Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /08

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : Paul Korsberg Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /08 KLAGE PÅ VEDTAK OM Å GI RAMME- OG IGANGSETTINGSTILLATELSE, GNR 111,BNR 279, BEGJÆRING OM OPPSETTENDE VIRKNING. TILTAKSHAVER: BYGGHOLT AS, REGION STAVANGER Dokumenter i saken 1. Oversiktskart, M=1: Reguleringsbestemmelser og kart, plan Sak 67/07 i Utvalg for byutvikling. 4. Kommentar til klage ifra Byggholt AS datert den Klage datert den fra Advokatfirma Sekse & Co. på vegne av nabo og eiere av Gjesdalveien 2, gnr. 111, bnr. 201 og bnr Klage datert den fra Advokatfirma Sekse & Co. på vegne av nabo og eiere av Gjesdalveien 2, gnr. 111, bnr. 201 og bnr D sak 918/2007, datert den D sak 886/2007, datert den D sak 150/2007, datert den D sak 487/2006, datert den Situasjonskart, plantegning av parkeringskjeller og fasadetegninger (ikke i målestokk). Fakta - Det er foreligger en klage datert den og fra Advokatfirma Sekse & Co. på bygningssjefens vedtak i D sak 886/2007 om å gi rammetillatelse, og i D sak 918/2007 hvor det ble gitt igangsettingstillatelse for betongelementmontasje. - Rammetillatelse og igangsettingstillatelsen gjelder oppføring av boligblokk i felt A. - Eiendommen er regulert til boligformål. Det er gitt dispensasjon i Utvalg for byutvikling, UBU, for å kunne sammenbygge de to boligblokkene. Vedtaket i UBU er ikke blitt påklaget. Det var ingen merknader fra naboer under høringen. - Det er i D sak 778/2007 den gitt igangsettingstillatelse for grunn- og betongarbeider for parkeringskjeller (både felt A og B). - Det er gitt rammetillatelse i D sak 487/2006 den for oppføring av boligblokk i felt B inkludert parkeringskjeller (felles for begge blokkene, felt A og B). Hjemmel - Reguleringsplan Klagens innhold Advokatfirma Sekse & Co. anfører at det på deres klienters eiendom er påført omfattende setningsskader i forbindelse med innledende grunnarbeider utført i regi av Byggholt AS. De forutsetter at bygningsmyndighetene stiller som vilkår at det foretas en geoteknisk utredning og sikring slik at videre skader unngås. Det er krevd tiltak for utbedring og vurdering av ytterligere skade. Det påberopes alvorlig saksbehandlingsfeil da vedtakene er truffet før høringsfristen er utløpt. Sekse & Co. begjærer oppsettende virkning på klagen. Side 1 av 3

2 Ansvarlig søker, utførende og kontrollerende, Byggholt AS kommenterer klagen i brev datert den med at det er foretatt en vurdering sammen med geolog om at det ikke er fare for ytterligere skader, og det er ikke nødvendig med ytterligere sikringstiltak på naboens eiendommer. De er ferdige med pele- og grunnarbeider, vegger og gulv parkeringskjeller er oppført, det er inntillfylt og betongelementmontering fra 1-4 etasje er påbegynt. I forkant av byggearbeidene er det foretatt en tilleggsforsikring av grunnarbeidene, geoteknisk undersøkelse, bygningsbesiktigelse på alle nabobygninger med dokumentert tilstand, kamerabesiktigelse av alle avløpsledninger, satt opp fastmerker på naboeiendommer, topp kjellergulv er hevet for å redusere faren for setninger ved midlertidig senking av grunnvannsnivået ved fundamentering, utført måling av grunnvannstanden, gitt tilbud om forsterket fundament på nabos bygning (som er avslått) og rystelsesmålinger under pelearbeidene. Byggholt opplyser om at de har satt Sekse og Co i kontakt med sitt forsikringsselskap, og at alle eventuelle skader på naboeiendommen må tas gjennom deres forsikringsselskap og dets utnevnte takstmann. Arbeidene som sannsynligvis kan ha forårsaket skadene var ferdige når rammetillatelse og igangsettingstillatelse for blokk A ble gitt. Bygningssjefens vurdering Den i D sak 487/2006 ble det gitt rammetillatelse for oppføring av en boligblokk med en parkeringskjeller. Naboer ble varslet rekommandert den (også eiere av gnr. 111, bnr. 201 og 202.) Ingen protester ble mottatt. Vedtaket ble ikke påklaget. Den ble det gitt igangsettingstillatelse for arbeidene med underetasjen/ parkeringskjelleren, herunder: riving, graving, peling, betong- og fundamenteringsarbeider. Det ble gitt igangsettingstillatelse for betongelementmontasje for boligblokk i felt B i D sak 778/2007 den Det er i Utvalg for byutvikling (UBU) den , sak 67/07 gitt en dispensasjon for flytting av boligblokk i felt A (tidligere felt A1 og A2) inn til boligblokk i felt B (pga. framtidig ønske om å gjenåpne Storåna - grøntdrag i kommunedelplan for sentrum). Byplansjefen mottok ingen protester/ merknader i forbindelse med høringsrunden ifra naboer ved behandlingen av dispensasjonssøknaden, eller noen klage på vedtaket gjort av UBU. Det ble søkt om rammetillatelse den for boligblokk i felt A (tidligere felt A1 og A2) og sammenbygd med blokk B, i tråd med dispensasjonen gitt av UBU. Denne boligblokken plasseres oppå den allerede bygde parkeringskjelleren. Naboer ble varslet rekommandert den Rammetillatelse ble gitt i D sak 886/2007 den , 8 dager etter nabovarslingen. Etter saksbehandlerforskriften med veiledning 19 bokstav g er søker ansvarlig for at dersom noen av de som har blitt varslet har protestert skal kopier av disse vedlegges søknaden sammen med en vurdering ifra søkeren (søkeren har en postkasse funksjon). I dette tilfellet ble søknad om rammetillatelse og kopi av rekommandert nabovarsling sendt samtidig inn til kommunen. Kommunen skal påse at varslingsplikten er oppfylt. Bygningssjefen oppdaget ikke under saksbehandlingen at fristen for å protestere imot tiltaket ikke var utløpt, noe som rent formelt er en saksbehandlingsfeil. Bygningssjefen oppfatter klagen slik at det er de påståtte skadene og faren for ytterligere skader på naboeiendommen som er bakgrunnen for klagen ifra Sekse & Co. De eventuelle skadene er etter bygningssjefens mening høyst sannsynligvis påført naboeiendommen i forbindelse med byggingen av parkeringskjelleren. Rammetillatelsen som ble gitt i D sak 886/2007 gjelder boligblokken som skal plasseres oppå denne parkeringskjelleren. Bygningssjefen kan ikke se at ved å gi denne rammetillatelsen har dette noen årsaksammenheng med de skader Sekse og Co. anfører hos naboene. Det er heller ikke sannsynlig at det vil oppstå ytterligere skader ved å tillate oppføringen av denne boligblokken. Det har helt klart rent formelt skjedd en saksbehandlingsfeil ved at søknaden er blitt behandlet før fristen til å komme med protester utløp, men denne vil ikke ha noen innvirkning på vedtaket i saken. Ved tidligere varslinger er det ikke blitt Side 2 av 3

3 protestert og vedtak er ikke påklagd. Først når den påståtte skade er oppstått på naboeiendom, og den er nå oppdaget etter at de omfattende byggearbeider er blitt gjennomført, blir det klagd på vedtaket om å gi en rammetillatelse for boligblokken i felt A. På bakgrunn av ovenforstående vurdering kan ikke bygningssjefen se at det her skal gis oppsettende virkning på vedtaket om å gi igangsettingstillatelse for arbeidene med boligblokk i felt A. Bygningssjefen er av den mening at nabo må gå i dialog med utbygger og dets forsikringsselskap og bli enige om hvorledes skadene skal utbedres/ erstattes. Oppnås det ikke enighet er bygningssjefen av den oppfatning at dette må løses privatrettslig. Forslag til 1. Klagen tas ikke til følge. VEDTAK: 2. Vedtak i D sak 886/2007 og D sak 918/2007 fastholdes. 3. Det gis ikkje oppsettende virkning. 4. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, Ola T. Solheim bygningssjef Paul Korsberg saksbehandler Kopi : Tiltakshaver v/ utsendelse av sak til utvalg, Byggholt AS, Gamle Forusvei 14, 4033 Stavanger Advokatfirma Sekse & Co. v/ Per T. Sekse, Jærveien 15, 4319 Sandnes Åmund Njaa, Betelveien 23, 4330 Ålgård Magnus Rovik, Kleivasvingen 5, 4330 Ålgård Side 3 av 3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34