BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /20 Saksbeh.: ISAV Emnekode: NYBY-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda, gnr.30 bnr.87, Kvitura 59. Klage over avslag på søknad om bruksendring og oppføring av tilbygg. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg til bolig, 137 m² BRA, ombygging og riving av bod. Saken gjelder også søknad om bruksendring av eiendommen fra hytte til helårsbolig. Det ble gitt avslag på søknad om tilbygg i vedtak datert og det ble i tillegg gitt avslag på søknad om bruksendring Avslagene ble påklaget av tiltakshaver v/florvaag Hus i brev datert og Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel vist som Byggeområde hvor plankrav gjøres gjeldende. Videre ligger eiendommen innenfor funksjonell strandsone, i flystøysone 3 og i område med geografiske rekkefølgekrav etter kommuneplanen. Tiltaket krever dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 jfr jfr. kommuneplanens arealdel pkt.1, plankrav, pkt. 15, støy, pkt. 21, geografiske rekkefølgekrav, samt pkt. 28, funksjonell strandsone. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Tiltaket er sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland, Avinor og Grønn Etat. Fylkesmannen i Hordaland fraråder dispensasjon jfr. brev datert Avinor påpeker i brev datert at omsøkte eiendom ligger støysone rød rundt Bergen lufthavn Flesland. I henhold til retningslinjene til forskrift T-1442 er dette en sone som er lite egnet til støyfølsomme bruksformål, og det fremgår at kommunen ikke bør tillate etablering av boliger i rød sone. Avinor anbefaler at dette følges. Grønn Etat har ikke gitt uttalelse i sakens anledning. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.

2 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert og vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef 3. Klage: Ulf Sæterdal seksjonsleder Klage på avslag på søknad om tilbygg Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Det foreligger forskjellsbehandling i forhold til tilsvarende sak på naboeiendom hvor det er gitt dispensasjoner i sak på gnr. 30 bnr. 84. Det hevdes at sakene er parallelle og må derfor behandles likt. Det vises også til sak på gnr. 107 bnr. 487 der det er tilsvarende plangrunnlag, med unntak av skole og vei. Her er det gitt dispensasjon fra plankrav. Videre er det også gitt dispensasjon fra byggeforbud i støysone 2 og 3. Her er dispensasjonen begrunnet med tomtens topografi. Videre vises det også til sak på eiendommen gnr. 30 bnr. 194, hvor politiske myndigheter har gitt tillatelse til tiltak. Det vises også til at selv om bygget ligger 70 meter fra strandsonen, vil fordelene for tiltakshaver ved en eventuell dispensasjon være større enn ulempene. Det er i klagen også omsøkt bruksendring. Søknaden er avslått i vedtak datert Bygningsmyndighetene mottok klage på avslag i brev datert I klagen fremgår i hovedsak følgende: Klager ber om at de to klagene sees i sammenheng. Det vises til innhold i tidligere klage, som klager mener ligger til rette for også å dispensere for bruksendring. Det presiseres at støytiltak vil iverksettes ved ombygging/tilbygg. Klager har ikke barn i skolepliktig alder og det vil ikke være behov for skoleplass. Veien ut til Kvitura er allerede benyttet av tiltakshaver. Vann og avløp er sikret privat og dokumentasjon vil bli innhentet. Det vises til at omsøkte eiendom er den eneste som ikke er bruksendret, eller er opprinnelig boligeiendom av naboeiendommene. Det vises til gnr. 30, bnr. 84 som har fått bruksendring Det vises for øvrig til klagene i sin helhet.

3 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Lovvalg Ny plan- og bygningslov (byggesaksdelen) trådte i kraft I henhold til overgangsbestemmelsene i 34-4 skal søknader som er sendt kommunen før den nye loven trådte i kraft, behandles etter de tidligere reglene. Fullstendig søknad om tilbygg, med søknad om dispensasjon fra kommuneplanen pkt 1 og 28, kom inn Dette innebærer at saken må vurderes etter tidligere regler i plan- og bygningsloven av 1985, mens søknad om dispensasjon vurderes etter plan- og bygningsloven av 2008 (plandelen - i kraft fra ). Øvrige dispensasjoner er omsøkt i forbindelse med søknad om bruksendring. Dette er vedlagt klage mottatt Ettersom søknad om bruksendring er mottatt etter bygningsdelen trådte i kraft, må denne saken vurderes etter gjeldende plan- og bygningslov (2008). 4.2 Dispensasjoner Generelt om dispensasjon Dispensasjonsvurderingen fremgår av 19-2 der det heter: "Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler." Det følger videre av Ot.prp.nr.32 ( ), s.242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke Flystøy Kommuneplanen pkt. 15 bestemmer at " i byggeområder innenfor flystøysone 2-4 tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, bruksendring av eksisterende bygning til bolig eller andre tiltak som gir økning i antall boenhet". Ifølge utfyllende retningslinjer for flystøysone 3 fremgår det at det ikke skal gis tillatelse til nye boliger ( ) eller gis bruksendring til bygninger med støyfølsomt bruksformål, herunder bolig. Videre følger det imidlertid at gjenoppbygning, utvidning og ombygning av eksisterende bolig kan tillates dersom det ikke opprette nye boenheter. Omsøkte bruksendring fra fritidseiendom til bolig er i strid med kommuneplanen pkt. 15. En tillatelse til omsøkte bruksendring vil være avhengig av en dispensasjon fra kommuneplanens arealdel jfr. pbl Spørsmålet blir derfor om det foreligger adgang til å dispensere fra kommuneplanen pkt. 15 jfr. pbl Hensynet bak bestemmelsene om tiltak mot flystøy er å forebygge og redusere støyproblemer i områder som er særlig utsatt. Ansvarlig søker har i dispensasjonssøknad datert som er vedlagt klage datert , anført at Avinor i sin rapport fra juni 2010 har vist til at de har plikt til å støyredusere eksisterende bygg. Nybygget vil bli bygget på anbefalt måte for å redusere støyen innvendig.

4 Etat for byggesak og private planer har sendt omsøkte tiltak på høring til Avinor. Avinor har i sin uttalelse presisert at den "aktuelle tomten ligger i støysone rød rundt Bergen lufthavn Flesland. I henhold til retningslinjene til forskrift T-1442, Støy i arealplanlegging, er dette en sone som er lite egnet til støyfølsomme bruksformål. Videre står det i forskriften: "I rød sone bør kommunen derfor ikke tillate etablering av boliger". Avinor anbefaler at forskrift T-1442 følges". Fylkesmannen i Hordaland har i sin uttalelse datert presisert at Fylkesmannen også er kritiske til vesentlige utvidelser innenfor flystøysone 3, og minner om at retningslinjene i kommuneplanen ikke åpner for bruksendring til bolig innenfor dette området. Ifølge Pbl. 19-2, 4.ledd, 2.punktum bør ikke kommunen "dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden." Etat for byggesak og private planer kan ikke se at det er grunnlag for å fravike bestemmelser og retningslinjer for flystøysoner som fremgår av kommuneplanen. Omsøkte eiendom ligger i støysone 3, ikke så langt fra Flesland flyplass og er av den grunn meget støyutsatt. Selv om tiltakshaver støyisolerer omsøkte tilbygg, er det bruksendringen fra fritidsbygg til helårsbolig som er i strid med bestemmelsene om flystøy. Videre kan bygningsmyndighetene ikke se at det foreligger andre forhold som skulle tilsi at det er grunnlag for å gjøre unntak fra bestemmelsene og retningslinjene som gjelder i flystøysone 3. Det vises også til vedlagte flyfoto som illustrerer eiendommens nærhet til flyplassen. Konklusjonen blir at det ikke foreligger adgang til å dispensere fra kommuneplanens arealdel pkt 15 med hensyn til støy i foreliggende sak Funksjonell strandsone Omsøkte eiendom ligger innenfor funksjonell strandsone hvor det ifølge kommuneplanen pkt. 28 ikke er tillatt "vesentlig utvidelse av eksisterende bygning". Fylkesmannen i Hordaland har i sin uttalelse presisert at "saka gjeld utviding av bustad med 137 m². Eksisterande bygning er berre 56 m², tiltaket vil såleis vera ein vesentleg utviding av bruksarealet." Etat for byggesak og private planer er enig i at det ikke foreligger tvil om at tilbygget er å anse som en vesentlig utvidelse av eksisterende bygning. En tillatelse til tilbygget er derfor avhengig av en dispensasjon fra kommuneplanen pkt. 28 jfr. pbl Fylkesmannen i Hordaland har videre presisert at Fylkesmannen er generelt kritiske til at fritidsboliger i strandsonen blir tatt i bruk som boliger, en av grunnene er nettopp at en slik bruksendring medfører behov for økt bruksareal. Det fremgår også av uttalelsen at det omsøkte tiltaket vil medføre en ytterligere nedbygging av strandsonen. Omsøkte dispensasjon fra kommuneplanens pkt. 28 vil etter Fylkesmannens syn sette hensynene bak kommuneplanen og plan- og bygningsloven vesentlig til side. Etter loven skal fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Fylkesmannen kan ikke se at dette er tilfelle i denne saken. Etat for byggesak og private planer er enig i Fylkesmannen sin uttalelse. I denne forbindelse vises det til plan- og bygningsloven 19-2, 4.ledd, 2.punktum som bestemmer at

5 "[k]ommunen bør heller ikke dispensere fra planer, ( ) når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden." Etat for byggesak og private planer konkluderer etter dette med at det ikke foreligger adgang til å dispensere fra kommuneplanens pkt. 28 jfr. pbl i foreliggende sak Plankrav og geografiske rekkefølgebestemmelser Det følger av pbl 11-6 at tiltak ikke må være i strid med kommuneplanen. Omsøkte tilbygg og bruksendring er i strid med plankravet i kommuneplanens bestemmelser punkt 1 og er avhengig av dispensasjon etter pbl 19-2 for å kunne tillates. Hensynet bak plankravet er å sikre en helhetlig vurdering av området, hvor de aktuelle offentlige instanser og parter tar del i prosessen, samt å få vedtatt en juridisk bindende plan for utbygging av området. Det er videre viktig å få avklart de overordnete forhold som eksempelvis infrastruktur, skole- og barnehagedekning, grøntområder med videre før enkeltutbygginger tillates. Videre følger det av kommunedelplanen pkt. 21, geografiske rekkefølgekrav at arealer som betjenes fra Grimstadvegen kan ikke bebygges før området er sikret tilstrekkelig infrastruktur på feltene vann, avløp, skole og vei. Klager har anført at eiendommen allerede er bebygget og bygget ligger på en naturlig platå i god avstand fra naboer. Klager kan ikke se at en reguleringsplan vil disponere området på en annen måte enn en dispensasjon vil gjøre. Videre presiserer klager at tiltakshaver ikke har barn i skolepliktig alder og det vil ikke være behov for skoleplass så lenge det er dårlig kapasitet på skolen. Videre blir veien ut til Kvitura allerede benyttet av tiltakshaver. Vann og avløp er sikret privat og dokumentasjon vil bli innhentet. I kommunens dispensasjonsveileder fremgår det at det som hovedregel ikke skal gis dispensasjon fra plankravet for boligprosjekter som ligger i boligområder og innenfor funksjonell strandsone i kommuneplanen. Her er det ønskelig at det utarbeides helhetlige planer. Omsøkte tiltak er i strid med flere punkt i kommuneplanens arealdel, og det kan tilsi at det vil være mer tjenlig å utarbeide en reguleringsplan fremfor å gi en rekke dispensasjoner. I en reguleringsprosess vil man kunne se tiltaket i en større sammenheng. Ettersom omsøkte tiltak allerede er avslått med hjemmel i kommuneplanens pkt. 15, støy, og kommuneplanens pkt. 28, funksjonell strandsone, finner ikke Etat for byggesak og private planer at det foreligger overvekt av hensyn som taler for å dispensere fra plankravet eller rekkefølgebestemmelsene i foreliggende sak. 4.4 Forskjellsbehandling Klager har anført usaklig forskjellsbehandling og viser til sak , , gnr 30/194. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Det må videre kunne legges til grunn at

6 det skal forholdsvis meget til for å konstatere ugyldighet som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak isolert sett fremstår som gyldig, da usaklig forskjellsbehandling som ugyldighetsgrunn regnes som en del av læren om myndighetsmisbruk. Kommunen må dessuten ha en vid adgang til å endre sin praksis i så vel liberal som restriktiv retning. Videre må det også understrekes at dersom enkeltvedtak i forvaltningssaker er fattet på sviktende grunnlag eller fremstår som feilaktige, kan andre i alminnelighet ikke kreve å bli satt i samme stilling som parten etter det vedtak som er beheftet med feil. Sak gjaldt søknad om bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig. Tiltaket krevde dispensasjon fra kommuneplanen pkt. 1, 15 og 21, som i foreliggende sak. Omsøkte tiltak ble avslått i vedtak datert Avslaget ble påklaget, og Komité for miljø og byutvikling tok den klagen til følge. Et av momentene som ble vektlagt var at eiendommen og boligen lå meget godt til rette for bruk som helårsbolig. Sakn gjaldt søknad om oppføring av generasjonsbolig med dobbeltgarasje. Det ble gitt rammetillatelse på vilkår i vedtak datert Det ble presisert at rammetillatelsen erstattet tidligere rammetillatelse datert I følge vedtaket krevde omsøkte eiendom krevde fra plankravet, samt kommuneplanen pkt 15 om støy. Sak (gnr. 30 bnr. 194) gjaldt søknad om riving av fritidsbolig og oppføring av nytt bolighus og garasje på eiendommen. Det ble gitt avslag i vedta datert Avslaget ble påklaget. Tiltaket krevde dispensasjon fra kommuneplanens formålsangivelse (Flesland flyplass), plankravet i okt 1, pkt 15, støy og pkt. 21 geografiske rekkefølgekrav. Komité for miljø og byutvikling tok klagen til følge. I de tre overnevnte sakene ble det gitt dispensasjon med hjemmel i plan- og bygningsloven Dispensasjonsadgangen i den nye plan- og bygningsloven er strammet inn i forhold til vurderingen etter 7 i pbl Det kreves at det foreligger en klar overvekt av hensyn for at dispensasjon kan gis. Vurderingen i foreliggende sak er at en slik overvekt som loven krever ikke foreligger jfr. drøftelsene ovenfor. Etat for byggesak og private planer kan med dette ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. 4.5 Avstand til nabogrensen, plan- og bygningsloven 70 Etter plan- og bygningslovens 70 nr. 2 skal bygning ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter. Videre følger det av 70 nr. 2 annet ledd litra a at kommunen kan godkjenne at bygningen plasseres nærmere nabogrensen enn nevnt i første ledd når eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke. Nabo med gnr. 30 bnr. 164 har samtykket til at tilbygg/påbygg blir oppført med minste avstand 1,0 meter fra felles grense. Etat for byggesak og private planer tar ikke stilling til om det skal gis samtykke til omsøkte plassering i foreliggende sak, ettersom tiltaket allerede er i strid med kommuneplanens overnevnte bestemmelser. 4.6 Øvrige merknader Etat for byggesak og private planer mottok et brev fra tiltakshaver den Tiltakshaver anfører i brevet at eiendommen ifølge Web Matrikkel har status som enebolig.

7 Etat for byggesak og private planer vil presisere at informasjon i Web Matrikkel ikke er juridisk bindende, og at feil kan forekomme i registeret. Det vises til at eiendommen også er vist som fritidseiendom i Web Matrikkelen. Etat for byggesak og private planer har ikke funnet dokumentasjon på at bruksendring til bolig er omsøkt og tillatt på et tidligere tidspunkt. Det legges derfor til grunn at eiendommen er fritidseiendom. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger og foto 5. Klage datert (bruksendring) 6. Avslag datert Klage datert Avslag datert (tilbygg) 9. Uttalelse fra Avinor datert og uttalelse fra FYMH datert Utfyllende klage datert Rapport fra Avinor datert Brev datert