BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /27 Saksbeh.: KARE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Fana gnr 81 bnr 11 Osvegen 241 Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Tiltakshaver, Anne Liv Reinertsen, representert av Nøkkelhus AS ved Einar Bordewich. Rivning av eldre fritidsbolig og oppføring av enebolig. Avslag på søknad om rammetillatelse til rivning av eldre fritidsbolig og oppføring av enebolig med areal på 219 kvm BRA datert Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som LNF-område. Deler av eiendommen av eiendommen er innenfor hensynsone bevaring naturmiljø. Eiendommen befinner seg nærmere vassdrag enn 50 m, jf. kommuneplanen pkt. 4 Klager mener tiltaket ligger innenfor hva som kan gis dispensasjon for i området. Eiendommen er alt opparbeidet med en fritidsbolig og endre dette til en enebolig, er ikke noe som kommer mer i konflikt med plan og hensynsone. Området er ikke et LNF-området funksjonell sett. Andre lignende tiltak er gitt tillatelse til. Ved en eventuell omgjøring må det gis dispensasjon for pkt. 4 byggegrense mot vassdrag og pkt. 25 byggeforbudet i LNF- område i kommuneplanens arealdel. Samt en søknad om avkjørsel må behandles etter veiloven av Statens vegvesen. Vedtaket datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik Prosjektleder

2 1. Om saken Saken gjelder søknad om rammetillatelse til rivning av eldre fritidsbolig og oppføring av enebolig med areal på 219 m2 BRA. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Det ble ikke funne grunnlag for å dispensere fra byggeforbudet i KDP pkt. 25 og den ble søknaden om rammetillatelse avslått. Tiltakshaver ba om utsatt klagefrist og ny frist ble satt til Fagetaten mottok klage på vedtaket den Klagen er således innkommet rettidig jf. forvaltningsloven 29. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Saken er sendt til Grønn etat og Statens vegvesen for uttalelse. Begge instanser er negative til å gi dispensasjon etter Kommunedelplanen. 2. Om klagen Klager har disse tilbakemeldingen på fagetatens sin vurdering av tiltaket. 1. Det er brukt elementer som er lite hensiktsmessig for eiendommen i vurderingen til fagetaten. Tiltaket er ikke vurdert tilstrekkelig i forhold til eiendommens faktiske beskaffenhet og egenhet som en fritidseiendom i et boligområde. 2. Tiltaket kommer ikke i ytterligger i strids med hensynssoner enn allerede det som er bygget på tomten. 3. Tomten er opparbeidet og er regissert som boligeiendom 4. Grønn etat sin vurdering er for generell for et større område og passer ikke tiltaket spesielt. Vurderingen er også alt for mye vektlagt. 5. Området fremstår ikke som et LNF- området funksjonelt. Det er 18 andre eneboliger med grense til Kalandsvannet og et leilighetsbygg. Områdets faktiske bruk må vektlegges i vurderingen. 6. Presedens for godkjenning av lignende saker. 7. Tiltaket medfører sanering som en eiendom som har stått til nedfalls i 15 år. 8. Tilgangen til offentlig strandsone og grøntareal vil ikke bli endret. 9. Eiendommen slik den står i dag er til sjenanse for området og nabo. 10. Ønsket tiltak gir en bedre utnyttelse av eksisterende infrastruktur. 11. Anleggsarbeidet er planlagt slik at det vil bli minst mulig forurensing. 12. Det anses naturlig at det blir satt vilkår om stopp i byggeaktiviteter i hekkeperioder for fuglelivet. 13. Ved endring fra eldre fritidsbolig til ny enebolig vil utslippet til vannet minke. 2

3 14. Det er i søknaden ikke vist til verken kommunedelplanen pkt. 4 eller 25. Likevel har kommunen lagt til grunn at det er søkt om dispensasjon etter pkt. 25 og ikke pkt. 4. Klager påpeker at det er søkt om dispensasjon fra begge bestemmelsene i kommunedelplanen. 15. Det er kommet uttalelse fra Statens vegvesen i forhold til avkjørsel. 16. Det foreligger ikke flomfare. 17. Det er innsendt dokumentasjon på tinglyst veirett. Klager viser tilslutt til mange eiendommer som har fått tillatelse til tiltak, se opplisting i klagen. Ellers viser vi til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Dispensasjon fra byggeforbudet og byggegrensen Tiltaket kommer i strid med planformålet i kommuneplanen, da eiendommen befinner seg i et LNF-område. Tiltaket trenger således dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 25 som omhandler byggeforbud i LNF områder. I tillegg trenger tiltaket på grunn av sin nærhet til vassdraget, en dispensasjon fra kommuneplanen arealdel pkt. 4 byggegrenser for vassdrag. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl. 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fagetaten har gjennomgått saken på nytt på bakgrunn av klagen og kan ikke se at det fremkommer nye momenter i klagen som ikke er tatt med i vurdering i vedtaket. Tiltaket er vurdert opp mot området i sin helhet og i forhold til sin egenhet i området rundt tiltaket. Fagetaten ser at det er mange fordeler ved å gi dispensasjon, slik som tiltakshaver fremstiller. Men etter en totalvurdering ut fra plassering og endringer av området en tillatelse vil gi, gjør at fagetaten mener at ulempene ved tiltaket er større enn fordelene. Når det gjelder dispensasjon fra byggegrensen mot vassdraget ser vi ut fra søknaden at det er søkt om vurdering av begge punktene i planen uten at disse er spesifisert. Det kunne således vært gjort en vurdering av dispensasjonssøknad fra byggegrensen i vedtaket. Men så lenge man ikke får dispensasjon fra den bredeste bestemmelse, byggeforbudet, er det ikke hensiktsmessig å gå videre å vurdere ytterliggere dispensasjoner. Vi kommer heller ikke i klageomgangen til å vurdere dispensasjonssøknaden til pkt. 4 i KDP, da dette er lite hensiktsmessig. Men som det står innledningsvis, må dette behandles om saken blir vurdert omgjort på et senere stadium i klagebehandlingen. 3

4 Avkjørsel/adkomst Det har innkommet en uttalelse fra Statens vegvesen som har sett på avkjørselen. De viser til i sitt brev til at den ikke oppfyller alle krav som stilles. Det er ikke tatt en endelig konklusjon, men de skriver at det ikke kan påregnes en tillatelse til utvidet bruk. Se vedlegg 6 brev fra Statens vegvesen datert At en eiendom er sikret adkomst er et viktig moment i vurderingen om tiltaket kan få en tillatelse etter pbl. Slik fagetaten ser det er det fremdeles usikkert om lovens krav om sikret adkomst er oppfylt. Jf. pbl Vurdering av andre tiltak i nærområde Klager viser til en rekke eiendommer i nærhet som har fått tillatelse tiltak de siste årene. Mangen av boligene det vises til ble etablert på 50- og60-tallet og det har de siste 10 årene blitt søkt om mindre bruksendringer og utvidelser. Det har i disse sakene blitt gitt dispensasjon fra byggeforbudet i LNF - området på bakgrunn av at boligeiendommene er opprettet tidligere unner et annet regelverk. Det følger av ulovfestet forvaltningsrett at det bare er den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Dvs. at saklig begrunnet forskjellsbehandling er tillatt. Sivilombudsmannen har i en sak i årsmeldingen for 2002 side 320, presisert at for at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre fram, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker i både faktisk og rettslig henseende. Eiendommen som falle inn under kategorien omtal over er således ikke faktisk og rettelig lik nok denne saken og kan således ikke sammenlignes. Det er tre eiendommer det vises til i klagen som kan ses nærmere på det er gnr. 77 bnr. 34, Kalandsneset 44, gnr. 84 bnr. 1 Hamrevegen 140, og gnr. 79 bnr. 11 Sineset 47. Fagetaten har gjennomgått nærmer de ovenfor nevnt saker og kommet frem til at ingen av sakene er rettslig og faktiske så like at det gir grunn til å endre vedtaket i denne saken. I alle de tre sakene som er vist til er det det gitt dispensasjon fra byggeforbudet til bygging av nybygg. Det som ikke sammenfaller er at ingen av disse tre tiltakene har hatt behov for dispensasjon fra byggegrensa til vassdraget slik som denne saken krever. Eiendommen i denne saken har også problem med adkomsten. Dette siden det er uklart om Statens vegvesen vil gi tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra hovedvei. Etter denne gjennomgangen tilbakevises påstanden om presedens for tilsvarende tiltak i området og manglende likebehandling. 4. Konklusjon Vedtaket datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 4

5 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Avslaget datert Klage vedtak datert Uttalelse fra Statens vegvesen datert Situasjonsplan etter ny situasjon 5