Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Karl G Gaare Sildråpeveien 40 C 7048 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2014/4329 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 244/28/0/0 Saksnr: 57/16 Ny søknad om dispensasjon for riving av eksisterende anneks/oppføring av nytt anneks /244/28 Svehaugen - Ikke godkjent Vi viser til Deres søknad om oppføring av anneks mottatt her den Tiltaket: Det søkes om oppføring av nytt anneks på 43,5 m2 (BYA). Størrelsen på annekset kommer av at hytten på eiendommen er forholdsvis liten og tiltakshaver har opplyst til kommunen at den ikke lar seg bygge på, uten at det må gjøres større terrenginngrep på eiendommen. Hytta har i dag et BYA på omlag 60 m2. Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Djupvika plan.id og er regulert til hytte/fritidsformål. I reguleringsplanen er det satt en arealbegrensing på 30m2 for anneks. Det søkes om dispensasjon fra denne begrensingen. Grunnforhold: Ingen merknader. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i samsvar med pbl Det har ikke kommet merknader til saken. Dispensasjonssøknaden: ( ) «Vi vil argumentere for at badet m/gang kan tilhøre hovedhytta (arealmessig), selv om den er adskilt fra den. Vår intensjon med søknaden, har hele tida vært å erstatte den gamle og ødelagte bygningsmassen (anneks med bad og bod var ca 40 m2 og var ødelagt av råte og musinvasjon), med tilsvarende bygning og med omtrent samme plasseringog størrelse, se vedlagte situasjonskart og bilder. Bakgrunnenfor dette, er tomtas beskaffenhet. Den er på 593 m2 og har høyeste punkt i sentrum av tomta. Denne (høyeste) delen av tomta, har ikke vært ønsket bebygd pga naturskjønnheten og det faktum at bygninger her vil ruve mye sett både fra sjø og fra motsatt Iandside. Hovedhytta og det gamle anneks/badet var derfor plassert på hver ende av tomta for å falle naturlig inn i terrenget. Dette ønsker vi å videreføre.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 Det gamle annekset m/ bad var bygget i tre høydeforskjeller etter terrenget. For å få det nye annekset på ett plan, få bygget fint i terrenget og unngå grunnmur over 1,2m (som den nye reguleringsplanen beskriver), ble sprenging nødvendig. Hovedhytta har aldri hatt dusjmuligheter. Dusjrommet var en del av det gamle og revete annekset. Det nye badet var tenkt å dekke behovet for både hovedhytta og anneks som før, selv om plasseringen ikke er optimal sett fra hovedhytta. Plasseringen er også nødvendig for å få fall mot avløpet som er opparbeidet i Djupvika. Vi har tidligere vurdert å utvide hovedhytta for å få til et bad uten å finne en god løsning. Pga avslag fra kommunen, har vi derfor fått Lars Trønsdal fra Sprengningsarbeid AS til å se på denne muligheten på nytt. Et brev fra han om dette, er vedlagt. En svalgang fra hytta til badet, vil etter vår mening ødelegge naturskjønnheten her og ruve i terrenget, siden den går over sentrum av tomta (se også ovenfor om bygninger i dette området). Svalgangenvil også bidra til at tomta ser overbygget ut og gi dårligere adkomst til både hytta og anneks, også med tanke på eventuell brannslokking. (viser til Pbl 19-2 tredje ledd angåendetilgjengelighet og sikkerhet). Med bakgrunn i det som er nevnt ovenfor, håper vi det kan være mulig å vurdere søknaden slik: badet henger sammen med anneks og fører til at tomta bare har to bygninger. Siden badet i hovedsak er påtenkt brukt av hovedhytta, regnes arealet av badet inklusiv gang mellom anneksog bad, sammen med hovedhytta. Dette gir et anneks på 30m2 og hovedhytte på (60 +9,8 + 4,75) m2 = 74,55 m2. En slik smidig definisjon av arealfordeling mellom hovedhytta og anneks, mener vi gir den beste totalløsningen. Med det mener vi den beste estetiske plasseringen av bygningene, man unngår at tomta ser overbygd ut og den gir god adkomst til bygningene for alle (inklusiv brannadkomst). Vi mener en slik dispensasjon ikke bryter med intensjonen i reguleringsplanen, siden dispensasjonen gir den beste løsningen for denne tomta og at man holder seg innenfor totalarealet på 120 m2. Siden dispensasjonen er spesiell og hvis kommunen finner det formålstjenelig, kan vi forplikte oss mot seinere utvidelse av hovedhytta. Vi mener også at denne løsningen er så skreddersydd for denne tomta, at den ikke bør danne presedens i Djupvika hytteområde. Pbl 19-2, første setning: dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det Dispenseres fra, eller hensynene i lovensformålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ut fra overnevnte argumenter, mener vi det må være mulig ut fra en helhetsvurdering å tolke søknaden innenfor Pbl 19-2, første setning. Hvis det overnevnte lar seg gjøre, kan man se på neste setning i Pbl 19-2 som lyder: I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene er allerede argumentert for ovenfor. De største ulempene mener vi er alternativene (eventuell utvidelse av hovedhytta eller nevnte svalgang.) De gir en dårligere totalløsning enn den vi argumenterer for. Vi håper med dette å ha gitt tilstrekkelig dokumentasjon og argumentasjon for den løsningen vi foreslår. Vi ser fram til å høre fra Dere så snart som mulig. Kommunes vurdering av dispensasjonen

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 Av pbl. 19-2(1) fremgår det at «Kommunen kan gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av [plan- og bygningsloven]». Bestemmelsen gir uttrykk for at kommunen har adgang til å gi dispensasjon fra bestemmelser i vedtatte reguleringsplaner. I utgangspunktet kan det derfor innvilges dispensasjon fra reguleringsplan Djupvika. Kommunens dispensasjonsadgang er imidlertid ikke ubegrenset. I bestemmelsens annet ledd presiseres det at dispensasjon ikke kan gis dersom «hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt». Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være «klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jfr. Ot.prp.nr.32 ( ) s , hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen, og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I 19-2(4) angis det videre at statlige og regionale rammer og mål skal tillegges «særlig vekt» og at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I bestemmelsens forarbeider presiseres det at kommunens myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, og at dette også gjelder i dispensasjonssaker. I tilfeller hvor det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. I dette tilfellet er det i realiteten snakk om en etterhåndsgodkjennelse av allerede gjennomført tiltak. Her dreier det seg om et anneks som har blitt større enn hva gjeldende reguleringsplan gir åpning for. Det søkes om å flytte noe av hyttearealet over til annekset. Ved vurdering av etterhåndsgodkjennelse vil kommunen vurdere tiltaket som om det ikke er gjennomført og etter dagens regelverk. Det vil verken være en fordel eller ulempe for tiltakshaver i vurderingen at tiltakene alt er gjennomført. Da dette ikke vil bli tillat vekt i vurderingen. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 I denne saken ønsker tiltakshaver å flytte noe av arealet som er ubenyttet på hytta over på annekset. Dette begrunnes med at forholdene på tomten er slik at hytta vanskelig kan bygges ut. Dette annekset skal erstatte et gammelt anneks som er blitt ødelagt som følge av mugg og råte. Det plasseres på nesten samme plass hvor tidligere anneks sto oppført. Tiltakshaver har også argumentert for at en evt. svalgang mellom eksisterende hytte og annekset ikke vil bli særlig estetisk pent, og vil heller ikke gi en hensiktsmessig god utnyttelse av tomta. Kommunen er forholdsvis enig i dette, samtidig som vi ser at tiltakshaver med en slik løsning ville ha måttet redusert arealet på enten hytta eller annekset for å ha kommet på maks 90 m2. Det er også slik at det ikke er noe størrelses krav for hytteeiendommene. Det er kun en øvre grense for hvor stort areal som er tillatt under forutsetning av at tomten er egnet for det. Kommunen er videre av den oppfatning at dersom tiltakshaver ønsker en større hytte, finnes det løsninger for tilbygg også for denne eiendommen, uten bruk av svalgang. Det faktum at annekset alt er oppført tillegges ikke vekt i denne vurderingen. Det er også slik at kommunen ønsker en helthetlig og forutsigbar utbygging også av hytteområdene i kommunen. Det er viktig for kommunen å sikre at samtlige tiltakshavere behandles likt og innenfor de fastsatte rammer som er gitt via planarbeidet. For å kunne vurdere om en dispensasjon i dette tilfelle vil ha innvirkning på senere avgjørelse innenfor samme planområde, må man se på hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsenes areal. I denne sammenheng vises det til et lignende tilfelle i saks.nr. 2012/3648. Der det ble søkt om å benytte noe av arealet fra annekset på hytta. Kommunen ga i denne saken et avslag, på lignende grunnlag som i denne saken. Dette medfører at en evt dispensasjon i denne saken, vil være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor det aktuelle planområde. Noe som i realiteten vil medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensinger i forhold til hytter innenfor dette planområde, og nettopp skal man være meget forsiktig med. I forarbeidene til pbl. 19-2, advares også i mot å gi dispensasjon i saker som kan gi presedens. I denne konkrete saken er også reguleringsplanen helt ny (vedtatt i 2015) og det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon i forhold til arealoverskridelser. Kommunen ønsker at en evt endring av arealbegrensningene skjer via en planendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunene. Ringvirkningene av dispensasjonsbruken er ikke nødvendigvis forenelig med en god arealpolitikk. Videre må man kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. Arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Det er også slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Ut fra dette skal det svært mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Etter det ovenstående har kommunen kommet frem til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 tilstede i dette tilfellet. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. I denne saken foreligger det en helt ny reguleringsplan. Det er ikke gitt dispensasjon for arealoverskridelse tidligere. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Fordelene ved å gi dispensasjon i denne saken er at familien får et større anneks som kan romme både soverom og bad. Dette vil gjøre det lettere for familien å oppholde seg på hytta over lengre tid. Dispensasjonen vil gi familien det de oppfatter som en god utnyttelse av tomta. Ulempen med dette er at ingen av de argumentene som tiltakshaver har benyttet her, er av en slik karakter at de kan karakteriseres som særegne for eiendommen. Dette innebærer at ved å innvilge denne dispensasjonen vil de samme hensynene kunne påberopes av andre hytteeiere innenfor samme planområde, noe som medfører at man i realiteten har uthulet en helt ny reguleringsplan ved å innvilge denne dispensasjonen. Etter en samlet vurdering av saken kommer kommunen frem til at planen vil bli vesentlig til sidesatt som følge av dispensasjonen. Vilkårene i pbl 19-2 er sålede ikke tilstede og dispensasjon kan ikke gis i denne saken. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det ikke dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan til oppføring av anneks på 43,5 m2. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. forvaltningslovens 29. Kommunen vil i eget vedtak vurdere overtredelsesgebyr, da annekset alt er oppført. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. Plan- og bygningslovens 33-1 Med hilsen Audhild Slapgård Prosjektleder ulovlighetsoppfølging Kopi til: Karl G Gaare Sildråpeveien 40 C 7048 TRONDHEIM