BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /55 Saksbeh.: MFSA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Klage på vedtak: Ytrebygda gnr 121 bnr 868, Nordåsvegen. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Naboer: Otto Vindenæs, Geir og Margit Irene Haukenes, Svein T. Havre, Dawn og Rolf Blikshavn og Sameiet Nordåsvegen 134. Tiltakshavere Bodhild og Carsten Skulstad Bay har inngitt tilsvar. Søknad om tillatelse til å oppføre en enebolig på to etasjer med en boenhet. Samlet BRA 286,1 m2 inklusiv parkering. Det søkes også om å føre opp forstøtningsmurer. Vedtaket Det ble gitt rammetillatelse til tiltaket den Planstatus Klagegrunner Anbefalt vedtak Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg. Oppføring av forstøtningsmurene er avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsen i pbl Det er søkt om, og gitt, slik dispensasjon. Hovedsakelig tap av sol og utsikt, mer innsyn, byggets utforming er uheldig i seg selv og er ikke tilpasset omgivelsene, muren er for høy. Begrunnelsen for tillatelsen er mangelfull. Befaring kreves. Rammetillatelsen opprettholdes ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Det ble gitt avslag på søknaden om tiltaket Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver og det ble i den forbindelse sendt inn dokumentasjon vedrørende solforhold, sendt inn støyrapport, det er innhentet tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Statens vegvesen og Sameiet Nordåsvegen 134 har ordnet opp i ulovlige tiltak. Tiltaket falt da innunder unntak for plankrav i kommuneplanens arealdel pkt. 1. Selve tiltaket er ikke endret, og det var slik sett ikke behov for ytterligere nabovarsling. På grunnlag av klagen og den nye informasjonen, ble det gitt en rammetillatelse den Rammetillatelsen er deretter påklaget av naboene: Otto Vindenæs, Geir og Margit Irene Haukenes, Svein T. Havre, Dawn og Rolf Blikshavn og Sameiet Nordåsvegen Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Statens vegvesen har i brev datert gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel på nærmere bestemte vilkår. 1.3 Befaring Fagetaten var på befaring den og finner ikke at det er nødvendig med en ny befaring i forbindelse med behandlingen av klagesaken. 1.4 Oppsettende virkning Otto Vindenæs og Svein T. Havre krevde i sine klager oppsettende virkning for tiltaket. Dette er vurdert i brev datert , hvor de ikke fikk medhold i sine krav. 2. Om klagen 2.1 Klagernes anførsler Geir og Margit Irene Haukenes: 2

3 Otto Vindenæs: - Manglende begrunnelse for omgjøring fra avslag til rammetillatelse og hvordan kunne fagetaten gjøre en slik administrativ beslutning? - Merknader om tap av utsikt har ikke blitt vurdert, men blitt avfeid - Takhøyde på bygget må reduseres med 2 meter - Befaringen ble ikke gjennomført på en tilfredsstillende måte - Krav om utsatt iverksettelse - Nybygget vil gi en betydelig verdiforringelse av klagers eiendom Det vises til klagen i sin helhet med vedlagte bilder. Svein T. Havre: - Klagers og øvrige naboers merknader er ikke behandlet på en god og adekvat måte. Det er feil at naboene ikke blir skadelidende av tiltaket. Klager mister all utsikt fra terrasse på grunnplan mot nord. - Tillatelsen bygger på mangelfulle begrunnelser - Det vises til grannelova 2 - Klager stiller spørsmålstegn ved fagetatens «snuoperasjon» fra avslag til tillatelse, uten at naboene fikk vite noe. - Bygget må senkes 2 meter og i større grad tilpasses tomt og eksisterende bebyggelse. - Klager krever utsatt iverksettelse for tiltaket og ny befaring. - Det tas forbehold om verditap og mulig grunnlag for å kreve erstatning. Det vises til klagen i sin helhet med «teknisk vedlegg». Dawn og Rolf Blikshavn: - Vedtaket er fattet på feilaktige fakta vedrørende solforhold og utsikt. Det vises til sameiet Nordåsveien 134 sine solberegninger. - Tiltaket vil forringe de omkringliggende eiendommene og påvirke verdien av disse. - Byggets høyde bør reduseres slik at ulempene reduseres vesentlig. Det vises til klagen i sin helhet. Sameiet Nordåsvegen 134: - Hensynet til naboenes utsikt er ikke vektlagt i samme grad som i tidligere byggesak i samme strøk. Dette oppfattes som inkonsekvent saksbehandling. - Bygget vil ta sol og lys fra sameiets uteplasser og terrasser tidlig vårsol og sen høstsol. Fagetaten har endret standpunkt fra avslaget og klager kan ikke se at det foreligger nye opplysninger som gir grunnlag for å endre standpunkt fra den første vurderingen. (Det vises til klagen for soldiagram utarbeidet av klager.) - Det foreslås en senkning av bygget med 1 meter for å bedre solforholdene. - Huset er ikke egnet for tomten - Det bes om at rammetillatelsen trekkes tilbake 2.2 Tilsvar fra tiltakshaver Bodhild og Carsten Skulstad Bay: - Naboklagene har de samme elementene som nabomerknadene som tidligere er besvart av tiltakshaver og behandlet av fagetaten. Klagerne viser ikke til brudd på gjeldende lov, regelverk eller forskrifter. 3

4 - Dispensasjonen gjelder kun for avstandskravet for plassering av forstøtningsmurene i/nær tomtegrensen og ikke for boligen. - Etter avslaget har tiltakshaver sendt inn ny støyrapport, en har fått tiltalelse til utvidet bruk av avkjørsel fra Statens vegvesen og sameiet Nordåsvegen 134 har ordnet opp i ulovligheter. Tiltaket falt da innunder unntak for plankrav i kommuneplanens arealdel pkt. 1 og saken kunne tas opp til ny vurdering. - Innsendt soldiagram er utarbeidet i et profesjonelt dataprogram - Tiltaket overholder alle krav stilt i plan- og bygningsloven, TEK10 og SAK10. - Vedtaket om å gi rammetillatelse bør opprettholdes. I tilsvaret besvares anførslene fra alle klagerne og det vises derfor til tilsvaret i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Innledning Etter bygningsmyndighetenes vurdering er anførslene i klagene i stor grad sammenfallende med nabomerknadene som kom inn i saken, og som er behandlet i forbindelse med at vedtaket om å gi rammetillatelse ble fattet. Merknadene går i hovedsak på: husets høyde, volum og størrelse tap av utsikt, sol- og skyggeforhold økt innsyn til naboeiendommer at natursteinsmurene blir for høge manglende siktlinje for utkjørsel bak eiendom gnr.121 bnr.169 at huset bryter med eksisterende bebyggelse med tanke på det arkitektoniske uttrykket, samt volum og størrelse. Alle begrunnelsene i vedtaket vurderes å være tilfredsstillende og fremgår under de ulike punktene i vedtaket. Under punktet «nabovarsling» skriver bygningsmyndighetene følgende i sin kommentar: «Eiendommen ligger i et etablert boligområde og det er naturlig at eiendommer forandres og utvikles. Området er preget av variert arkitektur, og samspill behøver ikke å bety stilkopiering. I den senere tid er det på naboeiendommen gnr.121 bnr.169 bygd et leilighetsbygg. Dette har et moderne arkitektonisk uttrykk og omsøkte tiltaks utforming spiller godt sammen med dette, og de bygde omgivelsers karakter for øvrig, både med tanke på form, fasadeuttrykk og materialbruk. Slik sier bygningsmyndigheten seg uenig i at omsøkte tiltak bryter med eksisterende bebyggelse. Etter bygningsmyndigheten sitt skjønn fremstår ikke omsøkte tiltak som høyt rent visuelt sett, og vi ser heller ikke at høyden fører til vesentlige ulemper for naboer. Bygningsmyndigheten foretok befaring på eiendommen den og har studert soldiagrammene som er innsendt. For naboen i sør sitt vedkommende kan ikke fagetaten se at omsøkte tiltak er til vesentlig ulempe. Denne naboeiendommen, samt andre omkringliggende boliger i øst og vest, vil ikke tape sol eller utsikt, eller få mer innsyn, utover det som er fullt påregnelig i boligfelt. Når det gjelder eiendommen mot nord, ser bygningsmyndigheten at omsøkte tiltak kaster noe skygge på deler av eiendommen deler av året, men det blir ikke kastet skygge på de private uteoppholdsarealene inntil huset. Heller ikke for denne naboeiendommen kan fagetaten se at omsøkte tiltak vil påføre vesentlige ulemper. 4

5 På bakgrunn av ansvarlig søkers uttalelse legger bygningsmyndigheten til grunn at ingen av forstøtningsmurene hindrer frisikt. Videre vurderer vi ikke forstøtningsmurene som visuelt skjemmende». Bygningsmyndighetene opprettholder denne vurderingen i klageomgangen. Det skal kort legges til at i forhold til oppføring av byggverk presiseres det i Ot. Prp. nr. 27( ) s.19, at byggherrens ønsker bør følges innen lovens rammer «så langt det er forenlig med tilbørlig hensyn til naboens interesser og de formål bygningslovgivningen ellers skal ivareta». Utgangspunktet er altså at tiltakshaver skal få utnytte sin tomt til bebyggelse innenfor de rammer som plan- og bygningsloven setter. At det påfører naboeiendommen ulemper er i seg selv ikke utilbørlig. Men dersom ulempene kunne vært redusert ved en annen plassering eller en annen utforming av byggverket, må tiltakshaver ha en saklig grunn for å påføre naboen ulempe. I konflikter mellom naboer har Sivilombudsmannen lagt til grunn at ulempene for naboen må være kvalifiserte før bygningsmyndigheten kan gripe inn mot tiltakshavers ønsker, forutsatt at han holder seg innenfor høyde og avstandsbestemmelsene i Fagetaten har vurdert at tiltaket ikke vil medføre vesentlige ulemper for naboene, ulempene er etter fagetatens syn dermed heller ikke av kvalifisert art. Det presiseres også at selve boligen ligger innenfor høyde- og avstandsbestemmelsene i pbl På bakgrunn av dette finner bygningsmyndigheten at en ikke kan gripe inn mot tiltakshavers ønsker vedrørende selve boligen. Det vises for øvrig til vedtaket i sin helhet. Nye anførsler, som i gjengivelsen av anførslene er merket med kursiv, blir behandlet i det følgende. 3.2 Omgjøring av eget vedtak To av de klagende partene stiller spørsmålstegn ved bygningsmyndighetens fremgangsmåte når saken ble omgjort fra avslag til rammetillatelse. Det redegjøres derfor for bygningsmyndighetens kompetanse. Bygningsmyndigheten kan jfr. forvaltningsloven 33(saksforberedelsen i klagesak) oppheve eller endre et vedtak dersom den finner klagen begrunnet. I denne saken ble det først gitt et avslag, tiltakshaver klaget deretter på vedtaket og i klageomgangen kom det inn ny dokumentasjon som bygningsmyndigheten vurderte. Det ble deretter gitt en rammetillatelse. Ut fra dette har bygningsmyndigheten forholdt seg til de rammer fvl. 33 setter. Samtlige naboer med merknader ble varslet om vedtaket og bygningsmyndighetene har således også overholdt sin plikt til å underrette sakens parter jfr. fvl

6 3.3 Forskjellsbehandling Det anføres i klagen fra Sameiet Nordåsvegen 134 at hensynet til naboenes utsikt er ikke vektlagt i samme grad som i tidligere byggesak i samme strøk, og at dette er inkonsekvent saksbehandling. Likebehandlingsprinsippet fastslår at forvaltningen i størst mulig grad skal foreta en likebehandling av saker og dens parter. Det er likevel bare den usaklige forskjellsbehandling som kan medføre ugyldighet. Sivilombudsmannen har i en sak fra årsmeldingen for 2002, s. 320, uttalt at for at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre fram, er det forutsetning at det dreier seg om like saker i både faktisk og rettslig henseende. Det må videre kunne legges til grunn at det skal forholdsvis meget til for å konstatere ugyldighet som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak isolert sett fremstår som gyldig. Spørsmålet blir om sakene i utgangspunktet kan sammenlignes både med hensyn til fakta og de rettslige vurderinger som er foretatt. Saken det vises til i klagen er byggingen av et leilighetsbygg i tre etasjer med 10 leiligheter i Nordåsvegen 134 (sameiet selv). Dette ble reist og tatt i bruk i I den aktuelle saken er det søkt om en enebolig på en annen tomt i samme nabolag. Sakene er således ikke like ikke faktisk henseende. For øvrig er tap av utsikt for naboer noe som må vurderes konkret i hver sak da forholdene vil variere ut fra hvilken tomt det søkes bygget på mv. Utover dette er sakene heller ikke like i rettslig henseende da søknaden om oppføringen av leilighetsbygget i Nordåsvegen 134 gikk etter den gamle plan- og bygningsloven, samt etter eldre kommuneplan. Fagetaten har kommet til at sakene ikke er like i verken rettslig eller faktisk henseende og at anførselen om forskjellsbehandling derfor ikke kan føre frem. 3.4 Befaring Det anføres at bygningsmyndighetenes befaring ikke ble gjennomført på en tilfredsstillende måte. Bygningsmyndighetene har ingen plikt til å gjennomføre befaring, og det er ingen retningslinjer for hvordan en befaring skal gjennomføres. Vanligvis bedømmes eiendommene ut fra kartgrunnlag og flyfoto. I denne saken valgte bygningsmyndigheten å foreta en uformell befaring på eiendommen, fra den offentlige veien, for å få et bedre inntrykk av situasjonen på stedet. Befaringen ble vurdert å gi den informasjon representantene trengte. Ved en tilfeldighet var en av naboene der og denne ønsket at representantene skulle komme til hans eiendom. Representantene gikk ikke med på naboens forespørsel da dette ville fratatt øvrige naboer, og tiltakshaver, muligheten til å uttale seg. 6

7 3.5 Tekniske opplysninger Det anføres i klagen fra Dawn og Rolf Blikshavn at vedtaket er fattet på feilaktige fakta vedrørende solforhold og utsikt. Bygningsmyndighetene er uenige i påstanden. Ansvarlig søker har sendt inn soldiagrammer som er utarbeidet av en profesjonell aktør. Bygningsmyndighetene skal jfr. plan- og bygningsloven 21-4, første ledd, andre setning, legge til grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket tilfredsstiller tekniske krav, dersom ikke forholdene tilsier noe annet. Bygningsmyndighetene finner ikke at forholdene tilsier at man ikke kan legge til grunn de innsendte soldiagrammene. Øvrige merknader I klagen fra Svein T. Havre vises det til grannelova 2. Naboloven regulerer forholdet mellom naboer. Dette er forhold av privatrettslig art som ikke bygningsmyndigheten tar stilling til. Det er anført fra flere klagere at tiltaket vil føre til verdiforringelse for omkringliggende eiendommer. Dette er ikke et forhold som bygningsmyndighetene kan ta konkret stilling til. Fra bygningsmyndighetenes side vurderes tiltaket å være innenfor det man må forvente i et boligfelt som er satt av til formål bebyggelse og anlegg i kommuneplanen. Vedrørende anførsel om forbehold om erstatningskrav er heller ikke dette noe bygningsmyndighetene kan ta stilling til da dette er et privatrettslig anliggende. 4. Konklusjon Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegninger 5. Klage fra Geir og Margit Irene Haukenes, datert Klage fra Otto Vindenæs, datert Klage fra Svein T. Havre, datert Klage fra Sameiet Nordåsvegen 134, Klage fra Dawn og Rolf Blikshavn 10. Tilsvar, datert Vedtak, datert