Behandling av påklaget avslag på ferdigattest etter gjenoppbygging hytte 244/1Djupvika i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes

Transkript

1 4.4 t., l k ål Vill] Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Tm. _._ Noerhte-Trzdondelagenfylhkenålma Innherred samkommune Våfdaloi Vår ref-i 7601 Deres dato: Arkivkode:421.3 Deres ref.: /3648 postboks /4008 LEVANGER Behandling av påklaget avslag på ferdigattest etter gjenoppbygging hytte 244/1Djupvika i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes av Sammendrag Fylkesmannen har kommet fram til at kommunen har nødvendig hjemmel for å avslå tiltakshaverens søknad om ferdigattest. På bakgrunn av at innsendt dokumentasjon viser at tiltaket ikke er i samsvar med byggetillatelsen, har kommunen anledning til å kreve retting av overtredelsen før ferdigattest gis. Kommunens vedtak stadfestes. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse av , hvor ovennevnte klagesak ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som Klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbi.) 1-9 og delegering fra overordnet departement. Vi beklager lang Saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn Tiltakshaver Aage Wigum søkte den om tillatelse til oppføring av ny fritidsbolig etter brann på gnr. 244 bnr. 1, festetomt nr. 12 i Djupvika i Levanger kommune. Det ble søkt om dispensasjon fra dele- og byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjø, jf. plan- og bygningslovens (pbl) 1-8, og planformålet i kommuneplanens arealdel. I tillegg ble det søkt om unntak fra bestemmelser om BYA i kommuneplanens arealdel. Søknaden gjaldt oppføring av en hytte på 90m2 og anneks på 30m2, inkludert takoverbygg. Totalt ville dette gi en BYA på 120 m2. På hytta var det i tillegg inntegnet et takutstikk på 2 meter, som det ble søkt om dispensasjon for. I vedlegg til søknaden ble det vist til at takutstikket er trukket en meter lengre ut mot vest enn det som er angitt, og at dette er gjort for å skjerme mot sollys i stua og gjenoppbygge noe av det hytta hadde før brannen. Videre ble det søkt om dispensasjon for oppføring av platting/terrasse lavere enn 0,5 meter over bakken, med en størrelse på inntil 85,9 m2. I søknaden ble det vist til at de ønsker å gjenskape de utearealene de hadde tidligere, og at eiendommen er en råtomt som ligger i en forkastningssone, med mye kvass stein og oppsprukket berg. Saken ble sendt på høring til Nord-Trøndelag fylkeskommune og Fylkesmannen i NordTrøndelag den Ingen av høringsinstansene hadde merknader til tiltaket. Saken ble behandlet av kommunen den I forbindelse med kommunens behandling av saken ble det avdekket at byggetillatelsen fra 1981kun tillater oppføring av hytte på 60m2,uten noe særlig takutstikk. Under kommunens behandling av saken ble det vist til at erstatningssynspunktet ikke gjør seg like sterkt gjeldende i saker hvor det søkes om gjenoppbygging av tiltak som ikke er i tråd med det som er godkjent av kommunen. Postadresse: Postboks 2600 Besøksadresse: Statens hus Strandveien Steinkjer fmntpost@fylkesmannen.no Telefon: Org.nr.: Saksbehandler: Ingrid Marie Garmo fmntiga@fylkesmannen.no

2 D Side 2 av 5 Tiltakshaverens ønske om å skjerme for sola ble ikke tillagt vesentlig vekt, og det ble konkludert med at det ikke kunne gis dispensasjon for denne delen av tiltaket. På bakgrunn av dette ble det konkludert med at takutstikket måtte reduseres til 0,99 meter. Etter en helhetsvurdering av den omsøkte terrassen ble det konkludert med at en dispensasjon ikke ville medføre en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak planbestemmelsen. Det ble foretatt en aweining av fordelene og ulempene ved en eventuell dispensasjon, hvor det ble vektlagt at tiltaket ville medføre at familien lettere kunne bevege seg mellom byggene på tomta og få større glede av utearealene på hytta. Fordelene ved en dispensasjon ble vurdert å være klart større enn ulempene, og det ble vist til at estetiske sider av tiltaket er ivaretatt ved at det var planlagt å oppføre terrassen lavt i terrenget. På bakgrunn av dette vedtok kommunen å innvilge dispensasjon til oppføring av terrasse inntil 85,9 m2 rundt hytta, under forutsetning av at takutstikket ble redusert til 0,99 meter. Kommunen mottok søknad om ferdigattest for hytta den Av innsendte tegninger framgikk det at takutstikket var på 2,0 meter, og på bakgrunn av dette ble søknaden avslått av kommunen den Det ble vist til at dispensasjon for takutstikk ble avslått i vedtak datert , og at forutsetningen for godkjenning av byggesøknaden var at takutstikket skulle reduseres til 0,99 meter slik at bebygd areal for hytta ble 90 kvm og ikke 105 kvm som opprinnelig omsøkt. I avslaget ble tiltakshaver informert om at det måtte framlegges dokumentasjon pà at takutstikket var redusert før ferdigattest kunne gis. I epost av ble det vist til at tiltakshaver mottok kommunens vedtak den Videre ble kommunen orientert om at tiltakshaveren vil fremme innsigelser til kommunens avslag. På vegne av tiltakshaver ba Bygningsing. Eithun Olsen AS om tid til å klargjøre fakta som kunne danne grunnlag for å fremme ny søknad om ferdigattest, og eventuelt en ny søknad om dispensasjon. I brev av ble det fremmet en klage/innsigelse på avslaget. Innledningsvis ble det vist til avholdt forhåndskonferanse den , hvor de hadde framlagt tegninger av fritidsbolig på 90 m2 og en overbygget terrasse på 15 m2. Det ble hevdet at kommunens saksbehandler ikke hadde merknader til at bygging kunne iverksettes før formell byggetillatelse forelå. De hadde støpt fundamenter, oppført pilarer og bestilt trekonstruksjonen før den formelle byggetillatelsen forelå den Bortsett fra at takutstikket er ca. 90 cm for langt, anføres tiltaket å være oppført som omsøkt. For å kompensere for arealawiket har de redusert arealet på uthuset/annekset med BYA 5 m2, og mener at dette bør være et vesentlig argument for å be om en ny behandling. Tiltakshaveren er uenig i at hensynet bak kommunedelplanens bestemmelse settes vesentlig til side ved en eventuell godkjenning av tiltaket, og anfører at det vil være en stor ulempe og unødvendig kostnad for dem å redusere takutstikket. Tiltaket anføres å ikke være skjemmende eller til ulempe for noen, og det ble vist til at kommunen etter pbl første ledd har anledning til å utstede ferdigattest dersom det kun foreligger bagatellmessige overtredelser av krav i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Tiltakshaveren mener at tiltaket er tilrettelagt for å oppfylle hensynene bak loven, lovens formålsbestemmelse og de lokale føringene. De skriver at de har handlet ut fra beste skjønn, og ønsker en ny behandling av saken. Det bes om at kommunen vurderer godkjenning etter pbl , eller tar stilling til spørsmål om dispensasjon på nytt. Kommunen besluttet å behandle saken den , til tross for at klagen ble mottatt etter at klagefristen hadde utløpt. Det ble vist til epost av , hvor det framgikk at tiltakshaveren på grunn av reise og andre omstendigheter ikke har hatt anledning til å innhente alle nødvendige fakta i saken. Kommunen fant at det forelå særlige grunner til at klagen måtte prøves, og besluttet å behandle klagen i medhold av forvaltningsloven bokstav b. (fvl) 31.b

3 fi Side 3 av 5 Innledningsvis hevdet kommunen at tiltakshaverens opplysninger vedrørende forhåndskonferanse var feilaktige, og viser til møtereferat hvor det framgår at saksbehandler har informert om kommuneplanens bestemmelser om maksimal BYA for hytte på 90 m2 og 30 m2 for uthus. En reduksjon i arealet på uthuset kunne ikke få betydning ved vurdering av hyttas areal, da dette ikke kunne endre at hyttas maksimale areal var oversteget. Reduksjon i taktustikk var en forutsetning for å gi dispensasjon, og det ble vist til at trekonstruksjonene må ha blitt oppført etter at de fikk kunnskap om innholdet i byggetillatelsen. Kommunen har vektlagt dette ved sin vurdering av klagen, og i tillegg har de lagt vekt på at det er stort press på arealene i Åsenfjord. Miljøverndepartementets statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen fra 2011 ble her vurdert å være retningsgivende. Kommunen fant ikke at det forelå grunner til å omgjøre avslaget på dispensasjonen, og de kunne heller ikke se at det forelå nye momenter som var relevante ved en ny dispensasjonsvurdering. Videre ble det vist til at formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 er ivaretatt også i kommunens tidligere behandling av saken. Deretter ble det redegjort for kommunens anledning til å godkjenne bagatellmessige overtredelser etter pbl , 1.ledd siste punktum. Kommunen konkluderer imidlertid med at denne overtredelsen ikke kan vurderes som bagatellmessig. Hensynet til statlige retningslinjer, samt at de tidligere har konkludert med at det ikke kunne gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, vektlegges tungt. Saken ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling den Etter at saken ble oversendt, kom tiltakshaver med merknader til kommunen i brev av Han skriver at de under forhåndskonferansen fikk inntrykk av at kommunen anså avslag som lite sannsynlig, slik at grunnarbeidene kunne påbegynnes før byggetillatelsen ble gitt, men var innforstått med at dette eventuelt ble igangsatt på eget ansvar. Videre ble det anført at Åsenfjord ikke kan karakteriseres som et område med stort press på arealene, og viser til at det er innregulert 96 hyttetomter i tillegg til de 67 som står der fra før. l tillegg er det innregulert veier, gjort terrengendringer og godkjent tomter for bygging av hytter og naust. Det er godkjent båtmarina for ca. 100 båter, og det skal anlegges turstier innenfor 100-metersbeltet. De mener også at det bør ha betydning at den nedbrente hytta hadde et takutstikk som var lengre enn på den nye hytta. Videre ble det vist til at de har bygget en 15 m2 stor terrasse i forlengelsen av hytta, som inngår i det totale arealet på 86 m2 som de opprinnelig hadde fått godkjent på ett plan. Øvrige deler av terrassen er på to lavere nivåer, av hensyn til estetisk tilpassing til terrenget. De skriver at de var klar over at de bygget et takutstikk på 86 cm. over BYA, og begrunner dette ved å skrive at alternativet til å bygge og søke om dispensasjon for de 86 cm., var å bli sittende under åpen himmel og i regnet med et halvt tak over seg. Tiltakshaver er fortsatt av den oppfatning at kommunen kan godkjenne takutstikket med hjemmel i lovens formålsbestemmelse og pbl De har lagt belysning i det utvendige taket, takstøttene er benyttet til nedføring av takrenner, og den lille terrassen er inkludert rent bygningsmessig ved støtten fra takets laminertbjelker. Det anføres det at eventuelle endringer vil få store økonomiske og estetiske konsekvenser. Avslutningsvis ble det vist til at takutstikket ikke vil være til sjenanse for noen, da de ikke har naboer med direkte innsyn mot terrassen fra noen av sidene. Det bes om at kommunen foretar en befaring, slik at de ved selvsyn får sett på hytta og området. Det ble også vedlagt noen bilder av hytta. Tiltakshaveren har vært i kontakt med undertegnede saksbehandler, og gitt uttrykk for at han ønsker at vi skal komme på befaring. Saken vurderes imidlertid som godt nok opplyst til å behandle saken, som gjelder kommunens avslag på søknad om ferdigattest.

4 W Side 4 av 5 Fylkesmannen bemerker Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven (fvl) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette menes om vedtaket innebærer såkalt «myndighetsmisbruk», dvs. om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fvl. 34 annet ledd siste punktum er det imidlertid bestemt at statlige organ som er Klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Fylkesmannen skal i det følgende foreta en vurdering av hvorvidt Innherred samkommune har nødvendig hjemmel for å avslå tiltakshaverens søknad om ferdigattest. Det følger av pbl første ledd at bygningsmyndighetene skal utstede ferdigattest når det foreligger nødvendige sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. Ettersom ferdigattesten skal bekrefte at tiltaket oppfyller krav gitt i eller i medhold av loven, må det dokumenteres at tiltaket er i samsvar med kommunens byggetillatelse. Det er tiltakshaveren som har ansvar for å dokumentere dette. For kommunen har ferdigattesten betydning for dens oversikt over bebyggelsen, og danner grunnlaget for fullstendige kart og framtidige situasjonsplaner. Ved overdragelser vil ferdigattest gi kjøper og selger sikkerhet for at byggverket er i overenstemmelse offentlige krav. med I byggetillatelse datert , ble det med hjemmel i pbl gitt dispensasjon til oppføring av terrasse inntil 85,9 m2 rundt hytta som omsøkt. Tillatelsen ble gitt under forutsetning av at takutstikket måtte reduseres til 0,99 meter. Kommunen har begrunnet dette ved å vise til at det ikke kunne gis dispensasjon for denne delen av byggeprosjektet. Ettersom ingen har krav på dispensasjon, har kommunen anledning til å oppstille denne type vilkår i byggetillatelsen. Vedtaket ble ikke påklaget av tiltakshaveren. Byggetillatelsen og kommunens vilkår om reduksjon av takutstikk vil derfor ikke være gjenstand for klagebehandling i nærværende sak som gjelder påklaget avslag på ferdigattest. Det er tiltakshaveren som har ansvar for å påse at tiltaket gjennomføres i tråd med det kommunen har gitt tillatelse til, og ved søknad om ferdigattest må dette dokumenteres. I denne saken er de faktiske forholdene ikke omtvistet, da bilder og beskrivelser viser at det er oppført et takutstikk som ikke er i samsvar med gjeldende plan og kommunens byggetillatelse. På bakgrunn av dette ble det vedtatt å avslå tiltakshaverens søknad om ferdigattest den Det ble samtidig informert om at tiltakshaveren må redusere takutstikket til 0,99 meter, eller søke om ny dispensasjon. Vedtaket ble opprettholdt etter kommunens behandling av saken den Tiltakshaver har anført at det vil være urimelig fordyrende og by på store ulemper å redusere takutstikket i tråd med betingelsene for byggetillatelsen. Det er vist til at de har innrettet seg etter en forventning om at kommunen ville gi tillatelse til denne delen av tiltaket, og anført at overtredelsen må vurderes som bagatellmessig. Til dette vil Fylkesmannen bemerke at tiltak som igangsettes før byggetillatelse foreligger, gjennomføres på tiltakshaverens eget ansvar. Når byggetillatelse er gitt, vil tiltak som oppføres i strid med denne være et ulovlig

5 u J Side 5 av 5 byggetiltak. Kommunen har anledning til å kreve retting inntil tiltaket er i samsvar med det de har gitt tillatelse til. Av pbl fjerde punktum framgår det at kommunen har en skjønnsmessig adgang til å utstede ferdigattest dersom det foreligger bagatellmessige overtredelser av krav gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Tiltakshaveren har imidlertid ikke krav på en slik godkjenning, og i dette tilfellet har kommunen kommet fram til at overtredelsen ikke kan vurderes som bagatellmessig. Dette innebærer at kommunens kan opprettholde sitt avslag inntil det ulovlige forholdet er rettet. Betingelsen framgikk klart fram av kommunens vedtak, og på bakgrunn av tiltaket ikke er i samsvar med byggetillatelsen kan Fylkesmannen konstatere at kommunen hadde nødvendig hjemmel for å avslå tiltakshaverens søknad om ferdigattest. På bakgrunn av dette fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av stadfestes. Klagen tas ikke til følge. Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Sissel E. Slapgård (e.f.) Assisterende kommunaldirektør Kommunalavdelingen Ingrid Marie Garmo Rådgiver Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: Innherred samkommune Postboks LEVANGER Aage Wigum Gamle kongevei 42 b 7043 TRONDHEIM