BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Advokatfirmaet Consilium Da Postboks SANDVIKA Deres ref.: Vår ref.: Dato: adv. Tone Bjørn 16/109436/MARBAK Vedtak om pålegg om riving av ulovlig oppført garasjetilbygg og fjerning av ulovlig oppført atrium mot nord, og ileggelse av tvangsmulkt ved eventuell fristoversittelse - Fürstveien 11 Vi viser til Deres brev av Bygningssjefen legger til grunn at Deres brev av også omhandler uttalelse til forhåndsvarselet av , og at uttalelsen er fremsatt i tillegg til adv. Solbøs uttalelser, se avsnitt nedenfor. I brev herfra av ble tiltakshaver Odd-Ivar Lillevold forhåndsvarslet om vedtak om pålegg om riving og fjerning av ulovlig oppført garasjetilbygg og atrium mot nord. Uttalelsesfristen til forhåndsvarselet var 11. april I samme brev fikk tiltakshaver frist til 11. april 2016 for å søke om etterfølgende godkjennelse av garasjetilbygget og atriet mot nord. I brev av ba adv. Solbø, på vegne av tiltakshaver, om forlengelse av fristen for å søke om etterfølgende godkjennelse til 1. mai Søknad om etterfølgende godkjennelse ble ikke mottatt innen fristen 11. april I brev av 20. april 2016 forlenget bygningssjefen fristen for å søke om etterfølgende godkjennelse til 13. mai Søknad ble ikke mottatt innen den nye, forlengete fristen 13. mai Vi har ytterligere avventet søknad om etterfølgende godkjennelse av garasjen og atriet mot nord i Fürstveien 11. Ut fra Deres opplysninger i brevet av , legger vi til grunn at slik søknad ikke vil bli innsendt. Adv. Solbøs brev av er utformet som en klage, og synes å bero på en oppfatning av at bygningssjefens brev av er et vedtak (enkeltvedtak). Bygningssjefens brev av er et forhåndsvarsel gitt i medhold av, og i samsvar med planog bygningsloven Forhåndsvarselet er ikke et enkeltvedtak, og kan av den grunn ikke påklages. Fastsettelse av frist for innsendelse av søknad om etterfølgende godkjennelse er beslutning som ikke kan påklages. Opplysningen om hvilken søknadsdokumentasjon som kreves er gitt i Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl. 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 samsvar med forvaltningsloven 11, og refererer utelukkende til søknadsplikten i planog bygningsloven , 1. ledd bokstav a), jf. 20-2, 1. ledd og 2. ledd bokstav a), jf. 20-3, og de tilhørende forskriftsbestemte kravene til søknadsdokumentasjon i byggesaksforskriften 5-4. Man har ikke krevd annen eller mer søknadsdokumentasjon enn det forskriftsbestemmelsen fastsetter. Bygningssjefen legger til grunn at anførslene i adv. Solbøs brev av er ment som uttalelse til forhåndsvarselet av Saken anses tilstrekkelig opplyst til at vedtak kan treffes, jf. forvaltningsloven 17. Bygningssjefen treffer med dette følgende vedtak: I medhold av planog bygningsloven 32-3, jf. planog bygningsloven , 1. ledd bokstav a), jf. 98 nr. 1, pålegges Odd-Ivar Lillevold: 1) å rive ulovlig utført garasjetilbygg på gnr. 43, bnr. 734, Fürstveien 11, 2) å fjerne ulovlig utført atrium mot nord på gnr. 43, bnr. 734, Fürstveien 11, ved å rive de to murveggene som danner atriets ytterkant mot nordvest og nordøst, og tilbakeføre terrenget som skråning med fall ikke brattere enn 1:2, innen 1. oktober I medhold av planog bygningsloven 32-5, ilegges Odd-Ivar Lillevold tvangsmulkt på kr ,- som engangsbeløp, med tillegg av en løpende tvangsmulkt på kr 1.000,- pr. dag, dersom riving som pålagt i pkt. 1) og fjerning (riving og tilbakeføring av terreng) som pålagt i pkt. 2) ikke er gjennomført innen 1. oktober Plan- og bygningsloven er iakttatt. Begrunnelse: Tomannsbolig med atrium mot nord ble etter søknad mottatt , godkjent i bygningssjefens vedtak av om rammetillatelse i medhold av planog bygningsloven Garasjetilbygget ble etter søknad om endring av rammetillatelsen, godkjent i bygningssjefens vedtak av Tomannsboligen med atrium mot nord, og garasjetilbygget er omsøkt og godkjent med ansvarsretter for ansvarsområdene ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig kontrollerende av prosjektering, ansvarlig utførende, og ansvarlig kontrollerende av utførelse. Plan- og bygningsloven 1985, som rammetillatelsen av og endringstillatelsen av er gitt i medhold av, fastsetter i 98 nr. 1, at: «Utførelsen av ethvert tiltak som går inn under 93 skal forestås av en eller flere ansvarlig utførende foretak som påtar seg ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med gitt tillatelse, og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven.» Atriet mot nord og garasjetilbygget i Fürstveien 11 ble ikke bygget samtidig med øvrige deler av tomannsboligen, og var ikke oppført/utført da midlertidig brukstillatelse til Fürstveien 11, etter anmodning datert , ble gitt i bygningssjefens vedtak av Garasjetilbygget og atriet mot nord i Fürstveien 11 ble utført våren og sommeren På dette tidspunkt hadde foretaket Horisont Bygg AS ansvarsrett som ansvarlig utførende av bygningstekniske arbeider. Side 2 av 5

3 Det er på det rene at garasjetilbygget i Fürstveien 11, atriet mot nord i Fürstveien 11, ikke er utført av Horisont Bygg AS. Horisont Bygg AS har opplyst at foretaket ikke har utført arbeid på gnr. 43, bnr. 734 siden midlertidig brukstillatelse til Fürstveien 11 ble gitt i bygningssjefens vedtak av Det er på det rene at Nadderud Maskin AS, som har opplyst at de støpte betongplate og oppførte to betongvegger i atriet mot nord i Fürstveien 11, hverken hadde søkt om ansvarsrett for utførelse på eiendommen gnr. 43, bnr. 734, eller utførte disse arbeidene under Horisont Byggs ansvarsrett for utførelse. Det er på det rene at Nadderud Maskin AS ikke har utført arbeidene med utgraving av terrenget for atriet mot nord på gnr. 43, bnr. 734 i Fürstveien 11. Ut fra dette er det klart at garasjetilbygget, utgravingen av terreng for atriet mot nord i Fürstveien 11, og oppføring av atriet mot nord (utførelsen av mur mot nordvest og nordøst) i Fürstveien 11, er utført av person og/eller foretak som ikke var godkjent for ansvarsrett for utførelse på det tidspunkt disse arbeidene ble utført. Garasjetilbygget, terrenginngrepet, og atriet mot nord er dermed utført i strid med kravet i planog bygningsloven nr. 1 om at utførelse av tiltak som går inn under 93 (i samme lov) skal forestås av ansvarlig utførende foretak, dvs. foretak som etter søknad er godkjent for ansvarsrett for utførelse. Utførelsen i strid med kravet i 98 nr. 1 innebærer at garasjetilbygget, terrenginngrepet og atriet mot nord er ulovlige tiltak etter planog bygningslovgivningen. Tiltakshaver har fått, men ikke benyttet seg av adgangen til å søke om etterfølgende godkjennelse. I en søknad om etterfølgende godkjennelse, som ville ha blitt behandlet etter planog bygningsloven , 1. ledd bokstav a), jf. 20-2, 1. ledd og 2. ledd bokstav a), jf. 20-3, da rammetillatelsen av er bortfalt, kunne ansvarsrett for utførelse eventuelt ha klargjort at garasjetilbygget, terrenginngrepet (utgravingen av terrenget), og atriet mot nord var utført i samsvar med kravene gitt i og i medhold av planog bygningsloven. Følgen av det ikke er søkt om etterfølgende godkjennelse, er at garasjetilbygget og atriet mot nord i Fürstveien 11 må fjernes/rives, og terrenget tilbakeføres som skråning, slik at den lovlige tilstand på eiendommen gjenopprettes. Plan- og bygningsloven , 1. ledd fastsetter at kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av planog bygningsloven. Bestemmelsen i 32-1, 1. ledd viderefører 1985-lovens 10-1, 1. ledd og 113, og gir hjemmel til også å forfølge overtredelser av planog bygningsloven Pålegg om retting som fastsatt i vedtakets pkt. 1) og 2) er nødvendig fordi utførelsen i strid med planog bygningsloven nr. 1, innebærer at det mangler dokumentasjon for at garasjetilbygget og atriet mot nord er utført slik at planog bygningslovgivningens krav til konstruksjonssikkerhet, plassering, bæreevne og sikkerhet i bruk er oppfylt. Plan- og bygningsloven fastsetter at sanksjoner skal stå i rimelig forhold til ulovligheten. Det er på det rene at tomannsboligen med adresse Fürstveien 11 kan brukes som bolig uten garasjetilbygget og atriet mot nord. Bygningssjefen viser i denne forbindelse til at ansvarlig søker anmodet om midlertidig brukstillatelse før garasjetilbygget og atriet mot nord var oppført. Bygningssjefen er oppmerksom på at riving av garasjetilbygget som pålagt i pkt. 1) i vedtaket, og fjerning av atriet mot nord, herunder riving av mur mot nordøst og nordvest, og etablering av skråning som pålagt i pkt. 2) i vedtaket, vil kreve til dels omfattende arbeid. Hensett til at tiltakshaver har fått mulighet til å søke om etterfølgende godkjennelse, og sammenholdt med at den ulovlige utførelsen innebærer at det mangler dokumentasjon for at garasjetilbygget og atriet mot nord tilfredsstiller kravene i planog bygningslovgivningen, herunder er sikre i bruk, er pålegget om retting som fastsatt i pkt. 1) og 2) i vedtaket, rimelig og forholdsmessig sammenliknet med overtredelsens alvor. Side 3 av 5

4 Fristen for riving av garasjetilbygget, og fjerning av atriet mot nord, satt til , er bestemt ut fra en avveining mellom nødvendigheten av rask retting av ulovlighetene, og at det vil kunne ta noe tid å gjennomføre riving og fjerning. En frist på mer enn tre måneder gir tiltakshaver rimelig og reell tid til å gjennomføre pålegget i pkt. 1) og 2) i vedtaket. For å sikre at fristen overholdes, er det nødvendig å ilegge tiltakshaver tvangsmulkt. Ved fastsettelse av tvangsmulktens form og størrelse er det lagt vekt på at overtredelsen av kravet i planog bygningsloven 98 nr. 1, er alvorlig, jf. det som er nevnt ovenfor med hensyn til at det mangler dokumentasjon for at garasjetilbygget og atriet mot nord er utført i overensstemmelse med kravene i planog bygningslovgivningen. I og med at det dreier seg om ulovlig utførte tiltak i bolig i tettbygd strøk, og på eiendom som tjener som også atkomst til bakenforliggende tomt, kan følgene av eventuelle feil og mangler i utførelsen, f.eks. når det gjelder konstruksjonssikkerhet, stabilitet og bæreevne, være store og alvorlige. Utførelsen uten ansvarsrett for utførelse, innebærer at det ikke finnes gyldig dokumentasjon som gjør det mulig å spore om planog bygningslovgivningens krav er oppfylt. Tvangsmulkt på kr ,- som engangsbeløp, med tillegg av en løpende tvangsmulkt på kr 1.000,- pr. dag ved eventuell oversittelse av fristen, er en rimelig sanksjon som står i forhold til alvoret i overtredelsen av kravet i planog bygningsloven nr. 1. Plan- og bygningsloven , er iakttatt. Ved eventuell fristoversittelse, forfaller tvangsmulktens engangsbeløp til betaling, og den løpende tvangsmulkten på kr 1.000,- pr. dag begynner å løpe fra og med og deretter for hver dag som går inntil pålegget i vedtakets pkt. 1) og pkt. 2) er gjennomført. Adv. Solbøs og Deres uttalelser til forhåndsvarselet kan ikke ses å inneholde opplysninger eller anførsler som gir grunn til å avstå fra å treffe det varslete vedtaket. Garasjetilbygget og atriet mot nord i Fürstveien 11 ble oppført våren og sommeren 2014, mens rammetillatelsen av ennå var gyldig. Tiltakene er ulovlig oppført fordi arbeidene ikke er utført av foretak godkjent for ansvarsrett for utførelse. Tiltakene er altså utført i strid med kravet i planog bygningsloven nr. 1. Kravet i 98 nr. 1 oppfylles ikke alene ved at et foretak (Horisont Bygg AS i foreliggende sak) har ansvarsrett for utførelse på det tidspunkt tiltak (garasjetilbygget og atriet mot nord i Fürstveien 11 i foreliggende sak) utføres. For å oppfylle kravet i 98 nr. 1 må arbeidene også utføres av foretaket med ansvarsrett for utførelse, eller utføres under ansvarsretten til foretaket med ansvarsrett for utførelse. Rammetillatelsen av er bortfalt fordi lovlige arbeider på tomannsboligen har vært innstilt i mer enn to år (siden midlertidig brukstillatelse for Fürstveien 11 ble gitt ), jf. planog bygningsloven Det er kun lovlig utført arbeid, dvs. arbeid utført i samsvar med tillatelse og av eller under foretak godkjent for ansvarsrett for utførelse, som avbryter løpet av 2-årsfristen i planog bygningsloven Oppføringen av garasjetilbygget og atriet mot nord i Fürstveien 11 våren og sommeren 2014 avbrøt ikke løpet av 2-årsfristen i planog bygningsloven , da arbeidene ikke ble utført av Horisont Bygg AS, og heller ikke ble utført under Horisont Byggs ansvarsrett for utførelse. Virkningen av at rammetillatelsen av er bortfalt, er at en søknad om etterfølgende godkjennelse av garasjetilbygget og atriet mot nord, måtte fremmes som ny søknad etter planog bygningsloven. Som nevnt foran, har tiltakshaver fått, men ikke benyttet seg av muligheten til å søke om etterfølgende godkjennelse. Side 4 av 5

5 Opplysning om klageadgang: Da tiltakshaver er representert ved advokat, forutsettes det at bestemmelsene om klageadgang, klagefrist og formkravene til klage er kjent. Det gis derfor ikke opplysning eller veiledning om dette. Med hilsen Hanne Høybach bygningssjef Marit Bakkerud saksbehandler Dokumentet er godkjent elektronisk Side 5 av 5