Vi viser til ovennevnte sak, mottatt av Fylkesmannen den

Transkript

1 Saksbehandler, innvalgstelefon Marianne Sandvik, Vår dato Deres dato Vår referanse 2016/ Deres referanse 14/5705 Askøy kommune Postboks KLEPPESTØ Askøy kommune - gnr 12 bnr vei - påbygg - bruksendring Vi viser til ovennevnte sak, mottatt av Fylkesmannen den Vedtak: Fylkesmannen stadfester Askøy kommune sitt vedtak datert , sak 1720/15. Saksgang Askøy kommune v/areal og samfunn gav i vedtak datert , sak 54/15, rammetillatelse for vei, utbedring av kai, påbygg/tilbygg og bruksendring av næringsbygg til leiligheter på gnr. 12 bnr Vedtaket ble påklaget av Advokatpartner ANS v/advokat Jan Olav Andersen, på vegne av Aslaug J. Brekke, i brev datert og Advokat Roald Helgesen sendte tilsvar, på vegne av tiltakshaver, i brev datert Klagen ble behandlet av utvalg for teknikk og miljø i møte den , sak 335/15, men ble ikke tatt til følge. Saken ble deretter oversendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. I vedtak datert , sak 2015/12997, opphevet Fylkesmannen vedtak datert , sak 54/15 da vi ikke kunne se at omsøkte eiendom var sikre lovlig atkomst over gnr. 12 bnr og 572. Vi kunne heller ikke se at det forelå en avtale om å anlegge vei over bnr som omsøkt. På bakgrunn av ny dokumentasjon ble saken behandlet på nytt av kommunen den , sak 1720/15 hvor det ble gitt tillatelse til det omsøkte tiltaket. Vedtaket ble påklaget av Aslaug og Nils Brekke i brev datert , med supplerende opplysninger fra advokat Jan Olav Andersen i brev datert , og av Atle Jørgensen i e-post den Klagene ble behandlet av kommunen den , men ble ikke tatt til følge. Saken ble deretter sendt til Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Når det gjelder sakens bakgrunn for øvrig, viser vi til sakens dokumenter som vi forutsetter at partene er kjent med. Fylkesmannen finner saken tilstrekkelig opplyst, jf. forvaltningsloven (fvl) 17 første ledd. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

2 Fylkesmannens vurdering Forvaltningsloven gjelder for saksbehandling hos Fylkesmannen, jf. plan- og bygningsloven (pbl) 1-9 første ledd. Fylkesmannen har kompetanse til å prøve alle sider av saken, herunder også nye omstendigheter, jf. fvl 34 andre ledd. Den omsøkte eiendommen er uregulert. I sak 12/97 ble det gitt dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om byggegrense mot sjø, fra sjøformål i kommuneplanens arealdel, og fra avstandskrav til nabogrense og byggehøyde i pbl I vedtak datert , sak 1720/15, ble det gitt rammetillatelse for vei, utbedring av kai, påbygg/tilbygg og bruksendring av næringsbygning til leiligheter. Privatrettslige forhold Brekke hevder de har en veirett som kommer i strid med den omsøkte veien, og at tiltakshaver dermed ikke har de nødvendige rettigheter som søknaden forutsetter. Det følger av pbl 21-6 at dersom det fremstår som «åpenbart» at tiltakshaver ikke har nødvendige rettigheter som søknaden forutsetter, «skal» søknaden avvises. I Fylkesmannen sitt vedtak datert , sak 2015/12997, vurderte vi om Brekke har veirett i form av kjørevei over gnr. 12 bnr som kommer i konflikt med det omsøkte tiltaket, slik at søknaden fra tiltakshaver skulle vært avvist. Vi konkluderte med at det ikke forelå forhold som fremstod som så åpenbare at søknaden skulle vært avvist. Vi har fått oversendt dom fra jordskifteretten i ettertid hvor spørsmålet har vært behandlet. Det ble der konkludert med at Brekke ikke har rett til kjørevei over gnr. 12 bnr Når det gjelder Atle Jørgensens veirett mot sjøen til gnr. 12 bnr legger vi til grunn at den gjelder «gangvei», jf. avtale datert Når det gjelder de tre andre naustene finner vi at de har rett til gangvei over tiltakshavers eiendom, jf. skjøte datert Det ovennevnte innebærer at de tre naustene, i tillegg til Brekke og Jørgensen, har rett til gangvei til naustene. Fylkesmannen finner ikke grunnlag for å endre vår vurdering i vedtak av Det foreligger dermed ikke grunnlag for å si at det foreligger åpenbare grunner som tilsier at søknaden skulle vært avvist etter pbl Vi presiserer at vi med dette ikke har tatt stilling til de privatrettslige forholdene i saken Sikret tilkomst Klager hevder at fellesveien ikke har kapasitet til ytterligere to husstander, og viser til at klager ikke har samtykket til at det gis utvidet veirett. Det følger av pbl 27-4 første ledd at «[før] oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende.» 2

3 Bestemmelsen stiller tre alternative vilkår. Man må enten ha sikret lovlig atkomst «til veg som er åpen for alminnelig ferdsel», eller «ved tinglyst dokument» eller «på annen måte ( ) som kommunen godtar som tilfredsstillende.» Ettersom omsøkt atkomst ligger på annen manns grunn, er det klart at eiendommen ikke er sikret lovlig atkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel. Hvis tiltakshaver skal ha atkomst som omsøkt, må det dokumenteres at det foreligger en veirett over den delen av veien som ligger på annen manns grunn. Først da vil den omsøkte eiendommen være «sikret lovlig atkomst» etter pbl I følge skjøte datert har kjøper av gnr. 12 bnr «rett til å nytte den fellesvei som fører fra hovedvei ned til gnr. 12 bnr. 572 mot vedlikehold av veien sammen med øvrige bruksberettigede.» Høyesterett har lagt til grunn at når ikke annet fremgår at stiftelsesdokumentet, og ikke særlige forhold foreligger, må formodningen være at veiretten også tilkommer senere utskilte parseller. 1 Dette innebærer at en veirett kan utvides. Senere rettspraksis viser at det legges stor vekt ikke bare på stiftelsesdokumentet, men særlig på det antatte formål med servitutten. 2 I tillegg er det lagt til grunn i rettspraksis at hvis utvidet veirett innebærer en «ikke uvesentlig økning,» kan den nektes. 3 Veiretten er ikke begrenset til et spesielt formål eller antall. Fylkesmannen er derfor enig med Askøy kommune i at gnr. 12 bnr er «sikret lovlig atkomst» via fellesveien på bakgrunn av det tinglyste skjøtet, jf. pbl 27-4 første ledd. Vi viser også til at veiretten er knyttet til eiendommen, og ikke til personen som i sin tid kjøpte eiendommen. I tillegg har styret som representerer veilaget gitt tillatelse til utvidet bruk med hjemmel i veglova 55 tredje ledd. Når et veilag er representert ved et styre er det ikke nødvendig med samtykke fra alle i veilaget. Når det gjelder anførsel om habilitet oppstiller forvaltningsloven 6 regler om habilitet for offentlige tjenestemenn, jf. fvl 6. Vi kan ikke se at tilsvarende regler gjelder for dette veilaget. Fylkesmannen finner derfor ikke grunnlag for å vurdere anførselen nærmere. Vi viser til at tiltakshaver uansett har sikret tilkomst på bakgrunn av skjøte datert som drøftet ovenfor. Når det gjelder atkomst over gnr. 12 bnr og 572 er denne sikret gjennom avtale datert og , jf. pbl 27-4 første ledd. Fylkesmannen forutsetter at avtalen tinglyses på de nevnte eiendommer. Sikret tilkomst til vann Klager viser til at tiltakshaver ikke har sikret tilkomst til vannledning. Det følger av pbl 27-2 at rettighet til å «knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende.» 1 Høyesterett i Rt s Falkanger, Tingsrett, 6. utgave, 2007, på side Høyesterett i Rt s

4 At vannledningen i sin tid ble lagt over gnr. 12 bnr. 67, som eies av Askøy kommune, innebærer ikke at kommunen må gi samtykke til bruken nå. Det er eierne av vannledningen som må gi sitt samtykke. Det følger av sameieloven 4 første ledd at «[e]it fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det sameigetingen er etla eller skikka til.» Etter det Fylkesmannen har fått opplyst er det syv eiendommer som er tilknyttet den aktuelle vannledningen. Eier til fire av eiendommene har signert på dokumentet som gir gnr. 12 nr en utvidet rett til bruk av den private vannledningen. Dette innebærer at et flertall av eierne har samtykket til utvidet bruk, jf. sameieloven 4 første ledd. På bakgrunn av det ovennevnte finner Fylkesmannen at det omsøkte tiltaket er «sikret» en rett til påkobling til den private vannledningen, jf. pbl Vi forutsetter at avtalen som ligger til grunn for vurderingen tinglyses. Når det gjelder vannledningens kapasitet skriver kommunen følgende i vedtak datert , sak 1720/15: «Hva gjelder eier av bnr sin anførsel om at det ikke aksepteres at tiltakshaver utfører arbeid på hans eiendom i forbindelse med utvidelse av vannledning, bemerkes det at seksjon VA har uttalt at felles privat vannledning ned til bnr sitt private stikk er dimensjonert for det antall enheter som skal bruke ledningen. Påkoblingspunktet for den private stikkledningen til bnr ligger på bnr. 67 sin eiendom, og en eventuell utbedring av denne ledningen vil ikke innebære arbeider på gnr sin eiendom. Avslutningsvis bemerkes at dimensjonering av vannledning må løses i detaljprosjektering. Bygningsmyndighetene forutsetter at vannledning er tilstrekkelig dimensjonert eller blir utvidet dersom dette ikke er tilfellet.» På bakgrunn av det ovennevnte finner ikke Fylkesmannen grunnlag for å vurdere klagers anførsel om vannledning ytterligere, ettersom en eventuell utbedring ikke vil innebære arbeid på klagers eiendom. Dispensasjon Den omsøkte veien er i strid med kommuneplanens bestemmelse punkt 6-3 om byggeforbud nærmere sjøen enn 30 meter. Skal det gis tillatelse til den omsøkte veien må det derfor vurderes om det kan gis dispensasjon fra byggeforbudet i kommuneplanen, jf. pbl 19-2 andre ledd, jf Det følger av pbl 19-2 andre ledd at «[d]ispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet til lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» En vurdering av om det kan gis dispensasjon fra reguleringsplaner reiser særlige spørsmål, da dispensasjon kan undergrave planene som informasjons- og avgjørelsesgrunnlag. Ut ifra 4

5 hensynet til offentlighet og medvirkning i planprosessen tilsier dette at endringer av planer ikke bør skje gjennom enkeltdispensasjoner, men gjennom en ny planprosess. 4 Forarbeidene legger imidlertid også til grunn følgende: «[o]rdvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Innstrammingen (er) likevel ikke til hinder for at det f.eks dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder for eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.» 5 Formålet med byggegrense langs sjøen er å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel. Kommunen viser til at arealet er bebygd fra før. Det er derfor få strandsoneinteresser igjen i området. Fylkesmannen er enig med kommunen i denne vurderingen. Det er søkt om endret plassering av en vei som allerede ligger på eiendommen. I tillegg er det gitt dispensasjon til utbygging av blant annet kaien i tidligere vedtak. På bakgrunn av dette kan vi ikke se at hensynet med byggeforbudet langs sjøen blir «vesentlig» satt til side hvis det gis dispensasjon i dette tilfellet, jf. pbl 19-2 andre ledd. Kommunen viser til at en dispensasjon vil innebære at det er mulig å sikre forsvarlige stigningsforhold frem til bygget. Fylkesmannen er enig med kommunen i denne vurderingen. Dispensasjon til plassering av veien er en ulempe for fremkommeligheten til klagers eiendom i forhold til slik veien ligger i dag. Ettersom tiltakshaver legger til rette for gangvei forbindelse med veien, frem til klagers eiendom, finner vi likevel at fordelen med omlegging av veien er «klart» større enn ulempene, jf. pbl 19-2 andre ledd. På bakgrunn av dette er Fylkesmannen enig med kommunen i at det kan gis dispensasjon fra kommuneplanens byggegrense mot sjøen, jf. pbl 19-2 andre ledd, jf Etter gjennomgang av saken finner Fylkesmannen ikke grunnlag for å endre Askøy kommune sitt vedtak datert , sak 1720/15. Klagene er ikke tatt til følge. Fylkesmannen sitt vedtak på side en er endelig og kan ikke påklages, jf. fvl 28 tredje ledd. Med hilsen Laila Pedersen Kaland e.f seniorrådgiver Marianne Sandvik rådgiver 4 Ot.prp. nr. 32 ( ) s Ot.prp. nr. 32 ( ) s

6 Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: AdvokatPartner ANS v/advokat Postboks 2026 Nordnes 5817 BERGEN Jan Olav Andersen Raft arkitekter AS Postboks FJELL Alf Gunnarsen Bjøllhaugen 6A 5378 KLOKKARVIK Advokat Roald Helgesen Storebotn Næringspark 55G 5300 KLEPPESTØ Atle Jørgensen Søre Marikoven 62A 5302 STRUSSHAMN Aslaug Margrete Brekke Søre Marikoven STRUSSHAMN 6