Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 17/

Transkript

1 Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan Arkiv: Arkivsaksnr: 2013/ Saksbehandler: Mona Rustad Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 17/ Detaljregulering for Ytre Hoem - Naustneset, vegføring - til offentlig ettersyn Saksdokument Oversiktskart, datert Forslag til reguleringsplan, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert ROS-analyse, datert Innkomne merknader i forbindelse med melding om oppstart Statens vegvesen, datert Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Gunhild og Morten Lerø, datert Olav Magne Bringslid, datert Gerhard Hestad, datert Sigmunn Hoem, datert Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Grendeutvalget i Søre Fræna, datert Bakgrunn Geirr Falch Eikrem kjøpte eiendommen 32/15 i Fire år senere kjøpte han et tilleggsareal fra eiendom 32/6. Tidligere grunneier av 32/6, Øyvind Ormbostad, og tiltakshaver søkte i 2008 om tillatelse til å fradele dette arealet. Eikrem Eiendom AS kjøpte også fritidseiendommen H1 i reguleringsplanen for Ytre Hoem Naustneset, område H0-H3 av Ormbostad. Tilleggsarealet ligger inntil H1. Sammen med søknad om fradeling ble det søkt om dispensasjon fra PBL 17.2 (forbud mot bygging og deling i 100-metersbeltet langs sjøen) og kommuneplanen, der det omsøkte arealet er avsatt til LNF-område. Kommunen avslo søknaden og begrunnet det med at vilkårene for dispensasjon ikke er oppfylt og at det derfor er forbud mot å fradele dette arealet. Vedtaket ble påklaget. Som grunnlag for klagen ble det vist til at det ikke skal bygges på tilleggsarealet, og at en fradeling vil gi en fornuftig eierstruktur i området. Kommunen stod fast på vedtaket og saken ble oversendt til Fylkesmannen, som også avviste klagen. Fylkesmannen begrunnet avslaget med at deler av det omsøkte arealet er dyrka mark og jordvernhensyn tilsier at en ikke fradeler dyrka jord og legger dette til en fritidseiendom.

2 Øyvind Ormbostad døde før han og Eikrem fikk avsluttet denne fradelingsaken. Grunneier av 32/6 er i dag Olav Magne Bringslid. Formålet med planarbeidet er å regulere deler av eiendommen 32/6 til veg- og fritidsformål, slik at Eikrem får fradelt arealet han har kjøpt. De grunneierne som har tinglyst vegrett vil fortsatt ha det. Allmennheten kan benytte vegen som gangatkomst til strandsona. Mottatte innspill i forbindelse med melding om oppstart Det ble meldt oppstart på planarbeidet , og det kom inn åtte merknader til oppstartsmeldingen. Nedenfor har konsulenten kort referert og kommentert disse. Dersom ønskelig, kan alle merknadene leses i sin helhet da de ligger ved saken. Statens vegvesen, datert SVV har ingen merknader til at det igangsettes detaljplanlegging for atkomstveg. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert Fylkeskommunen har ingen innspill til planarbeidet. Gunnhild og Morten Lerø, datert Naustvegen er gjennom dom i Jordskifteretten og Lagmannsretten stadfesta å tilhøre hoved-bruket 32/6. I 1968 ble det inngått kontrakt om kjøp av parsell til parkering fra hovedbruket mellom daværende grunneier Gunnar Hoem og Hestad, Myrbostad og Steffensen. Parsellen er nå redusert med ca. 1/3. Tapt areal er tillagt eiendommen til Eikrem da denne ble kjøpt av Myrbostad. Lerø påpekte i prosessen med reguleringsplanen for hyttefeltet Nautneset at de ikke ønsker parkering slik det framgikk av planforslaget. De benytter Sjøvegen og har parkering tilknyttet denne. I kommunens vurdering heter det at «Eiendommen kan fritt benytte seg av eksisterende tilkomst». Reguleringsplanen stadfestet således deres atkomst til deres eiendom. Sigmund Hoem satte i 2004 opp naust på 32/43. En forutsetning var tinglyst veirett med framkommelighet for kjøretøy. Etter avtale med grunneier ble det gitt tillatelse til å opp-arbeide parkeringsplass for 32/17 og 32/43. Det ble avgitt grunn fra begge eierne til dette. Det vises også til avtale mellom Ormbostad og Hoem fra 2005 om leie av parsell i 10 år med rett til forlengelse av avtale. Lerø har tinglyst veirett for bruk av Sjøvegen. Lerø skriver videre i sin merknad om saks-gangen rundt fradelingssøknaden fra 2008 og orienterer videre om at det i årenes løp har vært uttrykt ønsker om å kjøpe areal i området også fra undertegnede og andre grunneiere. Jfr. merknaden for mer utfyllende informasjon. Lerø hevder Sjøvegen fremdeles tilhører hovedbruket og at det påståtte oppkjøpte arealet tilhører 32/6. Stiller seg undrende til reguleringen; Hovedbruket vil sannsynligvis ikke ha behov for vegregulering og hvilket fritidsformål som er tenkt tilrettelagt for undres de over. Ifølge Eikrem er det riktig opplyst at vegen skulle tilhøre 32/6, men før 1994 tilhørte vegen 32/15. I Jordskifteretten ble vegen tilført 32/6 mot at tidligere eier av 32/15 fikk et areal sør for løa som kompensasjon. Senere grunneiere har mulighet til å endre på eierforholda. Eikrem bestrider seg ikke Lerø sin tinglyste vegrett. Det er likevel verdt å merke seg at vegretten er etablert etter at Eikrem kjøpte sin del av Sjøvegen i Reguleringsplanen får ingen konsekvens for tinglyste vegretter. Tilleggsarealet reguleres til fritidsbebyggelse og tillegges hyttetomt H1. Olav Magne Bringslid, datert Bringslid finner det merkelig at Eikrem prøver å regulere dette området. Bringslid har ved kjøp av gårdsbruk 32/6 en klage som ble avslått av Fylkesmannen. Kjøpskontrakten mellom Øyvind Ormbostad og Eikrem ser Bringslid som ugyldig og Eikrem må i så tilfelle kreve dette av boet.

3 Kontrakt mellom Ormbostad og Eikrem ble inngått i november 2007 og oppgjør ble gjennomført samme måned. Reguleringsprosessen er igangsatt for at Eikrem skal få fradelt parsellen som han har kjøpt av tidligere grunneier. Det vises til dom i Fræna forliksråd høsten 2014 hvor eiendomsretten er avklart. Gerhard Hestad, datert I området som skal reguleres ligger en parkeringsplass som Hestad var medeier i, og som nå er overtatt av hans nevø, som eier hans tidligere fritidseiendom. Det ble i 1968 inngått kontrakt om kjøp av parsell til parkering fra 32/6. Da Eikrem kjøpte 32/15 ble det inngått muntlig avtale om at ca. 1/3 av parkeringsplassen kunne legges til eiendommen mot at Eikrem da frasa seg retten som medeier av parkeringsplassen. Som deleier av parkerings-plassen, og med tinglyst vegrett til Sigmund Hoem sitt naust og parkeringsplassen nede ved naustet, stiller Hestad seg undrende og avvisende til at veien reguleres. Slik Hestad har forstått eiendomsforholdene tilhører vegen i sin helhet hovedbruket 32/6. Reguleringsplanen endrer ikke dagens bruk av Sjøvegen og tinglyste vegretter. Det er ikke uvanlig at areal skifter eier gjennom årenes løp og at 32/15 eier denne delen av vegen er ikke noe negativ løsning siden det er 32/15 som grenser inntil vegen. Sigmunn Hoem, datert Eier av 32/15 har en annen agenda for å tilegne seg områder og veien enn det som står i oppstartsmeldingen. Noe han også skriver i tidligere brev til kommunen. Vegretten ble avsagt i dom i Jordskifteretten i 1994 der det står at veien skal tilhøre hovedbruket 32/6. Fikk så endelig avslag fra Fylkesmannen i Å tillegge vegarealet til en fritidseiendom kan rent faktisk framstå som at det blir danna en mer eksklusiv rett til en eiendom, dvs. 32/15. Hoem sier endelig nei til regulering og fradeling. Reguleringsplanen endrer ikke dagens bruk av Sjøvegen. De med tinglyst vegrett har fortsatt vegrett. Eikrem ser det som naturlig å eie vegen siden han eier tilliggende småbruk. Han ønsker å stadfeste at han ikke har til hensikt å hindre biltilkomst, verken for Hoem eller Lerø sine eiendommer. Møre og Romsdal fylkeskommune, datert Reguleringen er av mindre omfang og skal ikke endre dagens bruk av den aktuelle veg-strekningen mot sjø og naustområdet. Det er registrert automatisk freda kulturminner i nærområdet i form av gravrøyser. Dette innebærer at det også i planområdet kan ligge bosetningsspor skjult under markoverflaten. Ut fra oppstartsmeldingen vurderer Fylkes-kommunen at planarbeidet vil innebære små inngrep. De ser derfor i utgangspunktet ikke behov for noe arkeologisk registrering, men ber om at en er varsom under opparbeiding og melder fra til kulturavdelinga dersom det blir gjort funn som kan være av arkeologisk interesse. Vi viser til bestemmelsene 3.3 hvor det er tatt inn et punkt om varsomhet og meldeplikt vedrørende kulturminner. Grendeutvalget i Søre Fræna, datert Å tillegge vegareal til tiltakshaver sin fritidseiendom kan framstå som en eksklusiv rett til 32/15 og bør ikke gjennomføres. Formålet med reguleringa er å få fradelt det omsøkte området som tiltakshaver har kjøpt. Det vanlige er vel at et kjøp blir gjennomført etter at mellom anna fradelinga er gjennomført.

4 Grendeutvalget er kjent med at Fylkesmannen i 2009 avviste klagen fra mellom anna tiltakshaver på kommunen sitt avslag om fradeling av arealet. Dette avslaget var endelig og kunne ikke påklages. Eierretten blir ikke mer eksklusiv for 32/15 enn den har vært for 32/6. Alle med vegrett sikres fortsatt vegrett. Det vil være like naturlig at 32/15 eier denne delen av vegen, siden 32/15 grenser inntil vegen. Fylkesmannen avviste en fradelingssøknad som gjaldt landbruksformål. Nå foreslås det å regulere området til fritidsformål. Vurdering Bakgrunnen for reguleringen er at tiltakshaver Geirr Eikrem ønsker å fradele et areal han har kjøpt av tidligere grunneier Øyvind Ormbostad. I januar 2009 søkte Ormbostad om fradeling for tilleggsareal til fritidseiendom. Plan- og bygningssjefen avslo i juli 2009 søknaden. Vedtaket ble påklaget 20. august Plan- og bygningssjefen behandlet klagen i møte oktober 2009 og holdt her fast på vedtaket. Saken ble derfor sendt over til fylkesmannen som klageorgan. Fylkesmannen stadfestet Fræna kommunes vedtak. Dette vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre. Et areal kan bare fradeles når det er i samsvar med gjeldene kommune/reguleringsplan. For Geirr Eikrem er eneste mulighet å få fradelt ovennevnte areal å regulere det. Det ble holdt oppstartsmøte 3. april 2013, med melding om oppstart på planarbeidet 10. april Første planforslag fra konsulent ble mottatt 8. mai Dette var starten på en noe tidkrevende prosess. I planbeskrivelsen gjorde konsulenten rede for merknadene som kom inn i forbindelse med melding om oppstart. Mye av innholdet i merknadene gikk på ting som er av privatrettslig karakter. Mange stilte også spørsmål ved reguleringen med bakgrunn i eiendomsforholdene i området, og at tiltakshaver ikke eide arealet han ønsket å regulere. Det rettslige utgangspunktet er at denne type privatrettslige forhold faller utenfor det plan- og bygningsmyndighetene skal ta stilling til, og det kan ikke gis reguleringsbestemmelser om privatrettslige forhold. Bygningsmyndighetene har likevel en begrenset plikt til å påse at den utnyttelsen som det legges opp til ikke kommer i konflikt med private parters rettsstilling. Det er viktig å være klar over at en reguleringsplan fastsetter arealbruken på land og i sjø, men planen endrer ikke eiendomsretten til grunnen og innebærer ikke at privatrettslige rettigheter endres/faller bort. Alle tilbakemeldingene som gikk på eierforholdene gjorde at også saksbehandler satte spørsmåltegn ved planprosessen som var satt i gang. Det er fullt mulig å regulere annen manns grunn, men da bør det være en enighet mellom de involverte parter. Ut fra merknadene å dømme var ikke dette tilfelle her. På den ene siden hevdet mange av naboene i området at tiltakshaver ikke eide arealet det var meldt oppstart på, og uttalte sterk misnøye med at området skulle reguleres. På sin side viste tiltakshaver til en kjøpekontrakt mellom forhenværende eier av GID 32/6 (Øyvind Ormbostad) og Geirr Eikrem over arealet. Problemet er at det ikke foreligger noe tinglyst skjøte. Nåværende grunneier av GID 32/6 (Olav Magne Bringslid) ser på kjøpekontrakten mellom Ormbostad og Eikrem som ugyldig, og mener Eikrem må kreve dette av boet til forhenværende eier. En eventuell tvist om rett til bruk av grunnen er et rettslig spørsmål som ikke avklares gjennom reguleringsplanen. På grunn av denne uoverensstemmelsen krevde derfor kommunen at eiendomsforholdene ble gjort rede for i form av et samtykke/en aksept fra Bringslid angående Eikrems eiendomsrett til det aktuelle området før prosessen kunne fortsette. Geirr Eikrem så ikke noen annen utvei enn å få avklart konflikten mellom ham og nåværende grunneier ved en rettslig prosess. Eikrem gikk derfor til forliksrådet og nedla påstand som ville avklare om han hadde eiendomsrett til det aktuelle området og som i så tilfelle fastslo at Bringslid i nødvendig utstrekning plikter å medvirke til fradeling av aktuelt areal og til å utstede skjøte.

5 Tiltakshaver Eikrem engasjerte advokat Mads Jenset hos Wold & Co til å bistå seg i saken. Dom fra Fræna forliksråd avklarer med disse punktene eiendomsretten; 1. Geirr Eikrem har eiendomsrett til parsell av gnr 32 bnr 6 i Fræna kommune benevnt som «brakkmarkstomt» beliggende sør/sørvest for parsell «H1» i henhold til kjøpekontrakt av 7. november 2007 og Geir Eikrem har krav på skjøte på parsellen når kommunen måtte ha gitt tillatelse til fradeling av denne. 2. Eikrem Eiendom AS har eiendomsrett til parsell av gnr 32 bnr 6 i Fræna kommune benevnt som «H1» i henhold til kjøpekontrakt av 7. november 2007 og Eikrem Eiendom AS har krav på skjøte på parsellen når kommunen måtte ha gitt tillatelse til fradeling av denne. 3. Olav Magne Bringslid plikter i nødvendig utstrekning å medvirke til fradeling av ovennevnte parseller og til å utstede skjøter. Med bakgrunn i denne dommen ga planavdelingen grønt lys til å gå videre med reguleringsplanprosessen. Arealet for fritidsbolig i planforslaget skal være en del av tomt «H1» regulert i tilgrensende plan «Reguleringsplan for Ytre Hoem Naustneset, område H0-H3». I november 2014 ga saksbehandler tilbakemelding til konsulenten om at det var naturlig å ta med «H1» i planforslaget, og ba om at denne tomta ble innlemmet i dette planforslaget slik at man slipper å dele fra en tomt fra to ulike planer. I tillegg bør to parkeringsplasser i enden av sjøvegen med tanke på parkering for GID 32/17 og 32/43 ut fra avtaler om parkeringsplass også hensyntas. Fordi kommunen krever at det reguleres fram til offentlig veg, eller i dette tilfellet nærmeste regulerte veg, ble planområdet utvidet til å gjelde areal som er større i utstrekning enn det Geirr Eikrem har kjøpt og som han nå, ifølge dom fra forliksrådet, kan kreve skjøte på. Etter at dom om eiendomsrett ble avsagt i Fræna forliksråd anses ikke lenger reguleringen å inneha de samme konflikter som ved melding om oppstart. Det presiseres også i planbeskrivelsen at alle som har tinglyst vegrett langs Sjøvegen beholder sin vegrett. Rådmannen kjenner ellers ikke til andre forhold som må avklares før planen blir lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Ytre Hoem Naustneset, vegføring, datert , med tilhørende bestemmelser datert , lagt ut til offentlig ettersyn. Behandling i Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune Rådmannen si tilråding vart samrøystes vedteke. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven av 27. juni 2008, 12-10, blir forslag til detaljregulering for Ytre Hoem Naustneset, vegføring, datert , med tilhørende bestemmelser datert , lagt ut til offentlig ettersyn.