Nesodden kommune. Gbnr 1/234 - Bergerveien 61 - Fasadeendring, ny terrasse og bruksendring bolig - nybygg garasje Dispensasjon og Rammetillatelse

Transkript

1 Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 16/ /37750 Arkivkode: GBNR - 01/0234 Saksbeh.: Åse B. Harlem Saksnummer: 199/16 Gbnr 1/234 - Bergerveien 61 - Fasadeendring, ny terrasse og bruksendring bolig - nybygg garasje Dispensasjon og Rammetillatelse SAKEN GJELDER Søknad om rammetillatelse med dispensasjon, mottatt den Tiltaket omfatter bruksendring fra tilleggsdel ( garasje) til hoveddel bolig, fasadeendringer, ny terrasse og oppføring av ny garasje. Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdels bestemmelser 1 om krav til regulering. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens arealdels bestemmelser 1 om krav til regulering. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen vurderes heller ikke å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 20-3, jfr og 20-2 gis rammetillatelse for omsøkte arbeider. Følgende foretak har erklært ansvarsrett: SØK - MOROGMAR ARKITEKTER AS PRO - MOROGMAR ARKITEKTER AS GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9.

2 Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, rivning, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Det vises i sin helhet til søknaden og dens dokumentasjon. Det fremkommer bl.a. annet følgende: «Omsøkt tiltak ligger i område som i kommuneplanen er sonet til bolig. Deler av eiendommen ligger i hensynssone H320, flomfare. Omsøkt tiltak ligger ikke innenfor denne sonen. Boligen består i dag av en enebolig med direkte tilknytning til garasje. Tiltakshaver har behov for noe større plass og vi har derfor prosjektert garasjen inn som del av boligen. Det søkes dermed bruksendring fra garasje til del av bolig. Ny garasje plasseres sørøst på eiendommen og i tilknytning til adkomsten, krav til frisikt ivaretas. Ved å endre plassering av garasje blir område i forkant av boligen i sør en mer egnet uteplass for tiltakshaver og hans familie. Det er et solrikt sted som vil bli brukt mye. Å unngå trafikk og parkering på denne delen av eiendommen er med andre ord positivt av flere grunner og særlig sikkerhet. Ny garasje tar opp igjen stil og arkitektonisk uttrykk fra boligen, skalaen er god og sammen danner de gode rom på eiendommen. Terrassen i øst tilpasses terrenget slik vist på illustrasjonene. Eiendommen er kupert og lite tilgjengelig, men med grep av den typen som her er prosjektert gir det muligheter til å bruke tomten samtidig som landskapet bevares. Vi er av den oppfatning at omsøkt tiltak gir bedre bruk av boligen og eiendommen som helhet i tillegg til at det hever det arkitektoniske uttrykket. Fasadeendringene er av mindre art, men vil likevel gi betydelig økt kvalitet for boligens innvendige rom. Vi søker herved om dispensasjon fra kommuneplanen 1 hva gjelder krav til regulering. Eiendommen er stor, beregnet areal i DEK er på 2448,6m2. Ved omsøkt tiltak vil BYA bli på 8,8%, BRA blir på 179m2. En dispensasjon vil gi tiltakshaver og hans familie store fordeler. Å pålegge tiltakshaver å regulere eiendommen vil gi uforholdsmessige store kostnader. Vi mener at en fremtidig regulering av området ikke vil forringes av at det gis dispensasjon til omsøkt tiltak. Videre vil en dispensasjon ikke ha negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, snarere tvert i mot. Bilene plasseres hensiktsmessig og ivaretar dermed disse forholdene. Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt og dispensasjon bør gis.» Planstatus: Eiendommen ligger i uregulert område avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Bygningsstatus: Bolig

3 Naboprotester: Det foreligger ingen anmerkninger fra naboer eller gjenboere. Biologisk mangfold: Ingen registrerte arter. Vurderingsgrunnlag: I behandling av søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1, krav til regulering, skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra Bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. VURDERING: Da gjeldende kommuneplan stiller krav til regulering, må tiltaket behandles som en søknad om dispensasjon fra dette kravet. I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om dispensasjon fra krav til reguleringsplan medfører at hensynet bak bestemmelsen som det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering.

4 I henhold til plan- og bygningsloven avsnitt må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av fordeler som taler for en dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. Det er i kommuneplanens bestemmelser 1 gitt føringer til bestemmelsen. Føring C lyder «Tiltak som i større grad kan gi mulighet for dispensasjon er, arealmessig sett (BYA): mindre tilbygg, underbygg, oppføring av garasje, reparasjon av bestående byggverk i henhold til pbl. 31-2, fasadeendringer som ikke bryter med strøkets karakter.» Det oppgis bl.a. i søknadens dokumentasjon at BRA boligen blir etter endringene 129,5 m2 da tilnærmet 130 m2. Garasjen/nytt BRA 45,6 m2, da tilnærmet 46 m2. BYA ny garasje oppgis til 49,7 m2 og ny terrasse oppgis til 26,5 m2, hvor ny bebyggelse blir på 76,2 m2. Tomten er på 2448,6 m2. Ut i fra tomtens størrelse og eksisterende, samt nytt areal, ansees tiltaket ikke å medføre vesentlig utvidelse/økning av eksisterende bebyggelse på eiendommen. Tiltaket vurderes å falle inn under føringene for bestemmelsen som mindre tiltak jf. føring C til 1 i kommuneplanen. En del av tiltaket endres innvendig fra garasje til boligformål. Terrassen tilrettelegger for bedre bruk av eiendommen. Garasjen med bod er en naturlig utvikling av en eiendom. Det samme er en utvidelse av boligformål/areal som omsøkte bruksendring. Fasadeendringene er redegjort for estetisk/arkitektonisk. En anser at tiltaket er i henhold til føring C som i større grad kan gi mulighet for dispensasjon i gjeldende tilfelle. Det er videre redegjort for at tiltaket ikke er til hinder for frisikt. En vurderer at det er lite sannsynlig for at garasjens plassering vanskeliggjør eller kommer i konflikt med eventuell senere regulering av en vei i området. Generelt vurderes hele tiltaket for å ikke å være til vesentlig hinder for senere regulering. Tiltaket berører ikke flomsonen på eiendommen. For øvrig vises det til kommuneplanbestemmelse 1, føring B, hvor dispensasjon ikke vil kunne påregnes dersom: tiltaket vanskeliggjør en god areal-/reguleringsmessig utforming av området (trafikk, trafikksikkerhet, atkomstforhold, byggegrenser, friområder, stier, teknisk infrastruktur og tjenester, beredskap, etc.) medfører en forringelse av miljøverdier (landskap, natur, friluftsliv, kulturminner/-miljø) reduserer interne områdekvaliteter (utsiktsforhold, strøkets karakter, etc.) Tiltaket er kommer ikke i konflikt med ovennevnte forhold og er ikke i strid med føringene for kommuneplanen 1, bokstav b. Administrasjonen anser i denne saken at de hensyn og mål som normalt skal avklares gjennom en regulering ikke blir skadelidende ved at det gis dispensasjon. Det kan derfor ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen vurderes heller ikke å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon som klart større enn ulempene. Dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging vil derfor kunne gis.

5 Konklusjon: Dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser 1 om krav til regulering innvilges og omsøkte tiltak godkjennes. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad f) 7 557,- bruksendring,ombygging/hovedombygging Basis Søknad a) Uthus, garasje, tiltak større enn 5 297,- 30m2 til og med 70m2 Disp Disp. fra plankrav i kommuneplan,bruksendring, nybygg og tilbygg over 30m ,- Sum gebyrer: ,- 20 % reduksjon på grunn av komplett søknad ,- 25 % reduksjon pr. uke pga. av for sen behandling ( Forskrift.) 2 uker,50% ,- reduksjon av sum etter 20% reduksjon komplett søknad (18 849,-) Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter ,- Fakturagrunnlag ,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Botnen Christian Joachim og Myhra Lene Merete Hellvikveien NESODDTANGEN Med vennlig hilsen Gisle Rebnord Totland virksomhetsleder Plan, bygg og geodata Elektronisk signert Åse B. Harlem avdelingsingeniør bygge- og delesak