Gnr 104 Bnr 38 - Kveldroveien 8 - Butikk i næringslokale - Dispensasjon fra reguleringsplan. Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.

Transkript

1 Ås kommune Gnr 104 Bnr 38 - Kveldroveien 8 - Butikk i næringslokale - Dispensasjon fra reguleringsplan Saksbehandler: Inger Torild Hågensen Saksnr.: 14/ Behandlingsrekkefølge Møtedato Hovedutvalg for teknikk og miljø Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilger Hovedutvalg for teknikk og miljø søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3.f. vedrørende butikkdrift i eksisterende salmakerverksted, på eiendommen gnr 104 bnr 38. Det tillates salg av hesterelaterte produkter i direkte tilknytning til eksisterende salmakeri. Ås, Trine Christensen Rådmann Nils Erik Pedersen Teknisk sjef Avgjørelsesmyndighet: Hovedutvalg for teknikk og miljø Behandlingsrekkefølge: Hovedutvalg for teknikk og miljø Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan 2. Uttalelse fra Akershus fylkeskommune 3. Uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus 4. Uttalelse fra Statens vegvesen 5. R-159 Reguleringsbestemmelser 6. Reguleringsplan R Rammetillatelse av Arbeidstilsynets samtykke Øvrige dokumenter som ligger i saken: Alle sakens dokumenter Vedtak i saken sendes til: Advokatfirmaet Hjort DA ved Christopher B. Eriksen 14/ Side 1 av 5

2 SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det drives butikk i næringslokalet i Kveldroveien 8 uten at dette er omsøkt og uten at nødvendig tillatelse er innvilget av kommunen. Ås kommune har nå mottatt søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Vinterbro Næringspark, R-159, for fortsatt å drive hesterelatert butikkutsalg i næringslokalet. Det er innhentet uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus (FMOA), Akershus fylkeskommune (AFK) og Statens vegvesen (SVV), som ikke motsetter seg at dispensasjon innvilges. Rådmannen finner å kunne anbefale at det innvilges dispensasjon. Fakta i saken: Bygningsmyndighetene var på befaring på en av naboeiendommene og det ble i den forbindelse observert at det drives butikkutsalg i næringslokale på gnr 104 bnr 38. Kommunen startet en skriftlig kommunikasjon med eier av lokalene og den mottok kommunen søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 3.f.: «Innenfor området tillates ikke butikker». Se vedlegg 1. Bygget består i hovedsak av salmakerverksted, hesteklinikk og et hesteskolager med hovslager, for øvrig inneholder bygget kontorer og diverse mindre rom og har et BRA på ca m 2. Salmakerverkstedet har et bruksareal på ca m 2 og av dette er under 200 m 2 butikkareal. Bygningsmyndighetene har vært på befaring og fått en inngående redegjørelse av driften. Redegjørelsen og omvisningen viste at bygningen stort sett brukes som verksted for salmaker og hovslager. Butikkdelen utgjør bare en liten del av arealet og skal i tillegg reduseres. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Vinterbro næringspark, se vedlegg 5 og 6. Søknad om dispensasjon: Advokat Christopher B. Eriksen, Advokatfirmaet Hjort DA har på vegne av Fossum Eiendomsselskap AS (FE) søkt om dispensasjon fra bestemmelsenes 3.f., hvor det står at det innenfor området ikke tillates butikker. Det redegjøres om at utsalget skjer i samme bygg og drives som en del av og i kombinasjon med salmakerverkstedet og annen «hesterelatert» virksomhet i bygget. Utsalget utgjør således bare en begrenset del av det øvrige, og lovlige, bruk av bygget. FE har videre besluttet å redusere butikkdelen i bygget. Det hevdes at det ikke er et selvstendig butikkutsalg i bygget, men et utsalg som er nær knyttet til den øvrige bruken av eiendommen og søker mener derfor at en dispensasjon ikke vil medføre at formålet i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt. Videre hevdes det at en dispensasjon ikke vil komme i konflikt med interesser i nærområdet. Trafikksituasjonen vil ikke berøres nevneverdig av at det er utsalg av 14/ Side 2 av 5

3 hesteutstyr i tillegg til den øvrige virksomheten i bygget. FE anslår at det er ca. 50 kunder per dag. Antall besøkende er således meget beskjedent i forhold til «vanlig» butikkvirksomhet. Dette underbygger at det formål som ligger bak reguleringsplanens forbud mot butikker ikke gjør seg gjeldende her. Det opplyses at tradisjonelt har salmakervirksomhet bestått av å lage seletøy og saler, men at et moderne salmakerverksted også i tillegg selger utstyr til hest og rytter. Det er nødvendig for å opprettholde et godt servicetilbud til kunden som igjen er av betydning for lønnsomheten til virksomheten. For at FE skal være et komplett hestesenter må utsalgsdelen opprettholdes. Det vil være uheldig om salmakervirksomheten må nedlegges fordi det ikke gis tillatelse til et utsalg i kombinasjon med den tradisjonelle salmakervirksomheten. Se vedlegg 1. Søknaden er nabovarslet, det er ikke innkommet nabomerknader. Uttalelser fra overordnede myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akershus: FMOA har vurdert at tiltaket ikke i vesentlig grad tilsidesetter nasjonale eller regionale hensyn som de er satt til å ivareta. På denne bakgrunnen har FMOA ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Videre legger FMOA til grunn at kommunen foretar en nøye vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i pbls kapittel 19. Se vedlegg 3. Akershus fylkeskommune: AFK skriver at tiltaket ikke i vesentlig grad er i konflikt med de interesser og ansvarsområder AFK skal ivareta, og har ingen ytterligere merknader. Se vedlegg 2. Statens vegvesen: SVV skriver i sin vurdering at etablering av butikk/forretning i området vil være i strid med overordnede føringer for lokalisering av næringsvirksomhet (ABC-prinsippet). I saksutredningen for rammetillatelse fremgår det tydelig at det i henhold til reguleringsbestemmelsene ikke tillates butikker innenfor området. SVV stiller seg derfor noe undrende til at Fossum Eiendomsselskap AS (FE) har vært i «god tro» med hensyn til lovligheten av utsalget. Samtidig mener SVV at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har fulgt opp tiltaket etter at søknad om ferdigattest ble oversendt i juni SVV vurderer butikkutsalg i lokalene som uheldig, og i strid med reguleringsplanens bestemmelser og statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Opplysninger fra tiltakshaver i tilknytning til rammesøknaden oppfatter SVV som mangelfull/uriktig i og med at butikkutsalg ikke er nevnt. Samtidig har butikkutsalget, som SVV vurderer som utsalg av spesialprodukter tilknyttet næringen i lokalene ellers, eksistert i en årrekke og menes å være en nødvendig del av driften. En av årsakene til butikkutsalgets eksistens kan oppfattes å være kommunens manglende oppfølging i tilknytning til ferdigattest for tiltaket. På bakgrunn av at areal til butikkutsalg skal reduseres, utsalgsvarene er spesialprodukter knyttet til lovlig næring, og at utsalget i seg selv ikke vurderes å være spesielt trafikkgenererende, vil ikke SVV motsette seg at Ås kommune gir dispensasjon fra reguleringsplanen. SVV 14/ Side 3 av 5

4 forutsetter at kommunen følger opp den videre driften av tiltaket, og at denne saken ikke vil skape presedens for liknende søknader. Se vedlegg 4. Vurdering: Bestemmelsen om dispensasjon finnes i pbl som lyder som følger: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Bestemmelsen viderefører den dispensasjonsadgang som tidligere var hjemlet i pbl. (1985) 7 første ledd, men inneholder en klargjøring og innstramming av vilkårene for å gi dispensasjon. I tillegg er det gitt nærmere retningslinjer for kommunenes skjønnsutøving i dispensasjonssaker. I Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tillatelse til oppføring av bygget ble gitt i Søknaden gjaldt oppføring av et næringsbygg med salmakerverksted for produksjon, lager og tilpasning av sal og seletøy for hester. Bygget skulle videre inneholde et hesteskolager med hovslager samt hesteklinikk med veterinær for poliklinisk behandling av hester. I sakens vurdering med konklusjon og begrunnelse står det blant annet: «I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates det ikke butikker innenfor området. Kommunen ser ikke dette problematisk i forhold til gnr 104 bnr 38, da sal og seletøy produseres i salmakerverkstedet tilpasset den enkelte hest». Dette viser at temaet butikk ble drøftet og vurdert i forbindelse med saken om rammetillatelse tilbake i Se vedlegg 7. I samtykke etter Arbeidstilsynet datert , står det ingen ting om at det er innlevert dokumentasjon på at deler av lokalene skal brukes som butikk. Se vedlegg 14/ Side 4 av 5

5 8. Butikkdelen av tiltaket er heller ikke nevnt i søknad om ferdigattest i Søknad om ferdigattest blir vurdert utifra søkers informasjon og erklæringer. Det kommer fram i søknaden om dispensasjon at arealet for butikken nå skal reduseres og lokalet ominnredes slik at «butikkdelen» blir redusert i omfang og at det tydelig vil framkomme hvilket areal som tilhører salmakeridriften. Det er ikke kommet inn klager om ekstraordinær trafikkmengde til og fra lokalet. Rådmannen finner ikke at hensynet bak bestemmelsen det skal dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Fordelen ved å gi dispensasjon, og dermed tillate en begrenset butikkdrift, er at verkstedet stiller på lik linje med andre salmakerverksteder ved at kundene samtidig kan kjøpe hesterelaterte produkter. Hovedvirksomheten i lokalet er fortsatt verksted for salmaker og hovslager. Tiltaket vurderes ikke å skape presedens da denne dispensasjonen ikke åpner for generell butikkdrift i området. Konklusjon: Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vil ikke bli vesentlig tilsidesatt, da hovedvirket i lokalet fortsatt vil være verksted for salmaker og hovslager. Etter en samlet vurdering finner kommunen at fordelene ved å gi dispensasjon er større enn ulempene ved at tiltaket blir mer attraktivt for kunder som allerede bruker salmakerverkstedet for å kjøpe saler og annet hesteutstyr som må tilpasses hver enkelt hest. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon for å fortsette et redusert utsalg av hesterelaterte varer i tilknytning til eksisterende salmakeri. Kan vedtaket påklages? Ja Ikrafttredelse av vedtaket: Ved vedtak i Hovedutvalg for teknikk og miljø. 14/ Side 5 av 5