Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 66/

Transkript

1 1 Meråker kommune Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/501-1 Saksbehandler: Bård Øyvind Solberg Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Formannskap 66/ Reguleringsplan for Fagerlia - forslag om oppstart av planprosess for mindre endringer av planbestemmelsene Journalposter i sak 1 S Reguleringsplan for Fagerlia - forslag om oppstart av planprosess for mindre endringer av planbestemmelsene Rådmannens forslag til Vedtak: Formannskapet innstiller på å starte en planprosess etter plan- og bygningsloven med formål å endre planbestemmelsene knyttet til utnyttelsesgrad for reguleringsplanen for Fagerlia, bebyggelsesplanene for feltene 7, 8a og 10 og reguleringsplanen for felt 8b. Følgende endringer foreslås gjennomført: Reguleringsplan for Fagerlia: Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt Det tillates oppført hytter i 1 etasje. Det tillates også oppført hytter med «oppstuggu» dersom ikke særlige forhold tilsier noe annet. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter. Bebyggelsesplan for felt 7 i Fagerlia: 2.1 I området tillates oppført 39 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt.

2 2 Bebyggelsesplan for felt 8 a i Fagerlia: 2.1 Grad av utnyttelse I området tillates oppført 35 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 10 i Fagerlia: Maksimal grunnflate (BYA) skal være 200 m 2. Dette inkluderer hovedbygning, uthus, bodbygg og anneks. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Reguleringsplanen for felt 8b i Fagerlia: 1.4 Byggehøyder Bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter fra topp ringmur/plate på mark. Behandling i Formannskap : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Formannskap : Formannskapet innstiller på å starte en planprosess etter plan- og bygningsloven med formål å endre planbestemmelsene knyttet til utnyttelsesgrad for reguleringsplanen for Fagerlia, bebyggelsesplanene for feltene 7, 8a og 10 og reguleringsplanen for felt 8b. Følgende endringer foreslås gjennomført: Reguleringsplan for Fagerlia: Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt Det tillates oppført hytter i 1 etasje. Det tillates også oppført hytter med «oppstuggu» dersom ikke særlige forhold tilsier noe annet. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter.

3 3 Bebyggelsesplan for felt 7 i Fagerlia: 2.1 I området tillates oppført 39 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 8 a i Fagerlia: 2.1 Grad av utnyttelse I området tillates oppført 35 hytter. Tillatt bebygd areal BYA = 200 m 2 per tomt/festepunkt. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Bebyggelsesplan for felt 10 i Fagerlia: Maksimal grunnflate (BYA) skal være 200 m 2. Dette inkluderer hovedbygning, uthus, bodbygg og anneks. Det er kun tillatt med en boenhet per tomt/festepunkt. Reguleringsplanen for felt 8b i Fagerlia: 1.4 Byggehøyder Bygninger skal ligge lavest mulig i terrenget. Mønehøyde kan maksimalt være 7,2 meter fra topp ringmur/plate på mark.

4 4 Saksopplysninger Planstatus Reguleringsplanen for Fagerlia ble vedtatt i 1992 og var i sin tid å betrakte som en overordnet områderegulering av hele Fagerlia-området. Reguleringsplanen forutsatte nye planer før selve utbyggingen kunne starte. Reguleringsplanen for Fagerlia ble underlagt en lett revisjon i 2005 hvor utnyttelsesgraden ble øket. Videre ble det for Fagerlia øvre utarbeidet en ny reguleringsplan i 2007 som også var ment å fungere mer som en områderegulering for flere aktuelle utbyggingstrinn. Med utgangspunkt i reguleringsplanen for Fagerlia fra 1992 og 2005 er det utarbeidet fire bebyggelsesplaner som har detaljplanlagt utbygging av fire felt (5, 7, 8a og 10). Videre er det også utarbeidet tre reguleringsplaner som har detaljplanlagt utbygging av ytterligere tre felt (5-7, 8b og 9). I etterkant av vedtaket av reguleringsplanen for Fagerlia øvre er det utarbeidet to detaljreguleringsplaner for utbygging av to felt (4.4 og 4.5). Videre pågår det nå detaljregulering av utbygging for ytterligere ett felt (4.2). Til sammen i Fagerliaområder det det dermed utarbeidet to mer overordnede reguleringsplaner, fire bebyggelsesplaner, fem detaljreguleringsplaner og en detaljreguleringsplan under utarbeidelse. Utnyttelsesgrad Hovedutfordringen ligger i planbestemmelser om utnyttelsesgrad i de ulike reguleringsplanene. Det er i de ulike bebyggelsesplaner og reguleringsplaner planlagt for svært ulik utnyttelsesgrad i de ulike feltene. Felt Plantype (PBL) Vedtatt U-grad BYA/BRA 4.4 Detaljregulering (1985) 2008/ % 250 m 2 BRA 4.5 Detaljregulering (1985) 2008/ % 250 m 2 BRA 5 Bebyggelsesplan (1985) % 200 m 2 BYA 5.7 Reguleringsplan (1985) % 200 m 2 BYA 7 Bebyggelsesplan (1985) 1994/? 7 % Ca 113 m 2 BYA 8a Bebyggelsesplan (1985) % Ca 145 m 2 BYA 8b Reguleringsplan (2008) m 2 BRA 9 Reguleringsplan (1985) m 2 BRA 10 Bebyggelsesplan (1985) % 120 m 2 BYA

5 5 Som man ser av tabellen ovenfor er maksimalt tillatt BYA/BRA standardisert innenfor den delen av Fagerlia som i reguleringsplanen fra 1992 var ment å ha høy utnyttelsesgrad (felt 1-5), mens det spriker betydelig i den delen av Fagerlia som var ment å ha en lavere utnyttelsesgrad (felt 6-10). For å omgå den lavere utnyttelsesgraden i felt 8b ble det laget en detaljreguleringsplan med høyere utnyttelse enn det reguleringsplanen for Fagerlia legger til grunn. Felt 8b ble også utarbeidet med hjemmel i ny plan- og bygningslov slik at den gamle ordningen med bebyggelsesplaner er utgått og dermed skal man utarbeide detaljreguleringsplan. I reguleringsplanen for Fagerlia er det lagt til grunn en mønehøyde for «oppstuggu» hytter på 5,7 meter. Ut i fra endrede byggkrav og utforming av hytter er 5,7 meter noe lavt, og rådmannen foreslår å endre planbestemmelsene til en maksimal mønehøyde på 7,2 meter. Den praktiske konsekvensen av dette er at bygging av standard typehytter med «oppstuggu» kan bygges innenfor rammen av planbestemmelsene. Vurdering Forvaltningspraksis Planverket som er svært mangslungent og utarbeidet over lang tid legger grunnlag for en svært krevende forvaltning hvor bestemmelsene i de ulike planene kan sprike en god del. Helt konkret kan det være slik at tre nabohytter i feltene 7, 8 a og 8b har ulike bestemmelser å forholde seg til og ulik utnyttelsesgrad i planbestemmelsene. Det er også slik at over tid endrer behovene seg knyttet til fritidsboliger og bestemmelser som er utarbeidet etter beste skjønn blir utdatert og ikke i tråd med behovene i den tiden de er ment å fungere i. Det er særlig bestemmelsene om ulik utnyttelsesgrad som medfører en uforutsigbar og tidkrevende forvaltning av hytteområdene i Fagerlia. Særlig for felt 7 men til dels også for felt 8a og 10 medfører lav utnyttelsesgrad at det man kan betrakte som vanlige byggesaker også må omsøkes og behandles som dispensasjonssaker fra plan. Dette har over tid skapt en uheldig forvaltningspraksis hvor planbestemmelsene uthules. Dette medfører igjen en uforutsigbar situasjon for hytteeierne og grunneier samt at det lett kan bli forskjellsbehandling mellom ulike hytteeiere. U-grad i et hytteområde med høy standard og godt utbygd infrastruktur Rådmannen legger til grunn at slik Fagerlia hytteområde framstår i dag er det et enhetlig hytteområde med høy standard og høy utnyttelsesgrad. Dette er også en ønskelig utvikling og situasjon. Det vil derfor være hensiktsmessig å endre utnyttelsesgraden i de ulike planbestemmelsene slik at disse er mer harmonisert enn i dag og slik at planbestemmelsene legger en høy utnyttelsesgrad til grunn. Dette vil skape en enklere og mer forutsigbar situasjon for grunneiere, hytteeiere og kommunen.

6 6 Miljøhensyn og samfunnssikkerhet For hele Fagerlia hytteområde er det gjennom behandling og vedtak av ulike reguleringsplaner og bebyggelsesplaner gjennomført vurderinger knyttet til miljøhensyn og samfunnssikkerhet. Etter rådmannen sin vurdering, vil ikke en økning i utnyttelsesgraden for tre av utbyggingsfeltene i Fagerlia medføre arealbruksendringer som har ytterligere konsekvenser på naturmiljøet eller samfunnssikkerhet. I forhold til miljøhensyn og samfunnssikkerhet kan derfor foreslåtte planendring gjennomføres uten ytterligere utredninger av disse forhold. Konklusjon Rådmannen innstiller på at man endrer bestemmelsene i Reguleringsplanen for Fagerlia, bebyggelsesplanene for felt 7, 8a og 10 og reguleringsplanen for felt 8b. I denne omgang endrer man kun utnyttelsesgraden og mønehøyde for «oppstuggu». Andre forhold som vegløsninger, atkomster, friområder, tilføreselsløyper etc. blir ikke behandlet nå. Det vil være opp til grunneierne å initiere andre endringer i planene.