Saksbehandler: Edvard Vigebo Deres ref.: 2014/1749 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2011/7538 Arkivkode: 423.1

Transkript

1 Fylkesmannen Samfunnsavdelingen i Vest-Agder Saksbehandler: Edvard Vigebo Deres ref.: 2014/1749 Vår dato: Tlf.: Vår ref.: 2011/7538 Arkivkode: Søgne kommune Postboks SØGNE Søgne kommune. Fylkesmannens behandling av klage over avslått søknad om dispensasjon for etablering av separat boenhet i båtgarasje på gnr. 23 bnr. 648, Tingstuveien 8 Vi viser til kommunens oversendelse mottatt her Fylkesmannen opprettholder kommunens vedtak. Sakens bakgrunn og Fylkesmannens myndighet Saken gjelder en båtgarasj e hvor loftet er godkjent innredet som treningsrom og kontor, gang og bad, og etter hvert også med kjøkkenbenk i treningsrommet. Gjennom tidligere saksgang er det anført både fra ansvarlig søker og fra tiltakshavers advokater at loftet skal benyttes til treningsrom og kontor. Etter at ferdigattest var utstedt ble imidlertid loftet tatt i bruk til boligformål. Kommunen opplyser i brev datert at bygningen ikke er godkjent som en egen boenhet, og at utleie til et slikt formål vil være i strid med gitte tillatelser. Advokat Bakka viser i sitt tilsvar av til at loftet på båtgarasjen må anses å være en del av eiers bolig, godkjent til varig opphold, og at man har full anledning til å leie ut slike enkeltrom som hybel. Ved brev av varslet kommunen pålegg om opphør av bruk og tvangsmulkt dersom det ikke ble sendt inn fullstendig søknad om tillatelse, eller at bruken opphørte, innen Ved brev av hevder adv. Bakka at det ikke er etablert en bruk som betinger søknad om bruksendring, men det fremsettes likevel subsidiært søknad om bruksendring og godkjenning som egen boenhet. l møte den avslo Plan- og miljøutvalget søknaden. Vedtaket var enstemmig, og i tråd med rådmannens forslag til vedtak. Vedtaket ble påklaget av adv. Bakka ved brev av Fylkesmannen viser til klagen hvor det først hevdes at utleie av arealer i egen bolig ikke er søknadspliktig, og at kommunen derfor ikke har anledning til å behandle den subsidiære dispensasjonen som kun gjelder for Bcsøksadr. Tordcnskjoldsgate 65 E-post fmvapostmottakflz)fylkesmannen.no Postadr. Postboks 513 Lundsidcn, 4605 Kristiansand Nettside Telefon Orgnr. NO

2 Side 2 av 5 det tilfellet at det er et søknadspliktig tiltak. Videre viser adv. Bakka til at Plan- og miljøutvalget også har gjort feil under realitetsbehandlingen av dispensasj onssøknaden da han mener at vilkårene for dispensasjon er innfridd. Kommunen tok ikke klagen til følge i møte den Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter. Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet/milj øvemdepartementet. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) 34 andre ledd. Fylkesmannen kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. 34 fjerde ledd. Fylkesmannens vurdering Klager har klagerett og klagen er rettidig innkommet, jf. fvl. 28 og 29. Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. 17, og Fylkesmannen finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Fylkesmannen finner det ikke nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forhold er forsvarlig belyst med kart og flyfoto. Fylkesmannen har ikke merknader til kommunens forberedelse av klagesaken etter fvl. 33 tredje ledd. Bruksendring er søknadspliktig etter pbl første ledd bokstav d). Bestemmelsen må ses i sammenheng med pbl første ledd første punktum som bla. fastslår at alle krav i lov, forskrifter og bestemmelser til arealplaner etter plan- og bygningsloven gjelder ved bruksendring. Plan- og bygningsmyndighetene skal kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pbl første ledd første punktum. Eiendommen ligger innenfor område regulert til bolig i reguleringsplan for Del av Høllen syd - Solta øst. Planen har ingen bestemmelser om antall boenheter, slik at kommuneplanens 5 bokstav b) kommer til anvendelse: Maksimal utnyttingsgrad for boligtomter skal være B YA 4 O 0. Der antall boenheter ikke er angitt i plan, kan det tillates' inntil to boenheter pr regulert tomt. Begge boenhetene skal være lokalisert i samme bygning". Siste setning ble tilført for å hindre etablering av to separate boliger på hver tomt, da kommunen er negativ til slike løsninger. I forbindelse med opprinnelig søknad om oppføring av båtgarasjen fremkommer følgende av saksfremstillingen til møte i Drift/næringsutvalget den : I den aktuelle sak må det dispenseresjra avstandsbestemmelsene i pbl. 70 idet bygget både har over 50 m2 grunn/late og skal benyttes til beboelse. Byggets 2. etasje harfull innredning og egen inngang og den kan benyttes som en egen boenhet. Plassering av bygget helt inntil

3 Side 3 av 5 grense motfriareal vil etter sciksbehandlers syn medvirke til uønsket privatisering av det forholdsvis smale området mellom 23/648 og sjøen. Dette er hovedadkomst til offentlig friområde på Høllebakken.... I klage av på vedtaket som ble fattet i møte skriver adv. Sveinung Søndervik Johnsen følgende: Når det gjelder faktum, har kommunen i sitt vedtak lagt til grunn at bygget skal brukes til beboelse. Dette må bero på en misforståelse, bygget skal ikke benyttes til beboelse. Båtgarasjens 2. etasje skal innredes delvis som kontor og delvis som treningsarealfor å dekke inn tiltakshavers behov for areal til disse funksjoner. Begrunnelsen for å plassere dette i et eget bygg er knyttet til den enkle grunn at det ikke er areal til disse funksjonene i bolighuset. Svein Andresen har et stort behov for hjemmekontor, både knyttet til sin jobb i Telenor og til hans medeierskap i treningsstudioet S.A. T.S. i Kristiansand. Når det gjelder innredning av treningsrom og bad/dusjrom, har dette spesielt sin bakgrunn i at Svein Andresen harfått et tilbudfra S.A.T.S. kjeden om kjøp av et komplett sett hjemmetreningsutstyr som han ønsker å installere." Ifm. kommunens avslag på etablering av kjøkkenbenk, fremkommer følgende av brev datert fra adv. Bakka: Svein Ivar Andresen skal benytte 2. etasje til båthuset til treningsrom og kontor. Det er ikke unaturlig og heller ikke uvanlig at man innreder et mindre kjøkken i tilknytning til kontorlokaler. Det er derfor en saklig sammenheng mellom bruken og innredningen." Adv. Bakka viser i brev datert til at bygget er godkjent for kombinert bruk "båtgarasje/oppholdsrom". I samme brev: Svein Ivar Andersen skal benytte 2. etasje i båthuset til treningsrom og kontor. Dette ligger innen rammen av godkjenningen til kombinert bruk, og innredning av et mindre kjøkken i tilknytning til kontorlokaler er helt naturlig. I byggesaksforskriftens 2-1 er det nænnere presisert hva som menes med bruksendring: Bruksendring er søknadspliktig dersom a. byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagtfor annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, b. endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel iplan- og bygningsloven iforhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser, eller c. tilleggsdel tas i bruk til hoveddel eller omvendt. Av veiledningen til bestemmelsen over fremkommer det at når et bygg er oppført, skal det brukes til det formålet og på den måten det er gitt byggetillatelse til. Hvis byggverket skal brukes på en annen måte enn tidligere forutsatt, kreves søknad om og tillatelse til dette. Grunnen til dette er at ny bruk kan medføre nye krav til bygnings- og bruksmessige forhold, for eksempel brannsikring, og andre forutsetninger for virksomheten i bygget. Ny bruk kan også medføre en annen påvirkning på omgivelsene enn opprinnelig forutsatt, for eksempel fordi det blir mer trafikk, større behov for parkeringsplasser, endret struktur i nærmiljøet osv. Det sentrale punktet når det gjelder spørsmålet om søknadsplikt er altså ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men at kommunen skal få muligheten til å vurdere eventuell ny bruk i forhold til någjeldende bestemmelser for arealdisponering og bygnings- og

4 Side 4 av 5 bruksmessige krav, dvs. om endringene berører hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Høyesterett har uttalt at det ikke skal trekkes vide grenserfor adgangen til uten tillatelsefra bygningsmyndighetene åforeta bruksendringer". Terskelen for å kreve bruksendring skal således være lav. Ut fra godkjente tegninger og tidligere argumentasjon for bruk iht. disse, legger Fylkesmannen til grunn at bruk til beboelse inkl. overnatting medfører en endret bruk og bruksmåte ift. det som faktisk er omsøkt og godkjent, nemlig rom for mer sporadisk bruk som treningsrom og hjemmekontor ifm. boligen. En godkjenning som oppholdsrom innebærer ikke nødvendigvis beboelse. Ved en bruk av treningsrommet som stue/kjøkken og kontoret som soverom, har loftet på båtgarasjen alle hovedfunksjoner for en bolig. Det er egen inngang til loftet, som også er fysisk skilt fra øvrig boareal på eiendommen gjennom å være i en annen bygning, uten brukbar adkomstforbindelse mellom bygningene internt på eiendommen. Alle krav for å kunne defineres som en egen boenhet er oppfylt. Omsøkte tiltak, etablering av egen boenhet i båtgarasjen, er i direkte strid med bestemmelsen som ble innført En godkjenning krever således dispensasjon fra gjeldende kommuneplan. Pbl gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når følgende vilkår i andre ledd første og andre punktum er oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseresfra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse [ 1-1], blir vesentlig tilsidesatt. 1 tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. () Hensynet til det kommunale selvstyret skal tillegges vekt ved Fylkesmannens prøving av kommunens utøvelse av fritt skjønn, jf. fvl. 34 andre ledd. Sivilombudsmannen har i sak uttalt at det kan være grunn til å følge denne anvisningen også ved utøvelse av rettsanvendelsesskjønn etter pbl Departementet har i Planjuss nr. 1/2012 uttalt at dette synet kan videreføres ved anvendelsen av pbl som legger opp til et rettsanvendelsesskjønn. Videre har departementet uttalt at Fylkesmannen på generelt grunnlag skal være svært tilbakeholden med å omgjøre en kommunes avslag på søknad om dispensasjon fra plan. Dette gjelder uavhengig av om planen ivaretar viktige nasjonale eller regionale interesser/hensyn, eller om planen i hovedsak er et resultat av ulike lokale avveininger. Bestemmelsen i kommuneplanens 5 bokstav b) er en forholdsvis ny bestemmelse som oppfattes å være vedtatt nettopp for å hindre at det etableres flere bygninger med separate boenheter på samme eiendom. En dispensasjon i dette tilfellet kan også medføre presedensvirkning ift. andre garasjebygninger. Dette må tillegges forholdsvis stor vekt i retning av at vilkårene for dispensasjon ikke er oppfylt. Fylkesmannen kan derfor i det aller vesentligste tiltre kommunens vurdering om at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon. Etter Fylkesmannens vurdering gir heller ikke klagers argumentasjon grunnlag for å overprøve kommunens vurdering. Hensynet til det kommunale selvstyret tilsier også at Fylkesmannen bør opprettholde kommunens vedtak, jf. avsnittet over.

5 Side 5 av 5 Under henvisning til vurderingen over er Fylkesmannen kommet frem til at det foreligger en søknadspliktig bruksendring. Etablering av en egen boenhet er avhengig av dispensasjon, og vilkårene for å innvilge slik dispensasjon foreligger ikke. Fylkesmannen opprettholder derfor kommunens vedtak av Det vil si at klager ikke har fått medhold i sin klage. Fylkesmannens vedtak Kommunens vedtak av opprettholdes under henvisning til begrunnelsen over. Klagen tas ikke til følge. Om klageadgang Fylkesmannens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. 28. Med Visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. 18 og l9. Partene har fått inforrnasj on om vedtaket ved kopi av dette brevet. Med hilsen Elin Saltrøe (e.f.) Edvard Vigebo spesialrådgiver rådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Advokatfinnaet Kj ær & Co DA Postboks KRISTIANSAND S Svein Ivar Andresen Tingstuveien SØGNE Geir Skavoll Tingstuveienó 4640 SØGNE