Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Magnus Helgesen Skyåsvegen Trondheim Deres ref: Vår ref: AUDSLA 2013/845 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 232/114/0/0 Saksnr: 8/16 Søknad om etterhåndsgodkjennelse /232/114 Langøyvegen 88 - Magnus Helgesen ikke godkjent Vi viser til Deres søknad om etterhåndsgodkjennelse, av to uthus, terrasse ned mot sjø mottatt her den Kommunen beklager den lange saksbehandlingstiden i denne saken. Ved vurdering av etterhåndsgodkjennelse vil kommunen vurdere tiltaket som om det ikke er gjennomført og etter dagens regelverk. Det vil verken være en fordel eller ulempe for tiltakshaver i vurderingen at tiltakene alt er gjennomført. Da dette ikke vil bli tillat vekt i vurderingen. Hytta: Hytten er innenfor de godkjente rammene og er således funnet å være i orden. Terrasse: Når det gjelder trapp ned fra plattinger rundt hytta og ned til en ny terrasse mot sjø, er dette et tiltak som krever dispensasjon både fra reguleringsformålet, samt fra arealbegrensninger for terrasser, som følge av at alt tilgjengelig areal for terrasser er benyttet rundt selve hytta. I brev til kommunen datert har tiltakshaver opplyst at terrassen vil bli revet. I telefon samtale med tiltakshaver den , ble det ytret ønske om å likevel beholde dette anlegget. Kommunen vil på bakgrunn av samtalen behandle terrasseanlegget som en dispensasjon sak. Se egen vurdering nedenfor. Rekkverk: Når det gjelder rekkverket har kommunen kommet frem til at dette er gjort på en meget enkel måte som ikke er spesielt synlig verken i terrenget eller fra sjø. Tiltaket er gjort på en skånsom måte, slik at man med enkle grep kan fjerne det uten at det, vil bli nevneverdige spor i naturen. Rekkverket er oppført av sikkerhetsmessige årsaker. Kommunen vil ikke forfølge dette tiltaket videre, jf. pbl 32-1 andre ledd. Platting ved naust:

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 8 Kommunen har gjennomgått sitt byggesaksarkiv og på søknaden om oppføring av naust er plattingen ikke omtalt. Kommunen var på befaring den for å se på blant annet denne platten. Vår konklusjon er at plattingen er utført på en slik måte at den kun fungerer som en gangbane. Området rundt naustet er kupert og bratt slik at man lett kan falle i sjøen dersom platten og rekkverket fjernes. Kommunen finner at både platten og rekkverket er nødvendig for å kunne benytte naustet. Videre er det klart at rekkverket er oppført av sikkerhetsmessige årsaker og fungerer etter sin hensikt i denne saken. Kommunen kommer ikke til å forfølge dette tiltaket videre, jf. pbl 32-1 annet ledd. Naust: Naustet er funnet å være i samsvar med de godkjente tegningene. Uthus/Anneks: Kommunen har tidligere godkjent et uthus på 12 m2 og et anneks på 24m2 på eiendommen. Kommunen var som nevnt ovenfor på befaring den , dette var blant annet for å måle høyden på annekset og uthuset da det er bruksareal som er begrensningene i plan. Etter å ha foretatt kontrollmåling av uthuset er det ingen tvil om at det er bruksareal inne i hele annekset, og at annekset er langt større enn hva det er gitt tillatelse for. Kommunen har målt uthuset til å ha et BRA på 44 m2, dette er 20 m2 større enn hva som er godkjent. En utvidelse i denne størrelsesorden krever dispensasjon fra arealbegrensningen i plan. Når det gjelder det andre uthuset har det en helt annen fasade en hva som er omsøkt, men er innenfor i forhold til det arealet som er godkjent Planstatus: Omsøkte tiltak reguleres av reguleringsplan Langøya plan id Eiendommen er regulert til fritidsformål. Det søkes om dispensasjon fra arealbegrensingene for uthus og fra reguleringsformålet jordbruk/skogbruk i forhold til terrassen. Grunnforhold: Vurdert, ingen merknader. Nabovarsling: Det er foretatt tilstrekkelig nabovarsling i denne saken, jf Det har ikke kommet noen merknader til tiltaket. Andre myndigheter: Saken har vært på høring til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag og til Fylkeskommunen. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har gitt følgende uttalelse: «Plan- og friluftslivsforhold: Vi ber kommunen foreta en streng vurdering når det gjelder tiltak som er gjennomført uten godkjenning og som virker privatiserende i strandsonen, som naustplattinger, gjerder, flaggstenger og lignende.» Fylkesmannen i Nord-Trøndelag uttalte følgende:

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 8 «Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen De av tiltakene som er oppført innenfor areal avsatt til byggeområde fritidsbebyggelse i reguleringsplanen har vi ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser ingen merknader til. Det samme gjelder for adkomstveien som ligger i areal avsatt til jord- og skogbruksformål og er felles for tomt nr. 33 og 11. Tiltak oppført utenfor byggeområde og i jord- og skogbruksområde som ligger ned mot strandlinja nord for fritidsboligen, fraråder vi at det gis dispensasjon for. Dette av hensyn til de miljøkvaliteter som er knyttet til strandsonen og bl.a. allmennhetens adgang for fri ferdsel langs strandlinja. Vi minner i den forbindelse om at Regjeringen i de senere år har anmodet om en skjerpet plan- og dispensasjonspraksis i strandsonen, senest i St. meld nr. 26 ( ) om Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand. Her heter det blant annet at " Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig igjen å oppfordre kommunene til en streng praksis ved behandlingen av plansaker og dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen." Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen (SPR) kategoriserer i tillegg Levanger kommune som en kommune med press på arealene i strandsonen. Dette innebærer bl.a. at ved vurdering av utbyggingstiltak skal bygging og landskapsinngrep unngås på arealer som har betydning for andre formål, som f.eks. friluftsliv, naturmangfold og landskap. Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utvidelse av eksisterende bygninger bør, dersom dette er mulig, skje i retning bort fra sjøen. Utbygging av veger og annen infrastruktur skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Tomteopparbeiding bør skje slik at inngrep og ulemper i forhold til tilgjengelighet i strandsonen blir minst mulig. Alternativ plasseringer skal vurderes før bygging tillattes. Avslutningsvis skal det være en restriktiv holdning til nye fritidsboliger og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsboliger i områder av kommunen med press på arealene i strandsonen, jf. SPR 2011.» Vurdering av dispensasjon: Søknaden behandles som om tiltakene ikke er utført. Det vil derfor verken bli tale om en fordel ellet ulempe for tiltakshaver at arbeidene allerede er fullført. Kommunen kan heller ikke vektlegge eventuelle økonomiske tap tiltakshaver blir påført. Dersom de omsøkte dispensasjoner ikke kan godkjennes. Alt av arbeider som er påstartet uten at de nødvendige tillatelser er gitt, står for tiltakshavers egen regning og risiko. I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 første ledd, har kommunen adgang til å gi varig ( ) dispensasjon fra bestemmelser fastsatt ( ) i medhold av denne lov. Utgangspunktet er således at kommunen kan gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at hensyn bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) [ikke] blir vesentlig tilsidesatt og videre at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene jf. pbl.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av annet ledd. Vilkårene er kumulative og begge må derfor være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2(2) tilsier i utgangspunktet at terskelen for dispensasjon skal være høy. Dette bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp.nr.32 ( ) s , hvor det uttales at det ikke skal være noen kurant sak å fravike gjeldende plan. Det vises til at planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og at disse omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, slik at dispensasjoner som hovedregel bør unngås. Pbl viderefører dispensasjonsadgangen som tidligere var hjemlet i plan- og bygningsloven av 1985, dennes 7. Dagens ordlyd ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen og det tidligere kravet om alminnelig interesseovervekt er i dag erstattet med et krav om en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Som følge av dette vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid videre i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk. Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Anneks 44 m2 og uthus 7m2: I denne saken dreier det seg om at annekset har blitt vesentlig større enn hva som er omsøkt. Kommunen har på denne eiendommen mottatt to separate søknader om oppføring av anneks. En søknad på 4x3 m2 som gir et areal på 12 m2 og en søknad der det søkes om oppføring av anneks i en etasje på 6x4 meter (24 m2). Kommunen har oppfattet og behandlet dette som to separate bygg, og ikke som en samlet bygning slik som tiltakshaver nå beskriver. Bakgrunnen for dette er de innsendte tegninger som klart viser to separate bygninger. Det oppførte annekset er i dag målt til 44 m2 BRA, og delvis over to plan. Begge de to innsendte og godkjente tegningene viser kun en bygning i en etasje og det er det tiltakshaver har fått godkjent. Kommunen finner likevel at det ikke som noe målbartareal i underetasjen, samt at tiltaket ikke berøre nye områder utover det som alt inngår i bruksarealet. Ut fra dette vil ikke kommunen kreve underetasjen fjernet. Dersom man legger sammen arealet på de to godkjente tegningene, kommer kommunen til et areal på 8 m2 større enn hva man i bestefall kan anses som er godkjent. I tillegg til annekset på 44 m2, er det oppført et uthus på 7 m2. Tiltakshaver opplyser å ha vært i telefonisk kontakt med kommunen og fått bekreftet at bygninger på under 10 m2 ikke var søknadspliktige. Denne praksisen er ukjent for kommunen, og undertegnede har ikke

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 8 lyktes i å finne noen dokumentasjon på at dette er tilfelle i denne saken. Videre er det ingen tvil om at tiltak innenfor 100-metersbelte langs sjø er søknadspliktige uavhengig av størrelse. Tiltakshaver ønsker å beholde bygningene slik de står. Kommunen ønsker en helthetlig og forutsigbar utbygging også av hytteområdene i kommunen. Det er viktig for kommunen å sikre at samtlige tiltakshavere behandles likt og innenfor de fastsatte rammer som er gitt via planarbeidet. For å kunne vurdere om en dispensasjon i dette tilfelle vil ha innvirkning på senere avgjørelse innenfor samme planområde, må man se på hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal. Hensikten bak dette må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til jord- /skogbruksareal, og ikke la disse arealene bli bebygde med bygninger til fritidsformål. Det er også et sentralt hensyn at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Samt å sikre at gjenstående arealer blir tilgjengelig for allmenheten. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt at det i arealplanleggingen er grundig vurdert hvor stort areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. Arealbegrensningene kommer som en følge av disse vurderingene. Reguleringsplanen er som oftest et resultat av en omfattende prosess med arealdisponering som det skal mye til før byggesaksavdelingen overprøver. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformål er det viktigeste premisset for utviklingen av et område. Dette medfører at det skal svært mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Åsenfjorden er som kjent et pressområde, der man generelt ønsker å ta vare på de gjenstående arealene. Dersom områdene utenfor det som er avsatt til hytteformål fortsatt skal kunne oppfattes som grøntområder tilgjengelig for allmenheten, må kommunen sørge for å sikre at disse ivaretas gjennom å føre en restriktiv dispensasjonspraksis innenfor planområdet. Dette er også i tråd med høringsuttalelsene fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune. Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke i denne saken. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivare ta hytteområdet som sådan. Man må også kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal innenfor planområde som skal være tilgjengelig for allmenheten. Videre vil en dispensasjon i denne saken være med på å uthule gjeldende planbestemmelse, og vil være en avgjørelse som kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområdet. Reguleringsplanen ble vedtatt i 2002 og kan ikke anses som særlig gammel. Kommunene ønsker at en evt endring av arealbegrensningene skjer via en planendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunene. Videre vil det kunne få uheldige ringvirkninger som ikke er forenelig med en god arealpolitikk.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 8 Etter det ovenstående har kommunen kommet frem til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke tilstede i dette tilfellet. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. Det andre vilkåret loven stiller er at fordelen ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering må være klart større enn ulempene, dersom dispensasjon skal kunne gis. I dette tilfelle vil ikke vilkårene i 19-2 være oppfylt selv om kommunen skulle komme frem til at fordelene er større i denne saken, da lovens vilkårene er kumulative. Kommunen vil likevel vurdere fordelene og ulempene ved evt å gi dispensasjon, for å belyse saken godt nok. Annekset/uthus: Fordelene ved å gi dispensasjon i denne saken er at tiltakshaver får et større areal på eiendommen sin. Familien har videre anført at byggearbeidene ble utført før reguleringsplanen ble vedtatt. Det anføres også at det i nærliggende områder er tillatt med et areal på 100 m2, slik at dette også bør være gjeldende for denne eiendommen. Det er nok riktig at arbeidene kan ha blitt utført før reguleringsplanen ble vedtatt, men i denne saken har bygningsmyndighetene gitt tillatelse til oppføring av anneks på til sammen 36 m2, og tiltakshaver har oppført et bygg på 44 m2 samt et på 7 m2. Byggene er altså ikke i samsvar med den tillatelsen som er gitt, ei heller den vedtatte reguleringsplan. Når det gjelder nærliggende reguleringsplaner med andre arealbegrensninger enn hva som er tilfellet i denne saken, kan ikke disse planene benyttes som grunnlag for å overskride arealbegrensninger i ett annet planområde. Dersom det er et generelt ønske om større areal enn hva reguleringsplanen åpner for, skal en endring av arealet skje ved en planendring og ikke ved dispensasjon. Dette er for å sikre likebehandling av samtlige hytteeiere, forutsigbarhet for både eiere og omkringliggende eiendommer. Fordelene ved å gi dispensasjon kan ikke ses å være særegen for denne eiendommen, og ulempene ved å gi dispensasjon vil i dette tilfellet være klart større enn fordelene og vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl 19-2 er ikke oppfylt. Konklusjon: Det er to alternative måter å rette denne overtredelsen på, tiltakshaver står fritt til å velge en av de, men må underrette kommunen om hvilket som blir valgt: Alternativ 1: Uthus på 7m2 med saltak fjernes. Arealet på anneks med pulttak må reduseres ned til 36 m2. Alternativ 2: Annekset reduseres til et areal på 24 m2 og uthuset kan utvides til 12m2.

7 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 7 av 8 Terrassen: Mange av de samme argumentene gjør seg gjeldende også her, så det vises til vurderingen ovenfor når det gjelder arealbegrensingene. I tillegg er denne terrassen oppført utenfor det området som er regulert til hytteformål. Dette medfører at terrassen i tillegg må ha dispensasjon fra reguleringsformålet samt 100- metersbelte langs sjø. Spørsmålet blir om tillatelse til terrasse på område som er regulert til LNF-formål, tilsier at hensynet bak arealplanen blir «vesentlig tilsidesatt.» Formålet bak regulering av LNF-områder er å opprettholde viktige natur- og landbruksområder, for å sikre en bærekraftig utvikling av disse. I lovens forarbeider (Ot.prp.nr. 35) fremgår det at disse «skal brukes for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, herunder jordbruk, skogbruk og reindrift, og/eller som skal bli liggende som naturområder og naturområder med spesiell betydning for friluftsliv». Det er klart at det planlagte tiltak ikke omfattes av det tiltenkte formål, slik at det som utgangspunkt ikke bør gis dispensasjon i denne saken, da dette kan medføre at hensyn bak reguleringsplanen blir «vesentlig tilsidesatt». Reguleringsplanen skal sikre at hytteeierne hindres i å båndlegge de sjø-nære områdene. Det er sentrale føringer som ligger til grunn for dette, da hovedsakelig på grunn av miljøinteresser og eller allmenhetens adgang til området. Videre er kommunen av den oppfatning at denne terrassen ligger utenfor det som kan oppfattes som å være hyttas private sone. Når det gjelder uteoppholdsareal på hytta, er denne eiendommen forholdsvis flat. Området rundt selve hytta er belagt med terrasseanlegg og platt over store deler av uteområdet, og hytteeierne må anses å ha mer enn tilstrekkelig med uteoppholdsareal selv uten terrasseanlegget i LNF- området. Slik kommunen har vurdert saken finnes det ingen spesielle forhold i dispensasjonssøknaden, som gjør at søknaden skiller seg vesentlig fra forhold som kan påberopes av andre hytteeiere i området. Ved en eventuell positiv dispensasjonsbehandling, risikerer man derfor å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis i planområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp i mot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre lignende anlegg. Dette vil i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens forbud mot private anlegg utenfor selv hyttebebyggelsen, og skal man være meget forsiktig med. Dette er forhold som det advares i mot i forarbeidene til pbl Ovennevnte helhetsvurdering viser at fordelene med dispensasjon ikke kan anses klart større enn ulempene, vilkårene etter pbl 19-2 er således ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. Konklusjon:

8 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 8 av 8 Terrasse-anlegget inkl. trapp i LNF-området må fjernes. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis det ikke dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan til oppføring av anneks/uthus eller terrasse i Jordbruks/skogbruksområde. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av vedtaket, jf. forvaltningslovens 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. Plan- og bygningslovens 33-1 Med hilsen Audhild Slapgård Jurist