Levanger kommune Arealforvaltning

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning PRETOR ADVOKAT AS Postboks TRONDHEIM Deres ref: Sakstype: Delegert byggesak Vår ref. INGENG 2018/6389 Eiendom: 232/114/0/0 Dato: Saksnr: 419/18 Klage ikke tatt til følge - Klage på vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt /232/114 Langøyvegen 88 - Magnus Helgesen Viser til klage på vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt, mottatt her den Sakshistorikk - ulovlighetsoppfølging: Ved kontroll av eiendommen 232/114 den , i forbindelse med ulovlighetsoppfølging i Åsenfjord i Levanger kommune, ble bygningsmyndigheten oppmerksom på at bygningsmassen på eiendommen ikke samsvarte med hva som er omsøkt og godkjent. Kommunen sendte derfor forhåndsvarsel om pålegg om søknadsplikt og pålegg den Den mottok kommunen søknad om etterhåndsgodkjennelse for den bygningsmassen som var oppført uten tillatelse. Søknaden ble avslått den Kommunen mottok klage på nevnte vedtak den Kommunen fant ikke grunnlag for å endre sitt vedtak, og sendte saken til Fylkesmannen i Nord- Trøndelag for endelig avgjørelse. I vedtak av opprettholdt Fylkesmannen kommunens vedtak. På bakgrunn av dette sendte kommunen forhåndsvarsel om pålegg om retting den Saken ble deretter lagt i bero da tiltakshaver sendte saken til Sivilombudsmannen. Sivilombudsmannen varslet i brev av at den ikke hadde funnet grunnlag for å iverksette nærmere undersøkelser i saken. Kommunen fikk kjennskap til Sivilombudsmannens avgjørelse den Saken ble deretter tatt opp igjen av kommunen, som sendte vedtak om pålegg om retting den Frist for oppfyllelse av pålegget ble satt til Kommunen etterkom tiltakshavers anmodning om utsatt klagefrist til Det legges til grunn at klagen er rettidig fremsatt, jf. forvaltningsloven (fvl.) 29. I forbindelse med den forberedende klagebehandlingen var kommunen på befaring på eiendommen den Under befaringen ble det avtalt at tiltakshavers advokat skulle sende en plan over mulige rivingsalternativer til kommunen, for å synliggjøre at eiendommen dermed ville kunne bli i tråd med pågående reguleringsendring. Kommunen purret etter «rivingsplanen» flere ganger våren 2018, senest den Tiltakshavers advokat anfører på sin side at det vil være lite hensiktsmessig å fremlegge en rivingsplan, i og med at reguleringsplanendringen snart blir vedtatt. Det ble videre anført at dersom

2 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 2 av 5 reguleringsendringen blir vedtatt slik den er lagt frem til offentlig ettersyn, vil bebyggelsen på tiltakshavers eiendom være i tråd med arealbegrensningene i plan. Endring av gjeldende reguleringsplan er til behandling hos kommunen. Endringen vil imidlertid ikke bli klar til vedtakelse før tidligst august For å komme frem til en endelig avgjørelse i ulovlighetsoppfølgingen på tiltakshavers eiendom, beslutter kommunen å behandle klagen nå. Nærmere begrunnelse for dette fremgår i det følgende. KLAGE: Tiltakshaver v/ advokat Eirik Bøe Sletten har anført følgende i sin klage: «På vegne av Magnus Helgesen fremsettes det herved klage på kommunens vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt av i sak 1034/17. Hytta på fritidseiendommen 232/114 til Helgesen er 50 m 2 og har et anneks på 44 m 2 samt et uthus på 7 m 2. Det totale bebygde arealet er således 101 m 2. Det er gitt tillatelse på totalt 86 m 2 bebyggelse. Arealoverskridelsen, som kommunen har avslått dispensasjon på, utgjør således 15 m 2. Utbyggingen til Helgesen ligger godt innenfor kommuneplanens arealdel i Levanger, som tillater maksimalt 120 m 2 for fritidseiendommer. Gjeldende reguleringsplan for Langøya ble vedtatt 4. september Levanger kommune har stilt krav om at reguleringsplanen revideres, og der på denne bakgrunn utarbeidet og oversendt forslag til ny reguleringsplan. Reguleringsforslaget åpner for at fritidseiendommene kan bebygges innenfor grenses satt i kommuneplanens arealdel. Bilag 1: Kopi av planbeskrivelse, L Bilag 2: Kopi av plankart, L Bilag 3: Kopi av reguleringsbestemmelser, L Undertegnede har vær i kontakt med planlegger hos Norconsult den 10. januar 2018, og fikk bekreftet at reguleringsplanen trolig ville bli sendt inn i foregående uke, 2. Det legges således til grunn av forslaget til reguleringsplan er sendt inn, eller vil bli sendt inn i løpet av kommende uke. Bilag 4: Kopi av e-postkorr. med Gauteplass, Norconsult Kommunen har selv bedt om, og har til behandling, en reguleringsplan som medfører at dagens utbygging av eiendommen 232/114 ligger godt innenfor maksimal utnyttelse på 120 m 2 BYA. Dersom reguleringsplanen vedtas, er utbyggingen til Helgesen lovlig. Vedtas den ikke, eller det blir gjort endringer i reguleringsplanen som medfører at utbyggingen ikke blir lovlig, er Helgesen selvfølgelig beredt til å endre bebyggelsen slik at den kommer inn under reguleringsplanens grense. Det vises her til at Helgesen tidligere har fjernet en platt og trapp som ikke var omsøkt. Det vil være sterkt urimelig, og imot all sunn fornuft, om Helgesen blir nødt til å 1) fjerne uthuset på 7 m 2 og redusere annekset fra 44 m 2 til 36 m 2, eller 2) redusere annekset til 24 m 2 og evt. utvide uthuset til 12 m 2, mens reguleringsplanen ligger til behandling. Det er svært krevende å redusere eksisterende bebyggelse. Fastholder kommunen at retting må gjennomføres før reguleringsplanen behandles blir Helgesen trolig nødt til å iverksette flytting av hele annekset til en nabotomt, i påvente av kommunens behandling.

3 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 3 av 5 Kommunen har skjønnsrom til selv å avgjøre hvilke ulovligheter som skal forfølges, og evt. når de skal forfølges. I nærværende sak vil det være helt meningsløst å kreve retting på nåværende tidspunkt, når svært mye taler for at Helgesen kan bebygge fritidseiendommen sin ytterligere etter at reguleringsplanen er behandlet. Det bes på denne bakgrunn om at kommunen avventer tvangsfullbyrdelse til etter at reguleringsplanen er behandlet. Kommunen kan alternativt fastsette et mindre inngripende pålegg fram til reguleringsplanen er behandlet, f.eks. pålegg om opphør av bruk etter Det bes endelig om at tvangsmulkt ikke påløper mens klagen er til behandling. Med vennlig hilsen Pretor advokat AS Eirik Bøe Sletten Advokat». REALITETSBEHANDLING: Levanger kommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. fvl. 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i klagen, jf. fvl. 33 andre ledd andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. (...)». HJEMMELSGRUNNLAG: Det aktuelle hjemmelsgrunnlaget for drøftelsen vil i denne saken være reguleringsplan Langøya, med planid , vedtatt den Etter gjeldende plan 2 kan fritidseiendommer bebygges med maksimalt bruksareal på 80m 2 BRA, inkl. uthus på maksimum 20 m 2 BRA. KLAGEBEHANDLING: Som nevnt ble det under befaring på eiendommen avtalt at tiltakshavers advokat skulle sende inn en tegning som viste mulige arealer som kunne rives for å få bygningsmassen ned til godkjent areal («rivingsplan»). Kommunen har etterspurt denne tegningen flere ganger. Ved siste etterspørsel i mai 2018 anførte tiltakshavers advokat at det ikke ville være hensiktsmessig å sende inn en slik tegning, da det pågår endring av gjeldende reguleringsplan. Kommunen på sin side kan ikke se at en eventuell endring av reguleringsplanen vil utgjøre noen endring for denne saken, og finner derfor ikke grunnlag for å utsette klagebehandlingen. Kommunen viser i denne sammenheng til Fylkesmannens vedtak av hvor kommunens vedtak om avslag på søknad om dispensasjon ble stadfestet. Det er altså endelig avgjort etter gjeldende reguleringsplan at bygningsmassen på tiltakshavers eiendom overskrider arealbegrensningen. Pålegget som det her klages på, bør derfor opprettholdes, etter kommunens vurdering. Kommunen finner etter dette ikke grunnlag for å utsette klagebehandlingen til etter at ny plan er vedtatt. Tiltakshaver har tidligere fått godkjent hytte med bebygd areal på 110 m 2 BYA. Annekset på eiendommen er godkjent med et bebygd areal på 24 m 2 BYA. Ved måling den ble annekset målt til 44 m 2 BRA. Uthuset som er godkjent med et bebygd areal på 12 m 2 BYA, er oppført med et bebygd areal på 7 m 2 BYA. Annekset og uthuset er

4 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 4 av 5 godkjent med et samlet bebygd areal på 36 m 2 BYA. Totalt er det gitt tillatelse til 146 m 2 BYA på eiendommen. Arealene som tiltakshavers advokat henviser til i klagen, er misvisende. Det er vist til at hytta er 50 m 2. Det stemmer at hyttas bruksareal er 50 m 2, men ved endring av reguleringsplanen vil det være bebygd areal som er begrensningen. På grunn av hyttas A- form, har hytta bruksareal på 50 m 2 BRA og 110 m 2 BYA. Ved vedtakelse av endring av gjeldende plan, vil arealbegrensningene med særdeles stor sannsynlighet bli 90 m 2 BYA på hytte og 30 m 2 BYA på anneks. Tiltakshaver har allerede både fått godkjent mer enn dette arealet og overskredet gitte tillatelse, og endringen av planen vil derfor ikke medføre at bebyggelsen blir i tråd med planen. Ut over dette viser kommunen til tidligere vedtak i saken, og opprettholder sitt vedtak om pålegg om retting datert , som lyder: «Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl.) 32-3 første ledd pålegges eier av eiendom 232/114 å gjøre ett av to følgende alternativ: 1) Uthus på 7 m 2 BYA med saltak fjernes. Arealet på anneks med pulttak må reduseres ned til 36 m 2 BYA. 2) Annekset reduseres til er areal på 24 m 2 BYA og uthuset kan utvides til 12 m 2». KRAV OM UTSATT IVERKSETTELSE AV PÅLEGG: Sammen med klagen på pålegget, mottatt her den , krevde tiltakshaver utsatt iverksettelse av vedtak om pålegg om retting og tvangsmulkt. I brev datert ble det gitt utsatt iverksettelse inntil «5 virkedager etter at Fylkesmannen i Trøndelag sitt endelige vedtak i saken er gjort kjent for tiltakshaver og kommunen, med engangsbeløp og tvangsmulkt i henhold til kommunens vedtak av ». ********************* Kommunens vedtak av , saksnr. 1034/17, opprettholdes. Saken oversendes til Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Ingunn Øyås Engen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Magnus Helgesen Skyåsvegen TRONDHEIM Kopi til: Magnus Helgesen Skyåsvegen TRONDHEIM

5 Levanger kommune - Arealforvaltning Side 5 av 5