Gnr. 101, bnr. 392, Sjølvik. Avslag på søknad om dispensasjon for oppført brygge, pålegg om fjerning av brygge og vedtak om tvangsmulkt.

Transkript

1 Utvalg for byutvikling sak 111/09 - Vedlegg 3 Marthon Michaelsen Nymansveien 81a 4014 Stavanger Byplan Sandnes, Deres ref.: Vår ref : mcb Saksbehandler: Mette C. Brox Arkivkode : O: GBNR: D-sak 1077/2002 Gnr. 101, bnr. 392, Sjølvik. Avslag på søknad om dispensasjon for oppført brygge, pålegg om fjerning av brygge og vedtak om tvangsmulkt. Søknad om tillatelse mottatt Tiltakets art: Ansvarlig søker m/adr: Tiltakshaver: Brygge i strandsonen. Marthon Michaelsen, Nymansveien 81a, 4014 Stavanger Marthon Michaelsen Fakta: Sandnes kommunen ble ved besiktigelse av strandområdene i Sjølvik 09.august 2002 oppmerksom på at det var ført opp brygge på gjeldende sted. Ved gjennomgang av saksdokumentene for eiendommen ble det klart at det ikke forelå byggetillatelse for gjeldende brygge, men at det 26.juli 2002 var registrert inn søknad om å få sette opp brygge på gjeldende sted tilhørende fritidseiendom gnr/bnr 97/154. På grunnlag av dette ble tiltakshaver i brev av 15. august 2002 varslet om at bygningssjefen ser svært alvorlig på igangsatte byggetiltak uten de nødvendige tillatelser, og at det vurderes om saken skal politianmeldes. Det ble gjort oppmerksom på at søknaden var mangelfull, at søknaden ville kreve dispensasjon i fra plan- og bygningsloven og at søknaden ville bli belastet med et saksbehandlingsgebyr på kr 5 000,- uavhengig av utfallet. Det ble samtidig varslet om at pålegg om fjerning og tvangsmulkt kunne gis samtidig med et eventuelt avslag. Det ble gitt frist til å komme med merknader til varsel om fjerning/tvangsmulkt. I brev av 23. september 2002 kommer Marthon Michaelsen med supplerende opplysninger til søknaden og følgende merknader til forhåndsvarselet. Marthon Michaelsen legger også frem følgende grunner i dette brev og i selve søknaden for å få godkjent brygge: Argumenter i søknad: En av de få som leier båtplass av grunneier som ikke har tilfredstillende i land og ombord stigningsforhold fra den 33 fots seilbåten (stikker 1,7 meter dypt) som blir brukt til og fra Sjølvik. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes

2 Viser til en uheldig hendelse 06. juli då hvor et familiemedlem sklei på berget og ble hengende i fortøyningen mellom båt og land mens bølgene fra Rødne forårsaket at båten satte henne i klem. Dette er en av flere hendelser. Bryggen stenger ikke fri ferdsel og tilgang til strandsonen da hele området er godt utbygget med gangstier langs hele strandsonen. Den vil tvert om innby til at forbipasserende søker ned til vannkanten. Merknader i brev av 23. september: Tiltakshaver har stor forståelse for kommunens reaksjon over at brygge er satt opp før godkjennelse av søknad foreligger, spesielt i en tid da temaet er debattert i alle nyhetsorgan. Bryggen ble oppført i nødverge for å hindre gjentakelse at hendelse beskrevet i søknad. Valgte å bygge bryggen før en eventuell godkjenning forelå av hensyn til egen sikkerhet. En eventuell konsekvens av dette er rangert betydelig lavere enn mulig konsekvens for ved å gjenta feilsteg som er beskrevet i søknad. Ber bygningskontoret utøve rimelighet etter 116 om rimelighet og mulige fordeler av overtredelse ved behandling av saken. Dersom sluttbehandlingen av saken vil føre til pålegg om å rive brygga bes det om at saken utsettes og revurderes etter at forslag til omregulering av området fra LNF til hytteområde er utført, planlagt siste halvdel av dette år. Området vil for all framtid bære preg av båthavn, det dreier seg om hvordan vi kan samordne dette slik at område blir helhetlig og trygge for barn og voksne, samtidig som vi opprettholder fri ferdsel for allmennheten. Det vises til et eventuelt fremtidig prosjekt av grunneier i form av promenade langs sjøkanten. Område er på ingen måte til hinder for fri ferdsel, tvert imot har det gitt positivt utslag i form av at barn leker, fisker, bader og hopper i sjøen fra bryggen. Det vises for øvrig til det aktuelle brev og søknad. Hjemmelsgrunnlag: Brygge som søkes godkjent ligger i et området som i kommuneplanens arealdel er avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde (LNF-område), vist med natur, landskap og friluftsliv som dominerende interesse. Etter reglene i plan- og bygningslovens (pbl.) 20-6 er arealplan bindende for alle nye tiltak etter plan og bygningsloven. Tiltaket er også plassert i strandsonen og omfattes også av byggeforbudet som er gitt i pbl Nabovarsel: Naboer er varslet. Ingen merknader. Bygningssjefens vurdering: Det fremgår av søknaden at gjeldende brygge til sjø er knyttet til fritidsbruk. Bygningssjefen legger da til grunn at tiltaket er i strid både med byggeforbudet gitt i pbl og kommuneplanens arealdel hvor området er avsatt til LNF-område. Etter reglene i pbl. 7 kan det dispenseres fra regler gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. For å kunne gi dispensasjon må det foreligge særlige grunner, jfr. pbl. Side 2 av 5

3 7. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen, og spesielt hensynet til en forsvarlig og fornuftig areal- og ressursdisponering. For at lovvilkåret særlige grunner skal være oppfylt, må det foreligge spesifiserte, klare grunner som etter en nærmere konkret vurdering er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå gjennom overfor de hensyn bestemmelsen i plan- og bygningsloven og reguleringsplanen/kommuneplanen er ment å ivareta. Kravet til særlige grunner er et juridisk minstekrav. Selv om kravet er oppfylt må det også vurderes om det etter en skjønnsmessig vurdering er ønskelig at det gis dispensasjon. Her må tiltakshavers interesse i å få den omsøkte tillatelse veies opp mot behovet for å fastholde den arealdisponering som følger av planen, og generelle planprinsipper. Særlig bør det vises stor varsomhet med å dispensere i områder som er gitt et særskilt vern, f.eks. 100-metersbeltet langs sjø, da dette forbudet er innført fordi det normalt skal være fritt for bebyggelse, jfr. Ot.prp. nr. 56, s Vurderingen om det i det foreliggende tilfelle skal gis dispensasjon må bygge på en vurdering som ikke tar hensyn til at tiltaket allerede er utført. Dette kan således ikke betraktes som særlig grunn. En slik vurdering er ikke relevant og ville også være medvirkende til å undergrave respekten for plan- og bygningsloven. Det skal også bemerkes at det fullt ut er tiltakshavers risiko og ansvar å utføre byggetiltak uten på forhånd å skaffe seg den nødvendige tillatelse. Men vurderingen skal heller ikke være slik at bygningsmyndighetene legger opp til å straffe på grunn av at tiltaket allerede er utført. Vurdering skal utelukkende bygge på om det er særlig grunn til å fravike den arealbruk som gjelder i området. Det anføres av søker at bryggen ikke stenger fri ferdsel og tilgang til strandsonen da hele området er godt utbygget med gangstier langs hele strandsonen. Område er på ingen måte til hinder for fri ferdsel, tvert imot har det gitt positivt utslag i form av at barn leker, fisker, bader og hopper i sjøen fra bryggen. Bygningssjefen vil vise til noe av bakgrunnen for å gi 100-metersbeltet langs sjø et særskilt vern gjennom 17-2 i plan- og bygningsloven, er nettopp de motstridende interessene som gjelder i slike områder. På den ene siden står utbygningsinteressene og på den andre siden står hensynet til allmennhetens behov for rekreasjonsområder og naturverninteresser. Formålet med byggeforbudet i 100-metersbeltet er å verne disse frilufts- og naturverninteressene. Bygningssjefen vil også vise til friluftslovens 6 som sier at Det er ikke tillatt å nytte kai eller brygger uten eierens eller brukerens samtykke. Den omsøkte og oppførte brygge vil altså begrense allmennhetens mulighet til å bruke gjeldende utmarksområde. Søker viser til at området vil for all framtid bære preg av båthavn, det dreier seg om hvordan vi kan samordne dette slik at område blir helhetlig og trygge for barn og voksne, samtidig som vi opprettholder fri ferdsel for allmennheten. Gjeldende brygge er ført opp i et område som er bygd ut med svært mange fritidseiendommer. Det er også mange brygger etablert i området, spesielt i vika rett sør for gjeldende brygge. Sandnes kommune har etablert et prosjekt for å se på lovligheten av oppførte tiltak, med strandsonen som et prioritert område. Gjeldende område er til nå ikke gjennomgått systematisk og en kan dermed ikke si noe nå om lovligheten av disse omtalte bryggene. Spesielt i slike tett utbygde områder er det viktig å holde seg til gjeldene planer. Gjeldende plan, i dette tilfellet kommuneplanen, tar for seg arealbruken i et bredere og mer langsiktig perspektiv og hensynet til allmennheten vil veie tungt. Det er derfor viktig at planer ikke uthules ved enkeltdispensasjoner annet enn i helt spesielle tilfeller hvor forholdene ligger til rette for dette. Side 3 av 5

4 Flere av argumentene og merknadene i fra søker tar for seg forhold rundt behovet for å bedre ilandstigningsforholdene. Fritidseiendommen som bryggen tilhører ligger i en avstand av ca. 425 meter i luftlinje fra stedet hvor bryggen er ført opp. Eiendommen ligger i et av de tettest utbygde områdene med fritidseiendommer i Sandnes kommune. I en avstand av meter i fra omsøkte brygge er det ca. 80 fritidsboliger. Ut i fra bryggens avstand i fra tilhørende fritidseiendommen kan det ikke betraktes som særlig forhold for denne konkrete eiendommen at det ikke er tilfredstillende iland- og ombordstigningsforhold i fra sjø. Bygningssjefen kan ikke se at det foreligger grunner, som kan betraktes som særlige, til å godkjenne tiltaket. Det er derfor ikke anledning til å gi dispensasjon etter 7 i plan- og bygningsloven. Bygningssjefen finner etter dette at søknad om brygge må avslås. Søker ber bygningskontoret om å utøve rimelighet etter 116 i pbl og se på mulige fordeler søker har av overtredelse ved behandling av saken. Etter reglene i pbl 10-1, første ledd har kommunen plikt til å forfølge ulovlige forhold etter denne loven, og må således gripe inn og gi de pålegg som er nødvendige. Unntak kan bare gjøres etter reglene i pbl 116b som gjelder bagatellmessige forhold. Dette fremgår også av kommunaldepartementets rundskriv H-3/01 side 4 og 6. Etter bygningssjefens vurdering kan brygge i strandsonen ikke betraktes som bagatellmessig forhold. Utgangspunktet for vurderingen av rimelighet må være at tiltakshaver ikke skal kunne profitere på å ikke følge plan- og bygningsloven ved å bygge uten å innhente nødvendig tillatelse på forhånd. Selv om pålegg om riving for den enkelte vil oppleves som urimelig, og at riving også er ressurssløsing i samfunnsmessig perspektiv kan ikke dette tillegges avgjørende vekt. Hensynet til respekt for bygningsmyndighetenes avgjørelser og hensynet til dem som lojalt innretter seg etter regleverket må tillegges større betydning. Bygningssjefen finner etter dette at pålegg om riving er rimelig i forhold til den ulovlighet som er begått. Det anmodes i fra søker om at dersom sluttbehandlingen av saken vil føre til pålegg om å rive brygga bes det om at saken utsettes og revurderes etter at forslag til omregulering av området fra LNF til hytteområde er utført, planlagt siste halvdel av dette år. Bygningssjefen ser på dette som urimelig å forvente at saken utsettes, etter sluttført saksbehandling av et tiltak som allerede er oppført uten tillatelse. Det skal samtidig bemerkes at ny kommuneplan er vedtatt og at ny plan ikke endrer arealbruken langs sjø i gjeldende området. På grunnlag av dette fattes følgende Vedtak: 1. Søknaden om dispensasjon for godkjenning av brygge avslås med hjemmel i gjeldende kommuneplan som fastsetter området til LNF- område, jfr. plan- og bygningslovens 20-6 og plan- og bygningslovens 17-2 som setter forbud mot bygging i 100- metersbeltet til sjøen. 2. Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 gis det pålegg om riving av gjeldende brygge på eiendommen gnr/bnr 101/392 tilhørende eiendommen gnr/bnr 101/154. Dette omfatter alle bygningsdeler som også må fjernes fra stedet. 3. Frist for ferdigstillelse i henhold til pålegget settes til 20. april Side 4 av 5

5 4. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116a en løpende tvangsmulkt på kr 300,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 21. april 2003 og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Vedtakene er enkeltvedtak og kan påklages til Fylkesmannen. Eventuell klage sendes kommunen. Klagefrist er 3 uker etter mottakelse av vedtaket. I medhold av reglene i tvistemålsloven 437 første ledd settes det vilkår om at klageadgang er nyttet før det fremmes eventuelt søksmål. Ola T. Solheim bygningssjef Mette C. Brox prosjektingeniør Vedlegg: Melding: Klageskjema Utvalg for byutvikling m/kart og foto Side 5 av 5