RETTIGHETER I FAST EIENDOM OG KOMMUNAL SAKSBEHANDLING

Transkript

1 RETTIGHETER I FAST EIENDOM OG KOMMUNAL SAKSBEHANDLING Ålesund Leikny Gammelmo Stipendiat NMBU - Tidligere Fagleder Oppmåling leikny.gammelmo@nmbu.no 1

2 Eksempler og erfaringer er i hovedsak hentet fra Gran kommune Jeg skal i hovedsak snakke om det som skjer «inne på kontoret»; i forbindelse med veiledning, saksforberedelse og saksbehandling. L. Gammelmo 2

3 EIENDOMSDANNELSE: SØKNAD OG TILLATELSE PBL Tiltak som krever søknad og tillatelse m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan. Søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltak som nevnt i første ledd skal forestås av foretak med ansvarsrett i samsvar med bestemmelser gitt i kapittel 22 og 23, med mindre annet framgår av 20-2 eller Dette gjelder likevel ikke tiltak som nevnt i første ledd bokstav m. 3

4 Eiendomsdannelse og rettigheter i fast eiendom PBL Privatrettslige forhold Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden. ML 33. Oppmålingsforretning Oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med partane sine påstandar og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing. Den som utfører oppmålingsforretninga, skal ta vare på alle partar sine interesser og utføre forretninga i samsvar med god landmålarskikk.

5 Hvordan sikre rettighetene? Der det er mulig bør kommunen være behjelpelig med å få rettigheten tinglyst, dette kan settes som vilkår i saken, da eiendommen ikke vil være mulig å bygge på uten de nødvendige rettighetene. PBL Opprettelse og endring av eiendom Opprettelse av ny grunneiendom, ( ), må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov. PBL Atkomst Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. ( ) 5

6 Søknadsskjema for Hadeland Søknad om fradeling og oppmåling Rekvisisjon av oppmåling

7 Søknad om fradeling og oppmåling (s. 2) Søknad om fradeling og oppmåling

8 Informasjon på kommunens hjemmeside og Kartverkets hjemmeside 8

9 Saksflyt og kontroll av søknad (I) Mangler sendes inn Søknad om fradeling post føres og legges til saksbehandler Sjekke saken i forhold til pbl og gjeldende planer se sjekkliste. Saken har mangler Søknaden kan ikke godkjennes slik den foreligger Sende mangelbrev Sende brev Søker endrer søknaden Nødvendig med behandling etter jordloven, tillatelse gis av Landbrukskontoret Søker trekker søknaden Søknaden er komplett og kan behandles Avslag Klagefrist 3 uker Tillatelse Klagefrist 3 uker Saken legges til oppmåling for utførelse av arbeid etter matrikkellova NB! Matrikkellovas 16 ukers frist starter når klagefristen på pbl vedtaket er ute! 9

10 Saksflyt og kontroll av søknad (II) Hva står i søknaden? Hva finnes i kommunens kart? Innhente informasjon fra andre avdelinger og grunnboka. 10

11 Dokumentasjon på vegrett 11

12 Eksempel: Hva er innholdet i vegretten for en gammel «rækslegutu»? 12

13 Utdrag av tillatelse til deling av grunneiendom (1) Vedtak: Søknad, i henhold til plan- og bygningsloven 20-1 m, om til grunneiendom på m2 godkjennes på følgende vilkår: 1. Det må sikres vegrett for den nye tomten. Vegretten må tinglyses. ( ) Saksopplysninger ( ) (her beskrives det hvordan de løser veg, vann og avløp) Rettigheter i fast eiendom: Rettigheter i fast eiendom gjelder servitutter og heftelser som kan være til hinder for deling av grunneiendom eller som må stiftes for å kunne gjennomføre deling. Det er for eiendommen registrert følgende rettigheter i Det er ikke registrert noe i grunnboka som tilsier at omsøkte deling ikke kan gjennomføres. Det er hjemmelshaver selv som må sørge for at alle som kan ha rettslig interesse i saken er varslet og gi beskjed til kommunen hvis noen skal innkalles til oppmålingsforretningen. For grunnboks informasjon og utskrift av eldre dokumenter for bekreftelse av rettigheter kan Kartverket kontaktes på tlf Kartutsnitt ( )

14 Utdrag av tillatelse til deling av grunneiendom (2) Vurdering av søknad om deling av eiendom: Søknad om fradeling behandles og vurderes i henhold til plan- og bygningsloven. Spesielt i forhold til 18-1 og 18-2 (opparbeidelseskrav), 20-1 (tiltak som krever søknad og tillatelse), kap. 21 (krav til innhold og behandling av søknader), kap 26 (opprettelse og endring av eiendom), (tilknytning til infrastruktur) og 28-7 (den ubebygde del av tomta og fellesareal). *Fradelingen ansees å tilfredsstille krav til byggetomt i plan- og bygningsloven, slik som krav til veg, vann og avløp. *Adkomst sikres gjennom tinglyst vegrett. *Adkomst er *Vann og avløp kobles til kommunalt nett. *Vann og avløp løses privat og er behandlet i egen Klagerett: ( ) Opplysninger vedrørende oppmåling: ( ) 14

15 Oppmålingsforretning, matrikulering og tinglysing Skjema for nødvendige rettigheter tas med på oppmålingsforretningen for godkjenning og underskrift av aktuelle parter. Skjema er å finne på nettsidene til kartverket. Skjema sendes til tinglysing i forbindelse med Melding til tinglysing for tinglysing av nytt g/bnr. Kostnaden for tinglysing bæres av hjemmelshaver ved at kommunen krever den inn sammen med de andre gebyrene. 15

16 EKSEMPLER 16

17 I: Fradeling i regulert område: Tillatelse med vilkår og tinglysing av vegrett 17

18 Her er det mulig å føye til at rettigheten ikke kan slettes uten kommunens samtykke.

19

20 II: Vegrett når vegen er «eierløs» Ny eiendom fradeles og opprettes Vegen inn i området er privat og «eierløs» (den ligger ikke på noen av eiendommen og er ikke matrikulert, gammel gutu) Det finnes ikke veglag Delingstillatelsen stiller som vilkår at vegrett skal sikres. Kan ikke tinglyse rettighet på en veg som ikke er matrikulert. Løsning: Alle naboene skriver under på at den nye eiendommen kan benytte vegen og det stiftes et veglag. Avtalen arkiveres i kommunen. 20

21 III: Regulert område med private veger Nye veger inn i feltet Eksisterende eiendommer får vegrett i den nye vegen Nye eiendommer sikres vegrett gjennom fradelings sakene Partene har stiftet veglag

22 Eksempel på vegrett for eksisterende tomter nord i feltet 22

23 IV: Fradeling i LNF-område Eiendommen Rugrota er sikret vegrett over naboeiendom og avgivereiendom gjennom avtale vedlagt søknaden. Vann løses på egen grunn. Avløpsanlegg er godkjent og rettighet til å anlegge og vedlikeholde anlegge på avgivereiendom er bekreftet i søknaden. Alle rettigheter tinglyses (i denne saken av partene selv) når nytt g/bnr foreligger. 23

24 V: Fradeling av eksisterende hytte i LNF-område Vilkår i tillatelsen at det måtte sikres rett til parkering og adkomst 24

25 VI: Fradeling av eksisterende bolig i LNF-område Vilkår i tillatelsen at det måtte sikres rett til adkomst. Tinglyst av kommunen sammen med melding til tinglysing. 25

26 HVA GODTAR TINGLYSINGEN? Når kommunen påtar seg å tinglyse en rettighet er det greit at den går igjennom hos tinglysingen. For nye rettigheter har dette gått greit og vi opplever at partene er fornøyd med å få hjelp og veiledning. De store utfordringene oppstår i sammenslåingssaker. Gamle rettigheter ligger igjen på små tilleggsareal. Personlige servitutter tilhører mennesker som er død. Tinglysingen skal foreta en materiell (innholdsmessig) kontroll * «Fiske med grovmasket garn» Tingsrett sjette utgave side Kommentar til tinglysingsloven side Diverse rettspraksis, f.eks HR : (23) (Tinglysingsloven pålegger registerføreren å undersøke om det dokument som innleveres, har mangler som hindrer tinglysing. Plikten omfatter imidlertid ikke undersøkelse av dokumentets materielle rettmessighet med mindre den rettsstiftelse det er tale om, åpenbart er urettmessig. ) Det er kun uforenlige prioritetskollisjoner som skal stanses *ref. Hugo Torgersens foredrag på NJKF sine servituttkurs 26

27 RETTIGHETER I FAST EIENDOM OG SAMMENSLÅING Tilleggsareal er fradelt og skal sammenføyes med hoved eiendommen. Heftelser som har hvilt på g/bnr som det er fradelt fra er overført til tillegget. Det hviler en heftelse på tilleggsarealet som gjør at sammenføying nektes tinglyst og i brev fra tinglysingen står det «Dersom heftelsen som hindrer sammenføyning ( ) ønskes slettet, må rettighetshaver samtykke til sletting.» I samarbeid med hjemmelshaver sjekker vi ut hva rettigheten går ut på og får den slettet eller skriver nytt brev til tinglysingen. 27

28 Eksempel på rettighet som var overført til tilleggsareal Areal rettigheten hviler på 28

29 «Melding til tinglysing» med brev og kartskisse 29

30 30

31 Nå en pause og så over til landmålerens rolle Lykke til og takk for meg!