2"t(3 - fic.trairo (tik)6

Transkript

1 Amli kommune Samfunn Gata Amli 2"t(3 - fic.trairo (tik)6 Haavind Vår ref. Deres ref. Ansvarlig advokat /1 2016/80 Lund Inger-Johanne Oslo, 18. mars 2016 GNR 40 BNR 5 - KLAGE PÅ VEDTAK OM PÅBYGG TIL TRE BOENHETER Det vises til kommunens vedtak av , hvor det ble fattet administrativt positivt vedtak på søknad om oppføring av påbygg for tre nye boenheter på taket på eiendommen gnr 40 bnr 5. Vi representerer Sletten sameie. Til tross for at Sletten sameie er direkte berørt av tiltaket og har kommet med merknad til nabovarsel, har verken advokatfirmaet Haavind eller Sletten sameie fått oversendt kommunens vedtak uoppfordret. Det var først ved henvendelse om innsyn, at Sletten sameie den fikk oversendt vedtaket. Klagefristen løper først fra Klagen er følgelig rettidig. Det er særlig tre forhold det klages over. For det første er saken ikke tilstrekkelig utredet hva gjelder kulturminner. Videre har kommunen lagt feil faktum til grunn hva gjelder grensen mellom de berørte eiendommene. Avslutningsvis er kommunens vurdering av de ulemper naboeiendommen påføres som følge av tiltaket ikke korrekt. 1. MANGELFULL UTREDNING - KULTURMINNER Av reguleringsbestemmelsene punkt 6.2 fremgår at det skal foreligge uttalelse fra ansvarlig myndighet for kulturminnevern før saken kan behandles. Det foreligger en uttalelse fra , som kommunen anser å tilfredsstille reguleringsplanens krav. Tatt i betraktning den lange tiden som har gått siden uttalelsen ble avgitt, og det forhold at Sletten sameie kan vise til betydelige skader på Eldhuset (SEFRAK-registrert) siden den tid, er det en forutsetning for en tilstrekkelig god utredning av saken iht fvl 17 at saken forelegges kulturminnemyndighetene på nytt, med opplysninger om de konstaterte skader tilbygget har påført Eldhuset. Advokatfirmaet Haavind AS T: (+47) Bygdøy allé 2 E: post@haavind.no Pb 359 Sentrum Org.nr.: NO MVA NO-0101 Oslo

2 2. FEIL FAKTUM GRENSE MELLOM EIENDOMMENE I vår merknad til nabovarsel tok vi opp at grensen mellom gnr 40 bnr 5 og bnr 6 er uklar, og at dette i seg selv er til hinder for at tillatelse blir gitt. I kommunens vedtak side 5 er dette kommentert slik: «Kommunen vil her henvise til pbl som fastslår at kommunen som hovedregel ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Videre følger det av annet punktum at søknaden bare kan avvises dersom det fremstår som klart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter. Kommunen kan ikke se at det som er anført fra Sletten Sameie sin side knyttet til at grensen er uklar, tilsier at det er klart at tiltakshaver bygger ut over egen eiendom. En generell anført uenighet om hvor en grense går, må bygningsmyndighetene se bort fra.» Vi er ikke enig i kommunens rettslige tilnærming til dette spørsmålet. Hva som er riktig grenselinje mellom de to eiendommene er fullstendig avgjørende for tiltakets lovlighet, og dreier seg ikke om en tolkning av pbl 21-6 om privatrettslige forhold, men om korrekt faktum er lagt til grunn. Innpåbygging på nabogrunn er et forhold som ikke kan løses ved dispensasjon fra bygningsmyndighetenes side, men forutsetter et samtykke fra den berørte nabo. En avklaring av hvor korrekt grense mellom eiendommene går, er følgelig helt avgjørende for om det omsøkte tiltaket kan godkjennes eller ikke. Dersom det omsøkte tiltaket strekker seg ut over eiendomsgrensen til gnr 40 bnr 6, har bygningsmyndighetene ikke hjemmel til å gi tillatelse til tiltaket. Kommunen uttaler i sitt vedtak om de faktiske forhold: «Kommunen vil etter dette vise til at søknaden bygger på / holder seg innenfor grensene slik de fremkommer av gjeldende kartgrunnlag...» Dette er ikke korrekt. Situasjonsplanen som ble ettersendt etter oppfordring fra denne side, viser at bygget fortsatt er plassert inn på naboeiendommen. Vi fastholder at en endelig avklaring av korrekt grense er nødvendig før kommunen kan ta stilling til om tillatelse til tiltaket skal gis eller ikke. Vi viser i den sammenheng til Fylkesmannen i Aust-Agders vedtak av som uttaler følgende om forholdet: «Klager viser til at tiltaket er bygd over på eigedomen deira, og at kommunen ikkje kan godkjenne tfitak på grunnen til annan mann utan samtykke. Vi viser til at kommunen skal ta stilling til søknaden slik det er søkt om. Kommunen uttaler at tiltak er søkt etablert i nabogrensa. Fylkesmannen kan difor ikkje sjå at kommunen har godkjent tiltak på grunnen til annan mann. Dersom det i etterkant viser seg at tiltaket er plassert de/vis over på eigedomen til klagar, kan dette tyde på at tiltaket ikkje er bygd i samsvar med godkjenninga til kommunen. Kommunen bør difor vurdere og undersøke nærare om tiltaket er bygd i samsvar med løyvet. Kommunen kan ikkje berre avvise denne delen av klage frå klager som ein

3 privatrettsleg tvist. Kommunen bør eventuelt påleggje partane å måle opp eigedomsgrensa på nytt, dersom det er tvil om kor grensa går.» Kommunens håndtering av dette forholdet er ikke i samsvar med de føringer fylkesmannen ga i Ved ikke å besørge en klargjøring av korrekt grense mellom eiendommene, er risikoen for at det er lagt feil faktum til grunn så stor, at det ikke er forsvarlig saksbehandling å behandle byggesaken. Saken er ikke tilstrekkelig utredet, jfr fvl 17, når et slikt forhold ikke har blitt avklart, til tross for føring gitt av fylkesmannen og protester fra tilgrensende eiendom. Kommunens vedtak er av denne grunn ugyldig, jfr fvl MANGELFULL BEGRUNNELSE, FEIL FAKTUM OG RETTSANVENDELSESFEIL: BETYDNINGEN AV DE ULEMPER NABOEIENDOMMEN PAFØRES Et vesentlig punkt for Sletten sameie er de betydelige ulemper tiltaket påfører naboeiendommen. Vi oppfatter det som at kommunen bagatelliserer de skader/ulemper som Sletten sameie påføres, og at kommunen legger et feilaktig faktum til grunn for sin vurdering. 3.1 Faktiske opplysninger av vesentlig betydning for pb I kommunens vedtak antydes det at også før tiltaket ble gjennomført, så var Eldhuset skadet av snølast. Dette er ikke korrekt. At korrekt faktum blir lagt til grunn er vesentlig for saken. Vi finner derfor grunn til å gjøre noe rede for historikken for Eldhuset. Eldhuset ble oppført i ca 1880, som del av gamle Stallgata i Amli sentrum. Bebyggelsen ble opprinnelig oppført relativt tett. Bygget hadde likevel ingen skader som følge av snølast. Vi viser til vedlaqte kart av Sverre Høye fra I ble den «nye» forbruksforeningen (ICA bygget / Jokerbygget) bygd helt inn til grensen til gnr 40 bnr 6. Snøen kunne da fortsatt gli av taket på Eldhuset, slik at takras falt ned mellom byggene eller ned på det flate betongtaket på forbruksforeningen, se vedlaqte bilde. Våren 2012 ble nybygget på taket av Jokerbygget oppført, og hindret at snøen kunne rase av Eldhusets nordside, ei heller måkes ned. Allerede første vinter 2012/2013 ble det påvist skader på takrennene inn mot nybygget. Vi viser til bilder fremlagt i vårt brev av , vedleqqes her på nytt. Forholdet har blitt forverret hvert år siden den gang. Per i dag er situasjonen den at hoveddøren på vestveggen ikke kan åpnes når det er snøbelastning på taket, på grunn av skjevbelastning. Målinger viser at hele Eldhuset har forskjøvet seg. Verdt å nevne er også at verandarekkverk på nybygget ble ødelagt av snø fra taket på Eldhuset i 2012, se vedlaqte bilde. Snølastproblemene reiser også spørsmål om nybyggets sørvegg er tilstrekkelig dimensjoner til å tåle sidekrefter fra snøbelastningen fra Eldhuset. Vi nevner i denne sammenheng at justeringen av takutstikket ikke har betydning for de skader/ulemper som naboeiendommen påføres.

4 Sletten sameies opplysninger om de faktiske forhold, herunder tidspunkt for da skadene på Eldhuset oppstod er av vesentlig betydning i saken, og skal legges til grunn ved vurderingen av plassering iht pb Vurdering av Sletten sameies ulemper Kommunen er vel kjent med at Sletten sameie har reagert kraftig på at det omsøkte tiltaket skaper reelle problemer med snøbelastning på Eldhuset, jfr vedlaote bilder. Kommunen hadde følgelig oppfordring til å være særlig bevisst på hvilke skade/ulempe naboeiendommen påføres som et betydningsfullt forhold i byggesaken. I denne sammenheng nevnes også at fylkesmannens vedtak av om opphevelse er begrunnet med at «... kommunen [ikke har] foretatt en konkret vurdering av klagers ulemper og hvotvidt disse fremstår som betydelige». På denne bakgrunn er det svært overraskende at kommunen ikke har foretatt en grundigere vurdering av de skader/ulemper som er presentert fra Sletten sameies side. Kommunen uttaler at realisering av omsøkte tiltak vil «kunne medføre noe økt belastning på nabobygget». Dette er ikke en korrekt beskrivelse av tiltakets konsekvenser for naboeiendommen. I vurderingen avgitt av Stærk rådgivende ingeniører av vurderes konsekvensene slik: «Modellen viser at det gir en betydelig snølast på takkonstruksjonen til «Eldhuset» pga den nye situasjonen. Gjennomsnittlig horisontal snølast blir 8,5 kn/m2. I tillegg får vi en betydelig vertikallast som også må tas opp i konstruksjonen (skjevbelastning).» Fremlagte bilder viser at skadene på Eldhuset oppstod da leilighetsbygget ble oppført. Forholdet har blitt forverret siden. Vi er av den oppfatning at konstaterte skader av et slikt omfang som foreligger her utvilsomt utgjør en betydelig ulempe som tilsier en annen plassering enn den byggherren ønsker. Kostnadsoverslaget avgitt av Stærk rådgivende ingeniører er også uttrykk for hvilken betydelig skade/ulempe byggetiltaket har påført nabobebyggelsen. Det er uforståelig at kommunen konkluderer med at det ikke dreier seg om betydelig skade/ulempe, all den tid byggetiltaket er årsak i skader som dersom ikke avbøtende tiltak igangsettes kan innebære at Eldhuset kollapser. Kommunens vurdering er ensidig, når det kun er vist til, og lagt vekt på, hva takstmann og byggmester Norman Anderson uttaler, mens den motstridende uttalelsen fra Stærk rådgivende ingeniører ikke er nevnt i kommunens vurdering. Som det fremgår av det ovenstående, har kommunen lagt feil faktum til grunn i sin vurdering av de ulemper som naboeiendommen påføres som følge av tiltaket, når det er uttalt at det dreier seg om en «noe økt belastning». Det dreier seg om en betydelig forverring for nabobebyggelsen, som er helt avgjørende ved vurderingen av plassering iht pb Å tillate et tiltak som kommunen er kjent med at vil påføre naboeiendom betydelig skader og ulempe samsvarer svært dårlig med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, 1-1

5 hvoretter bærekraftig utvikling er en uttalt målsetting. Vi kan ikke se at kommunen har anledning til å treffe et vedtak som godkjenner et tiltak som uomtvistet påfører skader på nærliggende bygningsmasse. Kommunens vedtak om godkjenning kan etter vårt syn ikke opprettholdes. Med bakgrunn i sakens lange forhistorie, og flere behandlinger hos Fylkesmannen, ber vi om at Fylkesmannen treffer realitetsvedtak i saken, fremfor ytterligere en opphevelse og henvisning til ny behandling i kommunen. Med vennlig hilsen Advokatfirmaet Haavind AS _ in eres NI gaard advokat MNA t.sorli@haavind.no Vedlegg 1: Bilder vedlagt brev Vedlegg 2: Diverse kart og bilder