søknad om tilbygg til eksisterende lager Tiltaket: Søknaden gjelder tilbygg til eksisterende lager på eiendommen 23/57 i Verdal Kommune. Tilbygget skal oppføres mot sør, og vil være på 11,8 meter x 66,6 meter, med et bebygd areal (BYA) på 786 m 2. Bruksareal (BRA) vil være 759 m 2. Tilbygget skal bygges med samme materialer som eksisterende lager. Høyde på nytt lager vil være tilsvarende som eksisterende, men med gesims i tillegg. Høyde på gesims vil være på 7,85 meter. Grad av utnytting vil på tomta være på 30 %. Over en av portene skal det være takutstikk på 3 meter. Det skal lages dekke for plassering av containere, langs langsiden, mot sørøst. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med plan- og bygningsloven (heretter forkortet: pbl.) Det har ikke kommet merknader til saken. Grunnforhold: Kommunen gjør oppmerksom på at eiendommen ligger i kjellerfri sone, samt at den ligger i flomsone for 10 års flom. Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan «Reinsholm» med planident Tomten er regulert til forretning/kontor/industri. Det er i arealplankartet angitt en byggegrense mot veg. Hjørnet på tilbygget vil ligge omtrent 0,2 meter utenfor byggegrense. Dekke til container vil ligge omtrent 1,0 meter utenfor byggegrense Det søkes derfor om dispensasjon fra reguleringsplanens angitte byggegrense. Andre myndigheter: Arbeidstilsynet: Det foreligger samtykke fra Arbeidstilsynet. Teknisk Drift:

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Saken ble sendt på høring til Teknisk Drift v/oddvar Govasmark, og de har kommet med følgende uttalelse i forbindelse med dispensasjon fra byggegrense mot veg: «Teknisk drift har ingen innvendinger mot søknad om dispensasjon fra byggelinje mot veg slik det søkes om. Vi forutsetter at manøvreringsareal for vare/lastebiler i forbindelse med containerplassen skjer inne på tomta. Det vises her til samtale med søker Letnes Arkitektkontor A/S v/ Ragnhild Elise Hildrum Olsen.» Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra byggegrense angitt i arealplankart, da hjørnet på tilbygget kommer til å ligge omkring 0,2 meter utenfor, samt dekke for containere kommer til å ligge omtrent 1,0 meter utenfor. Ansvarlig søker har begrunnet dispensasjonssøknaden med følgende: «Dispensasjonssøknaden handler om byggegrensen mot Kassefabrikkvegen. Byggegrensen mot vegen vises litt forskjellig i reguleringsplanen fra 2003 enn den gjør på nett i sammenstillingen av reguleringsplanen der. Vi har tatt utgangspunkt i reguleringsplanen fra 2003 for å være på den sikre siden. Hjørnet av tilbygget kommer nærmere vegen enn byggegrensen her tillater. Betongdekket som container skal stå på omtrent en meter utenfor, men det ligger mer eller mindre i flukt med bakken, og hjørnet ligger omtrent 0,2 m utenfor.» I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Hensikt bak planens angitte byggegrense mot veg er behovet for å ivareta frisiktsone for tomtas tilstøtende veg. Et annet viktig hensyn med regulert veiavstand er å ivareta vegsystemet og trafikken, så som vedlikehold, brøyting og eventuelt arealbehov ved vegutvidelse.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Når det gjelder tilbygget er dette tenkt oppført med en avstand på 0,2 meter utenfor byggegrense, og denne overskridelsen vil være såpass liten, slik at det er lite sannsynlig at det hindrer sikt for tomtas tilstøtende veg. Angående betongdekket for container, kommer dette til å være omtrent 1 meter utenfor byggegrense, men selve betongdekket ligger mer eller mindre i flukt med bakken, og vil således ikke hindre sikt på noen måte. Dog vil det, når container er plassert på betongdekket, eventuelt kunne være til hinder for sikt. Da det her bare blir et lite hjørne av containeren som blir stående utenfor byggegrensa, vil det heller ikke dette ha noen betydning for sikten. Plassering av tilbygg og betongdekket vil ikke være til hinder for vedlikehold eller brøyting i området. Det sørøstre hjørnet på eksisterende bygg er nærmere vegen enn det planlagte tilbygget vil være når vegen blir opparbeidet i henhold til detaljreguleringsplan og tilhørende bestemmelser for Reinsholm Sør. I forarbeidene (Ot.prp. nr s. 242) står det at regelen om dispensasjon ikke må tolkes så strengt at den for eksempel hindrer dispensasjon fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker hensiktsmessig utvikling av gjenstående arealer. Gjeldende reguleringsplan er 16 år gammel, og når det gjelder denne eiendommen, er den av slik størrelse at det må kunne forventes at eiendommen utvikles videre med tiden. Tillatt grad av utnytting i henhold til gjeldende plan er 66%, og etter tiltaket vil grad av utnytting på eiendommen være 30 %. Det må også fremheves at reguleringsformålet er en sentral og betydningsfull del av planen i sin helhet. I sivilombudsmannens sak 2011/87 fra oktober 2011, uttales det at bygningsmyndighetene normalt sett bør gå veien om reguleringsendring dersom tillatelse til byggetiltak er i strid med reguleringsformålet. Videre fremheves det at ved valget mellom dispensasjon og reguleringsendring vil være et sentralt moment hvorvidt fraviket er ment å være konkret og midlertidig eller som et permanent avvik med generell gyldighet for det aktuelle reguleringsformål. Her er det snakk om et permanent avvik fra fastsatt reguleringsformål, noe som synes å trekke i retning av at dispensasjon ikke bør gis. At tilbygget og betongdekket til container krysser byggegrensa med henholdsvis 0,2 meter og 1 meter, vil etter kommunens vurdering, ikke medføre at hensyn bak bestemmelse om byggegrense i reguleringsplanen blir «vesentlig tilsidesatt». Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Ordlyden «klart større» viser til at det må foreligge en kvalifisert overvekt av fordeler for at det skal kunne gis dispensasjon. Ordlyden skjerper tidligere lovs krav til dispensasjon, og setter som utgangspunkt en høy terskel for at dispensasjon skal kunne gis. Ulempene med å gi dispensasjon er på generelt grunnlag at slike tillatelser vil kunne medføre presedensvirkninger for øvrig tiltak som omfattes av samme reguleringsplan. Dette tilsier at kommunen må benytte dispensasjonsadgangen med forsiktighet.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Fordelen med å gi dispensasjon vil her være at man får brukt tomten på en hensiktsmessig måte. Etter en samlet vurdering har kommunen kommet frem til at fordelene med å gi dispensasjon er større enn ulempene, jfr. pbl VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-3, og vedtatte delegasjonsbestemmelser, godkjennes søknad om tillatelse til tiltak under følgende forutsetninger: Tiltaket skal gjennomføres i samsvar med plan- og bygningsloven, med gjeldende forskrifter og vedtekter. Tiltaket godkjennes plassert i tiltaksklasse: 1 Letnes Arkitektkontor AS org. nr har erklært ansvarsrett og er ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende for arkitektur. Sweco Norge AS org. nr har erklært ansvarsrett og er ansvarlig prosjekterende for bygningsteknikk og brannteknisk prosjektering. Sprinkler Midtnorge AS org. nr har erklært ansvarsrett og er ansvarlig prosjekterende av sprinkelsystem. Caverion AS org. nr har erklært ansvarsrett og er ansvarlig prosjekterende av brannanlegg og ledesystem og ansvarlig utførende av nødlys og brannvarslingsanlegg. Sveberg Rør AS org. Nr har erklært ansvarsrett og er ansvarlig prosjekterende for rør og sanitæranlegg og ansvarlig utførende av rør- og sanitæranlegg og sprinkleranlegg. Kjell Lian AS org. nr har erklært ansvarsrett og er ansvarlig utførende for graving og utomhus. Grande Entreprenør AS org. nr har erklært ansvarsrett og er overordnet ansvarlig for utførelsen av alle fag. Merknader/orientering: Gravemelding og søknad om tilkopling/ utføring av sanitæranlegg må være godkjent før arbeidene starter. Ved utføring av sanitæranlegg skal «Normalreglement for sanitæranlegg» følges. Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jamfør pbl Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl Bygget vil bli kontrollmålt av kommunen senest etter at ferdigattest er gitt.

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Med hilsen Tone Tyholt Jurist, Byggesak Kopi til: Grande Entreprenør AS Neptunvegen VERDAL Kjell Lian AS Bylundvegen LEVANGER NS Eiendom AS Kassefabrikkvegen VERDAL Sweco Norge AS Bomveien STEINKJER Sveberg Rør AS E6 Vinne VERDAL Sprinkler Midtnorge AS Sluppenvegen 12 E 7037 TRONDHEIM Caverion Norge AS Moafjæra LEVANGER