Nesodden kommune. Gbnr 4/171 - Tangenveien 73 - Tillatelse til å bygge terrasse og balkong til eksisterende bolig Dispensasjon fra krav til regulering

Transkript

1 Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 16/ /16306 Arkivkode: GBNR - 04/0171 Saksbeh.: Annette Ericson Maritvold Saksnummer: 086/16 Gbnr 4/171 - Tangenveien 73 - Tillatelse til å bygge terrasse og balkong til eksisterende bolig Dispensasjon fra krav til regulering SAKEN GJELDER Søknad om ett-trinnstillatelse med ansvarsrett samt søknad om dispensasjon. Søknaden er datert og journalført Søknaden omfatter terrasse og balkong i tilknytning til eksisterende bolig. Ny terrasse og balkong søkes oppført på eneboligens østre og nordre fasade.terrasse i 1. etasje blir 52 m2 hvorav 34 m2 er overbygget med balkong i tilknytning til 2. etasje. Eiendommen ligger i uregulert område og tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon, etter plan- og bygningsloven 19-2, fra kravet om reguleringsplan etter 1 i Kommuneplanens arealdel. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra Kommuneplanens krav til reguleringsplan 1. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. I medhold av plan- og bygningsloven 20-3 gis tillatelse for omsøkte arbeider. Godkjente tegninger: Tegningsnavn Tegningsnummer Datert FASADER E PLANER E Følgende foretak har erklært ansvarsrett: SØK- Arkitekt Magnus Fjogstad PRO - Arkitekt Magnus Fjogstad UTF Crawfurd & Grønvold AS Herunder hevises det til gjennomføringsplan datert

2 GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. plan- og bygningsloven Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSUTREDNING: Tiltak: Tiltaket gjelder tilbygg og påbygg til en enebolig. Det skal bygges terrasse og balkong. Nærmere utredning av tiltaket er gitt i søknadsskjema med vedlegg. Da gjeldende kommuneplan stiller krav til regulering jf. kommuneplanens arealdel 1 må tiltaket behandles som en søknad om dispensasjon fra dette kravet. Planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel og er avsatt til boligformål. Bygningsstatus: Eiendommen er bebygget med enebolig, lekehus, garasje og uthus. Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Tiltaket omfatter terrasse og balkong i tilknytning til eksisterende bolig. Det er et mindre tilbygg uten beboelsesrom. Tiltaket medfører ingen nye boenheter og er i tråd med formålet i kommuneplanens arealdel. Terrasse og balkong er plassert i tilknytning til boligens østre og nordre fasade. Terrasse i 1.etasje blir på 52 m2 hvorav 34 m2 er overbygget med balkong i tilknytning til 2. etasje. Hovedmateriale er tre. Gesimshøyde for balkongdelen blir 5,02 m målt til o.k. rekkverk fra gjennomsnittelig terreng rundt boligen inkludert terrasse. Tiltaket medfører ingen terrengendringer i forhold til eksisterende situasjon. Utnyttelsen av eiendommen inkludert alle bygninger, parkering på terreng og konstruksjoner som ligger over 0,5 meter over terreng blir 15,8 %. Utnyttelsesgraden på eiendommen er dermed lav sammenlignet med normal regulert utnyttelse for regulerte boligeiendommer. Tiltakets høyde ligger innenfor normale reguleringsbestemmelser for boligeiendommer. En regulering av eiendommen for å kunne bygge en terrasse og balkong anses som lite hensiktsmessig, og vil bety betydelige merkostnader for tiltakshaver. Fordelene ved å innvilge dispensasjon anses som betydlig større enn ulempene. Nabovarsling: Naboer og gjenboere er varslet om tiltak og dispensasjonssøknaden. Alle varslede naboer har gitt sitt samtykke til tiltaket.

3 Biologisk mangfold: Ingen registrerte arter. Til orientering skal enhver opptre aktsom og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. Naturmangfoldloven 6. Uttalelser fra andre myndigheter: Ikke nødvendig. VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av dispensasjonsforholdet i saken skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. I Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. I henhold til plan- og bygningsloven må det foreligge klare fordeler for at dispensasjon kan gis. Uttrykket klare fordeler må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordelene som kan begrunne en dispensasjon, er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn ikke blir vesentlig tilsidesatt. Foreligger det klare fordeler som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dispensasjonen bør likevel ikke gis dersom de oppgitte grunner er generelle for flere eiendommer innenfor et planområde slik at dispensasjon kan skape presedens.

4 Kommunen kan derfor ikke treffe generelle vedtak om at det skal gis dispensasjon selv om man ikke finner noe spesielt som taler i mot. I hver dispensasjonssak må den plan/bestemmelse som skal fravikes vurderes, herunder de formål som planen skal ivareta, veies opp mot de argumenter som er oppført i dispensasjonssøknaden. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Kommunen må heller ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ved unntak fra planer skal kommunen ta relevante planleggingshensyn etter kapitlene om kommuneplan og reguleringsplan. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen er det viktig at endringer i planene (av betydning) ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter de regler som er fastlagt i kapitlene om kommuneplanlegging og reguleringsplanlegging. VURDERING I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om oppføring av en terrasse og balkong medfører at hensynet bak reguleringskravet etter kommuneplanens 1, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. I gjeldende sak søkes det om oppføring av terrasse og balkong til en eksisterende enebolig. Boligen økes ikke i areal med rom til beboelse eller varig opphold. Samtidig øker bebygd areal med 57 m2. Total utnyttelse på tomten er opplyst å bli 15,8 %. Nesodden kommune vurderer tiltaket for å gi en økt bokvalitet for beboerne på eiendommen. Huset får, etter Kommunens vurdering, en bedre arkitektonisk utforming. Tiltaket løfter byggets visuelle kvaliteter, både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Konklusjon: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken kan Kommunen ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene tiltaket vil ha for gjeldende og fremtidig regulering av området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Det anses derfor å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens 1 innvilges i gjeldende sak. Dispensasjon vil derfor kunne gis og tiltaket kan gjennomføres. Brukstillatelse/ferdigattest: Brukstillatelse/ferdigattest må foreligge før tiltaket eller deler av dette tas i bruk. Ferdigmelding med anmodning om brukstillatelse/ferdigattest må sendes kommunen før tiltaket er tenkt tatt i bruk. Brukstillatelse/ferdigattest vil ikke bli gitt uten at følgende er vedlagt ferdigmeldingen: (Byggblankett 5167) Oppdatert gjennomføringsplan

5 Midlertidig brukstillatelse kan utstedes når mindre mangler gjenstår. Gjenstående arbeider/mangler må oppgis. Lykke til med byggearbeidene! *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad a) Tiltak med BRA større enn 52 m2 BYA*190kr Kr m2 Disp Dispensasjon fra plankrav Kr Sum gebyrer: Kr % reduksjon på grunn av komplett søknad - Kr Tilsynsgebyr Kr 646 Fakturagrunnlag Kr Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Bjørn-Erich Harr Tangenveien NESODDTANGEN Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Annette Ericson Maritvold Avdelingsjurist