Nesodden kommune. Søknaden gjelder Varden F1 og omfatter leilighetsbygg i 6 etasjer med tilhørende garasjeanlegg i tredje etasje.

Transkript

1 Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 12/ /22390 Arkivkode: 01/0960, Saksbeh.: Stein Tore Kirkaune Saksnummer: 312/13 Gbnr 1/960 - Varden F1 - Nybygg leilighetsbygg med tilhørende garasjeanlegg i tredje etasje Dispensasjon fra reguleringsplan - Rammetillatelse SAKEN GJELDER Søknad om mottatt Søknaden gjelder Varden F1 og omfatter leilighetsbygg i 6 etasjer med tilhørende garasjeanlegg i tredje etasje. PLAN- OG BYGNINGSSJEFENS VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsplan og bestemmelser med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis rammetillatelse for omsøkte arbeider. Følgende foretak er godkjent med ansvarsrett: SØK - PULS Arkitekter AS PRO Multiconsult AS, Hjellnes Consult AS KONTROLL Ingen krav om uavhengig kontroll for søknad mottatt før GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9.

2 Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSBEHANDLING: Det henvises til søknad om VVA (vei, vann og avløp) for området. Dispensasjon og tillatelse ble gitt av TMP-utvalget den i sak 046/13. (Se dok 12/ ). SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket Det henvises til redegjørelse, datert (vedlegg F-01). Søkers angitte særlig grunner for dispensasjon: Det vises til dispensasjonssøknad, datert (vedlegg B-01). Følgende hovedpunkter hitsettes: 1. Parkeringsløsning Det søkes om et lukket, delvis nedgravd parkeringsanlegg i bakkant av boligbygget med noe overflateparkering på taket av parkeringsanlegget. Parkeringsbehovet vil i hovedsak være dekket i det nedgravde parkeringsanlegget. Siden alle beboerne får tilstrekkelig parkering i tilknytning til F1, vil det ikke være behov for et felles parkeringsanlegg under F3. Dette muliggjør en trinnvis utbygging av F-området. Omsøkte løsning vil medføre at parkering og biltrafikk i størst mulig grad holdes unna byggets hovedinngang og gode felles uteoppholdsarealer kan etableres på taket av parkeringsanlegget. 2. FO Felles leke- og oppholdsarealer Ved planlagt trinnvis utbygging er det ikke hensiktsmessig å ferdigstille hele FOområdet før det kan gis brukstillatelse for F1 og F2. Det søkes derfor om dispensasjon fra dette kravet slik at dette byggetrinnet kun skal gjelde de delene av FO som er tegnet inn på utomhusplanen (vedlegg E-01). Omfordeling av areal for veg til FO fremgår av Utomhusplan, revidert Jfr tillatelse til F2 i sak 217/13. (Dok 12/ ). Av samme grunn søkes det om dispensasjon fra kravet om at utforming av FO skal godkjennes før det gis rammetillatelse. Det anses som mest hensiktsmessig at det søkes om rammetillatelse for felt F1 og F2 kun for den delen av FO som søkes utbygget i dette byggetrinnet. Se utomhusplan (vedlegg E-01), revidert FO som ligger mellom F3 og fylkesveien vil utformes og være en del av søknaden for bebyggelsen på F3. Plankartet viser et lite felt merket FO mellom adkomstvei og område satt av til parkering ved F1. Dette arealet søkes brukt til plassering av nedgravd søppelcontainer og erstattes av et større og bedre egnet areal på taket av parkeringsanlegget.

3 3. Gangsti fra busslomme til utsiktsplass Det vurderes som umulig å få til den regulerte gangstien pga høydeforskjell på ca 20 meter over en avstand på 35 meter mellom utsiktspunktet og inngangsnivå ved bygg 3 i felt F2. Denne plasseringen kan ikke utføres uten å måtte gjøre unødvendig store terrenginngrep. Gangadkomst mellom utsiktspunkt/busslomme og bebyggelsen på F1 og F2 er sikret via fortau langs fylkesveien og adkomstveien intern i området og anses som et mindre avvik fra den regulerte illustrasjonsplanen. Planstatus: Eiendommen ligger i reguleringsområdet «Varden Boligområde», plan nr 112. Bygningsstatus: Boligbygg. Naboprotester: Det er ikke mottatt naboprotester på søknad for F1. Vedrørende veg, jfr sak 046/13 (dok 12/ ) Det er mottatt protest fra Forsvarsbygg i brev datert som skriver at de motsetter seg ethvert tiltak som utføres på deres eiendom. Det er senere mottatt brev datert hvor det bekreftes at Forsvarsbygg er villig til å selge den aktuelle parsellen. Biologisk mangfold: Skal ivaretas i henhold til reguleringsbestemmelsenes 5 og 6. Uttalelser fra andre myndigheter: Ingen uttalelser vedrørende søknad for F1. Vedrørende veg, jfr sak 046/13 (dok 12/ ) Planene for den foreslåtte omleggingen av Fv 157 med nytt kryss, plassering av busslommer etc. er forelagt Statens vegvesen og drøftet i møte. Basert på tilbakemeldingen fra dette møtet er det utarbeidet byggeplantegninger som skal oversendes til Statens vegvesen for endelig godkjenning. Statens vegvesen har også vært i kontakt med Nesodden kommune. Se bl.a. kopi av e-post datert 10.april I denne e-posten ønsker SVV at kommunen skal øke reguleringsbredden til omlagt Richard Baches vei fra 4,0 til 5,0 m, jfr. brev fra Hjellnes Consult as, datert SAKSUTREDNING: ****************** Dispensasjon etter pbl 19-2 har blant annet følgende bestemmelser: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

4 Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. I Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. VURDERING/KONKLUSJON: Tiltaket ligger i regulert område og vurderes til å ligge innenfor reguleringsbestemmelsene for nytt leilighetsbygg med tilhørende garasjeanlegg i tredje etasje. Det søkes om dispensasjon for tre forhold, jfr ovenfor: 1. Parkeringsløsning. 2. Felles leke- og oppholdsarealer (FO). 3. Gangsti fra busslomme og utsiktsplass. Kommunens vurdering: Parkeringsløsning Ad og Vi er enig med søker at omsøkte løsning vil gi mindre inngrep i terrenget ved at parkeringen legges i et lukket, delvis nedgravd parkeringsanlegg i bakkant av boligbygget med noe overflateparkering på taket av parkeringsanlegget. (Det henvises også til tillatelse i sak 217/13 for bygg F2 hvor garasjeplasseringen legges under bebyggelsen istedenfor inn i terrenget i bakkant av bebyggelsen). Vi ser det som et mindre vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene og vedrørende plassering av garasjeanlegget som blir delvis nedgravd i bakkant av boligbygget. Denne løsningen vil også medføre at parkering og biltrafikk i størst mulig grad holdes unna byggenes hovedinnganger samt at areal avsatt til parkering frigjøres til utomhusareal. Det vil ikke være behov for felles parkeringsanlegg under F3 og dette vil muliggjøre en trinnvis utbygging av F-området, jfr

5 Vi ser det som et mindre vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene at kravet i og fravikes. Hensynene i bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt ved den valgte parkeringsløsningen. FO Felles leke- og oppholdsarealer Ad Vi er enig med søker om at det ikke er hensiktsmessig å ferdigstille hele FO-området ved en trinnvis utbygging og at kravet om ferdigstillelse kun bør gjelde de arealene som er tegnet inn på utomhusplanen, revidert Jfr vedlegg E-01. Vi vurderer det som mest hensiktsmessig at det søkes om rammetillatelse for felt F1 og F2 kun for de delene av FO som søkes utbygget i dette byggetrinnet. (Ferdigstillelse av FO som ligger mellom F3 og fylkesveien vil utformes og være en del av søknaden for bebyggelsen på F3). Vi ser det som et mindre vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene at kravet i fravikes. Hensynene i bestemmelsene det dispenseres fra vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Ad Vi er enig med søker om at det ikke er hensiktsmessig å godkjenne utformingen etter av hele FO-området ved en trinnvis utbygging og at kravet om godkjenning kun skal gjelde de arealene som er tegnet inn på utomhusplanen, revidert Det vises til utomhusplan i vedlegg E-01 for hvilke områder dette gjelder. (FO som ligger mellom F3 og fylkesveien, vil utformes og være en del av søknaden for bebyggelsen på F3). Vi er videre enig i at plassering av en nedgravd søppelcontainer i et område som er avsatt til parkering (merket FO mellom adkomstveier og parkering) gir en bedre utnyttelse, siden arealet blir erstattet av et større og bedre egnet areal på taket av parkeringsanlegget. Vi ser det som et mindre vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene at kravet i fravikes. Hensynene i bestemmelsene det dispenseres fra vurderes til ikke å bli vesentlig tilsidesatt. Gangsti fra busslomme og utsiktsplass Ad Vi er enig med søker i at det vil være vanskelig å bygge gangveien som vist i illustrasjonsplanen. Dette vil kreve unødvendig store terrenginngrep. Vi ser det som et mindre vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene at kravet i fravikes. Hensynene i bestemmelsene det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt fordi gangadkomst mellom utsiktspunkt/busslomme og bebyggelsen på F1 og F2 likevel er sikret via fortau langs fylkesveien samt adkomstveier internt i området. Konklusjon: Etter en samlet vurdering har en funnet at det foreligger en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 kan gis. Søknaden godkjennes og rammetillatelse kan gis.

6 *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad b) Bolig, leilighetsbygg F m2 BRA x Søknad a) Felles garasjeanlegg 719 m2 BRA x Avslag Disp. Reg.best Basis Disp. Reg.best Basis Disp. Reg.best Basis Disp. Reg.best Basis Disp. Reg.best Basis Sum gebyrer: Tilsynsgebyr (gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter Fakturagrunnlag Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Vardenbakken 99 AS c/o USBL Pb 8944 Youngtorget 0028 OSLO Oppgis ved registrert foretak: Organisasjonsnummer: Elektronisk signert. Kari Myhre Hellem virksomhetsleder Stein Tore Kirkaune avdelingsarkitekt bygge- og delesak