Saksnr.: /17 Saksbeh.: MFSA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten PLAN- OG BYGNINGSETATEN Fagnotat Saksnr.: /17 Saksbeh.: MFSA Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Ytrebygda gnr 121 bnr 818 Nordåsneset med flere. Dispensasjon Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Tiltakshaver Per Christian Lønning Søknad om dispensasjon fra KPA pkt. 4.1 «Byggegrenser langs sjø» for oppføring av naust på 42 m 2. Avslag på søknad om dispensasjon, datert Det aktuelle området har en ubebygget strandlinje. Oppføring av naust vil virke privatiserende og vil forringe området som friluftsområde. Vilkårene for dispensasjon fra KPA er ikke til stede. KPA overstyrer eldre reguleringsplan. Reguleringsplan: Ytrebygda gnr 121 bnr 27 m.fl., Nordås Planid: Ikraft: I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område avsatt til Bebyggelse og anlegg og Grønnstruktur. Sjøen utenfor nausteiendomen er avsatt til Kombinerte formål i sjø og vassdrag. Eiendommen ligger innenfor hensynsone «Funksjonell strandsone». Strandlinjen er ikke ubebygget og ny reguleringsplan for «Kannevikneset» vil endre områdets karakter. Lite tilgjengelig område. Tiltaket vil bedre tilgjengeligheten. Presedensvirkning vil være begrenset. Eiendommen er regulert til naust. Fylkesmannen har ikke konkret vurdert de faktiske forholdene på stedet, kun generell motstand mot å dispensere. Innsigelsen kan ikke tillegges mye vekt. Søknaden om dispensasjon gjelder kun for tiltak på land. Tiltak som skal bygges ut i sjøen (kai) vil være avhengig av dispensasjon fra pkt. 1 plankrav i KPA. Vedtak om avslag på søknad om dispensasjon av opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt 4.1 «Byggegrenser langs sjø», for å kunne oppføre et naust med bruksareal ca 42 m², samt en mindre kai utenfor naustet, nærmere sjøen enn 25 meter. Området er avsatt til Bebyggelse og anlegg. Det er opplyst i søknaden at det også ønskes naust på naboeiendommene , samt 819, men denne saken gjelder kun naust på bruksnummer 818. Tegningsmateriellet viser en sammenhengende naustrekke med kai. Søknaden om dispensasjon gjelder kun for tiltak på land. Tiltak som skal bygges ut i sjøen (kai) vil være avhengig av dispensasjon fra pkt. 1 plankrav i KPA. Sjøen utenfor nausteiendommen er avsatt til Kombinerte formål i sjø og vassdrag Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg i saken to ganger. Grunnen til dette er at det ved første oversendelse var gitt uriktige opplysninger om reguleringsstatus. Det er et «misforhold» mellom kommunens kartverk og hvordan den gamle reguleringsplanen er presentert/inntegnet i kartet. Kystkonturen i kommunens kartverk stemmer dårlig overens med sjølinjen som er vist i reguleringsplanen. Det er en forskyvning på ca. 3 meter. Kartverkets og dermed også kommuneplanens kystkontur ligger ca. 3 meter øst for reguleringsplanens sjølinje. Dette medfører at østligste del av nausttomtene ser ut til å befinne seg i formål «grønnstruktur» i kommuneplanens arealdel. I begge uttalelsene er Fylkesmannen negativ til å gi dispensasjon. Uttalelsene er vedlagt saken. Grønn Etat(Bymiljøetaten) har gitt uttale i saken. Uttalelsen følger vedlagt. 2. Om klagen - Tomtene er regulert til naust. En dispensasjon vil ikke ødelegge samfunnets forutsigbarhet - Området har ikke en helt ubebygget strandlinje. Det er fylt ut i sjøen og bygget kai på gnr 121 bnr 249. Kommunen har unnlatt å følge opp ulovlighet. Det er også et stort naust på gnr. 121 bnr Ny reguleringsplan under arbeid «Kannevikneset» vil endre buktens karakter. - Området er vanskelig tilgjengelig for alle som ikke bor på tilgrensende eiendommer. Ved tiltaket ønsker man å sikre tilkomst til sjøen og å tilrettelegge for bruk av sjøen. Kai tilgjengelig for alle vil sikre allmenn ferdsel og tilgang til sjø. - Området mellom boligene og sjøen er ikke en frodig buffersone da man kan se boligene fra sjøen. - Usikker på om området skulle vært tegnet inn som naustområde i kommuneplan - Fylkesmannens innsigelser er generelle - Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene 2

3 3. Vurdering av klagen Det følger av plan- og bygningsloven 11-6 at tiltak ikke må være i strid med kommuneplanen. I kommuneplanens arealdel ligger eiendommen i et område avsatt til Bebyggelse og anlegg og Grønnstruktur. Det er en stripe på ca. 3 meter av tomten mot øst som er avsatt til Grønnstruktur. Eiendommen ligger innenfor hensynsone «Funksjonell strandsone». Byggegrensen er 25 meter. Fra klagers side anføres det at det er tvil om området egentlig skulle vært regulert til naustformål i kommuneplanen. Generelt er det slik at det før vedtakelse av planer ofte vil være ulike alternativer oppe til diskusjon. Ved behandlingen av enkeltsaker må fagetaten imidlertid forholde seg til kommuneplanen slik den er vedtatt. Det er søkt om oppføring av naust på eiendommen. Tiltaket er i tråd med gjeldende reguleringsplan, men i kommuneplanens arealdel pkt. 2 heter det at «Kommuneplanen gjelder foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold». Omsøkte tiltak er i strid kommuneplanens arealdel pkt. 4.1 vedrørende byggeforbud i den funksjonelle strandsonen. Kommuneplanen gjelder dermed foran reguleringsplan. Tiltaket trenger dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 for å kunne tillates. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon, etter en samlet vurdering, være klart større enn ulempene. Hovedhensynet bak byggeforbudet langs sjø og vassdrag er å verne strandsonen mot byggetiltak og terrenginngrep for å sikre natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser, samt å hindre at tilgjengeligheten til sjø og vassdrag reduseres. Eiendommen er regulert til «felles naust» i reguleringsplan fra Reguleringsplanen har ingen skriftlige bestemmelser om naust. Det aktuelle området er ikke utbygget i tråd med denne planen og fremstår i dag som ubebygget. Unntaket er en ulovlig oppført kai og utfylling i sjø på gnr. 121 bnr. 49 og 73. Som klager anfører har kommunen unnlatt å forfølge ulovlighetene. Dette beror på ressursprioriteringer i kommunen og innebærer ikke en legalisering av ulovlighetene. I klagen anføres det at ny reguleringsplan for Kannevikneset vil endre buktens karakter. Området hvor det søkes om naust inngår ikke i planområdet. Vi kan ikke se at planen regulerer inn flere naust i umiddelbar nærhet til det omsøkte. Eksisterende naust på gnr 121 bnr 53 ble oppført mellom 1970 og I den nye reguleringsplanen er det øvrige 3

4 nærområdet i hovedsak avsatt til naturområde. Etter vår oppfatning endres ikke den aktuelle bukten. Hensyn til bl.a. natur, friluftsliv, allmennhetens interesser og friluftsliv ivaretas i den nye reguleringsplanen. Klager mener Grønn etat sin uttalelse må tillegges vekt. I uttalelsen sier Grønn etat bl.a.: «Et naust vil imidlertid innebære at en del av strandsonen som i dag er allment tilgjengelig vil bli privatisert. Grønn etat mener derfor at det bør stilles som vilkår til en evt. dispensasjon at det må tilrettelegges en allmenn tilgjengelig adkomst fra veien Nordåsneset til friområdet på 121/792. Vi presiserer for øvrig at denne vurderingen kun gjelder etablering av naust på 121/818. En naustrekke slik som beskrevet i søknaden vil strekke seg ut over arealet som er avsatt til naustformål i reguleringsplanen og ha en mye større privatiserende og landskapsmessig effekt enn ett enkelt naust. Grønn etat vil derfor fraråde dispensasjon for etablering av hele naustrekken». Klager er positiv til å bedre adkomsten til friområdet i samråd med Grønn Etat. Vi mener at det å etablere tilkomst til friområdet i utgangspunktet er et positivt initiativ. Det er bl.a. i tråd med hensynet til friluftsliv. Dette bør imidlertid gjøres uten at det samtidig oppføres ett eller flere naust da det strider mot det samme, og flere av de øvrige hensynene som byggeforbudet skal ivareta. Naust er privatiserende tiltak og dispensason til ett vil gi presedens for bygging på de øvrige eiendommene. På minst tre av de øvrige eiendommene er over 60% av arealet avsatt til bebyggelse og anlegg. Det vil dermed trolig være mulig å bygge også her. Klager anfører at det å ikke gi dispensasjon vil medføre at det vil være umulig å oppfylle reguleringsformålet og at dette vil være lite forutsigbart for samfunnet. Ny plan- og bygningslov og ny kommuneplan har langt strengere regler for forvaltningen av strandlinjen enn hva som var tilfellet da man utarbeidet reguleringsplaner i Gamle planer må tolkes i lys av nyere regelverk. Dette sier Fylkesmannen en del om i sin andre uttalelse i saken: «Reguleringsplanen er fra Både lovverket og strandsoneforvaltningen har endret seg betydelig i de 47 årene siden reguleringsplanen ble vedtatt. Tiltaket må vurderes etter dagens lovverk. Det finnes andre føringer som går foran denne eldre reguleringsplanen (jf. kommuneplanens arealdel, KPA pkt. 3). Eiendommen ligger innenfor hensynssone funksjonell strandsone, jf. KPA retningslinje Eiendommen grenser til Nordåsvatnet som har blitt kartlagt som et viktig marint område i KPA, og er et svært viktig regionalt friluftsområde med verdi A, områder der det ikke bør skje inngrep eller utbygging. (jf. Område for friluftsliv, kartlegging og verdsetting av regionalt viktige område i Hordaland, 2008). Vi viser i tillegg til plan- og bygningsloven (pbl.) 1-8 (2008), byggeforbud i strandsonen, samt De statlige planretningslinjene for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (2011). Som vi skrev i uttalen ( ): Fylkesmannen mener at omsøkt naust er et privatiserende tiltak som forringer Nordåsvatnets verdi som et friluftsområde. Sjøområdet er under stort utbyggingspress, og det er klart fare for uheldige presedensvirkninger med omsøkt naust. Nausttomten er en av syv tomter på rekke, og tiltakshaveren viser til et ønske om å bygge på flere tomter. Fylkesmannen mener at 4

5 etablering av et naust ved Nordåsvatnet setter hensynene bak byggeforbudet i strandsonen vesentlig til side, jf. pbl Offentlige strandsoneinteresser veier tungt, særlig i områder med store friluftsverdier som Nordåsvatnet. Vi ser ikke grunn til å endre vår vurdering av tiltaket selv om det er i tråd med en reguleringsplan fra 1969.» Fagetaten er enig med Fylkesmannen og uttalelsen tillegges derfor stor vekt i vår vurdering. Det følger av Ot.prp.nr.32 ( ), s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette i motsetning til tidligere hvor det var praktisert alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Det går frem av plan- og bygningsloven 1-8, jf. 1-1 andre ledd, at nasjonale føringer skal ligge til grunn for strandsoneforvaltningen. Etter disse bestemmelsene skal hensynene til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser tillegges særlig vekt i strandsonen. Utgangspunktet er at en ikke bør bygge nær sjøen, og at arealbruken i strandsonen som den klare hovedregel skal avklares gjennom kommuneplanen. Bergen kommune er i statlige retningslinjer for differensiert strandsoneforvaltning, definert som et område med stort press på arealet i strandsonen. I retningslinjene punkt 6.2 fremheves det at reglene for dispensasjon er strammet inn. Byggeforbudet skal praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i sentrale områder der presset på arealet er stort. Fordelene med å gi dispensasjon er i følge klager at området blir mer tilgjengelig både fra land og fra sjøen og at reguleringsformålet blir gjennomført. Allmennheten får bedre tilgang til området. Ulempene er at et ubebygget område ved sjøen hvor det er stort press på arealet i strandsonen blir bebygget og privatisert. Et naust vil forringe Nordåsvannets verdi som friluftsområde. Området er et svært viktig regionalt friluftsområde. Dersom en dispensasjon gis vil det gi presedens for å gi dispensasjon for bygging på øvrige nausttomter med samme reguleringsformål. Som nevnt i Fylkesmannens uttalelse veier offentlige strandsoneinteresser tungt. Hensynet til ivaretakelsen av strandsonen gjør seg gjeldende med styrke. Fagetaten kan ikke se at det er tungtveiende argumenter som taler for en dispensasjon i denne saken. Etter en samlet vurdering finner fagetaten at hensynene bak bestemmelsen og hensynene bak lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved å gi en dispensasjon. Ulempene er også klart større enn fordelene. På bakgrunn av dette finner vi at vilkårene i pbl for å kunne gi en dispensasjon fra KPA pkt. 4.1 ikke er oppfylt. 4. Konklusjon Vedtak om avslag på søknad om dispensasjon opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. 5

6 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Oversiktsfoto 3. Situasjonsplan 4. Tegninger 5. Avslag på søknad om dispensasjon, datert Klage, datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert Uttalelse fra Grønn etat, datert