Nesodden kommune. Gbnr 14/55 - Perleveien 53 - Tilbygg bolig - Tillatelse til tilbygg med dispensasjon Tillatelse i ett trinn

Transkript

1 Nesodden kommune Plan, bygg og geodata Delegert vedtak Dato: Vår ref: 16/ /28173 Arkivkode: GBNR - 14/0055 Saksbeh.: Hans Brataas Saksnummer: 164/16 Gbnr 14/55 - Perleveien 53 - Tilbygg bolig - Tillatelse til tilbygg med dispensasjon Tillatelse i ett trinn SAKEN GJELDER Søknad mottatt den Tiltaket går ut på å oppføre ny trapp med trappeheis fra garasje, endret adkomst til boligen over annenmans eiendom, tilbygg/ombygging av eneboligen for å bedre tilpasse eneboligen til universell utforming og utvidelse av eksisterende garasje. Søknaden er avhengig dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse 1 og 15. Det søkes ytterligere om dispensasjon fra plan og bygningsloven 1-8 for tiltak innenfor 100- metersbeltet i strandsonen. VEDTAK: Det gis tillatelse med vilkår til tilbygg/ombygging av bolig, utvidelse av eksisterende terrasse og bygging av ny trapp i henhold til plan- og bygnigsloven (pbl) 20-3 jf. pbl I medhold av pbl 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging jf. 1 og rekkefølgekrav for infrastruktur jf. 15. Det dispenseres også fra byggeforbudet innenfor 100 -metersbeltet langs strandsonen, jf. pbl 1-8. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å dispensasjon for de ovennevnte forhold for å være klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon fra de ovennevnte bestemmelser kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Området er uregulert og det forutsettes derfor ingen utvikling frem til reguleringsplan foreligger og nødvendig infrastruktur er på plass. Kommunen vet ikke hvor det eventuelt i fremtiden vil være hensiktsmessig å regulere inn vei, vann og avløp til området og vi kan derfor ikke gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 krav til regulering og 15 med rekkefølgekrav uten å sette vilkår om at det på eiendommen tinglyses en villighetserklæring til å avgi grunn og til å koble seg til Kommunal infrastruktur.

2 Det må tinglyses villighet til å avstå grunn for å få på plass infrastruktur i området. Det må tinglyses villighet for å tilkoble seg kommunal infrastruktur (vann og avløp) når Nesodden kommune måtte kreve det. Eiendommen har usikre grenser og må klarlegges før byggetiltak kan påbegynnes. Gjeldende tillatelse er ikke gyldig før vilkårene er oppfyllt. Byggetiltak kan ikke igangsettes før dette. GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også dersom arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jfr. Plan- og bygningslovens Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Tiltakshaver ønsker å tilrettelegge eksisterende bolig for universell utforming da tiltakshaver har behov for dette på grunn av egen sykdom. Deler av huset løftes 35 cm for å få alt på samme plan. Utvendig terrasse utvides noe for å bedre tilgjengeligheten. Trapp til terrassen tilpasses med samme formål. Stue utvides mot sjøen med ca. 16 m 2. Videre ryddes eksisterende takoppløft med formål at bygget får en mer helhetlig estetikk. Planstatus: Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen er avsatt til boligområde. Kommuneplanen stiller også rekkefølgekrav for å få på plass infrastruktur i området. Bygningsstatus: Det er en bolig på eiendommen i dag og det er denne tiltakshaver ønsker å tilpasse til universellutforming. Det står ytterligere en garasje på eiendommen. Naboprotester: Det foreligger ikke nabomerknader i saken. Biologisk mangfold: Ingen registrerte arter. Til orientering skal enhver opptre aktsom og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 6. Uttalelser fra andre myndigheter: Fylkesmannen i Oslo og Akerhus har uttalt seg til tiltaket i brev av : «Fylkesmannen har vurdert at tiltaket ikke er i strid med viktige nasjonale eller regionale hensyn som vi er satt til å ivareta. På denne bakgrunn har vi ingen merknader til dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen legger til grunn at kommunen foretar en grundig vurdering ut fra lokale forhold, etter reglene i plan- og bygningsloven kapittel 19. Vi viser til dispensasjonsveilederen utarbeidet

3 av Fylkesmannen og fylkeskommunen. Videre gjør vi oppmerksom på andre aktuelle overordnede føringer som skal ivaretas i kommunens vurdering av dispensasjonen, jf. Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 16. mars 2016.» Akershus fylkeskommune har uttalt seg til søknaden i brev datert : «Automatisk fredete kulturminner Området er ikke befart. Uttalelsen gis på grunnlag av arkivmateriale. Eiendommen ble registrert i 2010 i sammenheng med opprydding i vann og avløpssituasjonen i Nesodden kommune. Det bleikke gjort funn av automatisk fredete kulturminner på eiendommen. Undersøkelsesplikten for eiendommen ansees som oppfylt. Fylkesrådmannen ber om at de som skal utføre arbeidet i marka gjøres særlig oppmerksomme på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man støter på et fornminne skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på 5 meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, 2. ledd. Nyere tids kulturminner Området er ikke befart. Uttalelse gis på bakgrunn av arkivmateriale. Perleveien 53 ligger innenfor område nr. 14 i rapporten Kulturlandskap i Follo, vurdert som et verdifullt kulturlandskap. Deler av eiendommen ligger innenfor strandsonen og omfattes av statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, fastsatt ved kgl.res. av mars Det søkes om ombygging av eksisterende helårsbolig. Boligen har ikke i seg selv bevaringsverdi, men ligger i et verdifullt kulturlandskap. Eventuell negativ virkning av tiltaket på omgivelsene vil derfor være av betydning. Ny situasjon er vist med store nye vindusfelt samt rekkverk i glass langs sør-, øst- og nordfasaden. Lange rekkverk i glass og store sammenhengende vindusfelt vil være markante sett fra sjøen og området rundt. De vil dels være transparente, dels framstå som lange mørke flater eller som speil avhengig av sollyset. Konklusjon Vi anmoder kommunen om å vurdere tiltakets negative virkning på de verdifulle omgivelsene, særlig virkningen av rekkverket i glass mot sør, øst og nord. Etter fylkesrådmannens vurdering bør det vurderes å utføre rekkverket i et materiale som virker mindre forstyrrende på omgivelsene.» Vurderingsgrunnlag: Pbl 19-2 har blant annet følgende bestemmelser: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden.

4 I Ot.prp. nr. 32 ( ) side 242 er følgende uttalt om dispensasjonsadgangen: Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn. Fjerde ledd første punktum presiserer at statlige og regionale rammer og mål skal legges til grunn for vurderingen og interesseavveiningen i saker som gjelder dispensasjon fra planer og fra forbudet i 1-8. Det er et hovedprinsipp i loven at kommunens [side 243] myndighetsutøvelse og vedtak må ligge innenfor statlige og regionale rammer og mål, og det gjelder også dispensasjonssaker. Der det foreligger statlige og regionale rammer og mål for arealpolitikken, skal disse legges til grunn for dispensasjonsvurderingen i den enkelte sak. Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100- metersbeltet langs sjøen. Forbudet i 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress. Det kan i forbindelse med kommune- eller fylkesplanleggingen være gitt retningslinjer som differensierer hensynene ut fra konkrete vurderinger av strandsonen. Slike retningslinjer bør legges til grunn for vurderingen av dispensasjonssøknader. Tilsvarende vil gjelde for vassdrag, fjellområder og viktige jordbruksarealer. Ved behov for utbygging i slike områder, vil det likevel gjennomgående være behov for å kreve arealplanbehandling. Allmennhetens interesser i dette området, og i strandsonen generelt, skal tillegges særlig vekt. Tiltakshavers ønsker, om å nyttiggjøre seg av eiendommens private rett til å anlegge brygge som tilkomst for en større båt, kan ikke veie tyngre enn disse overordnede interessene. Dette gjelder selv om allmennhetens interesser vil være noe svekket som følge av de eksisterende tiltakene i området. VURDERING/BEGRUNNELSE: I behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmål i hovedsak om de omsøkte tiltak på eneboligen medfører at hensynet bak bestemmelsen i pbl 1-8, kommuneplanens 1 og 15, som det dispenseres fra, blir vesentlig tilsidesatt. Videre om fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en konkret vurdering. Dipsensasjon fra pbl 1-8 for bygging innenfor strandsonen: Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur - og friluftsområde tilgjengelig for alle. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner innenfor strandsonen og forbudet i pbl 1-8 veier tungt.

5 Nesodden Kommunen viser samtidig til prinsippet om universell utforming som skal ivaretas i planlegging og utførelse av byggetiltak, jf. pbl 1-1. En tilrettelgging etter behov i denne sammenheng er å anse som et relevant og viktig hensyn. Personelige hensyn kan således også være relevante i en sak, så lang de korresponderer med relevante samfunnshensyn. Kommunen mener at hensynet til universell utforming ved en tilrettelegging gjennom omsøkt tiltak, i gjeldende tilfelle, veier tyngre enn hensynet til forbudet mot tiltak i strandsonen. Oppføring av trapp og tilbygg til eksisterende bolig med terrasse er et lite tiltak, sett i forhold til at tiltaket vil gjøre at eksisterende bolig bedre ivaretar hensynet til universell utforming, jf. pbl 1-1. Tiltaket er opplyst av søker å ikke ha særlig innvirkning på natur, kulturmiljø, friluftsliv og andre allmenne interesser i strandsonen. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt så lenge vilkårene for dispensasjon innfris. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Det legges også vekt på at Fylkesmannens miljøvernavdeling og Fylkeskommunen ikke har uttalt seg direkte negativt til at dispensasjon gis. Boenheten er allerede en godkjent enebolig og en dispensasjon vil ikke gi endret bruk belastning av området. Trappen som er det «største» inngrepet innenfor 100 meters beltet er en erstatningstrapp som medfører at det etter tiltaket ikke endrer allmenhetens tilgang til strandsonen. Boligen og tiltakene ligger på et område sonet til boligbebyggelse på innsiden av ett LNF område ved Bunnefjorden og på andre siden av adkomstveien i forhold til sjøen. Trappen som ønskes flyttet vil rydde opp i landskapet fra der den står nå. Kommunen viser herunder til uttalelse fra Akershus fylkeskommune, datert Akerhus fylkeskommune mener en løsning med store glassflater mot sjøen kan virke reflekterende eller mørke ettersom hvordan solen står på himmelen. Eiendommen i sør gbnr. 14/50 har ikke klaget på tiltaket på naboeiendom. Vi anser ikke vindusflatene i sør som ett problem i henhold til reflekser fra glassflatene. I øst er problemene med skinn fra vindusflatene minimal og vil være begrenset til tidlig på morgenen. Dispensasjon fra Kommuneplanens 1 krav til regulering og 15 rekkefølgekrav: I henhold til kommuneplanens bestemmelser 1 kreves det reguleringsplan for alle tiltak etter plan og bygningslovens I gjedende tilfeller er det ikke formålstjenlig å gjennomføre regulering av område som følge av det omsøkte tiltak da: - eiendommen allerede er bebygd med enebolig og tiltaket medfører ikke endret eller økt bruk av eiendommen. - tiltaket ikke medfører endret bruk vil et krav om innfrielse av rekkefølgekrav i dette tilfelle være urimelig, spesielt sett i forhold til formålet med tiltaket. Siden kommunen krever villighetserklæring for senere opparbeidelse/tilknytning til teknisk infrastruktur vil den til enhver tid gjeldende hjemmelshaver oppfylle kravene når Kommunen måtte kreve det. Det stilles også krav om at hjemmelshaver avgir nødvendig grunn for at en opparbeidelse av infrastruktur skal være mulig. - Tiltaket er i samsvar med formålet eiendom 14/55 er avsatt til i kommuneplanens arealdel. Generelt Eiendommen ligger i en del av kommuneplanens arealdel (sør for Bomansvik) som er uregulert, men som i kommuneplanens arealdel er sonet til boligformål. Området er i en hensynssone for at infrastruktur må på plass i området før en kan oppføre nye tiltak i området. Eneboligen tidligere er godkjent og tiltaket medfører ikke endret eller utvidet bruk av

6 eiendommen. I og med at eiendommen er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan, er en utvikling i området som omsøkt, i samsvar med gjeldende kommuneplanforutsetning. Det vil ved en dispensasjonsbehandling, som det normalt ville vært ved en reguleringsplanbehandling, være aktuelt å se til nærliggende reguleringsplaners bestemmelser for å få en til en tilnærmet lik utvikling i nærområdene. Ved å knytte betingelser til dispensasjonsvedtaket vil en derfor kunne oppnå et resultat tilnærmet lik en reguleringsplanprosess. Nesodden kommune anser i denne saken at de hensyn og mål som normalt skal avklares gjennom en regulering er ivaretatt ved vilkår for dispensasjon. Infrastruktur for området er ikke avklart i tilgrensende planer. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt statlige og regionale rammer og mål. Det legges også vekt på at Fylkesmannens miljøvernavdeling og Fylkeskommunen ikke har uttalt seg negativt til at dispensasjon gis. Konklusjon Det gis tillatelse til tilbygg/ombygging av bolig, utvidelse av eksisterende terrasse og bygging av ny trapp i henhold til plan- og bygnigsloven (pbl) 20-3 jf. pbl 20-1 I medhold av pbl 19-2 dispenseres det fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging jf. 1 og rekkefølgekrav for infrastruktur jf. 15. Det dispenseres også fra byggeforbudet innenfor 100 -metersbeltet langs strandsonen, jf. pbl 1-8. Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å dispensasjon for de ovennevnte forhold for å være klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. En dispensasjon fra de ovennevnte bestemmelser kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Vilkår for dispensasjon: Området er uregulert og det forutsettes derfor ingen utvikling frem til reguleringsplan foreligger og nødvendig infrastruktur er på plass. Kommunen vet ikke hvor det eventuelt i fremtiden vil være hensiktsmessig å regulere inn vei, vann og avløp til området og vi kan derfor ikke gi dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 1 krav til regulering og 15 med rekkefølgekrav uten å sette vilkår om at det på eiendommen tinglyses en villighetserklæring til å avgi grunn og til å koble seg til Kommunal infrastruktur. Det må tinglyses villighet til å avstå grunn for å få på plass infrastruktur i området. Det må tinglyses villighet for å tilkoble seg kommunal infrastruktur (vann og avløp) når Nesodden kommune måtte kreve det. Eiendommen har usikre grenser og må klarlegges før byggetiltak kan påbegynnes. Gjeldende tillatelse bortfaller i sin helhet dersom ovennevnte vilkår ikke oppfylles innen Brukstillatelse/ferdigattest: Brukstillatelse/ferdigattest må foreligge før tiltaket eller deler av dette tas i bruk. Ferdigmelding med anmodning om brukstillatelse/ferdigattest må sendes kommunen før

7 tiltaket er tenkt tatt i bruk. Brukstillatelse/ferdigattest vil ikke bli gitt uten at følgende er vedlagt ferdigmeldingen: (Byggblankett 5167) Oppdatert gjennomføringsplan Dokumentasjon på at vilkårene er oppfyllt Midlertidig brukstillatelse kan utstedes når mindre mangler gjenstår. Gjenstående arbeider/mangler må oppgis. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp Søknad b) Tilbygg til bolighus tiltak Fast gebyr Kr 5 353,- mellom 0 m2 til 50 m2 Disp Dispensasjon for bygging i Fast gebyr Kr ,- sonen innenfor 100-metersbeltet fra sjøen. Disp Dispensasjon fra plankrav i kommuneplan 1, og underliggende bestemmelse 15. Tilbygg over 30 m2 Fast gebyr Kr ,- Sum gebyrer: Kr ,- Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter Kr 646 Fakturagrunnlag Kr ,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Doris og Jan Andersen Perleveien NESODDTANGEN Med vennlig hilsen Gisle Rebnord Totland Virksomhetsleder Hans Brataas Avdelingsingeniør Elektronisk signert.

8