Deres ref: Vår ref: INGENG 2018/6610 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 332/41/0/0 Saksnr: 103/18

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning Pretor Advokat AS v/ Advokat Eirik Bøe Sletten postboks TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: INGENG 2018/6610 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 332/41/0/0 Saksnr: 103/18 Klage tatt til følge - Omgjøring av vedtak - Klage på vedtak om delvis godkjent søknad om dispensasjon for oppføring av uthus /332/41 Strandheim 39 - Ingunn Bjørgum og Steinar Thorsen - Søknad om dispensasjon - Godkjent Sakshistorikk: Kommunen mottok «Melding om bygning eller tilbygg som er unntatt søknadsplikt» den Tiltakshaver meldte inn at de hadde oppført et uthus på 49,9 m 2 BYA, vist på et vedlagt situasjonskart. Etter en gjennomgang av saken vurderte kommunen at det byggemeldte uthuset ikke tilfredsstilte kravene til å være unntatt søknadsplikt, og sendte derfor en henvendelse til tiltakshaver den I denne henvendelsen ble tiltakshaver opplyst om at tiltaket var betinget av dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan, Strandheim, Ytterøya, planid , og derfor var søknadspliktig. Kommunen mottok dispensasjonssøknaden den Etter ønske fra tiltakshaver, gjennom advokat Eirik Bøe Sletten, varslet kommunen den om at det trolig ville bli gitt avslag på søknaden, da kommunen ikke kunne se at vilkårene for å innvilge dispensasjon ble oppfylt. Det ble imidlertid også opplyst om at kommunen kunne åpne for å gi dispensasjon opp til arealbegrensningene i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver fikk mulighet til å sende inn en revidert søknad, eller velge å opprettholde tidligere søknad. Den mottok kommunen et suppleringsbrev fra tiltakshavers advokat, hvor opprinnelig dispensasjonssøknad ble opprettholdt. Dersom kommunen ikke fant grunnlag for å innvilge dispensasjon i samsvar med søknaden, ønsket tiltakshaver at kommunens vurdering fra skulle bli lagt til grunn. Søknaden om dispensasjon ble delvis godkjent i vedtak av Levanger kommune den I vedtaket ble det gitt dispensasjon for et areal opp til arealbegrensningen i kommuneplanens arealdel. Kommunen kunne ikke se at det var grunnlag for å gi dispensasjon for hele arealet på uthuset (50 m 2 BYA). Tiltakshaver, ved advokat Bøe Sletten, påklaget vedtaket den Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29.

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 8 HJEMMELSGRUNNLAG: Det aktuelle hjemmelsgrunnlaget for drøftelsen vil i dette tilfellet være reguleringsplan Strandheim, Ytterøy, planid , som eiendommen omfattes av. Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse. I henhold til reguleringsplanen pkt. 3.2 er maksimalt tillatt bebygd areal satt til 80 m 2 BYA, inkl. 20 m 2 BYA uthus/anneks. Det er søkt om dispensasjon fra denne arealbegrensningen. I kommunens vedtak av er det gitt dispensasjon for deler av arealet på uthuset, opp til arealbegrensningen i kommuneplanens arealdel, Levanger, med planid Etter kommuneplanens arealdel tillates det oppført hytte på inntil 90 m 2 BYA og uthus og/eller anneks på inntil 30 m 2 BYA, på fritidseiendommer. KLAGE: Klagen lyder i sin helhet: «KLAGE PÅ VEDTAK DELVIS GODKJENT SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV UTHUS PÅ FRITIDSEIENDOM STRANDHEIM 39 Jeg viser til kommunens vedtak 29. januar 2018 hvor søknad om dispensasjon for oppføring av uthus på fritidseiendommen til Bjørgum/Thorsen delvis innvilges. På vegne av Bjørgum/Thorsen framsettes det herved klage på vedtaket. 1. Kommunens veiledningsplikt Kommunen har overhodet ikke vurdert utgangspunktet for saken, selv om dette er anført i tidligere brev til kommunen. Bjørgum/Thorsen sendte våren 2017 inn søknad om oppføring av garasjen. Da de ikke hørte noe tok de telefonisk kontakt med kommunen etter ca. 4 uker. Saksbehandler i kommunen (Løken, saknr /2016) var ikke på jobb, og Bjørgum/Thorsen ble bedt om å ringe tilbake noen dager senere. Saksbehandleren de hadde snakket med (kvinne, mulig nordlending) ringte imidlertid tilbake etter noen minutter, og informerte om at hun hadde sett på søknaden og at dette var en helt opplagt sak som ikke var søknadspliktig. Tiltaket måtte imidlertid meldes inn i etterkant. Bjørgum/Thorsen trakk på bakgrunn av tilbakemeldingen sin søknad, og iverksatte utbyggingen. Bjørgum/Thorsen har forholdt seg til kommunens veiledning i god tro, og mener det er dypt urettferdig at de ble nå blir straffet for å ha hørt på saksbehandlers tilbakemelding. Bjørgum/Thorsen varslet selv kommunen, i tråd med kommunens veiledning, da garasjen var ferdigstilt (2016/8478). Handlingen underbygger at de har handlet i god tro, da saken trolig ikke ville ha blitt oppdaget om ikke Bjørgum/Thorsen selv hadde kontaktet kommunen. Det bes om at kommunen vektlegger veiledningen som er gitt, og som etter forvaltningsloven 11 bokstav d) (2) skal være journalført, ved vurderingen i saken. 2. Merknader til kommunens vurdering Det er innledningsvis viktig å påpeke at verken Fylkeskommunen, Fylkesmannen, Sametinget eller landbruksavdelingen i Innherred samkommune har hatt merknader til tiltaket. Ved vurderingen av om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt som følge av

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 8 dispensasjon, peker kommunen på viktigheten av at alle tiltakshavere innenfor planområdet behandles likt. Til dette bemerkes det at Bjørgum/Thorsen er de eneste i tillegg til tomt 5 som har bygget innenfor området avsatt til fritidsbebyggelse, og at det ikke foreligger planer om å bygge ut de andre tomtene innenfor reguleringsplanen. Kommunen legger til grunn at hensynene bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad er å hindre at det blir for tett bebyggelse, og for å sikre helhetlig og forutsigbar utbygging av hytteområdet. I vedtaket konkluderes det med at disse hensynene er vesentlig tilsidesatt, uten at det er gitt noen begrunnelse som oppfyller kravene i fvl. 24 og 25. Ved vurderingen om fordelene er klart større enn ulempene legges det avgjørende vekt på at en innvilgelse av dispensasjonssøknaden kan danne presedens for andre saker. Etter forarbeidene skal hver enkelt sak vurderes konkret, og det er kun fordeler og ulemper ved det omsøkte tiltaket som skal vektlegges. Faren for presedensvirkning er ikke en ulempe ved søknad om dispensasjon fra utnyttelsesgraden, og skal følgelig ikke vektlegges ved kommunens konkrete vurdering. Kommunen kommer fram til at dispensasjon for 27 m2 oppfyller begge vilkårene i pbl. 19-2, men at det både vil være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene nevnt ovenfor og at fordelene ikke lenger vil være klart større enn ulempene ved dispensasjon på 49,9 m2. Det er imidlertid ikke gitt noen nærmere begrunnelse for hvilke forhold som endres mellom 27 og 49,9 m2. Tatt i betraktning tomtens plassering og beskaffenhet er det vanskelig å forstå hva kommunen har lagt til grunn. 3. Avslutning Denne saken har sitt utspring i kommunens veiledning, og det er svært vanskelig for Bjørgum/Thorsen å skulle redusere arealet på den oppførte garasjen. Thorsen har tidligere drevet verksted, og har innredet deler av garasjen som hobbyverksted. Det bes om at kommunen tar klagen til følge og innvilger dispensasjon som omsøkt. Med vennlig hilsen Pretor Advokat AS Eirik Bøe Sletten Advokat». REALITETSBEHANDLING: Kommunen skal i rollen som underinstans «foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet», jf. fvl. 33 andre ledd, første og andre punktum. Klagers anførsler i klagen av anses i all hovedsak å ta for deg de samme forhold som kommunen tok stilling til ved vurderingen og saksframlegget i førstegangsvedtaket. Samtidig har klager anført noen momenter som kommunen finner grunnlag for å kommentere nærmere. KLAGEBEHANDLING: Kommunens veiledning forut for byggesøknad: I klagen anføres det at kommunen «overhodet ikke» har vurdert utgangspunktet for saken, selv om dette også er anført gjennom tidligere saksgang. Klager mener at kommunen ikke

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 8 har vurdert tidligere anførsler om at de etter kommunens veiledning har oppført uthuset i god tro. Etter at klagen ble mottatt har kommunen gjort en ny gjennomgang av sine arkiv, og funnet en e-postmelding fra en medarbeider på Servicekontoret i Innherred samkommune til saksbehandler Løken. I denne e-postmeldingen fremgår det, som klager har anført, at det mellom klager og kommunens medarbeider ble avklart at tiltaket ikke var søknadspliktig, og at innsendte søknad derfor ble trukket. Beklagelig vis var ikke saksbehandleren ved byggesaksavdelingen kjent med denne e-postkorrespondansen forut for førstegangsvedtaket. På den ene siden må det bemerkes at tiltakshaver selv har det overordnede ansvaret for å sikre at et tiltak er i henhold til gjeldende regelverk. På den annen side må det tas hensyn til at plan- og byggesaksrett er et omfattende regelverk, og at klager i denne saken har kontaktet kommunen nettopp for å sikre seg at tiltaket var i tråd med gjeldende regelverk. Det må da kunne forventes at tiltakshaver kan forholde seg til den informasjonen som gis fra kommunen som bygningsmyndighet. Kommunen ser at klager i god tro har innrettet seg etter den informasjonen de har fått fra kommunen. De har gjort det som kan forventes av dem, med tanke på å undersøke om tiltaket var søknadspliktig eller ikke. Det må kunne forventes at den informasjonen som kommunen utgir er korrekt, og klager bør derfor ikke lastes for den feilinformasjonen som er gitt. At kommunen ikke la vekt på dette i vurderingen av førstegangsvedtaket, er beklagelig. Etter en nærmere vurdering av saken har det blitt klart for kommunen at den manglende vurderingen av klagers anførsler har hatt betydning for innholdet i førstegangsvedtaket. Kommunen finner derfor grunnlag for å omgjøre sitt vedtak av etter klage, til gunst for tiltakshaver. Føringer for fremtidige tiltak etter reguleringsplan Strandheim, Ytterøy, planid : Kommunen ønsker sterkt å presisere at dette klagevedtaket ikke skal legge føringer for fremtidige dispensasjonvurderinger etter denne reguleringsplanen. Denne saken er spesiell, og vil ikke kunne sammenlignes med andre saker. Det må ikke, på bakgrunn av denne saken, åpnes for en utvidet bruk av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Planen er forholdsvis ny og søknader om dispensasjon skal behandles strengt. Kommunen kommer etter dette frem til at det må legges avgjørende vekt på de anførsler som tiltakshaver har lagt frem i klagen. Det avgjørende for vurderingen av klagen er at det fra kommunen side har blitt gitt feilaktige opplysninger. VEDTAK: Etter en samlet vurdering finner kommunen at det foreligger feil ved tidligere saksbehandling som har hatt betydning for innholdet i vedtak om delvis godkjenning, datert Det har fremkommet opplysninger i klagen som tilsier at vedtaket bør omgjøres. Med hjemmel i fvl. 33 andre ledd, andre punktum, omgjøres kommunens vedtak datert til gunst for tiltakshaver. Klagen er med dette tatt til følge.

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 8 ************** Etter dette må søknaden om dispensasjon for oppføring av uthus behandles på nytt. Kommunen vil derfor foreta en ny dispensasjonsvurdering, som i tillegg bygger på de argumenter som tiltakshaver har anført i klagen. SØKNAD OM DISPENSASJON: Eiendommen omfattes av reguleringsplan Strandheim, Ytterøy, med planid Det ble søkt om dispensasjon fra planens bestemmelser om maksimalt bebygd areal pr. hyttetomt. I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp. nr.32 ( ) s Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første vilkåret er at hensynet bak bestemmelsen ikke blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Tiltakshaver har søkt om dispensasjon for oppføring av uthus på sin fritidseiendom. Hytta ble i 2006 godkjent med et bebygd areal på 93 m 2 BYA hvor det herunder ble gitt dispensasjon for 13 m 2 BYA takoverbygd terrasse. Når det nå søkes om dispensasjon for oppføring av uthus, skal kommunen ta hensyn til hva som tidligere er godkjent oppført på eiendommen. Dersom tiltakshaver får innvilget dispensasjon for et uthus på 50 m 2 BYA, får eiendommen et samlet bebygd areal på 143 m 2 BYA, altså 63 m 2 BYA mer enn det som tillates i henhold til gjeldende reguleringsplan. Spørsmålet for kommunen er om en dispensasjon for 50 m 2 BYA vil sette hensynet bak planbestemmelsen vesentlig til side. Som nevnt i førstegangsvedtaket ble gjeldende arealbegrensning vedtatt for å sikre en helhetlig fritidsbebyggelse. Arealbegrensningen er også vedtatt for å begrense inngrep i naturen, ivareta allemannsretten i utmark, og for å sikre en helhetlig og forutsigbar

6 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 6 av 8 utbygging av hytteområdene i kommunen. Disse hensynene plikter kommunen å verne om ved behandling av dispensasjonssøknader. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal avsettes og benyttes til andre formål. Arealbegrensningen kommer som en følge av disse vurderingene. Reguleringsplanen er et resultat av en omfattende prosess med arealdisponering, som det skal mye til før bygningsmyndigheten overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er de viktigste premissene for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal svært mye til før kommunen kan gi dispensasjon på dette punktet. Ved eldre planer åpnes det for skjønnsvurderinger, da disse planene bygger på datidens byggeskikk og samfunnsutvikling. For nyere planer legges det vekt å holde fast ved planens informasjons- og beslutningsgrunnlag. Gjeldende reguleringsplan er fra 2005, og er en forholdsvis ny plan. Søknad om dispensasjon fra denne planen må som utgangspunkt behandles strengt. På den annen side er arealbegrensningen i gjeldende plan strengere enn det som følger av overordnet plan, kommuneplanens arealdel. Gjeldende reguleringsplan har en arealbegrensning på 80 m 2 BYA inkl. 20 m 2 BYA uthus/anneks, mens det i kommuneplanens arealdel er satt arealbegrensning til 90 m 2 BYA hytte og 30 m 2 BYA uthus/anneks. Gjeldende reguleringsplan er en av syv reguleringsplaner på Ytterøya som regulerer fritidseiendommer. Øvrige fritidseiendommer omfattes av kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver mener på sin side at det må legges vekt på tomtens plassering og beskaffenhet, og at uthuset ikke vil påvirke utsikt for naboer eller være særlig synlig i terrenget. Tiltakshaver har også anført at det kun er to tomter i planen som er bebygd etter vedtakelsen av gjeldende reguleringsplan, og at det ikke foreligger planer om utbygging av de resterende tomtene pr. i dag. Kommunen mener at tiltakshavers argumenter ikke kan føre frem. Reguleringsplanen har en øvrig grense for bebygd areal, som skal gjelde uansett hvilken form og hvilket terreng det er på de enkelte tomtene. Som nevnt ovenfor er arealbegrensningen vedtatt for å sikre en helhetlig og forutsigbar utbygging av hytteområdet, og det må kunne antas at bestemmelsene i reguleringsplanen er vedtatt ut fra en vurdering av at dette arealet er tilstrekkelig for å dekke de sentrale hovedfunksjonene til en fritidsbolig. Kommunen kan ikke se at det foreligger særlige grunner for at det i denne saken skal gis dispensasjon for et uthus som vil medføre en så stor overskridelse av arealbegrensningen i planen. Kommunen har så langt funnet at hensynet bak bestemmelsen i reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon til et uthus på 50 m 2 BYA. Kommunen kan ikke se at det foreligger særlige hensyn som tilsier at man i denne saken må åpne for et så stort avvik fra gjeldende plan. Videre har tiltakshaver argumentert med at det er gitt tillatelse til oppføring av enebolig og garasje på naboeiendommen 332/10, og at denne tillatelsen bør tas med i vurderingen av tiltakshavers dispensasjonssøknad. Kommunen har i korrespondanse med Bøe Sletten vist til at eiendom 332/10 omfattes av et annet arealformål, og at den således faller inn under andre arealbestemmelser enn eiendommen til Bjørgum/Thorsen. En dispensasjon på eiendom 332/10 vil etter kommunens vurdering ikke kunne tillegges vekt ved Bjørgum/Thorsens dispensasjonssøknad fra bestemmelsene om fritidsbebyggelse. På den annen side har

7 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 7 av 8 kommunen åpnet for at kommuneplanens arealdel også kan anvendes i Bjørgum/Thorsens sak, da denne planen har en videre arealbegrensning som er mer i tråd med dagens byggeskikk og samfunnsutvikling. Både reguleringsplanens og kommuneplanens arealdels arealbegrensninger sikrer at det opprettholdes en størrelsesforskjell mellom hytte og uthus/anneks. Kommunen ønsker ikke å legge til rette for at det oppføre to nesten like store bygninger på samme tomt, og ønsker således at det skal være tydelig forskjell mellom hytte og uthus/anneks. Dersom det åpnes for et uthus på 50 m 2 BYA i denne saken, mener kommunen at det vil kunne oppleves som at det er to likeverdige bygninger på eiendommen, uten et klart skille mellom hytte og uthus. Ved å tillate et uthus som er i samsvar med kommuneplanens arealdel, vil det være større forskjell mellom hytte og uthus, enn om det gis dispensasjon fra reguleringsplanen for hele arealet. Arealbegrensningen i kommuneplanens arealdel vil i dette tilfellet være absolutt. Kommunen har ikke tidligere gitt dispensasjon fra denne arealbegrensningen, og fører således en streng dispensasjonspraksis på dette området. Kommunen kan ikke se at det i denne saken foreligger argumenter som gjør at hensynet bak bestemmelsen ikke vil bli satt vesentlig til side som følge av en dispensasjon. Med et uthus på 50 m 2 BYA vil det samlede arealet på eiendommen bli 143 m 2 BYA, noe som er 23 m 2 BYA mer enn arealbegrensningen i kommuneplanens arealdel. På bakgrunn av at reguleringsplanen er fra 2005 og at det i tidligere saker er åpnet for å anvende overordnet plan, finner kommunen likevel grunnlag for å gi dispensasjon for deler av arealet, slik at eiendommen kan bebygges med samme areal som tillates etter kommuneplanens arealdel. Kommunen mener at en dispensasjon for et uthus på 27 m 2 BYA ikke vil sette hensynet bak planbestemmelsen vesentlig til side. Det andre vilkåret er at fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Tiltakshaver har anført at fordelene ved å gi dispensasjon er at de får bedre plass til lagring av utstyr, da arealbehovet har endret seg siden reguleringsplanen ble vedtatt. Etter kommunens vurdering vil det være en klar fordel at det innvilges dispensasjon, da tiltakshaver kan få en større utnyttelse av eiendommen sin, som er i tråd med dagens arealbehov og samfunnsutvikling. Tiltakshaver har ikke selv anført noen ulemper ved tiltaket som gjør at det ikke bør gis dispensasjon i denne saken. Etter kommunens vurdering vil ulempene ved tiltaket være at det blir et forholdsvis stort bygg i forhold til andre uthus/anneks som kan oppføres etter gjeldende plan og i forhold til fritidsboligen på eiendommen. Uthuset vil utgjøre et større inngrep i terrenget dersom det oppføres med 50 m 2 BYA, enn med 27 m 2 BYA, og således også kunne anses å være mer i strid med hensynet bak bestemmelsene om arealbegrensning. Ulempene ved tiltaket vil likevel ikke gjøre seg like gjeldende når man behandler saken etter kommuneplanens arealdel, som ved behandling etter reguleringsplanen. På generelt grunnlag vil det være en ulempe at en slik tillatelse kan danne et mønster for kommunens behandling av lignende saker i samme område i fremtiden. Pr. i dag er det kun to fritidseiendommer som omfattes av denne reguleringsplanen som er bebygd. En

8 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 8 av 8 dispensasjon i denne saken vil således kunne ha innvirkning på kommunens behandling byggesøknader på de resterende fritidseiendommene. På den annen side ble det allerede i 2006 gitt dispensasjon fra reguleringsplanen, da Bjørgum/Thorsen oppførte hytta. Det må også tillegges vekt at det på naboeiendommen ble sett til kommuneplanens arealdel, selv om denne eiendommen er regulert til et annet formål enn fritidsbebyggelse og således kommer inn under andre størrelsesbegrensninger enn Bjørgum/Thorsen. Etter dette finner kommunen at det kan gis dispensasjon for oppføring av uthus, begrenset til maksimalt 27 m 2 BYA. Kommunen legger til grunn at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og at fordelene ved en dispensasjon er større enn ulempene ved en dispensasjon opp til arealbegrensningen i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver innvilges med dette dispensasjon for oppføring av uthus på 27 m 2 BYA, altså en samlet utnyttelse av eiendommen på 120 m 2 BYA. Dette er også i samsvar med kommuneplanens arealdel. Kommunen kan ikke se at det foreligger klart større fordeler enn ulemper, slik at hele arealet kan tillates. Til tross for det ovennevnte må det i denne saken legges avgjørende på at tiltakshaver har fulgt de opplysninger som de har fått fra kommunen, og således vært i god tro om at de kunne oppføre et bygg som var unntatt fra søknadsplikt. Det må legges avgjørende vekt på at det i denne saken er gitt feilaktig informasjon fra kommunens side, og at tiltakshaverne har gjort sitt ytterste for å følge gjeldende regelverk. Etter dette har kommunen kommet frem til at det kan gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for hele arealet på uthuset (50 m 2 BYA). VEDTAK: Med hjemmel i pbl innvilges det dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for oppføring av uthus med et areal på 50 m 2 BYA. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Merknader og orientering: Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pbl Vedtaket kan påklages i henhold til fvl. 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. fvl. 29. Med hilsen Ingunn Øyås Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Ingunn Bjørgum Anders Søyseths Veg RANHEIM PRETOR ADVOKAT AS Postboks TRONDHEIM Steinar Thorsen Anders Søyseths Veg RANHEIM