Næring, miljø og teknisk Flatanger. Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe: 2007/ Saksbehandler: Hans Petter Haukø Saksframlegg - Pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt for feil oppført anneks på hytteeiendommen med g.nr. 27 b.nr. 149 Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling A:Flatanger kommune gir med dette pålegg om at det må søkes om byggetillatelse for anneks/uthus som er ulovlig oppført. Søknaden må være fullstendig med nabovarsling til alle i hyttefeltet og plantegninger, fasadetegninger og situasjonskart innen 4 uker. Dette med hjemmel i plb B:Med hjemmel i pbl 32-5 ilegges en engangsmulkt på kr ,- hvis ikke fullstendig søknad for anneks/uthus foreligger innen 4 uker. Tvangsmulkten er fastsatt som engangsmulkt og må sees i sammenheng med at tiltakshaver har kunnet fremmet en søknad som kunne ha avklart forholdet før pålegget er gitt og for å være sikre på at pålegget blir gjennomført. Tvangsmulkten anses etter dette å stå i rimelig forhold til ulovligheten, jf Engangsmulkten forfaller 15.november Vedtaket gis med oppsittende virkning.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Melding om oppsetting av anneks på gnr. 27 bnr. 149 I [Spam]Foreløpig merknad til Terje Haanes byggesak I Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen for S , reguleringsplan for - Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. U , reguleringsplan for - Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. I Melding om oppføring av anneks/uthus U Melding om oppsetting av anneks på gnr. 27 bnr. 149 U Melding om oppføring av anneks/uthus U Vedr. gebyrer for byggesaksbehandling U Vedr. avløpsløsning fra hytte gnr. 27 Stig Wibstad bnr. 149 i Flatanger U Melding om stopp av oppstartet byggearbeid på anneks/uthus I Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen U Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanen U Vedr. søknad om dispensasjonj fra reguleringsplanen U Vedr. dispensasjon fra reguleringsplanen U Vedr. dispensasjon fra Adresseliste m.fl. reguleringsplanen - Høring I Brev fra Terje Haanes datert Terje Haanes I Uttalelse Eli Krogstad I Uttalelse vedr. søknad om Dag Larsen dispensasjon S søknad om dispensasjon fra X Reguleringsplanbestemmelser X Epost vedr. behandling av saken

3 X Særutskrift - - søknad om dispensasjon fra U søknad om Adresseliste m.fl. dispensasjon fra U Vedr. dispensasjonssøknad for hytte med gnr. 27 bnr. 149 I Klage fra T. Haanes og E. Krogstad, Terje Haanes og Eli Krogstad datert U Oppføring av anneks - innkomne merknader S klage på vedtak i NMT sak 7/13 om I Vedr. klagesak på eiendom 27/149 I Oversender merknader som bes Terje Haanes fremlagt i møte U klage på Fylkesmannen i Nord-Trøndelag vedtak i NMT sak 7/13 om X Særutskrift - - klage på vedtak i NMT sak 7/13 om N Gnr. 27 bnr. 149 i Flatanger Hans Petter Haukø I Klage på dispensasjon - oppnevning Fylkesmannen i Nord-Trøndelag av settefylkesmann I Settefylkesmann - klage etter planog bygningsloven I Settefylkesmann - klage - Oppheving av kommunens vedtak og avslag U Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt på hytteeiendom med g.nr. 27 b.nr. 149 U Forhåndsvarsel om pålegg om riving og ilrggelse av tvangsmulkt på hytteeiendom med g.nr. 27 b.nr. 149 S Pålegg om riving og ileggelse av tvangsmulgt på hytteeiendommen med g.nr. 27 b.nr. 149 S Pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt for feil oppført anneks på Det Kongelige fornyings- og administrasjons- og kirkedepartement Fylkesmannen i Nordland

4 hytteeiendommen med g.nr. 27 b.nr. 149 I Svar på sak 2007/9196 X Notat - Befaring, måling av Hans Petter Haukø bruksareal. U Vedr. forhåndsvarsel om riving/retting og ileggelse av tvangsmulkt på hytteeiendommen med gnr. 27 bnr. 149 Vedlegg 1 Notat - Befaring, måling av bruksareal. Saksopplysninger Flatanger kommune sendte forhåndsvarsel til den 22. juli 2013 om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt for feil oppført anneks på hytteeiendommen med g.nr. 27 b.nr Dette med krav om retting av forannevnte tiltak innen 4 måneder. Det ble også opplyst at før vedtaket ble fattet, har tiltakshaver rett til uttalelse innen 4 uker, jf. pbl 32-2 første ledd. Vi mottatt tilbakemelding fra tiltakshaver i e-post fra tiltakshaver 27. august 2013, som er datert 20. august Fristen er oversittet, men vi finner det riktig å ta hensyn til svarbrevet i og med at saken ikke er tatt opp til behandling. Han skriver blant annet at utnyttingsgraden for hytte, uthus og anneks er på 111,1 m2 og er innenfor maksimal utnyttingsgrad på 114 m2, og ut fra dette at det kan gis tillatelse både for uthuset og annekset. Vi har kontrollmålt bruksarealene på hytta (94,3 m2), annekset/uthuset (17,9 m2) og bod/uthus (9,8 m2) under en felles befaring mellom vår byggesaksbehandler og tiltakshaver. Total bruksareal er da på 122 m2 og summen av hytte og anneks/uthus er på 112,2 m2, som er under maksimal grensen for utnyttingsgraden på 114 m2. Ut fra dette er det mulig å godkjenne annekset/uthuset i den størrelse og form, men saken må underlegges vanlig byggesaksbehandling med nabovarsling til alle i hyttefeltet og at fremmes en ny fullstendig søknad. Kravet om retting vil da bli pålegg om at det må søkes om byggetillatelse for annekset/uthuset. Vedrørende pålegg om retting: Plan- og bygningsloven 32-3 første ledd, sier følgende om ulovlige forhold: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Vedrørende vedtak om tvangsmulkt: Som et av virkemidlene i pbl for å få gjennomført gitte pålegg, er det i 32-5 gitt hjemmel for ileggelse av tvangsmulkt. Pbl 32-5 første ledd, første setning har følgende ordlyd: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg, herunder forbud, innen en særskilt angitt frist.

5 Vedrørende forelegg og andre opplysninger: Det er eiers/ tiltakshavers ansvar at plan- og bygningslovgivningens krav, herunder tidligere gitte tillatelser, overholdes. Et pålegg som ikke etterkommes innen fastsatt frist, vil kunne følges opp med forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom, jf pbl 32-6 og Tiltakshaver er orientert i forhåndsvarslet om at Blir pålegg i rettskraftig dom eller dermed likestilt forelegg ikke etterkommet kan plan- og bygningsmyndighetene la de nødvendige arbeider utføres for regning av den som dommen eller forelegget er rettet mot, jf første ledd. Pålegg kan etter pbl 32-3 fjerde ledd tinglyses som heftelse på eiendommen dersom pålegget ikke gjennomføres. Vurdering Bygningsmyndigheten besiktiget hytteeiendommen og det ble konstatert at annekset/uthuset ikke var oppført i.h.t. byggetillatelsen av 27.november Tiltaket er i strid med den gitte tillatelsen og det må kreves ny byggesaksbehandling. Det må foreligge positivt vedtak for å kunne tillate at annekset/uthuset kan bestå. Fylkesmannen vedtok den 11. juli 2013 å oppheve kommunes vedtak av 24. januar 2013 i NMT sak 07/2013 om å gi dispensasjon fra utnyttingsgraden fra 114 m2 til 129 m2. Det vil ut fra dette ikke kunne gis tillatelse for oppføring av flere bygninger enn hytte, uthus og anneks (tre bygninger) inntil 114 BRA. m2 og terrasser inntil 30 m2 på eiendommen. Oppført anneks er på 17,6 m2 BRA og vi vil tilrå at det fattes vedtak om retting i form av krav til innsendelse av ny byggetillatelse innen 4 uker. Det er i NMT sak 63/2012 fattet vedtak om overtredelsesgebyr for ulovlig oppført terrasse på kr ,- og samme beløp for ulovlig oppført grillhus og kråkeslott. Totalt ble det utstedt overtredelsesgebyr på kr ,- for ulovlige tiltak på eiendommen i og med det også ble gitt for ulovlig anlagt betongbane i sjøen, som i ettertid er fjernet. Feil oppført anneks er ikke tidligere vurdert i sammenheng med ulovlighetsoppfølging i og med at tiltaket var gjennomført før bestemmelsen om overtredelsesgebyr ble tatt inn i pb-loven. Tiltaket er en ulovlighet fordi bygget er oppført større en omsøkt, og har en annen form. Plb har bestemmelser om samordning av sanksjonene og de skal stå i rimelig forhold til ulovlighetene. Dersom det utferdiges flere typer sanksjoner for samme overtredelse, må disse samordnes slik at overtrederen ikke rammes på en urimelig måte. Ved en eventuell fastsettelse av tvangsmulkt må dette ses i sammenheng med ilagt overtredelsesgebyr samlet på hytteeiendommen. Vi har i denne saken måttet avsette meget stor saksbehandlingstid. Ut fra dette og at dette skal virke både preventivt og være sikre på at pålegget blir gjennomført vil vi tilrå at tvangsmulkten settes til kr ,-. Flatanger, den 25. september Rune Strøm Hans Petter Haukø Rådmann Teknisk sjef