Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /08 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 17/07 PÅLEGG OM RETTING AV OPPFØRT GARASJE GNR 39 BNR 542

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : KristinTotland Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /08 KLAGE PÅ VEDTAK I SAK 17/07 PÅLEGG OM RETTING AV OPPFØRT GARASJE GNR 39 BNR 542 Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1:2000 /M= 1: Kopi av gitt dispensasjon fra vegloven 29 av Godkjent tegning sak 174/ Tinglyst erklæring av , tinglyst Brev fra Bygningssjefen av Brev fra adv. Bent Endresen av Klage fra Rol 8. Rolf Eide av Saksprotokoll byggesaksutvalget sak 17/07 10.Saksfremlegg til sak 17/07 Fakta Bygningssjefen avslo i d-sak 955/98 en søknad om oppføring av garasje 1 m fra vegkant. Garasjen ble oppført til tross for bygningssjefens avslag. Bygningssjefen krevde i brev av garasjen revet. Den ble søknad, om godkjenning av garasje 3,7 m fra vegkant, mottatt. Trafikkseksjonen uttalte at de kunne akseptere plassering 4 m fra vegkant. Dette ble begrunnet i fremtidig regulering av fortau/sykkelstri. Kommunen har i kommuneplanen avsatt denne strekningen som en del av kommunens hovedsykkelrutenett. Bygningssjefen fattet i d-sak 174/2001 følgende vedtak: Søknad om bygging av garasje 3,7 m fra vegkant avslås. Byggetillatelse gis på følgende vilkår: 1. Takutstikk og takvann må ikke føres inn på naboeiendommen. 2. Minimum avstand til garasjevegg til veikant settes til 4,0 m. 3. De deler av garasjen som kommer nærmere boligen enn 8 m må utføres i REI 60 (B60) konstruksjon. 4. Byggetillatelsen er betinget av at byggets plassering ikke kommer i konflikt med eventuelle offentlige eller private ledninger eller kabler i grunnen eller i luften som vil vanskeliggjøre vedlikehold. Av den grunn må det innhentes gravetillatelse fra kommunalteknisk avdeling i kommunen, Telenor og Lyse Energi før grave- og fundamenteringsarbeidet igangsettes. Eventuell flytting av ledninger må bekostes av tiltakshaver. 5. Krav til avstand fra kommunale ledninger er normalt 4 m. 6. Flytting av garasjen må utføres innen Side 1 av 4

2 Ved mottak av melding datert for tilbygg til enebolig har bygningssjefen kunne konstatere at vilkår for godkjenning av ulovlig oppført garasje i d sak 174/2001 ikke var oppfylt. Bygningssjefen fattet den i d-sak 998/2006 følgende vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning/retting av oppført garasje slik at denne oppfyller vilkår satt i d sak 174/2001 med tilhørende godkjente tegninger. Frist for fjerning i henhold til pålegget settes til Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Klage på pålegg og varsel ble mottatt Byggesaksutvalget behandlet klagen i møte den som sak 17/07 og fattet følgende vedtak: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning/retting av oppført garasje slik at denne oppfyller vilkår satt i d sak 174/2001 med tilhørende godkjente tegninger. 2. Frist for fjerning i henhold til pålegg settes til eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. 3. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. Det varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Tiltakshaver påklaget pålegg om flytting av garasje i brev av På grunn av egen arbeidssituasjon ville han komme tilbake med begrunnelse for klagen. Side 2 av 4

3 Hjemmel Klagen behandles i medhold av plan- og bygningslovens (pbl) 15(forhold til forvaltningsloven og klage). Plan og bygningslovens 113, (stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) og 116 a (tvangsmulkt). Klagens innhold I brev av ba adv. Bent Endresen på vegne av Rolf Eide om et møte med bygningssjefen og saksbehandler. Møtet ble avholdt den Under dette møte ble det enighet om at tiltakshaver ville prøve å få avklart en mulig dispensasjon fra byggelinjen mot veg ved at det ble utarbeidet en tinglyst erklæring om fjerning på egen bekostning av oppført garasje når kommunen eller annen utbygger skal opparbeide gang- og sykkelveg. Dette for å slippe å flytte garasjen nå. Erklæring om dette er tinglyst den Seksjonsleder på transport plan har i møte med saksbehandler uttalt at de ikke har innvendinger mot at det blir gitt en midlertidig dispensasjon basert på avgitt erklæring. Avdeling Byplan har den fattet følgende vedtak: Med hjemmel i veglovens 30 gis det midlertidig tillatelse til å beholde del av garasje i en avstand på ca 4,5 m fra senterlinja til Prestegårdsveien (ca 2 m fra veikanten). Det forutsettes at del av garasjen som kommer nærmere enn 4 m fra veikanten fjernes av grunneier når kommunen krever dette. Bygningssjefens vurdering Bygningssjefen vil ut ifra foreliggende tinglyst erklæring og midlertidig dispensasjon fra vegloven av tilrå at vedtak av i sak 17/07 endres i forhold til pålegg om flytting av eksisterende garasje. Pålegg om riving av deler av garasje for å oppfylle krav vilkår satt i d sak 174/2001 med tilhørende godkjente tegninger opprettholdes. Dette medfører at garasjen skal reduseres med et bebygd areal på 12m2 (BYA). Etter en reduksjon i samsvar med godkjente tegninger vil garasjen ha et areal på 84 m2 BYA. Ett areal som er større enn det som er forvaltningspraksis å godkjenne for garasjer på boligeiendommer. Bygningssjefen ser svært alvorlig på at garasjen ikke er redusert i forhold til godkjente tegninger. Tiltakshaver har i brev av vedkjent at garasjen ble oppført med en kalkulert risiko. Tiltakshaver viser med sakens forhistorie liten respekt for plan- og bygningsloven og bygningsmyndighetenes avgjørelser. I utgangspunktet vil slike pålegg føles urimelig av den som rammes og samfunnsøkonomisk som privatøkonomisk er rivning en ressurssløsing. Høyesterett har da også uttalt i en sak om ulovlig bruksendring i dom av uttalt: Det er ikke tvilsomt at forelegget vil ramme tiltakshaver (saksbehandlers red.) hardt, og at han vil lide et betydelig tap. Men dette vil nesten alltid være situasjonen når det er spørsmål om å rive eller endre et ulovlig oppført byggverk. Ut fra de generelle hensyn - blant annet hensynet til det store flertall som bøyer seg for gjeldende regler - som tilsier at plan- og bygningsloven på dette punkt må håndheves strengt, er jeg kommet til at det foreliggende forelegg ikke er av et slikt urimelig innhold at det av den grunn bør kjennes ugyldig. Videre må hensynet til respekten for bygningsmyndighetenes avgjørelser og til dem som følger reglene må veie svært tungt i slike saker. Side 3 av 4

4 Bygningssjefen kan vanskelig kan se at tiltakshaver har vært i god tro med hensyn til lovligheten ved utførelse at tiltakene ut fra forutgående saksbehandling og vedtak som er fattet. Av preventive grunner er det også viktig å reagere i slike saker, da en ellers kan få den situasjon at det bygges ulovlig med den forventing at det er lettere å få en godkjenning i ettertid. En slik innstilling vil være svært vanskelig for kommunen å håndtere, både fordi dette kan skape presedens og på grunn av at det ville medføre et betydelig press på kommunens administrasjon. Bygningssjefen foreslår at det fattes følgende VEDTAK: 1. Ved at det er gitt en midlertidig dispensasjon fra vegloven 29 endres vedtak i sak 17/07 om pålegg til følgende: 1) Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om fjerning av 12 m2 BYA slik at garasjen blir i tråd med godkjente tegninger i sak 174/2001. Garasjen vil da få et bebygd areal på 84 m2. 2) Frist for fjerning i henhold til pålegg settes til eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. 3) Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a (Tvangsmulkt) en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra eller senest 6 mnd. etter endelig vedtak i saken. 4) Det varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Videre gjøres det oppmerksom på at dagmulkt vil påløpe fra nevnte tidspunkt uavhengig av om vedtakene påklages. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. RÅDMANNEN I SANDNES, Ola T Solheim bygningssjef Kristin Totland fagleder uregulert Kopi til : Rolf Eide, Prestegårdsvei 51, 4325 Sandnes Side 4 av 4

5

6

7 Rolf Eide Prestegårdsvei Sandnes Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Kristin Totland Arkivkode : O: : ANG. UTSETTELSE AV KLAGE SAK PÅ BYGGESAKSUTVALGET SITT VEDTAK AV , KLAGE PÅ VEDTAK I D-SAK 998/2006 PÅLEGG OM RETTING AV OPPFØRT GARASJE GNR 39 BNR 542. Det vises til møte med Dem og Deres advokat Bent Endresen og bygningssjefen og undertegnede den Det bekreftes med dette at klagesak på byggsaksutvalgets sitt vedtak av utsettes for en mulig avklaring med transport plan ang. dispensasjon fra byggelinje mot kommunal veg. Frist for avklaring og en eventuell begrunnelse for klage på byggesaksutvalgets vedtak av settes til Videre bekreftes det at søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for oppføring av tilbygg avsluttes. Vår sak Med hilsen Ola T Solheim Bygningssjef Kristin Totland Fagleder uregulert Kopi til: Advokat Bent Endresen, Engelsminnegt. 24, 4001 Stavanger. Vedlegg : Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

8

9