Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten

Transkript

1 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Torkild Reinertsen Singsakerbakken TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: TONTYH 2009/2855 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 243/1/34/0 Saksnr: 880/17 Forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt - tiltak i strid med plan- og bygningsloven - på eiendommen 1719/243/20 - Torkild Reinertsen I skriv datert ble du varslet om at kommunen ville gjennomføre kontroll av Deres eiendom 243/20 i Åsenfjord i Levanger kommune. Befaringen er nå gjennomført, og din eiendom ble kontrollert den Kommunen var representert ved Ingunn Engen, Audhild Slapgård og undertegnede fra byggesaksavdelingen. Hjemmelshaver Torkild Reinertsen var også tilstede. Formålet med befaringen var å dokumentere de faktiske forhold, og vurdere om tiltaket er i henhold til gitte tillatelser samt bestemmelser etter planog bygningsloven. Ved befaringen ble ulike bygninger kontrollmålt, og øvrige tiltak på eiendommen ble observert og eventuelt målt. Nedenfor følger kommunens observasjoner på befaringen: Anneks: Annekset ble målt i antall kvadratmeter BYA. Det oppførte annekset er større i antall kvadratmeter bebygd areal (BYA) enn hva som er godkjent av kommunen. Det oppførte annekset har et BYA på 46 m 2, mens kommunen i byggetillatelsen har godkjent oppføring av anneks med et BYA på 19 m 2. Anneksets mønehøyde ble målt til 9,6 meter over planert terreng, målt ved bygningens høyeste fasade. Dette er et avvik fra godkjente tegninger, da kommunen har godkjent to etasjer pluss hems, mens i dag fremstår annekset med tre etasjer pluss hems. Bod: Det er oppført en bod på 6 m 2 bebygd areal. Denne boden er ikke omsøkt. Tiltak i uteareal: Betongplate for lagring av seilbåter. Betongplata går fra annekset og helt ned i fjæra. Cirka størrelse på betongplata er målt til 50 m 2. Dette er ikke omsøkt. Grillsted utført i terrassebord og noe betong, med tilhørende utegrill i mur. Grillstedet er ikke omsøkt. Grillstedet ble målt til omtrent 26 m 2. Fra grillplassen var det betongfeste til flytebrygge. Flytebrygge og landgang var tatt opp for vinteren, og lå på land. Flytebrygge m/tilhørende betongfeste og landgang er ikke omsøkt. Portal. Ved adkomsten til hytta var det etablert en større portal. Portalen er ikke omsøkt. Betongtrapp ned til betongdekke ved anneks. Denne trappen er ikke omsøkt.

2 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 6 Veranda ble ikke målt ved befaringen. Veranda har vært et tema tidligere i saken, og det ble da redegjort av søker, hvor store deler som ligger 0,5 meter over bakkenivå, og som dermed ble regnet med i bebygd areal. Kommunen har også sett på de opprinnelige godkjente tegningene og funnet at verandaen er oppført slik den er godkjent. Trapp ned fra veranda. Det er oppført trapp ned fra veranda. Dette går ikke frem av tidligere tegninger, og er dermed ikke omsøkt. Kommunen observerte også bygninger som dukkestue, tak for ved og tak for diverse utstyr. Det er også etablert basseng på eiendommen. Bassenget ble ikke målt. Bassenget er godkjent av kommunen. Sakshistorikk: Det foreligger byggetillatelse datert Byggetillatelsen gir tillatelse til følgende: - Riving av eksisterende hytte og frittstående naust - Oppføring av ny hytte med grunnflate 80 m 2, samt terrasse 50 m 2. - Tilbygg 4 m 2 til eksisterende anneks, som etter utvidelsen får en grunnflate på 20 m 2. Hytta godkjennes med to etasjer og hems, det samme for annekset. Det er i ettertiden gitt tillatelser til endring av tiltaket (innvendige justeringer samt økt grunnflate på hytta til 81 m 2 og redusert grunnflate på anneks til 19 m 2 ). Siste søknad om endring av tillatelse gjaldt økt grunnflate på hytta og redusert grunnflate på anneks, og ble innsendt til kommunen den , og kommunen innvilget søknad den Ferdigattest ble utstedt av kommunen den Ferdigattesten ble utstedt under forutsetning av at bygningenes samlede areal ikke oversteg gjeldende reguleringsbestemmelser (på vedtakstidspunktet 80 m 2 for hytte og 20 m 2 for anneks). Søknadspliktige tiltak: Etter å ha gjennomført befaring på eiendommen, er tiltakene som nevnt ovenfor, søknadspliktige tiltak etter plan- og bygningsloven (heretter forkortet pbl.) 20-2 jf. 20-1, og skal derfor ikke utføres uten at søknad på forhånd er sendt kommunen og den deretter har gitt tillatelse. Kommunen kan ikke se å ha mottatt slik søknad, og tiltakene anses dermed som ulovlig oppført. Eiendommen omfattes av reguleringsplan Del av Løvtangen med planid , og er regulert til fritidsbebyggelse frittliggende. Reguleringsplanen tillater oppføring av hytte på inntil 90 m 2, uthus og anneks på 30 m 2, og tilsammen skal det være maks tre bygninger på eiendommen. Det er i tillegg tatt med i bestemmelsene at bygging i strandsonen eller øvrige byggverk ikke er tillatt, jf. 4.1 bokstav d. Det vil derfor, i tillegg til søknad etter 20-2 jf. 20-1, også kreves søknad om dispensasjon etter pbl for de tiltak som ikke er tillatt etter reguleringsplanen. Det er ikke regulert byggegrense i reguleringsplanen, slik at det er forbudet mot tiltak i 100- metersbeltet i pbl. 1-8 som er gjeldende, jf. tredje ledd. Hele eiendommen ligger i sin helhet innenfor 100-metersbeltet langs sjø. Det må derfor også søkes om dispensasjon fra pbl. 1-8 for oppføring av tiltak som ikke er i tråd med reguleringsplanen.

3 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 6 Etter kommunens vurdering er det flere ulovlige forhold vedrørende tiltaket, som er i strid med reguleringsplanen og evt. byggeforbudet i pbl. 1-8: 1. Anneks og bod: For anneks er det i reguleringsplanen 4.1 bokstav c for fritidsbebyggelse frittliggende, tillatt med tilsammen tre bygg på eiendommen (hytte + uthus + anneks). Maksimalt tillatt samlet bebygd areal (BYA) skal være 30 m 2 for uthus og anneks. Resultatet etter kontrollmåling er at annekset har et BYA på 46 m 2. Dette utgjør et avvik på 27 m 2 i forhold til tillatelse datert , der annekset er godkjent med en grunnflate på 19 m 2. Ved beregning av BYA, skal takutstikk over 1,0 meter ut fra fasaden, medregnes i BYA, jf. grad av utnytting på s. 22. I planens 4.1 bokstav f er det største tillatte mønehøyde på 5,0 meter målt ved høyeste fasade over planert terreng. Høyde på anneks ble målt til 9,6 meter. Etter hva kommunen kan se, er annekset godkjent med to etasjer pluss hems. Høyden på annekset muliggjør en ekstra etasje i annekset, og slik annekset fremstår på befaring er det tre etasjer pluss hems. Det foreligger ingen tegninger hos kommunen som viser at annekset har tre etasjer pluss hems. To etasjer pluss hems er det som kommunen har godkjent tidligere. Bod mot vest ble også målt, og har et BYA på 6 m 2. Denne boden er ikke omsøkt. 2. Trapp fra veranda Trapp fra veranda er ikke omsøkt. 3. Grillsted Reguleringsplanen 4.1 bokstav d, omhandler terrasser/plattinger. Terrasser/plattinger skal bygges i forbindelse med hytta, og bygging i strandsonen eller øvrige byggverk er ikke tillatt. Grillsted var utført i terrassebord og delvis betong, og det var også etablert utegrill i mur ved dette anlegget. Ca. størrelse på grillstedet er 26 m 2. Grillsted er ikke i tråd med reguleringsplanen, da reguleringsplanen uttrykkelig ikke tillater øvrige byggverk eller bygging i strandsonen ut over det som er tillatt i reguleringsplanen. 4. Betongfeste, flytebrygge og landgang Fra grillstedet var det betongfeste til landgang og flytebrygge. Dette er tiltak som i følge reguleringsplanen ikke er tillatt, jf. 4.1 bokstav d. Landgang og flytebrygge var tatt opp for vinteren, og lå på land. 5. Betong nedenfor anneks Nedenfor annekset er det etablert en betongplate på omlag 50 m 2 for vinterlagring av seilbåter. Ned til betongplaten var det også en trapp utført i betong. Begge disse tiltak er ikke i tråd med reguleringsplanen, jf. 4-1 bokstav d. 6. Portal Ved adkomstvegen til hytta er det oppført en portal. Portal er etter kommunens mening ikke tillatt, da dette omfattes av øvrige byggverk på eiendommen, slik som reguleringsplanen ikke tillater, jf. 4-1 bokstav d. Kommunen kan ikke se å ha mottatt søknad om tillatelse til de ovennevnte ulovlige tiltakene. Det er etter reguleringsplanen ikke tillatt å oppføre andre byggverk enn hytte, uthus, anneks og terrasse/platting i forbindelse med hytta, på eiendommen. Hvilket vil si at det her vil kreves søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for tillatelse til oppføring av disse tiltakene.

4 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 6 Tiltakene vil også utløse krav til søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8 om forbudssone i 100-metersbeltet langs sjø. Som et utgangspunkt er kommunen negativ til tiltak i strandsonen. Det skal svært mye til for at dispensasjon kan gis, særlig i områder med stort utbyggingspress. Åsenfjord er et område med stort press på arealene langs sjøen, og man skal ha en restriktiv holdning til tiltak i strandsonen i områder av kommunen med press, noe som er forankret i statlige planretningslinjer for forvaltning av strandsonen langs sjøen, som kommunene er forpliktet til å følge, jf. pbl Spesielt vil vi bemerke at andre tiltak enn bygninger på eiendommen, slik som f.eks. grillsted, flytebrygge, betongplate/trapp og portal, er tiltak som kan virke sterkt privatiserende i strandsonen. Formålet med reguleringsplanens 4.1 bokstav d, siste punktum, om at bygging i strandsonen eller øvrige byggverk ikke er tillatt, er nettopp å forhindre at strandsonen blir nedbygd og privatisert. FORHÅNDSVARSEL: I henhold til pbl første ledd, gis det med dette forhåndsvarsel om at bygningsmyndigheten med hjemmel i 32-3 første ledd, vil vurdere å fatte vedtak om pålegg om retting. For å unngå vedtak om pålegg om retting, må samtlige ovennevnte ulovlige tiltak på eiendommen rives og fjernes fra eiendommen. Retting innebærer at samtlige tiltak blir tilbakeført til opprinnelig/godkjent tilstand. Hva retting i praksis innebærer, følger nedenfor. Eventuelt kan det søkes om tillatelse til tiltak (herunder også søknad om dispensasjon). Søknad, og eventuelle merknader til dette forhåndsvarselet, mottas her innen , jf. pbl og forvaltningsloven (heretter forkortet fvl.) 16. Dersom kommunen ikke har mottatt merknad eller fullstendig søknad innen fastsatte frist, og kommunen likevel finner saken tilstrekkelig opplyst etter fvl. 17 første ledd, vil kommunen behandle saken ut fra de opplysninger som foreligger. Dersom eventuell søknad ikke blir tatt tilfølge av kommunen, foreligger det et forhold som er i strid med plan- og bygningsloven. Kommunen vil i et slikt tilfelle gi pålegg om tilbakeføring/retting i samsvar med pbl. 32-3, hvor det står: «Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse.» Dette forhåndsvarselet er ikke et enkeltvedtak i henhold til fvl. 2 bokstav b, og kan således ikke påklages, jf. fvl. 18. De gis imidlertid anledning til å uttale Dem i saken, jf. pbl tredje ledd. Sammen med eventuelt vedtak om pålegg om retting, kan kommunen gi tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven 32-5 jf. 32-2(3). Dette kan og vil eventuelt gjøres uten videre varsel. Anneks og bod: Med hjemmel i pbl fastsettes det tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr ,- dersom pålegg om retting av anneks og eller bod ikke er oppfylt innen angitte frist. Med samme hjemmel fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 500,-

5 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 6 per dag inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg. Frister for retting og datoer for tvangsmulkt vil fremgå av et eventuelt vedtak om pålegg om retting. Retting av dette forholdet vil i praksis være å redusere antall kvadratmeter BYA på anneks og bod til samlet 30 m 2. Dette vil innebære at anneks reduseres til 24 m 2 BYA og boden på 6 m 2 beholdes, eventuelt kan annekset reduseres til 30 m 2 BYA, og bod rives og fjernes helt fra eiendommen. Anneksets høyde må også rettes. Dette gjøres ved at anneksets høyde reduseres i henhold til godkjente tegninger vedlagt søknad om endring av tillatelse, den Grillsted med utegrill, feste til flytebrygge i betong, landgang og flytebrygge, og portal og trapp fra veranda: Med hjemmel i pbl fastsettes det en tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr ,- dersom retting av tiltaket ikke er oppfylt innen angitte frist. Med samme hjemmel fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 300,- per dag inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg. Frister for retting og datoer for tvangsmulkt vil fremgå av et eventuelt vedtak om pålegg om retting. Forholdet rettes ved at grillplass inkludert tilhørende grill tas bort og fjernes fra eiendommen. Dette inkluderer betong, terrassebord, rekkverk mv. Det samme gjelder for betongfeste til flytebrygge, flytebrygge og landgang; dette må fjernes fra eiendommen. Det samme gjelder tilslutt også for portal og trapp fra veranda. Betongplate og betongtrapp: Med hjemmel i pbl fastsettes det en tvangsmulkt i form av et engangsbeløp på kr. 5000,- dersom retting av tiltaket ikke er oppfylt innen angitte frist. Med samme hjemmel fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr. 200,- per dag inntil tiltaket er rettet i samsvar med vedtatte pålegg. Frister for retting og datoer for tvangsmulkt vil fremgå av et eventuelt vedtak om pålegg om retting. Forholdet rettes ved at betongplate og betongtrapp fjernes fra eiendommen. Dersom eventuelt pålegg om retting ikke blir fulgt, kan kommunen utferdige forelegg etter pbl Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene for dommer, jf. pbl Vi vil forøvrig opplyse om at brudd på plan- og bygningsloven kan medføre straffeansvar etter samme lovs Kommunen vurderer i slike tilfeller om det er grunnlag for å meldes saken til politiet. Med hilsen Tone Tyholt Jurist, Byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent, og har derfor ingen underskrift.

6 Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 6 av 6 Vedlegg: Rapport fra befaring

7 Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Torkild Reime Reinertsen Singsakerbakken TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: TONTYH 2009/2855 Dato: Rapport fra befaring den /243/20 - Torkild Reinertsen Den ble det gjennomført befaring på eiendommen 243/20 på Løvtangen i Åsenfjord. Fra Innherred samkommune møtte Ingunn Engen, Audhild Slapgård og undertegnede. Hjemmelshaver Torkild Reinertsen var også tilstede. Nedenfor følger kommunens observasjoner og eventuelle målinger fra befaringen. Anneks, hytte og uthus ble målt i bebygd areal (BYA). Anneks 46 m 2 BYA. Hytte 88 m 2 BYA. Uthus 6 m 2 BYA. Det ble også målt høyde på annekset. Annekset har en mønehøyde på 9,6 meter målt fra planert terreng. Følgende tiltak på eiendommen ble observert: Betongdekke/plate for lagring av seilbåter nedenfor annekset. Går helt ned i fjæra. Ca. størrelse på 50 m 2. Betongtrapp ned til betongplate nedenfor anneks. Grillsted utført i terrassebord og delvis betong. Tilhørende utegrill i mur. Plattingen til grillstedet ble målt til en størrelse på omlag 26 m 2. Betongfeste til flytebrygge, som var i tilknytning til grillstedet. Flytebrygge og landgang var tatt opp for vinteren, og lå på land. Portal ved hyttas adkomst. Trapp ned fra veranda. Veranda ble ikke målt ved befaringen. Dukkestue, tak for ved og tak for div. utstyr. Disse ble ikke målt. Basseng. Ikke målt. Med hilsen Tone Tyholt Jurist, Byggesak Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Tlf Tlf Web: