Saksnummer Utvalg Møtedato 098/15 Teknikk-, miljø- og planutvalget

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 14/ /23761 Arkivkode: GBNR - 02/0802 Saksbeh.: Syed, Zubair Ali Saksnummer Utvalg Møtedato 098/15 Teknikk-, miljø- og planutvalget Gbnr 2/802 - Tangenveien Bruksendring og adkomstvei Søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan Saken gjelder Saken gjelder søknad, datert , om bruksendring av eksisterende fritidsbolig til helårsbolig. I tillegg omsøkes to allerede utførte bygningsmessige tiltak på eksisterende bygg. Det søkes også om endret plassering for eksisterende atkomstvei til tomten. Søknaden ble mottatt før nye planbestemmelser for kommuneplanens arealdel ble vedtatt, den Med mindre søker er begunstiget en behandling etter ny plan, skal søknaden behandles etter kommuneplanen av Det er innsendt søknad om riving av eksisterende hytte og oppføring av helårsbolig på nabotomten, gbnr. 2/803. Sakene behandles separat. Eiendommen ligger i uregulert område. Bruksendringen og de omsøkte tiltak er derfor avhengig dispensasjon, etter plan- og bygningsloven (pbl) 19-6, fra kravet om reguleringsplan jf. 1 i kommuneplanens arealdel, vedtatt Eiendommen ligger videre innenfor hensynssone H440 med rekkefølgekrav etter kommuneplanens 14 som generelt sier at utbygging innenfor området skal ikke finne sted før nødvendig sosial- og teknisk infrastruktur er etablert. Søknaden er også avhengig dispensasjon fra vegloven 29, andre avsnitt, for en plassering nærmere enn 50 meter, 18,85 m, fra eksisterende fylkesvei, Tangenveien. Dispensasjon hva gjelder sistnevnte forhold skal behandles av Statens vegvesen og oversendes dem til behandling i etterkant. Teknikk, miljø og planutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdene i saken. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging og rekkefølgekrav etter 14 med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med

2 statlige og regionale rammer og mål. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget Teknikk-, miljø- og planutvalget Votering: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. TMP- 098/15 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging og rekkefølgekrav etter 14 med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlige grunner for dispensasjon: Søker viser i sin søknad til at eiendommen har vært bebodd i mange år. Bygget ble etter skylddelingsforretning, datert 10. juni 1936, utskilt som villatomt. Da, i 1937/38, var opprinnelig krav til tomten å bygge helårsbolig. Boligen har siden blitt brukt som helårsbolig. Til sammenligning viser søker til Olavsvei 46 og 52, som opprinnelig var fritidsbolig men er bruksendret til helårsbolig. Gjennom årene har det blitt foretatt mindre bygningsmessige tiltak i forhold til siste godkjente tegninger datert Overbygde terrassen mot nord er bygget inn for å gi to ekstra soverom. Senere er kjøkkenet/spisestue blitt utvidet med et tilbygg. Total areal for utførte tiltak opplyses å utgjøre bebygd areal 52,40 m2. Tiltakene ble ikke omsøkt i sin tid, og tiltakshaver vil nå rydde opp i alle forhold rundt eiendommen. Søker viser ellers til at tiltaket antas å defineres som et svært lite tiltak i forhold til sin innvirkning på omgivelsene, da det kun er snakk om godkjenning av mindre tilbygg samt konvertering til helårsbolig av en eiendom som har vært bebodd i mange år. Tiltaket vil ikke gi noen endringer i antall beboere eller trafikk til eiendommen. Tiltaket ligger ikke i et sårbart område med særlig verdifull kultur- eller naturlandskap, preg av bevaringsverdig bebyggelse eller annen særlig vernekarakter. Eiendommen ligger i et delvis bebygget område og det antas at en fremtidig plan ikke vil gi et bedre beslutningsgrunnlag for å vurdere tiltaket. Tiltaket utløser ikke behov for ny infrastruktur og vil ikke stenge mulige fremtidige ferdselsveier eller være i konflikt med registrerte interesser i henhold til kommuneplanens temakart. Tiltaket er i tråd med kommuneplanens formål som boligområde. Bygningen har gjennom årene fått en

3 teknisk standard som tilsvarer øvrige helårsboliger av samme alder, da bygningen både har blitt etterisolert og fått nye vinduer og dører. Dette har også gitt en energigevinst. Adkomst til eiendommen bestod opprinnelig av en trapp opp til tomten, med parkering langs (den gang) riksvei 156. I 1985 kjøpte kommunen en del av tomten mot vest for å etablere en busslomme. Da mistet man samtidig parkeringsmuligheten, og daværende eier forsøkte å få til en avtale om ny adkomst. I 1988 satte Statens Vegvesen som krav at ny adkomst måtte etableres på baksiden via Dalsbergstien. I 2006 søkte dagens eier om å etablere en ny adkomstvei via naboeiendommen Dalsbergstien 1. På dette tidspunktet hadde tiltakshavers mor kjøpt naboeiendommen, noe som åpnet opp for en mulighet for samarbeid. Dalsbergstien 1 består i dag av en forfallen liten hytte som er til skjems for hele området. Parallelt med gjeldende søknad er det innsendt søknad om å rive eksisterende hytte på nabotomten og erstatte den med en liten helårsbolig, nettopp i tråd med kommuneplanen. De to eiendommene samarbeider om felles adkomstvei samt løsning for vann og avløp. Det er tilstrekkelig med parkeringsplasser på eiendommen. Søknaden hva gjelder riving og oppføring av bolig på nabotomten, gbnr. 2/803, behandles i egen sak. Søker viser til at boligen i all hovedsak ivaretar bygningsmessige krav iht. TEK: Energiberegning ref. TEK 14-1, pre akseptert løsning, Byggforskserien Energiforsyning 14-7 oppvarming med vedfyring samt varmepumpe. Lysforhold, krav til 10 % av BRA er tilfredsstilt. Brannteknisk\bærende konstruksjoner, BKL 1, Risikoklasse 4, etter gjeldende krav for konstruksjonssikkerhet. Boligen innehar kjøkken, stue soverom og bad. Boligen innehar ikke livsløpsstandard da den er bygget opprinnelig ca Oppgradering til livsløpsstandard anses som urimelig dyrt, og det bes om fritak fra kravet. Boligen har pr i dag brønnvann og det vil installeres kum for avløpsvann. Tiltakshaver ønsker å tilknytte seg offentlig VA når dette foreligger. Søker har redegjort for personlige hensyn i sin søknad. Blant annet viser søker til at en godkjennelse av bruksendring og utførte tiltak er viktig for tiltakshaver og hans familie slik at de kan fortsette å bo på Nesodden. I denne sammenheng henvises det til vedlagt brev av Det søkes om dispensasjon ifm byggingen av veien i LNF-området ut fra følgende momenter: Opprinnelig innkjøring var trafikkfarlig. Ny innkjøring er lagt så naturlig det er mulig i forhold til terrenget. Det er «spist» et minste minimum av LNF-området, med tanke på hva terrenget tillater i forhold til skrenten opp mot bebyggelsen i Dalsbergstien 1. Statens veivesen var positiv til å ta bort den opprinnelige ut/innkjøringen som gikk direkte til FV 156 og krevde at ny adkomst skulle gå i bakkant av eiendommen og ut via Dalsbergstien. LNF-områdets grense var på det tidspunkt arbeidet ble startet ikke vist på kart, men kun beskrevet med tekst. Dette kan dokumenteres dersom det er ønskelig, i form av skjøte, kjøpekontrakt og tomtebeskrivelser. Teksten lød som følger: «Deler av tomtens østre del er tildelt LNF-område i bekkefaret.» Grensen viste seg etter hvert å gå i rett linje lengre mot vest enn det man kunne forstå ut fra teksten. Dermed oppsto misforståelsen og veien havnet utilsiktet inn på LNF-området.

4 Å legge om veien slik at den ikke kommer inn på LNF-området vil bli svært kostbart i forhold til den nytteverdi man får igjen. Dette blant annet fordi det vil kreves enten betydelig sprenging eller oppsetting av støttemurer dersom veien skal legges lenger opp i skrenten. Det totale naturinngrepet vil høyst sannsynlig ikke oppfattes som noe mindre ved en slik løsning. I dag vil veien bli et naturlig skille mellom boligareal og LNF-området, der alt på nedsiden av veien per definisjon vil være LNF. Det er også inngått avtale med nabotomten mot nord, Gnr 2 Bnr 795 om bruk av samme veitrasé, slik at alle eiendommene i dette området får sin adkomst via den omsøkte traséen til Dalsbergstien. Det vises også til Kommuneplanen 10 tredje avsnitt, der det står at dispensasjon kan gis for mindre tiltak samt konvertering fra fritidsbolig til bolig. Slik søker ser saken bør tiltaket kunne omfattes av dette. Planstatus: Eiendommen ligger i uregulert område med spredt bebyggelse av fritidsboliger og eneboliger. I kommuneplanen soner området til delvis boligområde og delvis innenfor Landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift (LNFR). Nærmeste regulering er Oksvalveien. Området er pr. i dag ikke under regulering. Bygningsstatus: Fritidsbolig som brukes som enebolig. Eksisterende bygg er plassert utenfor område avsatt til LNFR etter kommuneplanen. Naboprotester: Ingen merknader. Uttalelse fra Statens vegvesen av : «Dersom kommunen er innstilt på å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser i denne saken og vil ivareta støyforholdene for eiendommen ved å stille nødvendige avbøtende krav, vil Statens vegvesen vurdere å gi dispensasjon fra veglovens byggegrensebestemmelser. Statens vegvesen vil realitetsbehandle søknad om dispensasjon fra byggegrense og ev. utvidet bruk av avkjørsel fra fv. 156 når de er blitt orientert om kommunens arealmessige vurdering av saken og Dalsbergstiens vegstatus samt bruken av vegen». Vedtak om utslippstillatelse av : Nesodden kommune mottok søknad, den , om utslipp av sanitært avløpsvann med oppgradering av eksisterende tank og etablering av nytt gråvannsanlegg. Søknaden ble godkjent av kommunen i vedtak av Tiltaket er tillatt som en midlertidig løsning der ledningsnett skal føres frem jf. retningslinje for separate avløpsanlegg i sone A. VURDERINGSGRUNNLAG: I behandlingen av søknaden om dispensasjon fra kravet om reguleringsplan skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal

5 det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242) står følgende om dispensasjonsadgangen: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens [side 243] myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak». Vurdering/begrunnelse: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om bruksendringen og utførte tiltak på eksisterende bolig medfører at hensynet bak planbestemmelsen som det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering i gjeldende sak. Den faktiske situasjonen pr. i dag er at området er bebygd med spredt fritidsbebyggelse og boliger. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til boligformål. Selve bruksendringen er ikke i strid med formålet i gjeldende kommuneplan. Boligen har pr i dag brønnvann og utslippstillatelse er gitt jf. vedtak av Søker har redegjort for at eksisterende bygg innehar bygningsmessige krav etter TEK. I gjeldende sak må det vektlegges at eksisterende bygg har vært i bruk som helårsbolig i en del år. De omsøkte tiltak fant sted før gjeldende huseier flyttet inn i boligen. Søker viser til at rekkefølgekravene etter 14 jf. pbl 11-9 nr. 4, er i hovedsakelig ivaretatt, jf. søkers redegjørelse i brev av Omsøkt bruksendring tilfører eksisterende situasjon, med hensyn til utnyttelse, en betydelig økt bokvalitet, samt for tiltakshaver en tilfredsstillende benyttelse av boligen, i tråd med faktisk bruk og intensjon med bygget, jf. søkers redegjørelse om at bygget opprinnelig ble oppført som villabolig. Vi er av den oppfatning at med utgangspunkt i den opprinnelige intensjonen bak bygget og den faktiske bruken pr. i dag, vil fordelene ved å gi en dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, i forhold til lov/forskrift og intensjonen i gjeldende plan. Det søkes samtidig om endret plassering av eksisterende atkomstvei til tomten. Eksisterende vei er

6 ikke godkjent. Den omsøkte løsningen vil trekke eksisterende vei lenger ut av LNFR- området. Samtidig ser Kommunen at omsøkt plassering av veien totalt sett medfører mindre terrenginngrep enn en eventuell alternativ plassering og at veien vil kunne betjene trafikk til og fra flere eiendommer i området. Kommunen vil uansett i videre behandling av saken be om at søker dokumenterer at veiutbedringen vil følge gjeldende veinorm hva gjelder veiutforming. Gjeldende vedtak gjelder kun de nevnte dispensasjonsforhold i saken. Dette med unntak av søknaden om dispensasjon hva gjelder plassering av tiltaket fra fylkesvei etter 29. En tillatelse vil avhenge utfallet i saken etter vedtak fra Statens vegvesen. Videre må følgende vilkår oppfylles før tillatelse og før oversendelse til Statens vegvesen: Veiopparbeidelsen på redegjøres for nærmere i forhold til gjeldende norm for veiutforming, Håndbok N100 fra Statens vegvesen. Veien går delvis inn på naboeiendom gbnr. 2/799. Det må innhentes tinglyst erklæring som bekrefter at en slik plassering tillates av naboen. Alternativt må veien justeres for en plassering innenfor gbnr. 2/803. Eiendommen ligger innenfor gul støysone. Søker må redegjøre for avbøtende tiltak (skjermingstiltak e.l.) i denne sammenheng, for å tilfredsstille støynivå på utendørs oppholdsareal. Konklusjon: Etter en nærmere vurdering av alle sider av saken kan administrasjonen ikke se at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Vi legger til grunn at fordelene ved å dispensere i gjeldende sak er klart større enn ulempene endringen/tiltaket vil ha for gjeldende og fremtidig regulering av området. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Etter en samlet vurdering anses det derfor å foreligge klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering. Dispensasjon vil derfor kunne gis. Med vennlig hilsen Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Elektronisk signert. Zubair Ali Syed Avdelingsjurist Vedlegg Gbnr 2/802 - Tangenveien Bruksendring og adkomstvei - Søknad om tillatelse til tiltak E-post - Følgebrev Boligspesifikasjoner Gjennomføringsplan Situasjonsplan

7 Tegning_eksisterende_fasade Tegning_eksisterende_plan Referat fra forhåndskonferanse Areal Søknad om dispensasjon Erklæring VA Notat avløpsløsning - Asplan Viak Erklæring om rettighet i fast eiendom 4 Erklæring om rettighet i fast eiendom 3 Erklæring om rettighet i fast eiendom 2 Erklæring om rettighet i fast eiendom 1 Gbnr 2/802 - Tangenveien Bruksendring og adkomstvei - Uttalelse fra Statens vegvesen