BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /15 Saksbeh.: VIME Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Årstad. Gnr. 162 bnr. 1224, Kniksens Plass 1. Klage over avslag om midlertidig etablering av skole 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om dispensasjon fra regulert formål i reguleringsplan for Brann stadion plannr Det søkes om dispensasjon fra formål: treningsfasiliteter, kontorer for sportsklubben Brann o.l., arealer for lege- og fysioterapi, undervisningsarealer for idrettsrelatert virksomhet, salgsarealer for supporterutstyr, serviceareal og kurs-, konferanse og selskapsarrangementer til formål: undervisning for skolebarn fra 1. til 7 klasse. Det ble gitt avslag i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av advokat Katrine Lillejord ved Advokatfirmaet Harris DA på vegne av davinci Montessoriskole ved brev datert Tiltakshaver er Brann Stadion AS. Hovedtemaet i klagesaken er hvorvidt det kan gis dispensasjon fra reguleringsplan. Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , Brann Stadion, vedtatt den , og er regulert til treningsfasiliteter, kontorer for sportsklubben Brann o.l. arealer for lege- og fysioterapi, undervisningsarealer for idrettsrelatert virksomhet, salgsarealer for supporterutstyr, serviceareal og kurs-, konferanse og selskapsarrangementer. I kommunedelplan for Landås og i kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som idrettsanlegg. Avslaget er gitt med hjemmel i reguleringsplan R Brann Stadion 2.1 Annet kombinert formål stadionanlegg. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan R Brann Stadion 2.1 Annet kombinert formål stadionanlegg. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med pbl. 21-3, og det er ikke registrert noen merknader i saken. Søknaden har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttalelse, men det er ikke mottatt svar. Bruksendring av lokalet til skole er avhengig av godkjenning fra Etat for helsetjenester. I epost fra Etat for helsetjenester datert uttales det at etaten ikke har innvendinger til at

2 lokalene benyttes til skoledrift forutsatt at kravene i forskrift om helsevern i barnehager og skoler m.v. tilfredsstilles. Det fremkommer av Grønn etat sin uttalelse datert at etaten ikke har merknader til søknaden da dispensasjonssøknaden ikke berører grønnstruktur. Trafikketaten legger til grunn i sin uttalelse datert at det settes av nødvendig parkeringsareal og at rekkefølgekravene i reguleringsbestemmelsene må oppfylles. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Trygve Sæle seksjonsleder Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Avslaget legger til grunn feil forståelse av rekkefølgebestemmelsene og er feil i forhold til fakta om utearealer og adkomst. Det er lagt for lite vekt på fordelene ved å dispensere. Etablering av skole ligger nært opp til de bruksformål som er tillatt i henhold til reguleringsplanen. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Dispensasjon fra reguleringsplan Det følger av reguleringsplannr kombinerte formål pkt annet avsnitt: «Videre tillates etablert Treningsfasiliteter Kontor for blant annet sportsklubben Brann, bedrifter knyttet til arenavirksomhet og øvrig idrettsrelatert virksomhet Areal for lege-/fysioterapi Undervisnings arealer for idrettsrelatert virksomhet Areal for slag av supporterutstyr ol. 2

3 Service arealer Areal for bevertning som også tillates brukt til kurs- og konferanseformål samt selskapsarrangementer.» Omsøkte tiltak gjelder bruksendring av lokaler i 3 etasje frem til og er dermed i strid med formålet i reguleringsplanen, og krever dispensasjon. For å gi dispensasjon etter pbl må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det fremgår av reguleringsplanen at intensjonen med planen er å bygge «et moderne stadionanlegg med nye idretts- og stadionfunksjoner inneholdende tribunefasiliteter, VIP losjer, bevertnings-arealer, trenings- og garderobefasiliteter m.m.» Reguleringsplanen åpner på denne måten for et funksjonelt anlegg som er ment for ulik bruk, men oppramsingen i 2 pkt er uttømmende og det innebærer at det er visse begrensninger i forhold til hvilket bruksformål det kan legges til rette for. I klagen anføres det at etablering av skole ligger nært opp til tillatt bruk i forhold til eksterne kurs og konferanser sammenholdt med formålet om å sikre aktivitet i lokalene. Det er imidlertid en stor forskjell på de behov som må imøtekommes ved kurs og konferanser i forhold til det som en skolehverdag innebærer. Kurs og konferanser er av kortere varighet og har en annen målgruppe som ikke har samme behov for tilrettelegging. Etter bygningsmyndighetenes vurdering er anført sammenligningsgrunnlag for snevert da det kun baseres på at begge nevnte bruksformål er eksterne og kan «fylle opp» lokalene. Søknaden gjelder bruksendring til skoleformål og det innebærer at dispensasjonsvurderingen knytter seg til arealbruken og kan ikke begrenses til davinci Montessoriskolens undervisningsform og organisering. Siden reguleringsplanen ikke har tatt høyde for omsøkte bruksendring er det flere forhold som ikke er vurdert i planen, men som spesielt vil gjøre seg gjeldende i denne saken. Når det gjelder bruk av utearealer er det inngått en avtale mellom Bergen kommune v/idrettsservice og Brann stadion AS datert I avtalen fremgår det at bruken av utearealene er begrenset til tidsrommet mellom kl og kl En ordinær skoledag inkludert SFO vil ha et lengre tidsrom enn det som er inkludert i avtalen, og det er negativt at elevene ikke har tilgang til utearealer gjennom hele skoletiden. Dette fremkommer også av davinci Montessoriskolens åpningstider som inkludert SFO er åpen mellom kl til kl I klagen anføres det at skolens elever på lik linje med allmennheten kan benytte «parkene, det grønne friarealet og andre ledige arealer rundt stadion» utenfor det tidsrommet som er satt i nevnte avtale. Skolens elever vil imidlertid da potensielt bli spredt over et stort og uoversiktlig område. Samtidig reduseres de øvrige beboerne i området sin mulighet for rekreasjon i friområder som i utgangspunktet er tilrettelagt og åpen for allmennheten. De aktuelle utearealene har sin begrensede kapasitet og hensynet til beboerne i området bør veie tyngst. Videre fremkommer det i avtalen at utearealene skolen kan disponere ikke er avsatt til et bestemt område, men kan variere i forhold til hvilke arealer som til enhver tid er ledige. Det 3

4 er således en åpenbar ulempe og ikke akseptabelt at det ikke er forutsigbart for elevene hvor de kan oppholde seg utendørs. Det et viktig hensyn at skolen har et avgrenset og oversiktlig område innenfor overkommelige avstander, ikke minst av hensyn til elevenes sikkerhet og lærenes mulighet for å føre tilsyn. I klagen anføres det at adkomsten til utearealene ikke går gjennom barnehageområdet, men benytter GVEG 1 under tak langs stadion hvor det ikke er trafikk. GVEG 1 kommer imidlertid kun til benyttelse ved adkomst til utearealene mot nord, mens adkomst til utearealene mot vest forutsetter gjennomgang av barnehageområdet, noe som er en lite tilfredsstillende løsning. Klager viser til at skolen har behov for parkeringsmuligheter for noen av sine ansatte og vil ha tilgang til parkeringsplasser på eksisterende parkeringsareal FP1. Dette er imidlertid en felles parkeringsplass og det foreligger ingen opplysninger om ledig kapasitet av parkeringsplasser i forhold til det som de øvrige brukerne allerede benytter. Det legges til grunn at en del av skolens elever vil benytte offentlig transport og i den anledning vil være avhengig av gode gangforbindelser mellom stoppested og skolen. Etter bygningsmyndighetenes vurdering er det derfor ikke tilstrekkelig at kun GVEG 1 er opparbeidet før brukstillatelse gis slik det følger av rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen. Trafikketaten har i sin uttalelse gitt uttrykk for at også GVEG 3 bør bli ferdigstilt før bygget tas i bruk til skole på bakgrunn av trafikksikkerhetsmessige hensyn. I kontakt med Trafikketaten i forbindelse med klagebehandlingen presiserte Trafikketaten at GVEG 3 er en del av planen og opparbeiding av denne gangveien er viktig for trafikksikkerheten i området og uavhengig av hvorvidt det er et rekkefølgekrav så bør den være på plass før en bruksendring. Bygningsmyndighetene deler Trafikketatens sin oppfatning og legger vekt på at GVEG 3 vil sikre tilkomst til bygget fra Idrettsveien. I vedtaket er det foretatt følgende vurdering: «En planprosess vil sikre at både statlige, regionale og kommunale myndigheter samt allmennheten få anledning til å medvirke i prosessen. Omsøkte formål innebærer et vesentlig avvik fra gjeldende både reguleringsplan, kommunedelplan og kommuneplan. Etter bygningsmyndighetenes skjønn, tilsidesetter en dispensasjon fra formålet hensynet bak gjeldende reguleringsplan og hensynet bak formålsbestemmelsen. Bygningsmyndighetene kan ikke se hvilke fordeler det er ved å dispensere fra reguleringsplanen. Lokalene som er tenkt benyttet, består av et stort rom, to mindre rom samt toaletter. Det er ikke vist at lokalene faktisk kan benyttes til de ulike fagene skoleelevene skal ha undervisning i. Lokalene ligger i 3. etasje og har ikke direkte atkomst til faste egne utearealer. Som følge av at utearealene utgjør treningsbaner, er det ikke mulig for skolen å bearbeide utearealene. Slik søknaden fremstår, egner lokalene seg bedre til kurs og konferanse enn skoledrift.» Omsøkte eiendom er ikke i tilstrekkelig grad egne til bruksendringen som omsøkt. Gjennomgangen ovenfor viser at det er flere forhold hvor kvaliteten i henhold til det som bør kreves ikke er god nok og bruksendringen fremstår som et dårlig alternativ. Etter bygningsmyndighetenes vurdering vil en dispensasjon medføre at hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved en dispensasjon vil ikke være klart større enn ulempene. 4

5 På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Oversiktsfoto 5. Klage, datert Avslag på søknad, datert Avtale om bruk av uteareal, datert Uttalelse fra Trafikketaten, datert Uttalelse fra Grønn etat, datert Epost fra Etat for Helsetjenester, datert